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◈ 감정평가 3방식의 실무 적용의 회고와 과제 신 종 웅 | 태평양감정평가법인, 감정평가사,경영학박사, CRE 1. 감정평가 제도 도입 1989년 7월 1일부터 토지공개념을 기반으로 하는 공시지가 제도가 도입됨에 따라 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하:지가공시법)에 의거 감 정평가에관한 법률에의한 공인감정사와 국토이용관리법에 의한 토지평가사제도가 감정평가사로 일원화 된 이래 어언 10년의 성상이 흘렀다. 그 동안 평가업계는 양적인 성장 뿐만 아니라 질적인 성장도 함께 이루어 졌으나 평가업계를 둘러싸고 있는 주변환경도 급속히 변화하여 새로운 시장환경을 형성한 것도 사실이다. 따라서 이러한 시대 적 변화에 보다 능동적으로 대처하기 위하여 지난 10여년간 평가업을 지탱해온 이론체계를 재조명해보고 또 다른 천년을 열기 위한 출발을 다지기 위하여 本稿를 준비하였 다. 감정평가 가격은 평가제도 도입 시에는 공적 평가에는 舊국토이용관리법상의 기준지가를, 사적평가에는 3방식의 적용을 기준으로 평가하는 체계로 출발하였으나 토지 공개념을 바탕으로 제정된 현행 지가공시법하에서는 공시지가를 기준으로 토지가격을 산정하는 단일 기준으로 일원화되었다. 그러나 국내 부동산 시장의 개방과 함께 시 장환경의 변화를 감안하여 수익방식에 의한 평가가 가능하도록 지가공시법을 개정하여 이를 적용할 수 있는 틀로 回歸하고 있다. 이러한 맥락에서 기존의 3방식의 이론 틀 을 다시 되짚어 보고 이를 실무에 적용하는 과정에서 발생된 문제점을 검토해 본 뒤 이를 해결하기 위한 방안에 대해 논하고자 한다. 나아가서 새로운 시장환경에 적응하기 위한 평가기법에 대해 검토해 보고자 한다. 2. 평가 3방식의 이론적 기반에 대한 재조명 가. 정상가격 감정평가에관한규칙 제5조는 평가가격의 산정 기준에 대해 정상 가격주의를 표방하고, 제4조 1항은 정상가격(시장가치, market value)이란 평가 대상토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상 물건에 정통한 거래 당사자 간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을 말한다고 규정하고 있다. 여기서 [통상적인 시장]은 어떤 종류의 시장인지 어느 정도의 수요자가 있어야 하는지 등에 대한 설명 이 없이 매우 모호하지만 종교관련 건물이나 박물관 등 공공건조물이나 매매가 불가능한 특수한 용도의 부동산을 제외하고 다수의 매도자와 매수자가 존재하는 정도의 소 극적인 의미를 갖고 있는 부동산 시장을 말한다고 판단된다. [통상성립 한다고 인정되는 가격]은 정상가격이 성립하는 시장은 상정된 시장이라는 의미를 담고 있지만 평가 란 실천 작업은 현실의 시장을 무시하고는 도출할 수 없는 것이므로 현존하지 않는 시장을 상정하여 평가한다고는 볼 수 없는 바 이를 일본 정의에서 유추하여 [합리적인 시 장]이란 개념으로 보아야 할 것이다. 다만 통상 성립한다고 인정된다는 의미는 확률적인 의미를 내포한다고 보아야 한다. 여기서 [합리적인 시장]이란 첫째, 시장통제 없이 수요와 공급이 자유롭게 작용하는 공개시장이고, 둘째, 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 셋째, 매수자나 매도자 쌍방이 시장의 사정에 충분히 정통하고, 넷째, 이들은 시 장참여에 있어 특별한 동기(急賣나 急買)을 갖고 있지 않는 사람들로 구성된 시장을 말한다고 보아야 한다. 