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◈ 감정평가 3방식의 실무 적용의 회고와 과제 신 종 웅 | 태평양감정평가법인, 감정평가사,경영학박사, CRE 다. 원가방식 전술한 바와 같이 복성식평가법은 주로 건물에 적용되고 토지에 적 용하는 경우에는 개발방식(공제방식 및 가산방식포함)을 말하는 것으로 인식하여 왔다. 그러나 각각의 방식이 각각의 평가가격을 도출하는 방법으로 인식하는 명제하에 서는 토지의 재조달가격에 건물의 재조달가격을 더하여 감가누계액(발생감가액)을 공제하는 미국의 틀로 인식하는 방안에 대해 검토할 필요가 있을 것으로 보인다. 재 조달원가는 용어상의 개념은 대상 부동산을 복제하는 개념으로 이해하면서 실제 적용은 한국감정원 발행 건물신축단가표를 이용하여 산정하여 왔기 때문에 실제는 대치 원가(replacement cost)를 사용한 셈이 된다. 감가수정이란 용어는 감가누계액을 산정하여 차감하는 과정으로 이해되는 바 감가누계액은 發生減價(accrual depreciatio n)가 보다 합리적인 용어선택으로 판단된다. 감가수정방식으로는 내용년수를 기준으로 하는 방법이 일반적으로 이용되어 왔으나 실제로는 觀察減價法이 보다 폭넓게 사 용되었다고 본다. 다만, 이것은 미국의 分解法(breakdown method)처럼 보다 구체적인 방법을 기반으로 하지 못했기 때문에 감정평가액이 다소 주관적인 판단에 의존한 것도 부인할 수 없다. 증축된 부동산의 감가수정 적용시, 다음 예시에서 보듯이 증축부분의 잔존내용년수를 기존부분의 잔존내용년수와 일치시키고 증축부분의 내용년수 에서 기존부분과 증축부분의 건축시점의 차이를 차감하는 형태로 증축부분을 감가수정방식을 사용하여 왔다. 그러나 이는 자의적인 숫자상의 조작으로 흐를 우려가 있다. 따라서 기존건물의 잔존내용년수가 실제로 증축부분의 내용년수가 되고 증축 부분의 잔존내용년수는 이를 기준으로 경과년수를 차감하는 형태가 보다 논리적인 설득력을 가질 것으로 판단된다. 감가누계액을 산정하는 경우 국내의 경우는 내용년수를 기준으로 정액법 또는 정률법을 사용하고 있다. 그러나 상환기금법은 회계학적 개념으로서 ‘발생감가’개념 하에서는 이 방법을 이용할 이론적 논거를 찾을 수 없는 바 감가누계액의 산정수단으로는 이 방법을 사용하는데는 다소 무리가 있다고 본다. 그러나 사회가 복잡다기화 됨에 따라 보다 구체적이고 설득력있는 감가수정액을 도출하기 위해서는 물리적 감가액 뿐만 아니라, 기능적 감가액 및 외부적 요인에 의한 감가액도 산 정하여야 할 것이다. 평가실무에서 개발방식을 이용하여 평가하는 경우는 주로 조성지의 평가에 이를 적용하고 있지만 별로 흔하지 않는 경우다. 이를 적용하는 경우에도 표준화된 사업스케쥴 및 비용지출기준이 없어서 평가가격이 다분히 주관적인 판단에 치우칠 우려가 있는 것이 사실이다. 더구나 미래의 cash flow를 현가하는 경우 기업자 이윤의 인식시점이 발생시점이냐 아니면 인식시점인가에 따라 다분히 다른 결과를 낳게 될 것이고 이 경우에 적용되는 할인률이 이를 감안하는냐 아니냐에 따라 계산결과 가 왜곡될 수 있다. 일본의 경우에는 할인률이 위험에 대한 보수율을 감안하여 결정되는 바 별도로 기업자 이윤을 인식하지 않고 있고, 미국의 경우에는 사업착수시점에 인식하느냐 아니면 분양결과에 비례하여 이를 나누어 인식하느냐에 따라 이를 above line 및 below line으로 구분하여 기술하고 있다. 그러나 재조달가격의 정의가 표준적 인 건설비에 수급인의 적정이윤을 감안하는 구도 속에서 인식하고 있는 현실하에서는 사업자의 적정이윤을 별도로 인식하는 것이 보다 합리적인 결과가 아닌가 한다. 