|
◈ 창립 10주년 기념 특별좌담회 올해는 특히 20세기를 마감하고 새로운 세기, 새로운 천년을 맞이하는 해로서 우리 협회로서는 여러 모로 뜻 깊은 한 해가 아닌가 생각합니다. 그 동안의 성과를 정리하고 새로운 미래를 준비해야 하는 시점에서 우리 협회는 창 립 10주년 기념 특집호 감정평가지와 함께 관계전문가들을 모시고 감정평가업계의 향후 발전방향을 논의하는 이 좌담회를 준비하게 되었습니다. 감정평가업계의 발전을 위 한 좋은 의견들을 제시하여 주셨으면 합니다.저는 협회 기획이사로 있으면서 협회 부설기관인 감정평가연구원 부원장직을 겸임하고 있는 김상윤입니다. 여러 가지로 부족 한 점이 많습니다만 오늘 좌담회의 사회를 제가 보도록 하겠습니다. 서로 아시는 분도 있겠지만 좌담에 들어가기 전에 참석하신 분들을 먼저 간단히 소개해드리겠습니다. 이창석 교수님을 소개합니다. 교수님은 강남대학교 부동산학과에 계시면서 그 동안 부동산학계와 업계의 발전을 위해 많은 노력을 하셨습니다. 한국부동산학회 회장이시 기도 합니다. 감정평가 뿐만 아니라 중개업 등 다른 부동산서비스부문에 대해서도 많은 연구를 하셨습니다. 건설교통부 토지국 지가제도과의 심상정 과장님이십니다. 과장 님은 공시지가제도를 운영하고 감정평가업계를 직접 관리·감독하는 주무부서의 책임자이십니다. 제도적인 차원에서 업계의 발전에 대한 좋은 말씀을 해주셨으면 합니다. 다음은 건일감정평가사사무소 대표이신 정영철 평가사님을 소개합니다. 정영철 평가사님은 지가공시법 제정이전부터 오랫동안 평가사로 활동하신 분으로 누구보다도 감 정평가업계의 지난 발자취에 대해 잘 알고 계십니다. 그리고, 한국감정원에 계신 최재규 부장이십니다. 최부장님은 현재 정보사업부에 계시지만 최근까지 한국감정원 동경 사무소에 파견 근무하셨습니다. 여러 모로 부동산시장환경이 우리와 유사한 일본의 감정평가업계에 대해 잘 알고 계시고, 또 외국에서의 다양한 경험을 통해 현재 한국 감정 평가업계가 안고있는 문제점이라든가 장래전망 등에 대한 남다른 견해가 있으시리라 생각됩니다. 곽욱탁 미래감정평가법인의 대표이십니다. 곽욱탁 대표는 지가공시법에 의한 감정평가사 제3기로 감정평가업계의 이른바 386세대에 해당됩니다. 지금도 왕성한 활동을 하고 있지만 2000년대 감정평가업계를 주도해 나갈 세대로서 누구보다 업계 의 미래와 전망에 대해 관심이 많을 것으로 생각합니다. 그러면 오늘 토론할 좌담회 주제에 대해 잠깐 말씀드리겠습니다. 조금 전에 말씀드렸다시피 금년은 우리 협회 창립 10주년이 되는 해이기도 하고, 또 21세기를 맞이하는 해이기도 합니다. 그래서 감정평가업계의 미래를 전망하고 발전과제들을 점검한다는 의미에서 좌담회 주제를 '21세 기 부동산 감정평가산업의 진로'로 잡았습니다. 아시다피시 IMF관리체제 이후 국내 부동산분야는 지금까지 전혀 경험하지 못한 새로운 상황에 놓여 있다고 할 수 있습니 다. 한번 오른 가격은 내리지 않는다는 '부동산신화'가 깨지는가 하면, 부동산서비스시장이 전면 개방되면서 외국의 부동산회사들이 속속 국내시장에 진입하기 시작했습 니다. 