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◈ 새로운 10년을 위하여 송 현 부 | (재)일본부동산연구소 연구위원, 도시경제학박사 韓國鑑定評價協會가 創立 10周年을 맞이하게 된 것을 眞心으로 祝賀드립니다. 不動産에 관한 鑑定評價制度는 금융기관의 채권보전을 위한 鑑定과 擔保物의 評價를 시발로 韓國鑑定 院(1969년 4월)이 설립된 이후, 國土利用管理法에 의한 土地評價士制度(1972년), 鑑定評價에關한法律에 의한 公認鑑定士制度가 도입되었다. 그 후 公示地價및土地등의評價에關한法律(1989년)이 제정됨에 따라 지가공시제도와 함께 同年 韓國鑑 定評價業協會가 12月 7日 창립총회를 갖고 설립되었다. 어느덧 10年이 經過하여 그간 대내외적으로 충실한 역할을 전개하여 왔다고 본다. 協會는 내적인 역할 에 있어서 감정평가사의 자질향상과 부동산 등의 감정평가업무의 進陟, 改善을 도모하기 위한 목적으 로 不動産鑑定業, 鑑定評價士의 社會的, 經濟的인 지위 향상에 盡力하여 왔다고 본다. 또한 부동산 등 의 감정평가에 관한 調査硏究, 鑑定評價士 등에 광범위한 연수활동을 통하여 부동산감정평가제도의 充 實과 發展에 많은 이바지를 하여왔다. 그리고, 지가공시법에 의한 公示地價, 土地收用法에 의한 補償評價 등에 대한 協會의 조정, 교육업무 등의 노고는 상당히 크게 평가받아야 될 것이다. 특히 대외적으로는 국제적인 교류를 통하여 국내의 부동산 관련 감정평가 이론 및 기법 등의 교류, 정 보교환, 상호우의, 친선을 다져왔다. 구체적으로 그 동안 숙원사업으로 노력하였던 PPC(Pan Pacific Congress)에 이사국의 회원기관으로 가입하였고, 中國資産評 協會와 업무협약을 맺고 상호 우호증진 에 기여하고 있다. 또한 금년에는 日本不動産鑑定協會와 상호협력체결에 따른 교류로서 제1차 한·일 감정평가협력회의를 서울에서 개최하여 친밀한 정보교류와 의견교환은 전문성 제고에 기여하였다. 그러나 국내외의 역할에 많은 기여를 한 協會는 國際化 물결 속에, 외국인 투자가의 부동산시장에 대 한 개방과 市場經濟原理의 틈새에서 새로운 역할과 도약이 요구되고 있다. 새로운 世紀를 맞기 위하여 적어도 새로운 10년의 跳躍이 필요하다. 첫째, 高度의 전문성으로 새로운 시장에 대한 信賴性의 向上이다. 일반적으로 경제가 호경기이든 불경기이든 감정평가업에는 크나큰 시장변화가 없다고들 한다. 그리고 전체 부동산감정업 시장을 볼 때 公的 評價市場은 諸外國에서도 찾아볼 수 없는 만큼 標準地의 量과 評價額은 국가적으로 보증된 시장이라고 볼 수 있다. 그러나, 市場經濟原理의 自由競爭時代에 있어서 무한한 시장보호는 없다는 장래를 볼 때, 표준지의 건 물에 대한 수익특성을 감안, 조사 등의 기법개발과 연구가 필요하며 평가가치에 대한 신뢰성의 향상이 제고되어야 한다. 둘째, 다양한 서비스 제공을 위하여 情報蒐集體制의 整備 등의 向上이다. 지난 10년 보다는 향후 10년은 국제화, 정보화 등의 물결속에 빠른 시대를 맞게 될 것이다. 이를 대비 하여 신뢰성이 높은 다양한 서비스 제공이 요구된다는 점에서, 1)금융시장과 연계에 따른 감정평가의 활용, 2)부동산 관련 정보수집체제의 정비·제공을 위한 전문부서 설치, 3)사례수집의 등록제, 컴퓨터네 트워크의 정비·제공 등의 향상이 필요하다. 