라. 수익방식 기존의 국내 수익방식은 상각후 순이익을 기준으로 투자기간을 토지의 경우는 영구보유를 전제로 하고, 건물은 내용년수 만료시까지 보유한다는 전제하에서 토 지와 건물을 중심으로 잔여법을 이용해 수익가격을 도출하는 이론적 구성을 하고 있다. 그러나 시장의 거래당사자는 전세금, 자기자본, 은행자금 등을 이용해서 투자금액을 결정하고 일정기간 보유후 매도하는 투자틀을 가지고 시장에 참여할 것이다. 따라서 이러한 시장참여자의 의사결정 방법을 기준으로 가격을 판단하여야 한다고 본다. 국내 수익방식의 소득분류기준은 대상부동산의 실질임료로부터 상각자산의 감가상각비를 필요제경비에 포함시키고 이를 공제한 소득을 상각후 순이익으로 분류하고, 감가상각 비를 필요제경비로 인식하지 않을 경우에는 상각전 소득으로 분류하는 이원적인 소득분류기준을 갖고 있었다. 주택 금융이 일반화 되어있지 않았기 때문에 금융비용을 감안 한 소득분류기준은 고려할 필요가 없었기에 이와 관련된 소득분류의 틀은 갖고 있지 않다. 그러나 이러한 접근은 전술한 바와 같이 투자환경의 변화로 인해 새로운 접근을 필요로 하고 있다. 소득의 분류를 상각전 및 상각후 순익으로 분류하는 것은 할인율과 환원이율에 대한 개념의 혼선으로 이어지고 실제 시장의 가격형성과정이 상각후와 상 각전으로 이루어지는 것이 아니고 환원이율이 투자에 대한 수익률(return on investment)과 자본회수율(return of investment)로 구성되기 때문에 이러한 틀을 유지할 실익 이 없어지게 되었다. 「필요제경비」항목으로 통칭되는 항목은 수선유지비, 화재보험료, 공조공과21), 공실 및 대손 충당금과 매년 감가상각비를 말한다. 여기서 공실 및 대 손 충당금을 경비로 분류한다는 것은 실질적인 비용의 지출을 수반하지 않는다는 점에서 수선유지비 등 실제적 비용의 지출을 수반하는 다른 경비 항목과는 다르다. 따라서 이는 임료의 조정항목이지 경비항목으로 분류할 수는 없다고 본다. 나아가서 이를 경비항목에 포함한다는 것은 공실 및 대손 충당금을 임차인에게 전가한다는 논리이기 때문 에 임대인은 전혀 부동산 투자위험이 없게 된다는 불합리한 결과를 가져오게 된다. 여기서 감가상각비는 환원이율을 자기자본에 대한 투자수익률과 자본회수액으로 인식하 는 틀에서는 이를 비용항목으로 인식하지 말아야 한다. 다만 서구의 경우 가구를 부착하여 임대하는 부동산일 경우 가구 등의 교체에 따른 비용을 경비항목에 가산할 것이 냐 아니냐를 두고 논란이 되고 있으나 국내 부동산 시장환경은 이러한 경우가 별로 없으므로 논란의 여지는 별반 없다고 본다. 그러나 보유기간 동안 비주기적으로 발생할 수 있는 임차인 중개수수료 및 임대차를 위한 건물구조변경비용 등을 어떻게 처리하여야 하는가에 대해서는 연구를 필요로 하고 있다. 한편, 관리비를 받는 경우에는 이러 한 관리비를 운영경비항목에서 차감하여 결정하여야 할 것이며 만약 관리비가 실제 운영경비를 초과하면 이를 기타 임대소득으로 산입하면 논리의 충돌도 해소할 수 있다. 이것을 보다 효율적으로 적용하기 위해서는 구체적인 운영경비율에 대한 시장조사가 선결되어야 할 것이다. 수익방식 적용시 환원대상이 되는 초년도 순이익은 투자자의 보유기간 범위 내에서 장기적인 판단 하에서 결정되는 값이어야 함으로 특정시점의 상황을 중심으로 판단하여서도 안된다. 따라서 보증금의 수수와 관계없이 임차인의 회전율, 시장상황 등을 참작하여 고려하여야 한다. 환원이율은 시장에서 추출된 값을 이용하는 것이 가장 합리적인 접근이다. 