반면에 보상평가 등 공적시장은 물론 담보평가 등 사적시장도 정체 내지는 축소되고 있습니다. 그리고 지난해와 금년에는 부동산증권화를 위한 「자산유동화에관한법 률」과 「주택저당채권유동화회사법」이 제정되었고, 지가공시법도 감정평가법인의 설립요건을 완화하고 회사형태를 다양화 하는 등 그 동안에 있어왔던 규제를 철폐하는 방향에서 개정될 예정이어서 각종 제도적 환경 또한 크게 변화될 전망입니다. 한마디로 감정평가업계를 둘러싼 시장환경이 급변하고 있는 것입니다. 위기는 동시에 기회가 될 수도 있다고들 합니다. '21세기 부동산 감정평가업계의 진로'를 설정하는 일이 그리 간단한 일은 아니지만 어느 때보다도 중요한 과제일 것입니다. 진행의 편의상 먼 저 「감정평가업계의 발전과정」에 대해 살펴본 다음 「부동산시장환경의 변화와 21세기 감정평가업계의 과제」의 순으로 논의해 보도록 하겠습니다. 어제 없는 오늘이 없 고, 오늘이 있어야 또 내일이 있는 것처럼 21세기 감정평가업계의 진로를 논의한다 할지라도 그 동안 감정평가업계가 걸어온 발자취를 되짚어 보고 과거와 현재, 미래를 비교하는 것이 선행되어야 할 것 같습니다. 이런 문제에 대해서는 지가공시법이 제정되기 오래전부터 평가업무를 해오신 정영철 평가사님이 잘 아실 것으로 생각됩니다. 정영철 평가사님께서 지가공시법 시행이전부터 감정평가업계의 발전과정과 최근의 업계현황에 대해 설명해주시고 지가공시제도가 감정평가업계에 미친 영향 등에 대해 서도 말씀하여 주셨으면 합니다. 정영철 평가사 감정평가업계의 발전과정은 크게 지가공시법 시행이전과 시행이후로 나누어 생각해 볼 수 있을 것입니다. 그리고, 지가 공시법 시행이전시기는 대체로 다음과 같이 3단계로 나눌 수 있겠습니다. 즉 '69년 4월 25일 한국감정원이 발족되기 이전시기, 한국감정원이 발족된 이후 우리나라가 국가자격기술제도로서 감정평가제도를 도입한 '73년까지의 시기, 자격제도 도입후 '89년 지가공시법이 제정된 시기 까지의 3단계로 볼 수 있을 것입니다. 우선 초창기 한국감정원 설립이전의 우리나라 감정평가시장은 담보시장을 중심으로 발전되었고, 자생적인 필요에 의해 금융기관에서 자체평가를 했습니다. 각 금융기관에서는 자체적 으로 토지시가 기준표를 만들었고 서울 등 대도시는 색별도 등을 만들어 토지평가의 기준으로 하였습니다. 그러나, 각 금융기관마다의 평가기준이 다르고, 각 은행이 평가 담당자를 두는데 비용부담도 컸습니다. 이러한 각 금융기관의 평가기준 및 제도를 새로운 하나의 기준으로 제정하여 통일된 평가제도를 정착시킬 필요성이 대두되어 한국 감정원이 설립되었습니다. 당시 금융기관의 다양한 기준을 하나의 평가기준 및 제도로 일원화 하였다는 점이 한국감정원설립의 큰 의의라 할 수 있을 것입니다. 그러나 한 국감정원이 발족되면서 평가기관이 일원화되어 업무폭주로 인한 평가지연, 저가평가, 민원사항 외면 등 독점현상에 따른 폐단이 발생했습니다. 이러한 문제점이 발생하자 정부는 법률로 감정평가제도를 정착시킬 필요성이 대두되어 건설부에서는 주로 보상평가 업무를 재무부에서는 담보평가 등 일반업무에 대한 각각의 평가제도를 도입했습 니다. 