따라서, 신뢰받는 부동산의 감정평가기관으로 거듭나고, 적어도 새로운 10년을 위한 비젼(Vision)제시 속에 협회는 새로운 跳躍이 필요하다. 또한 국민경제에 있어서 사회적 역할의 일익을 담당하고 있다는 차원에서 감정평가업계를 리드하는 기관으로의 발전과 함께 부동산업계의 건전한 발전이 한층 기대된 다. ◈ 감정평가의 새로운 패러다임을 찾아야 손 성 태 | 국회 건설교통위원회 수석전문위원, 차관보, 도시공학박사
"천혜의 원시비경을 그대로 간직한 자연상태를 파괴할 수 없다"는 환경단체 등의 주장과 지난 '99. 8. 6일 대통령의 "사견임을 전제로 환경보존입장에서 많은 사람들이 걱정하고 있는 일을 정부가 굳이 하려고 그렇게 할 필요가 없지 않느냐"하는 견해표명에 따라, 현재 국무총리실 주관으로, 환경 시민단체까지 참여해 구성된 '영월댐 건설사업 종합검토공동조사단'에서 영월다목적댐건설사업에 대한 타당성을 과학적이고 객관적인 방법으로 조사, 연구, 평가를 실시하고, 필요한 대책을 정부에 건의하기 위하여 물관리 정책 민간위원, 환경 및 시민단체, 정부부처에서 추천하는 전문가 34인으로 구성하고 공동조사단의 조사내용을 중시미으로 한 정부의 종합적인 판단일 올 연말에 나올 예정인 바, 이 결과에 따라 댐건설이 백지화될 경우, 현재 수몰지에 대한 당해 지방자치단체나 수자원공사, 환경단체 등이 거의 실태조차 파악하지 않고 있고, 책임있는 조치를 취하 고 있지 않는 바 이런 상황에서 백지화될 경우, 지금까지('97. 9월 이후부터 현재까지) 수몰민에 대한 손실보상은 어떻게 평가하여야 하며, 만약 진즉 공사를 했더라면 얻 을 수 있는 機會利益은 어떻게 계산할 것이며, 지금 착공한다면 그만큼 공사비가 늘어나게 되는 손실은 어떻게 평가할 것인가? 사실 이와 같은 댐건설 등 각종 SOC사업 등 일반국민에게 미치는 엄청난 영향(손실, 이익)을 미치는 이러한 대규모 사업에 따른 평가 등에 대해서는 납득할 만한 평가방법 등 기법이 개발되지 않고 있는 바, 개별 평가대상물에 대한 평가기법의 개발도 있어야 하지만, 이보다 더 큰 Factor에 대해서는 그간 우리가 소홀했거나, 방치해왔는바, 감정평가제도가 생긴지 10여년이 지났고 , 관련평가업무 종사자의 전문성도 많이 확보된 만큼 이러한 문제에 대해 관심을 가져야 할 때가 되었다고 생각한다. 부동산 거래에 있어서도 과거의 ‘얼마(Price)’에서 이제는 '수익률(Yield)'로 판단기준이 변화되고 있다. 평가방법에 있어서 미국, 영국, 프랑스는 수익환원법을 주로 활용하고 독일은 수익환원법과 거래사례비교법을 병행하여 활용하고 있다. 수익환원법이 주로 사용되는 이유는 첫째, 부동산평가에서 당해 토지에 있어서 최고최선이용(highest and best use)이 전제되기 때문이다. 미 국에서는 용도지정구분이 세분화되고 건물용도제한이 엄격하기 때문에 수익환원법을 사용할 때 최고최선이용의 발견이 용이하다. 둘째, 미국 주요 도시의 중심부에서는 나대지의 직접 매매가 드물고 재조달가격의 산출이 곤란하므로 도시중심부의 업무·상업시설의 부동산평가에 원가법을 쓰기가 쉽지 않기 때문이다. 