따라서 충분한 기간 방매되어 거래당사자가 그 물건의 효용 및 가격격차 등을 알 수 있게 되는 상황 제시는 합리적인 시장을 전제로 하고 있다고 보아야 할 것이다. [적정가격]이란 개념은 [합리적인 시장]이란 개념에서는 도출되지 않 는 규범적 요청을 담고 있는 의미로 사족에 불과한 수식적 개념으로 보아야 할 것이다. 일본은 정상가격을 시장성을 갖는 부동산에 대해 합리적인 시장에서 형성될 수 있는 시장가치를 표시한 적정가격으로 정의하고 있다. 일본기준도 시장성에 대한 정의가 없으나 [시장성을 갖는 부동산]이란 용어를 사용하여 시장성을 제한하는 특정가격이란 용어의 도입을 가능케 하고 있다. 또한 [합리적인 시장]이란 용어에 대한 정의가 없으며 [시장가치를 표시하는 적정가격]이란 용어는 정상가격과 시장가격이 동의어란 점 에서 보면 정상가격을 중복해서 설명하고 있는 여분의 표현으로 보인다. 미국에서의 시장가격의 정의는 시대상황에 따른 경제여건의 변화에 대응키 위해 시대별로 그 정의 를 달리하여 왔다. 1930년대에는 정상가격을 California 대법원의 Heibron사건판결내용을 원용하여 최고가격(the highest price)으로 보고 평가가격은 매수자의 입찰분포 (bid distribution)중 최고 입찰가격으로 보았다. 실제 이러한 정의는 부동산 시장의 거래 상황과는 거리가 있는 개념으로 상당한 혼란을 불러 일으켜서 ‘60년대에 들어와 서는 Richard U Ratcliff가 입찰(bid)이란 용어 대신에 거래가격 분포(sales distribution)중에서 가장 거래될 수 있는 확률이 높은 기대가격, 즉 最頻賣買可能價格(most pr obable selling price)으로 보아야 하고 감정평가사가 구하는 가격도 estimation이 아닌 prediction으로 보아야 한다고 주장하고 있다. 지금도 많은 평가보고서에는 이를 정상가격의 정의로 기재하고 있다. ‘70년대에는 금융시장의 발달로 현금기준에서 현금등가기준(cash equivalent)을 정상가격의 정의에 포함하고 ‘80년대에는 부동산 금융시장의 발달과 함께 다양한 부동산금융조건을 감안하여 정상가격을 정의하되, 最頻賣買可能價格은 강박조건(duress)이 존재하는 상황에서 형성된 가격도 시장의 정 상가격으로 인정하게 되는 결과가 될 수도 있는 바 정상가격을 the most probable price로 수정하여 다음과 같이 정의하고 있다. 시장가격이란 공정한 거래가 이루어질 수 있는 모든 조건이 충족된 공개경쟁시장(competitive market)과 매물이 합리적인 기간 시장에 방매되어 자신의 이익을 위해 사려 깊게 행동하는 거래당사자가 충분한 정보와 지식을 갖게되고 거래에 어떠한 강박조건이 존재하지 않는 상황하에서 특정일을 기준으로 평가 대상부동산의 특정권리에 대해서 거래될 가능성이 가장 높은 가격( most probable price)을 현금, 현금등가 기준 또는 기타 면밀한 조건 등을 감안하여 나타낸 가격 '90년대에는 FIRREA법(금융제도 개혁, 회복 및 강제에 관한 법)에 의 해 창립된 정리신탁공사(Resolution Trust Corporation)등에서 감정가격을 기준으로 저축대부조합(Saving & Loan Association)의 불량자산을 매도해도 거래가 이루어지 지 않자 방매기간의 개시시점에 대해 재검토가 이루어졌다. 현재는 가격시점부터 방매기간이 개시된다고 보는 시각이 아니고 평가가격은 가격시점에 대상물건의 방매기간 이 완료되었다는 전제하에서 도출된 거래가능가격으로 보고 있다. 