그러나 이러한 2원적 평가체제의 도입으로 지가의 다원화와 그에 따른 부작용이 발생하게되어 또다시 지가제도일원화의 필요성이 대두되었습니다. 이에 따라 '89년 도에 자격제도 및 지가체계의 일원화 방안으로서 지가공시법이 제정·시행되어 현재에 이르고 있습니다. 이러한 지가공시법제도의 도입으로 정부측 입장에서는 지가일원 화체계가 완성되었고, 토지투기를 방지했다는데 그 소기의 목적을 달성했다고 볼 수 있습니다. 반면에 평가업계 측면에서는 지가공시법에서 여러 가지 평가기법 중 비교방 식만을 우위에 두고있어, 다양한 평가기법 발전이 이루어지지 못한 측면이 있습니다. 정영철 평가사앞으로 지가공시제도의 긍정적 측면에 대해서는 보다 강조되어야겠지만, 평가업계에 미치는 영향에 대해서는 발전적인 방향으로 개선해야 할 필요성이 있다고 생각합니다. 사회자 정영철 평가사님께서 지가공시법 시행이전부터 현재에 이르는 감정평가 업계의 발전과정을 그 동안의 오랜 실무적 경험을 통하여 상세히 말씀하여 주셨습니다. 또한 지가공시제도로 우리나라 지가체계가 일원화되었으나 반면 평가업계에 있어서 는 앞으로 좀더 발전적인 측면에서의 개선이 필요함을 강조하셨습니다. 이창석 교수님도 오래동안 부동산학계에 계시면서 감정평가업계의 발전과정을 보아오셨을 것입니 다. 학계의 입장에서 보신 감정평가업계의 위상, 학계와 감정평가업계와의 관계 등에 대하여 말씀해주셨으면 합니다. 이창석 교수 오늘 이 좌담회에 참석하게 된 것을 매 우 영광스럽게 생각합니다. 우선, 부동산분야에서 감정평가업의 위상에 대해서 말씀드리겠습니다. 앞으로 다가올 21세기는 다니엘 벨(Daniel Bell)이 이야기한 것처럼 탈공 업화시대로 지식기반산업화 시대이고 정보화사회로 부동산서비스산업이 크게 발전될 것으로 봅니다. 부동산 감정평가업의 위상은 먼저 제도의 필요성에서 찾아볼 수 있습 니다. 그 필요성은 여러 가지로 살펴볼 수 있으나, 한 마디로 부동산의 특성으로 인한 부동산시장이 불완전한데서 연유하고 있습니다. 사회·경제적 환경의 제반변화는 세월 이 흐를수록 필연적으로 다양한 부동산활동을 요구하고 있습니다. 이와 함께 부동산의 가치인지에 대한 객관성의 욕구가 증가함에 따라 전문적 평가활동이 출현되었다고 봅 니다. 그동안 감정평가업계는 부동산 분야에서 선두적인 역할을 수행하여 왔습니다. 그래서 부동산감정평가는 모든 부동산 활동 중에서 가장 중요한 부분인, 인체에 비유 하면 심장의 기능을 한다고 합니다. 이것은 부동산 활동에 있어 신호등 역할 또는 모든 분야가 원활하게 움직일 수 있도록 촉매역할을 하는 것으로, 우리나라의 경제발전과 부동산 거래질서확립에 크게 기여하고 있는 업종 중의 하나라고 하겠습니다. 부동산학계와 감정평가업계의 관계에 대해 말씀드리면, 우리 나라는 부동산학 교육이 영국, 미국 등 선진국에 비하여 매우 늦게 시작되었고, 감정평가제도도 마찬가지라고 봅니다. 우리 나라 부동산학 교육이 1970년 건국대학교 행정대학원 석사과정에 설치되고 부터인데 그 후 전문평가제도인 국토이용관리법에 의한 토지평가사, 감정평가에관한법률에 의한 공인감정사, 그리고 지금의 지가공시법에 의한 감정평가사 제도가 태동된 것입니다. 