영국의 부동산감정 평가는 수익환원법, 원가법, 거래사례비교법이 사용되고 있다. 그러나 수익환원법이 일반적이고 부동산가격도 수익환원가격에 가깝다. 고정자산세와 같은 '레이트(Rat e)'의 과세표준의 결정에 있어서도 수익환원법이 쓰이고 있다. 즉 과세표준은 우리 나라와 같이 부동산의 자본가치를 다루는 것은 아니고 순임대료를 베이스로 하여 순 년사용가치(Net Annual Value)로 다룬다. 이 순년사용가치는 임차인이 통상의 공공조세를 납부하고 임대인이 수선료, 보험료 등을 부담하기 때문에 수익환원적 성격이 강하다고 할 수 있다. 프랑스에서는 부동산감정평가의 방법으로 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 중 수익환원법을 사용한다. 이와같이 외국의 감정평가방식은 대 부분 수익환원법을 따르고 있으나, 우리 나라와 일본만이 거래사례비교법과 원가법에 의해 부동산가격을 산정하고 있다(공시지가기준법도 결국 같은 뜻이다). 또한 토 지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보기 때문에 토지와 건물을 별개로 평가하고 합산하여 산정하는 방식을 취하고 있는 경우도 우리 나라와 일본 뿐이다. 부동산구조 에 따른 감정평가방식의 차이는 고유의 역사와 관습에 기인한다. 그러나 우리의 경우 이에 대한 구체적인 검토없이 일본의 제도만을 답습한 것이 아닌가 하는 생각이다. 자본의 세계화는 곧 부동산 시장의 세계화로 이어지게 된다. 지금까지 감정평가협회는 방대한 조직과 인력으로 감정평가라는 불모의 이 땅에 토지 등의 감정평가, 컨설팅 , 감정평가업무의 전문화 등으로 정부의 토지정책을 지원하고 감정평가업계를 선도해 오고 있다. 그러나, 감정평가기법의 발전은 물론, 예컨데 경부고속철도건설 등 대형 국책사업 등으로 인한 소음·진동에 따른 산유·산란량, 식수량감소 등에 대한 지역주민의 보상요구라든가 이에 따른 공익사업의 방해 등이 잦아지고 있는 바, 이에 대한 합리적인 평가에 따른 납득할 수 있는 보상의 적정성 확보는 시급한 문제가 되고 있다. 따라서, 지금의 위치에 만족하지 말고 끊임없이 날로 발전하고 변모하는 시대조류 를 연구하고 개발해서 한마디로 창조적 파괴를 해나가야 할 것이다.
그러나, 이러한 시장여건의 변화는 감정평가업계에 대한 위협요소인 동시에 기회요인이기도 하다. 즉, 전통적인 업무형태의 시장규모는 축 소되겠지만 새로운 시장영역들이 속속 출현하고 있는 것이다. 즉, 부동산 금융, 투자 및 개발 컨설팅 분야의 전문가 수요가 더욱 확대될 것으로 예상된다. 특히 이러한 분야 는 고도의 전문지식과 현장경험을 필요로 하는 분야로서 감정평가사들이 참여하기에 아주 적절한 분야들이다. 바야흐로 부동산 산업은 국제화·종합산업화의 길로 접어들 고 있으며 종래 규제와 보호막 속에서 성장하여 온 감정평가업계는 새로운 발전방향을 심각히 모색해야 할 중요한 시점에 처해 있다. 이러한 환경변화에 능동적으로 대처 하고 또한 복수협회의 출현에 대비하기 위하여 한국감정평가협회는 새로운 발전방안을 모색해야 할 것이다. 우선 협회의 연구 및 연수기능을 확충하고 내실화를 기해야 할 것이다. 