영국의 정상가격 정의는 보다 다양한 모습을 갖고 있다. 먼저 공개시장가치(Open Market Value; OM V)는 다음에 기술하는 전제 조건하에 평가시점에 부동산 권리에 대해 현금 기준매매를 전제로 조건 없이 거래가 이루어질 경우의 최고가격을 말한다. 여기서 말하는 전제 조건은, 매도 의향을 가진 매도자와 평가시점 전에 평가대상 권리에 대해 적정한 매각교섭을 위한 적절한 방매기간(부동산의 성격 및 시장상항을 고려)이 있어야 하고, 방매 기간 내에는 시장의 상황이 평가 시점과 변하지 않고, 특별한 관심을 가진 희망 구매자에 의한 추가적인 가격 제공은 없이, 거래당사자는 물건 내용에 대해 정통하고, 강제됨 6)이 없이 사려 깊게 행동한다는 가정을 말한다. 국제평가기준위원회(International Valuation Standards Committee; IVSC)8)가 작성한 국제 평가기준(International Valu ation Standards; IVS)의 시장가치 정의는 가격시점에 있어서 거래의향을 가진 거래 당사자가 시장에 정통한 정보를 가지고, 신중하고 강제되는 조건이 없이 행동하고, 적 절한 방매 기간후에 제3자간에 공정한 거래교섭을 통해서 당해 자산이 교환될 수 있는 평가액으로 정의하고 있다. 나. 비준방식 미국에서는 Sales Comparison Approa ch10)로 부르고 있는 비교방식(approach)이란, 시장성에 바탕을 두고 거래사례로부터 평가 대상 부동산의 권리를 거래과정 및 동기, 거래시점, 지역적 특성과 개별적 특성 을 비교하여 판단하는 과정이다. 그러나 「감정평가 규칙」에는 부동산 가격과 임료를 주요한 평가대상으로 판단하고 이를 구하기 위한 방법(method)으로 거래사례비교 법, 임대사례비교법으로 분류하고 있다. 이처럼 평가기법을 approach와 method로 분류하는 방법론은 실익이 의문시 될 뿐만 아니라 사회가 다원화되면서 통계적인 방 법론, 승수법 등 다양한 평가기법을 담을 틀을 제한하고 있다고 판단된다. 국내의 비준방식은 토지가격을 산정하기 위한 방법론으로 주로 사용되고 있으며 대상물건과 동 일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법론을 거래사례비교법으로 정의하 고, 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정 보정 및 시점 수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 임대사 례비교법으로 정의하고 이 방법에 의하여 구한 사용료를 비준임료로 부르고 있다. 그러나 비준임료 산정을 위한 평가절차 및 방법론에 대해서는 침묵하고 있다. 평가사례 의 선택과 보정절차에 대해서는 일본은 인근지역 및 유사지역을 포함하는 동일 수급권(미국평가방법에는 이에 대해 구체적인 세분류를 하고 있지 않고 있다)내에서 사례를 선택한 후 사례가 속하는 지역의 표준적 이용과 사례를 비교하고 사례지역의 표준적 이용과 대상이 속하는 지역의 「표준적 이용」과 지역요인 보정작업을 거친 후, 대상이 속하는 지역의 표준적 이용과 평가대상건물과 개별요인 보정을 통하여 가격을 산정하는 방법론을 바탕으로 하고 있어 표준적인 이용의 보정이란 항목을 추가로 인정하고 있다. 미국의 경우는 토지가격을 산정하기 위한 방법론으로 이 방식을 정의하고 있지 않으며 사례 부동산 전체를 기준으로 금융조건 보정, 사정 보정, 지역요인 보정, 토지 의 개별요인 보정 및 건물의 개별 요인 보정과정을 곱의 형태가 아닌 가감방식에 의해 보정하고 있는 절차를 택하고 있다. 다. 