역사적인 관계는 아직 미흡하나 매우 깊은 인연과 관계를 가지고 있습니다. 최근에는 일부의 대학이 감정평가업계와 산학협동협약을 체결하여 교수는 물론이거 니와 학생들까지 교류를 확대하고 있습니다. 이러한 현상은 매우 바람직한 일이라고 봅니다. 앞으로도 학계와 업계는 상호교류 가운데 공동발전을 위한 과제에 대해 몇가지 짚어볼까 합니다. 외국에는 선진화된 부동산업의 발전을 위하여 부동산학 교육을 이수한 자에게는 인센티브를 제공하는 등 부동산업계로 진출하도록 유도하고 있습니다. 그 예로 시험제도와 학교교육의 연계를 들 수 있습니다. 미국은 미네소타(Minnesota)주의 부동산학과 출신에게 인센티브제도를 주고 있으며 영국의 Bristol대학교도 마찬 가지입니다. 이외에도 많은 대학들이 업계와 연계하여 산학협동체제를 구축하고 있습니다. 왜냐하면 기술과 기능이 합쳐져야 좋은 제품이 나오듯이, 기술과 기능이 합치는 제품 즉, 대학과 업계가 함께하는 일이야말로 신뢰받는 감정평가업으로서 더욱 발전될 수 있는 밑거름이 되리라 봅니다. 이를 위해 덧붙여 몇가지 부연설명을 하면, 감정평 가사 시험과목에 대해서 언급하겠습니다. 현행 감정평가사 시험과목이 법학분야에 비중이 높게되어 있는데, 최근 추세에 비춰볼 때 건축학, 계량분석학, 부동산의 기초이론 인 부동산학개론과목이 빠져있다는 점을 지적할 수 있습니다. 또한 업계 실무자는 실무과목 면제가 아닌 이론과목을 면제해 주고 있는 등 몇가지 문제점이 있습니다. 선발방 법에 있어서는 일괄적으로 선발하기 보다는 외국의 경우처럼 다양한 전공을 가진 사람을 선발하는 방법을 모색하는 것이 어떨까합니다. 미국 감정평가협회(AI)는 현재 MAI, SRPA, SREA, SRA, RM 등으로 구분해서 선발하고 있는데, 우리나라의 시험제도도 이러한 방향으로 개편되어야 하지 않나 생각됩니다. 그런 측면에서 앞으로 학계와 업계 가 연계해서 발전한다면 더욱더 부동산감정평가업계가 신장되고 우리 경제발전과 부동산거래시장 확립에 도움이 되지 않나 생각합니다. 사회자 이창석 교수님께서 학계 에서 본 감정평가업의 위상과 부동산학계와 감정평가업계의 관계 등에 대해서 좋은 말씀을 해주셨습니다. 그리고, 감정평가사 선발제도에 대해서도 좋은 의견을 말씀해 주 셨습니다. 감정평가업계의 발전은 지가공시법과 많은 관련을 가지고 있습니다. 따라서 지가공시법령의 개정은 향후 감정평가기관의 대형화와 종합부동산서비스회사로의 전환 등 감정평가업계의 진로에 큰 영향을 미칠 것으로 생각됩니다. 지가공시법령의 개정과 앞으로의 운영방향 등에 관하여 주무부서인 지가제도과 심상정 과장님께서 말씀 해주셨으면 합니다. 심상정 과장 감정평가협회의 창립 10주년을 축하드립니다. 협회가 10년 동안 평가업계 발전에 선두적 역할을 해 왔고, 오늘 뜻깊은 이 자리를 마련해 주셔서 감사합니다. 