이제까지 협회는 이 분야에 있어서 나름대로 그 역할을 잘 수행하여 왔으나, 본격적인 발전을 이루지는 못한 상태이다. 특히 감정평가 기법과 관련한 연구와 연수 기능은 아무리 강조해도 지나치지 않으리만큼 중요한 것이다. 따라서 박사급 연구원을 더욱 확보하고 학계와의 산학연대를 통해 이 분야의 발전에 전력을 경주해야 할 것이 다. 특히 부동산 증권화 등 부동산 산업의 소프트화라는 세계적 경향에 대비한 새로운 평가기법의 발굴과 도입은 매우 중요한 과제라고 하겠다. 둘째로, 평가현장의 경험을 보다 체계적으로 축적할 필요가 있다. 미래의 감정평가는 시장정보를 얼마나 체계적으로 구축하고 이를 과학적으로 분석할 수 있느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 컴퓨터 통신의 발달은 현장의 평가정보나 거래정보를 바로 정보체계와 연결시키는 것을 가능하게 하므로, 그때 그때 필요한 분석을 할 수 있도록 평가정보 데이터베이스와 분석체계를 완벽하게 구축해둘 필요가 있는 것이다. 더 나아가서는 일반인의 부동산 평가와 관련한 서비스 요구에 실시간으로 응할 수 있는 온라인 서비스체계의 구축도 필요하다고 본다. 이와 아울러 미국의 AI 등 각국의 평가협회들과의 유대 및 정보교류 사업도 더욱 강화함으로써 국제적인 부동산 시장의 흐름과 관련업계의 발전에 유의할 필요가 있다. 셋째로는, 회원관리를 더욱 철저히 해야 할 것이다. 앞으로는 감정평가 자격증 제도 자체가 미국처럼 협회주관의 자격제도로 변화될 가능성이 크다. 이렇게 될 경우 자격증의 권위는 협회의 회원관리와 밀접한 관계가 있게 된다. 평가사의 윤리를 확립하고 업무의 기준을 개발·보급함으로써 회원의 자질 향상과 권위를 향상시키 도록 부단한 노력이 필요하다. 감정평가협회는 고도의 기술을 가진 전문가 집단으로서, 우리 나라에서 이러한 집단은 대개 인화와 단결이 잘 되지 않고 권위적으로 흐를 수 있는 조직의 특성을 가지고 있다. 새천년을 맞이하는 내년에는 이러한 일반의 인식을 불식시키고 사회에 새로운 모습으로 다가설 수 있도록 협회의 변신과 회원들의 노력 을 기대해 본다.
어느 都市나 農村의 땅값은 얼마일 까? 어떻게 그 價格이 決定될까. 땅에 대한 稅金은 어떤 基準으로 매길까. 같은 땅이지만 그 名稱에 따라 가격은 千差萬別이고 用度에 따라 그 價値의 차이는 엄청나다. 우리는 富를 蓄積하기 위하여 不動産을 사고 팔면서도 정작 自己所有 땅값이 어떻게 누구에 의해 決定되는가를 알려고 하지 않는다. 그러나 金融人의 입장에서 與信을 실행할 때 그 不動産의 價値는 與信金額의 결정이나 不實化되었을 때 債權回收를 위해 대단히 중요하다. 부동산의 정확한 價値評價는 개인에게는 財産管理라는 측면으 로 은행의 與信取扱時는 여신금액에 상응하는 擔保借入으로 여신의 부실화를 막는 중요한 잣대가 된다. 실제 우리나라는 급속한 산업의 발전과 인간삶의 질 향상이라 는 이름아래 토지의 수요가 많아 地價는 繼續上昇하여 땅만 사놓으면 언젠가는 몇배 몇십배 賣買差益을 챙기게 되고 하루 아침에 지가가 상승하여 벼락부자가 생겼다. 그 부작용으로 地價上昇은 國土開發政策에 엄청난 財源이 소요되었고 결국은 국민의 擔稅比率을 높였고, 지가의 거품현상으로 토지개발의 不均衡과 지역별로 地價隔 差를 벌려놓아 부동산의 가치는 엄청난 차이를 가져와 貧富의 隔差를 심화시켰다. 