원가방식 「감정평가규칙」은 복성식평가 법은 가격시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다고 규정하고 있는데 비해 공공용지의취득및손실 보상에관한특례법시행규칙에서는 이를 원가법으로 정의하고 이 방법에 의해 도출된 가격을 적산가격으로 정의하고 있다. 이러한 용어상의 차이점은 비준방식에서 서술한 바와 같이 평가체계를 approach(원가방식)와 method(복성식평가법)의 2중체계를 설정함으로써 이러한 혼란을 야기하고 있다고 본다. 여기서 원가법(Cost Approach) 이란 용어중 원가(Cost)에 대한 해석이 문제가 되고 있다. 여기서 Cost를 原價로 번역하는 것은 歷史的 原價(historical cost)로 이해될 여지가 있으며, 원가방식의 기본 틀 이 비용에 중점을 둔 방식인 바 비용접근방식으로 칭해야 한다는 주장(안정근, 부동산 감정평가 이론)이 제기되고 있다. 이는 Cost Approach란 용어를 번역하는 과정에서 한국과 일본은 이를 原價로 번역한데서 오는 인식의 차이로 이러한 문제가 발생한 듯하다. 그러나 회계학에서는 Cost를 원가로 번역하고 그 의미를 ‘제품이나 용역을 얻기 위하여 犧牲된 경제적 가치’로 정의하고 費用(expense)은 일정 기간 수익을 획득하는 과정에서 재화나 용역의 사용 또는 소비한 것으로 정의하고 있으며, 비용은 수익을 획득하기 위하여 사용된 원가 즉, 소멸 원가로 정의(심재석, 현대원가회계)하고 있어 평가에서 일반적으로 비용이란 용어에 대해 인식하고 있는 것과 다르게 정의 하고 있다. 따라서 이를 비용방식으로 바꿀 경우 원가에 대한 인식의 오류와 마찬가지로 이를 expense로 이해할 소지가 발생하게 되므로 이를 비용방식으로 바꿀 경우 의 혼란에 비해 실익은 그렇게 많은 것 같지않다. 「감정평가에관한규칙」제11조에서 감가수정방식은 경제적 내용 연수를 기준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법을 열 거하고 이의 방법이 적절치 않을 경우 관찰 감가법을 적용하도록 규정하고 있으나 재조달원가의 개념에 대해서는 침묵하고 있다. 미국 기준은 원가방식을 토지 가격+(재 조달 가격 혹은 대치 원가-발생감가)로 규정하고 있고 일본 기준은 재조달 원가-감가수정으로 표기하면서 재조달 원가(또는 대치 원가)는 토지의 재조달원가와 건물의 재 조달원가로 항목을 구분하고 토지의 재조달 원가산정방식은 택지조성지와 시가지별로 나누어 설명하고 있다. 택지 조성지의 재조달 원가산정방식을 개발방식으로 부르고 , 시가지의 재조달 원가는 토지 가격에 건물 가격을 더하는 것으로 규정하고 있다. 「감정평가에관한규칙」제4조의 제5호는 積算法이란 대상물건의 가격을 期待利率로 곱 하여 산정한 금액에 대상 물건을 계속하여 임차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법이라고 명시하고 있다. 여기서 기대이율이라는 용어의 뜻은 임대주( 공급자)의 입장에서 최소한 요구하는 수익률을 의미하는 바 기대이율이란 용어보다는 경영, 경제학에서 응용되는 最小要求收益率(minimum required rate of return)이란 용어가 주변 사회과학과 이론적 틀을 같이하는 용어로 판단된다. 필요제경비 항목에 포함되는 항목 중 감가상각비란 용어는 회계학적 개념과 혼용되는 바 이를 미국에서 정의처럼 ‘資本回收額(recapture of improvement)’으로 변경시키는 것이 부동산 평가작업을 보다 확실히 이해시킬 수 있는 방안으로 보인다. 