조금 전에 정영철 펑가사님께서 지가공시법 제정이전, 이후로 나누어 지가공시법의 발전과정을 말씀해 주셨는데 '89년도 지가공시법이 제정되어 그 동안 3번의 개정이 있었습니다. '95년 12월에는 법적근거가 미약했던 개별공시지가를 법제화하면서 개별공시지가 이의신청제도를 정착했으며, 평가업무에 개별공시지가 검증업무의 추가, 평가오류시 평가기관 뿐만 아니라 소속 평가사에게도 공무원에 준하는 책임을 묻는 등의 개선이 이루졌습니다. '97년도에는 지가공시법에서 행정절차법 을 따로 두는 조항을 신설했습니다. 그리고, 금년 3월 감정평가업무영역을 확대하기 위해 매매업을 제외하고는 겸업금지조항이 폐지되었습니다. 지난 11월 12일자로 국회 에 다시 개정안을 상정해 놓은 상태인데, 금년 정기국회가 끝날때까지는 통과할 수 있도록 노력하고 있습니다. 이번 법개정을 국회에 상정한 근본적인 이유는 현재 우리나라 부동산분야는 거대한 전환기를 맞이하여 정보통신기술의 발전이나 사회경제적 환경이 변화하고 있으며, 제도뿐만 아니라 서비스분야도 아주 중요한 부분으로 자리매김하 고 있기 때문에 이러한 사회변화에 부응하고, '89년 지가공시법제정이후 평가제도의 일원화로 인한 평가기법의 낙후성 등을 해소하기 위한 것입니다. 또한 최근 부동산시 장환경, 특히 부동산서비스업의 시장개방으로 현재 CB리차드 엘리스 같은 대형종합부동산회사가 우리나라에 속속 진출하고 있는 실정인데, 우리 업계가 이러한 외국의 회 사와 경쟁하기 위해서는 현재의 합명회사형태로는 어렵다고 봅니다. 이러한 취약성을 해결하기 위해 제도적으로 풀어주어야 할 필요성이 있습니다. 개정내용을 몇가지 말 씀드리면, 현재 공시지가를 기준으로 토지에 대한 평가가 이루어지고 있는데 어것은 평가기법은 발전시키는데 큰 저해요인이 된다는 의견이 있어 공적평가시에는 공시지가 를 기준으로, 경매나 담보와 같은 사적평가시에는 공시지가 적용을 원칙으로 하나 공시지가를 기준으로 할 때 문제가 있을 경우에는 비용, 임대료 등을 감안해서 평가할 수 있도록, 다시말해 수익환원법이나 원가법 등을 적용하여 평가함으로써 거래사례비교법만이 유일한 방법이라는 관념을 탈피하도록 제도를 개정할 것입니다. 그리고, 다품종 소량화시대라는 말이 있습니다만 국제화시대, 경쟁력을 갖추기 위해서는 감정평가회사가 어느정도 규모를 갖춰야 하기 때문에 현재 합명회사로만 국한되어 있는 감정평가 법인의 형태를 유한회사나 주식회사 형태의 법인설립도 허용할 수 있도록 개정할 것입니다. 공시지가와 관련해서는 평가시 토지의 수익 등을 참고할 수 있게 한 것이고 명 백한 오류가 있는 개별공시지가는 이의신청기간이 지났더라도 정정할 수 있게 한 것, 개별지가 검증을 지가변동상황등을 고려하여 탄력적으로 일부만 할 수 있게 한 것 등 을 들 수 있습니다. 감정평가사가 전문자격자로서의 신뢰성과 공정성을 확보하기 위해서는 책임도 그만큼 지워져야 할 것입니다. 고의는 아니되 중대한 과실이 있을 경우에 도 그에 따른 책임을 묻는 방향으로 개정될 것입니다. 이러한 지가공시법 개정안이 금년 국회에서 통과가 되면 시행령등을 만드는데 3개월정도 소요될 것이며 내년 4월 이 후에는 새로이 개정된 지가공시법이 시행되지 않을까 하는 예상을 하고 있습니다. 