다만, 부채감당율(debt coverage ratio)방식- 부채커버율방식, 저당조건방식(mortgage term) 등으로도 불린다-은 금융기관의 대출목적을 위한 in-house cap rate를 기준으로 하는 바 평가에서 이를 적용하기는 어렵 다고 보고 있으며, Ellwood방식도 NOI가 보유기간 동안 일정한 값을 취하거나 일정한 패턴을 가지고 부동산 금융이 본격적으로 도입될 때 가능한 바 본격적인 응용은 아직 미미한 단계에 있다. 환원방식으로는 사용되던 직접법과 직선법은 직접환원방식과 기대수익환원방식으로 2원적으로 정리되어야 할 것이다. 특히 현금할인수지분석법(di scounted cash flow method)은 전형적인 투자보유기간, 할인율 및 부동산 관련 지표의 시계열이 구축되어 있지 않는 현실을 감안하면 하나의 검증수단으로 이용하는 것 이 합리적이지 아닐까 하고 생각된다. 왜냐하면 현실사회에서 실천되고 있는 이상의 정확성을 가치결정과정에 이용하는 것도 잘못된 것이고 수많은 가치결정요인의 상호 작용을 무시하고 그 중 하나의 요인에만 주목하는 것 또한 잘못된 것이라고 보기 때문이다. 또한, 임대사례와 토지 잔여법을 이용하여 토지의 수익가격을 산정하는 경우 임 대사례의 토지에 귀속하는 순이익을 구하여 개별요인, 사정보정, 지역요인, 개별요인, 면적보정 등으로 보정하는 기법은 임대료가 형성되는 요인과 토지가격이 형성되는 요 인이 동일한 조건으로 보는 시각이나 임대료와 지가형성요인이 동일하다고는 볼 수 없기 때문에 이를 적용하는 것은 문제가 있다고 본다. 따라서 대상 임대사례의 임료로 부터 대상 부동산의 특성에 기초한 적정 임대료를 산정하여 이를 기초로 토지 수익가격을 산정하는 것이 보다 합리적인 접근일 것이다. 임대사례의 토지에 귀속하는 순이 익으로부터 대상 부동산에 귀속할 것으로 예상하는 임대순이익을 산정하는 것은 각각의 보정 요인의 오차를 확대 재생산할 우려가 있는 바 이를 재검토하여야 한다고 본다. 마. 공시지가 공시지가제도가 평가업계 발전에 미친 기여도는 여러 가지로 해석될 수 있다. 공시지가제도가 평가업계에 미친 경제적 측면과 이로 인한 법인체계의 정착 에 기여한 점은 인정되나 평가가격을 공시지가로 묶어두는 바람에 기타 평가 3방식이 사용될 수 있는 여지가 제한된 점도 무시할 수 없는 측면이다. 사적 시장에서 3방식을 병행할 필요성이 없는 상황에서 3방식의 발전을 기대하는 것은 어쩌면 무리한 발상일지 모른다. 이것은 평가방식을 제도 및 법률 지향적인 보상업무에 보다 비중을 두게 만 들었고 본래적인 의미의 3방식에 대한 연구를 등한히 하게하는 부작용도 파생시켰다. 그러나 토지공개념제도가 전면 개편되고 관련 법령이 폐지되어 공시지가제도가 후퇴 되고 지난10년간 부동산 필지정보가 어느 정도 축적되어 GIS구축이 이루어지면 필연적으로 공시지가의 cost-benefit분석이 시도되면 향후 공적 시장의 축소는 필연적인 논 리의 귀결로 찾아올 것으로 예상된다. 또 지난 10여년간 항상 논쟁의 소재거리로 제공된 보상가격의 실거래가격과의 차이에 대해서는 보상가격을 시장의 객관적인 정보 즉 가격(price;과거 지향적)으로 보고, 평가가격을 미래가치의 현재가치로 판단한다면 이러한 가격의 괴리는 필연적인 접근상의 차이로 해석될 수 있다. 따라서 이러한 양자 의 거리는 법률적인 판단으로 해결되지 않는 한 평가 결과로서 설명하는 데 한계가 있을 것으로 판단된다. 이러한 논쟁의 출발은 비준표작성과 공시지가 산정기준과의 차이 에서도 찾아볼 수 있다. 즉 공시지가는 나지를 상정한 최유효이용을 전제로 한 가격이나 비준표는 토지이용상황을 가격 산정의 주요 변수로 인식하는 바람에 공시지가와 보상가격의 괴리를 증폭시켰다고 본다. 4. 도전과 과제 가. 