또한 공실 및 대손 충당 금을 필요경비 항목에 이를 포함시키고 있는데 이를 필요제경비에 포함하면 이는 공실 및 대손 충당금을 임차인에 전가하는 효과를 가져오는 바 이는 별도의 검토를 필요 로 한다. 라. 수익방식 한국 부동산 시장은 임대수입보다는 취득가격 및 장래 지가상승익을 중심으로 가격이 형성되는 가격구조를 갖고 있다. 그러나 IMF위기로 설 명되는 경제환경의 변화와 이로 인한 부동산 시장의 개방으로 부동산 가격 산정의 무게중심이 투자가치 산정으로 전이하면서 수익방식이 가장 각광을 받고 있으나 이에 대한 연구는 상대적으로 전술한 방식에 비해 연구가 미진했던 것이 사실이다. 그러나 부동산 평가가 단순히 정적인 시장에서 가치 산정 작업이 아닌 현 시점에서 미래 가 치의 판정이란 동적인 작업으로 사회적 환경이 변화하고 있기 때문에 이 방법에 대한 보다 구체적이고 진지한 연구가 필요한 시점이다. 수익환원법은 부동산이 산출되 는 수익에 기초해 부동산 가치를 계측한다는 기본적인 사고방식에서 출발한다. 직접환원방식은 이 방법 중 가장 오래된 평가 방법으로 다음과 같이 표기 된다. I / R = V (I =수익,R =이자, V =가치) 이 평가식은 1662년 William Petty경이 최초로 제기한 식으로 300여년이 지난 현재까지 사용되고 있다. 그는 이 식을 이용해 당시 영국의 지주가 임대하고 있던 다수의 대규모 부동산의 가치를 산정하여 부동산의 가치는 년간 임료의 21배에 달한다고 했다. 이것을 현대의 환원이율로 보면 약 14.75%가 되어 지금의 국내 현황과 비교해 보면 상당히 시사하는 바가 크다. 「감정평가에관한규칙」제4조의 제6호는 상기 개념을 수익환원법으로 정의하고 제12조는 환원방식을, 제13조에서 는 還元利率을 규정하고 있다. 국내 기준에서는 환원이율은 순수이율에 대상물건의 위험율로 정의하고 있는데 이는 할인율의 정의를 말하고 있으며, 환원이율은 할인율에 자본회수율(Recapture rate)을 가산한 비율을 말한다. 이러한 환원이율과 할인율의 誤謬는 해석상의 오류에서 발생한 것으로 보여진다. 즉, 토지 등 비상각자산에서 수 익이 영구히 발생하고 복귀가격을 전제로 하지 않는 경우-영구환원방식-또는 복귀가격의 변동이 없는 경우에만 할인율과 환원이율은 일치하는 개념인데 이를 일반화하여 할인율과 환원이율을 동일시함은 평가이론의 오용에서 비롯된 것으로 추정된다. 여기서 純粹利率(pure rate)은 1930년대에 사용되던 용어로 근래에서는 이를 無危險利 子率(risk-free rate)로 칭하고 대상물건의 위험율도 대상물건의 危險負擔割增率(risk-premium)로 변경하는 것이 주변 인문과학에서 사용하고 있는 용어와 맥을 같이할 것이다. 또한 규칙의 환원이율의 정의방식도 ‘合成法(Summation method)’하나만을 지칭하고 있는데 이를 다원화하여 규정할 필요가 있을 것이다. 이와같은 맥락에서 환원이율의 산정방식도 抵當持分方式등을 포괄하는 다원적인 방법론을 열거할 필요가 있다. 일본도 우리와 같은 가격형성구조를 갖고 있어 이에 대한 연구가 부진하였 으나 「국토청 토지감정위원회」에서 새로운 수익환원법 개념 정립을 시도하여 이의 적극적인 개정을 시도하여 왔다. 이 위원회에서는 토지의 환원이율과 건물의 환원 이율은 동일한 것으로 판단하며 상각대상 순이익을 상각전·후로 구분하지 않고, 상각전 순이익- NOI(Net Operating Income)-기준으로 통일하고 할인율을 기본이율로 명명하되, 이는 基礎的 利率 즉 資金 調達코스트율 또는 自己資本 收益率로 구성된다고 발표하고 있다. 