사회자 '89년도 지가공시법 제정 이후에 3차에 걸친 개정과정과 새로운 부동산시장환경의 변화에 따른 지가공시법 개정방향 및 운 용방향에 대해 좋은 말씀을 해주셨습니다. 지금까지 세 분이 말씀하신 대로 지가공시법 시행이후 그 동안 감정평가업계가 많은 성장을 해왔고 앞으로도 지가공시법과 공시 지가제도는 업계발전에 중요한 역할을 할 것으로 생각됩니다. 그러나 모두에서 말씀드린 것처럼 현재 감정평가업계는 급변하는 시장환경 속에 새로운 도전에 직면하고 있습 니다. 이에 대해서는 논의할 내용이 상당히 많지만 크게「부동산서비스시장의 개방과 감정평가업계에 미치는 영향」, 「부동산증권화의 문제」, 「정보화시대 감정평가업의 발전방향」, 그리고 「신규시장의 개척과 감정평가업계의 과제」 등으로 나누어볼 수 있을 것 같습니다. 먼저 부동산분야의 이른바 세계화과정이라고 할 수 있는「부동산서 비스시장의 개방문제와 그것이 감정평가업계에 미치는 영향, 그리고 앞으로의 전망 등에 대하여 논의하는 것이 좋을 듯합니다. 외국의 부동산회사들과 함께 일해보신 경험 이 있는 곽욱탁 미래법인 대표께서 현장에서 직접 보고 느끼신 것을 중심으로 부동산 시장개방이 업계의 미친 영향이나 앞으로 업계가 대처해야 할 방향과 풀어야 할 과제 등 에 대하여 말씀해주셨으면 합니다. 곽욱탁 평가사 앞에서 사회자께서 말씀하셨듯이 저는 386세대에 해당됩니다. 제가 업계의 전체적인 문제에 대해 말씀드리기에는 역 부족이라 생각되기 때문에 최근에 외국부동산회사들과 접촉하면서 느낀 점에 대해서만 간략하게 말씀드리고자 합니다. '95년 부동산시장 개방이후 부동산투자, 컨설팅, 중개, 관리회사가 국내에 속속 진출하고 있습니다만 부동산투자활동은 IMF관리체제 이후에야 본격화하고 있으며, 특히 관리나 중개 분야는 상당히 활발한 편입니다. 이에 비하여 감정평가 분야는 여전히 직접적 진출보다는 제휴나 협조 방식으로 이루어지고 있습니다. 왜냐하면 국내 지역정보를 직접 얻을 수 있는 네트웍을 갖고있지 않기 때문 이겠지요. 또한 외국계 부동산 서비스 회사의 경우 감정평가 업무가 중요한 비중을 차지하는 경우는 드물며 대개는 부동산 투자, 관리에 부수되는 업무로 파악하고 있는 듯 합니다. 그러나 외국계 회사의 직접적인 시장 진출은 없지만 부동산 시장의 국제화는 감정평가 기법에 대한 변화를 절실히 요구하고 있습니다. 이러한 외국 부동산서비스회 사 또는 투자자들과 직접 상대하기 위한 능력배양이 필요하며, 감정평가사 스스로가 국제화된 부동산환경에 적응할 무기를 확보해야 할 것입니다. 이와 더불어 외국회사의 국내진출에 따른 우리업계의 경쟁력강화 방안에 대해 생각해볼 때 우선, 의뢰자의 요구에 신속하게 대응하고, 지역정보를 폭넓고 정확하게 전달해 줄 수 있는 전국적인 네트 웍의 안정적 확보가 가장 필요한 시기가 아닌가 생각합니다. 물론 이 부분은 현재 대도시 중심의 감정평가법인을 중소도시까지 포함하는 네트웍으로 확대되어야 할 것입니 다. 그러기 위해서는 필연적으로 지금보다는 큰 조직으로 발전되어야 하지 않을까 생각해 봅니다. 