국내 업무 환경의 변화 지난 10여 년간 감정평가 시장은 양적인 팽창을 거듭하여 1969년 5억5천만원에서 연평균 25.7%씩 증가하여 1998년에는 2,912억원 규모로 성장하였다. 종사자 수도 1999년 현재 감정평가사 자격자는 1,526명이며 이 중 감정평가협회에 등록하여 개업한 감정평가사도 1,433명에 이르고 있다. 이러한 양적 성장 뒤에는 필연적으로 도전과 대응이란 상황논리에 의해 끊임없는 시련과 이에 대한 극복의 과정을 슬기롭게 헤쳐왔 기에 가능했다고 본다. 그러나 기존에 우리가 겪었던 도전은 기존의 틀 속에서 평가기준 및 대상에 대한 변화에 수반되는 내재적인 도전이였다면 IMF로 설명되는 금융위기 이후에 우리가 직면하는 위기는 평가환경을 둘러싸고 있는 시스템 전반에 대한 변화를- 조직운영시스템의 변화, 공적 시장의 축소 및 공시지가제도 전면 개편에 대한 압박 , 자격자수의 양산 등-강요받는 외재적인 도전이라 고 볼 수 있다. 나아가서 감정평가 수요시장의 변화는-즉 구체적이고 논리적인 평가과정의 기술요구 및 감정평가와 관련된 부가서비스의 강요-기존의 평가시장의 제도적 규제가 공시지가를 기준으로 평가하도록 한 제도적 틀에 있다고 주장하기엔 우리는 그 동안 이러한 제도적 보호에 너무나 익숙해져왔기 때문이다. 특히, 금융구조조정과정에 파생적으로 등장한 ABS관련 평가 및 이와 연계된 Due Diligence업무, 채권관련 평가 및 수익방식에 의한 평가가액산정 등 새로운 시장의 등장은 우리가 경험해 보지 못한 영 업환경이다. 또한 국내 부동산 시장개방과 함께 진출한 외국의 종합부동산회사는 새로운 시장의 도전과 적응을 더욱 어렵게 하고 있으며 특히 삼성, 현대, SK 등 대기업의 부동산업 진출동향은 국내 부동산 시장의 환경을 이전과 확연히 다른 시장환경으로 몰아가고 있다. 나아가서 국내에 진출한 외국계 투자은행도 부동산 투자회사를 설 립하여 부동산 투자시장에 뛰어 들고 있다. 따라서 감정평가사가 부동산 중개시장에 진출할 경우 자본력의 열세와 실무경험의 부족 때문에 경쟁력을 잃고 있다고 볼 수 밖 에 없으며 이를 극복하기 위하여는 전문화된 투자기법과 법인 조직망을 이용한 조직적인 접근을 필요로 한다고 본다. 나. 국제 업무환경의 변화 미국의 부동산감정협회 회원수는 지난 10년간 25% 감소하고 있으며 뉴질랜드 및 호주의 경우에도 이와 유사한 양상이 나타나고 있다. 이는 금융기관의 자동대출시스템 의존도 증가에 크게 기 인하고 있다. 국내에도 이와 유사한 대출업무형태를 취하고 있는 금융기관이 등장하고 있다. 일본의 경우도 지난 8년간 지속된 시장침체의 영향으로 부동산 평가업이 상당한 시련을 겪고 있는 것으로 알려져 있다. 다만, 국내와 비슷하게 금융구조조정의 일환으로 3년 한시법(98.3.3.1시행)으로 토지재평가제도가 실시되어 다소나마 시장 에 숨통을 열어주고 있다. 평가수요자도 평가업무시 평가이외에 이와 부수된 업무를 강요하고 있는데 미국 주택 및 도시건설성은 99년 11월 1일부터 FHA는 주택평가에 감정평가사가 주택의 물리적인 결함 등도 함께 기술하도록 규정(FHA’s Home Buyer’s Protection Plan)하고 있어 평가업무에 대한 부담을 날로 가중시키고 있다. 또 다른 외부환경의 변화로는 평가기준의 국제화이다. 즉 미국의 경우 통일전문평가기준(USPAP)이 시행되고 영국을 중심으로 한 국제평가기준위원회(현재 34개국 49개 단 체가 소속)는 국제평가기준을 작성하여 이를 기준으로 평가작업을 수행하고 있으며 영연방을 비롯한 상당수의 국가가 이를 기준으로 평가업무를 수행하고 있다. 즉 평가 기준의 globalization이 본격적으로 시도되고 있어 이의 흐름과 국내 가격형성구조 등을 종합적으로 고려하여 평가 틀을 구축하여야 한다. 