수익환원법의 발전과정을 연대기적으로 고찰해보면 1890년 Alfred Marshall은 그의 저서 [경제학원리]에서 평가에는 3가지 방법이 존재한다는 것을 명시하고 이를 원가법, 시장가치법(현재의 거래사례비교법), 수익환원법으로 부르고 각 각의 방법에 대해 동일한 비중을 두어야 한다고 제창함으로 근대적 의미의 수익환원법 등장을 가능케 하였다. 그러나 이론적인 체계의 성립은 19세기에서 20세기로 들어 오면서 경제학자, 기업가, 기술자, 토지경제학자 등에 의해 이루어졌다. 1906년 Irving Fisher는 [자본과 수익의 특성]라는 책에서 환원이율의 개념을 도입하고 ‘가치는 장래 편익의 현재가치다’ 라는 명제를 통해서 수익환원법를 설명하고 최유효사용, 확률분석, 세공제전 및 세공제후 cash flow에 대해서도 정확한 개념적 정리를 하고 있 다. 그는 부동산 투자대안 사이의 우열을 비교하기 위한 방법론으로 ‘최대현재가치와 투하비용에 대한 수익율’이라는 개념을 소개하고 있는데 후자는 현재 내부수익율 (IRR)의 정의와 일치한다. Ellwood는 1960년대에도 감정업계에 새로운 이정표를 설정한 사람이다. 그는 건물·구축물의 원가는 내용년수내에 회수되어야 한다는 기존의 생각을 부정함과 동시에 부동산은 전액현금으로 구입한다는 그 시대의 고정관념에 대해서도 새로운 해석을 하였다. Ellwood가 제안한 환원이율에는 예상보유기간, 금융 대출조건, 보유기간만료시의 예상매각수입의 예측이 감안되어있다. 1961년 Richard Ratcliff는 수익환원법에 대해 회의적인 시각을 갖고, 평가대상 수익은 세공제후 수익 이 되어야 하고, 수익방식 보다는 총임료승수를 승하여 가격을 구하는 것이 합리적이라고 주장하였다. 또 시장에서 거래사례를 기준으로 환원이율을 산정하는데 대해서 도 당시의 부정적인 시각을 보였다. 그러나 복귀가격, 비용 및 수입의 산정에 대해 상당히 부정적인 시각을 뿌리치고 1970년에 현금할인수지모형(Discount Cash Flow M odel)을 제안하여 평가이론 발전에 지대한 기여를 하였다. 1966년 William Kinnard는 통계적 분석기법과 컴퓨터를 이용한 계량적 평가와 인간의 의사결정행동과정을 중 심으로 행동과학적인 접근을 중심으로 감정평가를 논하여야 한다고 주장하였다. 1980년대에 이르러서는 연기금이 부동산 투자의 큰손과 함께 대규모 syndication의 등장 은 투자자에 절세효과를 계량할 수 있는 세공제후 현금흐름(ATCF)으로 무게 중심을 이동시켰다. 이 시대에 본격적인 국제 부동산 투자시장이 구체적인 시장으로 떠오른 다. 1990년대에 이르러서는 1986년 세법개정에 대한 효과가 가시화되고 부실대출로 인해 주택대부조합의 파산이 가속화되는 침체된 시장환경하에서는 DCF방법 보다는 단년도 수익에 비중을 둔 직접환원방식이 보다 선호를 받게 된다. 또 이 시기에는 RTC(정리신탁공사)에 의해 부동산 증권화가 본격화되고 부동산시장과 증권시장의 결합 이 본격화 된다. 1990 중반 이후에는 REIT(부동산투자신탁)가 부동산 투자의 대표적인 수단으로 등장하게 되고 이로 인해 개개 부동산의 평가 보다는 부동산 포트폴리오 의 수익률과 위험분산이 본격적인 화두가 되고, 기존의 DCF방법이나 직접환원방식에 의한 부동산평가 보다는 증권의 투자분석이 더욱 더 관심을 갖게 되고, 부동산 자체 의 투자수익률 보다는 금융레버리지(financial leverage)가 보다 관심을 가지는 투자환경으로 변화해 왔다. 이러한 시대적인 흐름을 개관해보면 국내의 거래관행에 기초 한 수익방식 이론 틀은 Ellwood이전 시대상황에 있는 것이 아닌가 한다. 3. 감정평가 3방식의 적용 및 회고 가. 