이러한 폐단을 방지하고 국토의 균형있는 개발을 위해 지가상승부분을 세금으로 흡수 하여 不動産投機를 막고 그 지역의 특성에 맞는 지가를 책정하여 國家政策의 원만한 遂行과 地價安定을 이루는데 오랜 세월에 걸쳐 정책담당자의 의지와 제도개선으로 오늘에 이르렀다. 부동산의 정확하고 현실성있는 평가가 이처럼 중요한 사항이라면 이를 국가에서 委任받아 땅의 가치 즉 地價를 調査하고 評價하는 業務를 遂行하는 주체가 鑑定評價 士이고 이들 업무가 건설교통부정책에 부합하도록 企劃하고 監督하는 협의체가 韓國鑑定評價協會라 할 수 있을 것이다. 銀行與信業務 중 擔保物件에 대한 감정평가는 상당히 제한되어 있다. 推定時價調査表라 하여 주택 및 아파트, 연립주택 정도의 간단한 감정평가는 自體鑑定으로 一線與信擔當者들이 不動産 關聯 雜誌나 現地調査, 협회에서 매년 발간하는 公示地價 冊子에 의해 업무를 처리하고 있다. 그러나 그외 담보물건은 감정평가사의 감정을 받도록 규정되어 있어 담보물건의 정확한 가치를 판 단키 위해 與信實行前 鑑定依賴는 필수적이다. 여신실행 초기단계에서부터 감정평가사의 擔保物鑑定評價는 은행업무의 중요한 일부분이다. 은행의 담보물 감정의뢰는 韓國鑑定院이 설립된 이후 한국감정원으로 單一化하는 규정에 따라 감정업무의 선택의 여지가 없었다. 즉 많은 감정평가법인은 銀行券의 擔保物鑑定評價業務에서 除外 되어 업무의 영역이 좁았으나 협회가 은행여신 관련 부서와 꾸준한 섭외와 자유경쟁체제를 구축하려는 시도로 거의 대부분 은행들이 감정평가법인과 업무제휴를 한 것 도 감정평가법인의 公信力上昇과 業務領域擴大란 측면에서 높은 업적이라 할 수 있다. 뿐만 아니라 협회창립 이후 감정평가사의 資質向上, 부동산시장의 팽창에 따른 業 務改善, 감정평가사의 社會的, 經濟的 地位向上, 건설교통부정책 수행에 따른 敎育實施 등 대내적으로 역할을 수행하여 왔다. 향후 21세기를 맞아 모든 분야에서 변화가 요구되듯 부동산감정업무도 예외일 수 없다. 부동산시장의 개방으로 외국투자가를 위한 體系的이고 公信力있는 자료가 요구되는 바 1)不動産標準地에 대한 입체적인 화상자료 제공, 2)부동산의 單純評價를 止揚하고 주변의 風光, 自然親和力, 향후 發展可能性 등 總體的인 評價, 3)건물부문에서도 構造 및 資材 등 工事費와 耐久年數 評 價에서 탈피하여 현재의 收益率(賃貸料 등)로 評價改善, 4)특정지역 개발에 따른 費用算出과 環境破壞 혹은 環境改善으로 利害得失에 따른 가치평가, 5)평가대상토지의 지질구조차이로 인한 區分評價, 6)급변하는 금융시스템에 부합하는 다양한 서비스 제공, 7)선진국의 우수한 제도도입 등 새로운 鑑定評價制度에 대한 調査硏究 및 改善이 필요하고 이런 활동에 협회가 중추적인 역할을 하도록 국가적인 지원이 고려되어야 한다고 생각된다. 韓國鑑定評價協會의 창립 10주년을 맞아 그 동안 國家政策遂行에 이바지한 점 높이 평가되어야 하고 시대의 變化에 能動的으로 對處하여 公信力있는 기관으로 확실히 자리매김하는 계기가 되기를 기대한다. [ 창립10주년 기념사 |
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