부동산업의 대형화 및 부동산 시장에 대한 체계적인 접근의 시도도 또 다른 변화의 태양이다. Jones Lang Wooton이 Lassal과 M&A를 통하여 대형화되었고 미국의 경우 부동산 평가업계도 지역적인 국지성을 벋어난 전국적인 네트워크를 가진 대형평가회사의 진출이 본격적으로 시도되고 있으며 회계법인도 부동산 시장에 본격적인 진출을 도모하고 있다. 나아가 서 부동산 평가에 대한 보다 구체적이고 논리적인 평가의 기반을 구축하기 위해서 관련 자료의 구축이 공고히 하고 있는데 그 예로는 영국의 IPD사 지수, 미국의 NCREIF의 지수, NAREIT의 지수, FRC사의 지수, RERC사의 지수, 일본의 CRES 지수, 住生지수, STIX, 일본부동산연구소의 전국임료통계 등을 들 수 있다. 다. 채권 등의 평가 부실채권의 처리를 위한 성업공사의 금융기관 인수자산의 평가를 위한 평가가 화두가 되면서 담보부부동산의 평가, 담보권의 평가, 채권과 부동산의 수익성을 판단하여야 하 는 회색지대의 평가수요가 등장하게 되었다. 이는 미국의 정리신탁공사(RTC)의 DIV(Derived Investment Valuation)기법을 의미하는 것으로 회계사와 감정평가사가 공동 으로 참여하여야 정확한 평가가 가능한 것이다. 그러나 실제로 이는 회계사의 업무영역으로 상당히 투사되어 있어, 새로운 업무영역으로의 개발이 시급히 요구되는 곳이 다. 이는 후술하는 기업가치 및 무형자산 평가시장도 같은 맥락에서 새로운 평가업계의 과제로 떠오르고 있다. 향후 가칭 부동산투자회사법(REIT)이 시행되면 이에 대한 평가수요가 본격적으로 대두될 것이다. 라. 기업 평가 기업 구조조정 및 외국자본의 국내투자거래가 활발하게 진행되면서 기업가치 평가수요가 날로 증대되고 있다. 그 러나 평가업계의 종래 평가대상은 고정자산에 국한되고 사용되는 기법도 원가방식 및 비준방식에 의한 순자산가치를 산정하는데 그치고 있어 기업 전체의 자산가치를 산 정하는데는 한계를 갖고 있다. 기업가치는 생산설비에 기초한 순자산가치 보다는 인력, 지적재산 및 영업력 등에 기초한 무형자산이 창출하는 소득 등 계속기업의 가치가 보다 중시되는 기업환경으로 바뀌어 가고 있다. 실제 국유재산법 시행규칙 제38조는 비상장주식의 경우, 총리령이 정하는 산정방식에 의하여 산정한 자산가치, 수익가치 및 상대가치를 고려하여 산정한 평가금액을 기준으로 거래토록 하고, 평가기관은 감정평가법인, 재정경제원장관이 지정하는 신용평가전문기관으로 정하고 있으나 평가법 인은 순자산가치 평가기능에 그치고 있어 상대적으로 시장을 잃고 있다. 따라서 기업가치 평가에 보다 많은 투자가 향후 이 분야에 이루어져야 할 것이다. 기업가치 평가도 기존의 평가 3방식을 응용하여 충분히 평가가 가능한 분야이기 때문이다. 마. 지적재산권 및 무형재산의 평가 토지 및 건물로 이어지는 유형자산 평가환경은 사회구조 가 복잡 다기화되고 이와 관련하여 평가수요도 무형자산의 가치 산정이란 새로운 평가수요를 강요받고 있다. 특히 지적재산권 등 무형재산권의 평가는 아직까지 이론적인 정립이 이루어지지 않는 부분이나 기존의 3방식을 응용하면 충분히 접근 가능한 영역으로 판단된다. 기업의 가치는 순운영자본, 유형자산, 무형자산 및 지적재산권28) 등 으로 구성될 것인바 지적재산권은 기업가치로부터 이러한 재산가치를 차감하여 그 값을 구하거나 다음과 같이 지적재산권의 수익기여도를 기준으로 DCF방법을 이용하여 지적재산권의 가치를 산정할 수 있을 것이다.
다음 표는 지적재산권 유형별 평가기법을 정리 한 것이다.
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