정상가격 감정평가에관한규칙에서 정하고 있는 정상가 격의 정의 중 통상 성립한다고 인정되는 가격에 대한 구체적이고 명확한 기준은 없으나 통상 거래시점에 거래가격을 현금으로 전액 지불한다는 전제하에 정상가격을 판단 하였다. 그러나 평가실무에서는 분할납부시의 가격절감효과와 시장금리 보다 낮은 금액으로 상당한 금액을 차입하고 있는 부동산의 금융효과 등을 거래가격에 반영하지 못하고 있다. 따라서 현실의 거래관행과 금년부터 저당채권의 유동화(MBS제도의 도입)제도가 본격 시행되게 되면 이를 거래가격에 반영하여야 보다 타당성있는 가격산 정이 가능한 바 정상가격의 정의도 이를 포함하도록 재정의되어야 할 것이다. 지가공시법에서 공시지가의 성격을 적정가격으로 정의하고 이를 정상가격과 다른 개념 으로 볼 것인가 같은 개념으로 볼 것인가에 대한 해석이 나누어지고 있다. 그러나 공시지가는 보상평가 뿐만 아니라 모든 평가의 기준이 되는 가격인 바 이를 이원적으로 보면 사적 시장의 평가가격이 현실을 바탕으로 하지 않는 정책적인 가격으로 해석될 수 있는 바 이를 동일한 기준으로 보는 것이 타당할 것이다. 다만, 정상가격의 기준이 되는 통상적인 시장, 충분한 기간방매 및 대상물건에 정통한 거래 당사자간 등의 필요조건은 기술되어 있지 있으나 합리적으로 성립한다고 인정된다는 의미는 이러한 조 건을 포함하고 있는 것으로 봄이 보다 타당하다고 생각된다. 그러나 법원은 감정평가업자가 과실로 감정평가가격이 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가함으 로써 감정평가 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 판시함으로서 감정평가업자의 손실배상과 관련된 판결에 있어서는 정상가격이 란 용어 대신에 적정가격이란 용어를 사용하고 있다. 나아가서 감정평가규칙에는 정의되고 있지 않으나 국내 평가실무에서는 일본 기준에서 정의하고 있는 한정가격과 특정가격개념을 인정해 오고 있다. 한정가격이란 시장성을 갖는 부동산으로 부동산과 인접한 부동산을 병합할 경우 또는 부동산의 일부를 취득할 경우(분할도 포함)에 인접 부동산의 가격이 시장의 한정으로 합리적인 시장에서 형성 될 수 있는 정상가격과 괴리되나 당사자간에는 그 합리성이 인정되는 가격을 한정가격으로 정의하고 있다 . 그러나 상기 정의에서 보듯이 시장이 한정된다는 개념보다는 수요자가 한정된다는 개념이 보다 타당할 것이다. 다만 국내에서도 국공유지의 수의계약 및 사도개설과 관 련된 평가일 경우 등에는 이러한 개념을 응용할 수 있을 것이다. 특정가격이란 부동산의 성격에 의해 일반적으로 거래대상이 되지않는 부동산 또는 의뢰목적 및 조건에 의해 일반적인 시장성을 고려하는 것이 적당하지 않는 부동산의 경제가치를 표시할 때 적용되는 가격을 말하며 그 예로 1) 종교건축물 등 특수한 건축물을 감정평가할 때 2) 회사 갱생법에 의해 갱생목적 재산을 감정평가할 때 3) 담보로서 특별히 안전성을 고려해야할 때 이 개념을 적용할 수 있다고 이론적으로 정의하고 있으나 실제 이러한 기준에 의한 평가가격이 법원의 판단 대상이 되는 경우는 정상가격을 기준으로 그 적정성을 판단하고 있는 바 실제 적용되는 경우는 별로 없었다. 따라서 일본 기준에서 정하고 있는 방법론을 준용하여 의뢰자의 의뢰요구나 조건에 따라 한정가격이나 특정 가격으로 평가할 경우에는 정상가격인 경우의 평가가격을 괄호나 기타 방법 등으로 부기하여 법적 부담이나 혼동으로부터 벗어나는 방안이 강구되어야 할 것이다. 나. 