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◈ 양도소득세 해설과 절세방안 심 우 용｜공인회계사, 세무사 부동산(토지, 건물 등)이나 부동산 상의 권리, 비상장주식 등을 매매하는 경우 매도자는 그 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고, 납부할 의무가 있습니다. 여기에서는 토지, 건물의 양도소득세에 대하여만 논하기로 하겠습니다. 부동산 매매의 형태가 주택이나 상가의 경우 토지, 건물 일괄가액으로 매매가 이루어지는 것이 보통의 거래형태이나 세법의 경우에는 각각을 구분 계산하도록 규정되어 있다. 즉 일괄 매매가액으로 매매가 이루어졌다 하더라도 토지와 건물을 각각 구분 계산하여 양도차익을 계산하고 이를 통산하여 세액을 결정한다. 양도소득세의 계산방식은 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하고, 여기에서 장기보유특별공제(3년 이상 보유: 양도차익의 10%, 5년 이상 : 15%, 10년 이상: 30%)와 기본공제(주식과 그 외 자산 : 각각 250만원)를 한 과세표준에 세율(20 ~ 40%)을 적용하여 산출세액을 계산한다. 여기에서 세액공제(10∼15%)를 한 금액을 신고 납부한다. 양도차익의 계산방식에는 기준시가에 의한 방식과 실지거래가액에 의한 방식 2가지가 있다. 토지와 건물은 세법 상 기준시가를 원칙으로 하되 법에 정한 몇 가지 예외적인 경우에는 실지거래가액에 의한다. 기준시가란 토지의 경우 개별공시지가를 말하고, 건물의 경우 국세청장이 고시하는 가액을 말하는 데 2001.1.1 이전 양도의 경우에는 지방세법 상의 시가표준액을 말한다. 아파트 등의 공동주택의 경우에는 그 토지가 공유지분으로 되어 있기 때문에 토지·건물 일괄 고시가액을 기준시가로 본다. 기준시가에 의한 방법은 그 계산방식이 정형화 되어있어 전산으로 자동 계산된다. 그러므로 관련 필요서류(토지.건축물대장, 등기부등본, 매매계약서, 주민등록등본) 등을 첨부하여 신고서를 작성하여 양도자의 주소지세무서에 제출하면 세무서에서 자동으로 세액을 계산하여 준다. 부동산소유권 이전등기를 하려면 몇 가지 예외적인 경우를 제외하고는 부동산양도신고 확인서가 있어야 하므로 직접 세무서를 방문하여 신고하는 것이 수수료를 절약할 수 있는 길이다. 기준시가에 의하여 신고하는 경우에도 절세방안이 있을 수 있다. 부동산의 취득이나 양도의 시기는 잔금청산일이나 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 하는데, 그 일자에 고시된 기준시가를 적용한다. 즉, 2001년 1월1 일 기준 공시지가가 2001년5년31일 고시되었고 토지의 양도시기가 2001년3월1일이라면 적용되는 기준시가는 2001년 공시지가가 아니라 그 전년도인 2000년 기준 공시지가가 적용되는 것이다. 취득 또한 마찬가지이다. 그러므로 금년 중에 부동산을 양도할 계획이고 2001년 기준시가가 전년도 기준시가 보다 상향 고시될 것이라고 예상된다면 2001년 기준시가가 고시되기 전에 양도하는 것이 절세방안일 것이다. 토지의 경우 구청에서 공시지가 고시 전에 열람기간이 있으므로 이를 이용하면 된다. 실지거래가액에 의한 방식은 강제적용(1년 미만 보유 양도, 미등기, 고급주택 등)의 경우를 제외하고 납세자가 관련서류를 첨부하여 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우에 적용될 수 있는데, 실지거래가액에 의하여 신고를 하였다고 모두 인정되는 것은 아니다. 즉, 입증서류가 객관적으로 인정될 경우에만 실지거래가액이 방식이 적용되는 것이다. 예를 들어 토지의 매입가액이 2억(공시지가 1억)이고 매도가액이 1억(공시지가1억2천)이어서 실질적으로 1억 결손을 보았다하더라도 취득가액에 대한 입증서류가 미비하다면 2천만원 만큼의 양도차익이 있는 것으로 간주된다. 만일 결손이 났다하여 비록 실지거래가액으로 신고하였다고 하더라도 보충서류 제출요구에 불응한다면 기준시가에 의하여 양도소득세가 계산된다. 대부분 부동산 매매거래의 형태가 취득시의 등록세 등을 아끼기 위해서 실제 취득가액 보다 낮추어 검인계약서를 작성하는데 이는 자승자박의 결과가 될 수 있다. 그러나 신고된 계약서가 실제가액보다 낮다고 하더라도 대법원판례는 기준시가에 의한 양도차익이 실제 양도차익보다 많을 수 없다는 입장이므로 취득 시의 입증서류를 잘 구비하여 제출하면 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고할 수 있다. 객관적인 입증서류라면 원매도자의 거래확인서나 중개업자의 확인서는 그 검증능력이 떨어지고 대금지급 시의 금융권의 거래내역서(통장, 대출확인서 등)가 더 효과적이다. 그러므로 부동산의 취득시 관련통장이나 수표사본, 원매도자의 거래확인서(매도용도인감증명첨부) 등을 잘 보관하여 두어야 한다. 부동산매매가 있은 경우 등기이전 신청일까지 관할세무서에 부동산양도 신고를 하고 그 확인서를 첨부하여야 소유권이전 등기가 가능하고 소유권 이전등기는 매도일로부터 60일 이내에 등기이전 하여야 과태료가 없다. 다만, 3년 이상 보유 주택이나 8년보유 농지, 토지.건물 일괄매도가액이 5천만원 이하, 토지 또는 건물 매도가액이 2천만원 이하인 경우 등은 부동산 양도 신고가 면제되나 부동산양도신고를 한 후 세액을 납부하면 납부할 세액에서 15%가 경감된다. 그러므로 소액이라 하더라도 혹시 있을지도 모르는 양도소득세를 절약하기 위해서는 본인이 직접 신고하는 것이 지혜로울 것이다. 대부분 납세자의 경우에는 절세를 원하지만, 절세방안은 이미 모든 행위가 이루어진 다음에는 그 효과가 적습니다. 그러므로 뒷일을 생각하여 미리 해당 전문가에 자문을 구하여 절세방안을 찾는 것이 현명할 것입니다.
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