비준방식 이 방법에 의한 국내 평가방식은 대상 부동산과 동일한 용도지역에 소재 하는 거래사례나 임대사례를 기준으로 사정보정, 지가변동율을 이용한 시점수정, 지역요인과 개별요인 보정을 통하여 가격을 산정하여 왔다. 그러나 보정방법으로 곱의 방식을 사용하여 왔기 때문에 가격의 하향편기를 가져왔고, 지역요인과 개별요인이 가격에 미치는 영향에 대해 통계적인 검증이 없이 동일한 가중치를 적용하기 때문 에 가격이 왜곡될 수 있는 가능성을 항상 안고 있다. 실제 대법원도 이의재결의 기초가 된 감정평가법인들의 각 감정평가가 보다 구체적인 요인을 품등비교함에 있어 구체 적으로 어떤 요인들을 어떻게 품등비교 하였는지에 관하여 아무런 이유 및 설시를 하지 아니하였다면 위법하다고 판시한 바 있다. 다만, 거래 사례의 선택에 있어 대법 원은 도시계획구역내에서는 용도지역이 동일한 거래사례를 선택하여야 한다고 판시하여 획일적인 거래사례 선택 기준을 제시하고 있다. 이것은 부동산 가격이 용도지 역보다는 가격 형성 요인을 중심으로 용도지대를 기준으로 가격을 판단하여야 하는 평가원칙에 대한 큰 부담으로 작용하고 있고 이로 인해 대상 부동산의 평가가격을 연 역적으로 일치시키는 거래사례를 선택하는 자의성을 배제할 수 없도록 하고 있다. 거래사례의 보정요인 중 지역요인 및 개별요인의 비교시 획지조건, 환경조건, 가로접근 , 접근조건, 행정조건 및 기타조건 등으로 분류하고 항목간 비교는 곱의 형태로, 항목내 세분류항목은 가감방법으로 보정하고 있다. 그러나 승제방법은 전술한 바와 같이 결 과치를 하향편기시키게 된다. 또한 각 대분류 항목간에 동일한 가중치를 전제로 접근하는 것은 상당한 오류를 전제로하고 가격을 도출케하는 위험을 수반하게 한다. 실제로 회귀분석의 경우 변수간의 상관관계가 높아 이를 모형에 사용할 경우 결과를 왜곡할 우려가 있는 경우(다중공선성관계)에는 상관관계에 있는 변수를 제외하고 모형을 구성 하고 있다. 따라서 이에 대한 검증없이 기계적으로 이를 사용하는 것은 평가가격에 왜곡된 결과를 가져올 수 있는 위험을 본질적으로 내포한다. 따라서 대분류간의 가격 영 향력을 보다 엄밀히 분석할 필요가 있다고 본다. 이는 각 대분류 항목의 세분류 항목에도 동일하게 적용된다고 본다. 거래사례와 대상부동산간의 개별요인 보정을 비준표 를 이용하여 비교 보정하는 방법은 일응 논리적인 타당성은 인정되나 법원은 토지가격 비준표를 이용하여 개별요인 보정을 하는 방법론에 대해서도 이를 인정치 않고 있어 개별요인 보정에 대해서는 지역별로, 부동산 유형별로 개별요인 보정치가 산출될 수 있는 방법이나 이를 활용하기 위한 컴퓨터 소프트웨어의 개발이 절실히 요구되 고 있다. 부동산 시장과 자본시장의 연계가 본격화되면서 MBS(Mortgage Backed Securities;주택저당채권의 유동화)제도가 본격 가동하게 될 것이다. 이 경우 부동산의 대출비율(Loan to Value; LTV)이 증가하게 되면 타인 자본의 비중이 보다 부동산 거래가격 및 부동산 투자수익률에 가장 주요한 변수로 작용할 것이다. 따라서 대출내역 에 대해 면밀한 분석이 수반되어야 하고 이는 평가가격에 반영되어야 할 것이다. 즉 서구의 금융조건 보정항목이 보다 구체적으로 논의되어야 할 것이다. 국내의 평가 방법은 토지의 경우에만 이 방식을 사용하고 건물의 경우에는 원가방식을 사용하고 있다. 그러나 3방식이 각각의 평가가격을 도출하여야 한다는 명제에 충실하려면 토지 건물 전체를 기준으로 거래사례비교법을 적용하는 방법이 검토되어야 할 것이다. next
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