그리고, 서비스가 다양해지면서 요구되는 사항으로서 감정평가사 외에 학계나 외국사정에 밝은 인재, 다른 전문직 종사자 등을 적극 영입해야 할 것입니다. 결국은 종합서비스회사라는 것은 감정평가사의 자질향상과 더불어 다른 전문집단과의 연대·제휴를 통한 네트웍의 확보로 달성될 수 있다고 생각합니다. 사회자 : 곽욱탁 대표께서는 국내 감정평가법인의 입장에서 부동산서비스시장의 개방에 따른 외국업 계진출현황과 그것이 업계에 미치는 영향이나 과제 등에 대해 말씀하여 주셨습니다. 일본은 여러 측면에서 우리나라와 유사한 점이 많다고 생각합니다. 일본과 우리나라의 부동산서비스시장개방과 관련된 문제를 비교해 보는 것이 우리의 진로설정에 많은 도움이 되리라 생각합니다. 일본에서 오랫동안 근무하신 최재규 부장께서 일본의 부동산 서비스시장의 개방현황은 어떤지 우리나라의 현황과 비교해서 말씀해 주시지요. 그리고 외국인들이 볼 때 한국의 부동산시장의 잠재력과 한계는 무엇인지, 외국의 부동산회 사와 국내 감정평가회사간에 상호 협력관계를 가진다면 어떤 것들이 가능한지 등에 대해서도 말씀해 주셨으면 합니다. 최재규 부장 일본 동경사무소에서 근무하다가 귀국한지 1년이 다되었습니다. 오늘 여러분들과 함께 감정평가업계의 과거 10년을 돌아보고 미래의 업계를 생각해 본다는 측면에서, 최근 세계 경제질서의 중심이 되고 있는 나 라가 미국이고, 미국의 제도가 우리에게 시사하는 바가 크다고 봅니다. 세계화, 개방화라는 측면에서 일본은 실패를 경험한 나라라고 볼 수 있습니다. 일본은 1990년 이래 버블붕괴후 10년이 지난 현재까지도 침체분위기를 벗어나지 못하고 있는 실정이고, 부동산업계는 가장 큰 타격을 받은 분야이기도 합니다. 이는 우리업계가 변화와 개방화 에 대한 대비가 일본처럼 늦어서는 안된다는 점을 시사해주고 있습니다. 평가업계측면에서 보면, 일본은 우리나라에 비해 인구와 GNP 기준으로 비교하면 9배 정도 큰 규모 인데, 감정평가업계에 종사하는 평가사 수는 4,377명('99년3월)이고 1인당 연간수입이 980만엔(약 1억원, ‘98년도)으로 우리보다 경제규모가 큰 일본의 감정평가사 수입 은 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다. 부동산경기 악화로 평가사의 수입은 '95년 이후 계속 떨어졌습니다. 이러한 측면에서 볼 때 일본의 경우보다는 금융과 부동산을 다 양하게 결합시킨 상품을 개발하고 있는 미국의 예를 참고하는 것이 도움이 되지 않을까 생각합니다. 그러나 일본의 평가업계는 규모면에서 그리 크지는 않지만 질적인 면에 서는 우리가 참고해야 할 점이 많이 있습니다. 평가업계를 움직이는 멤버를 본다면, 일본부동산감정협회 회장은 도큐그룹의 회장이 겸임하고 있습니다. 경제계나 사회적으 로 영향력이 큰 인사를 지도층으로 영입하여 평가업계에 큰 기여를 할수 있도록 문호를 개방하고 있습니다. 이러한 점은 우리가 배워야 할 점이 아닌가 생각합니다. 그리고 , 일본의 평가사무소 구성은 극과극을 이루고 있는데, 연구 및 평가기법 수준에서 세계적으로도 손색이 없는 일본부동산감정연구소가 있는 반면에 사무소 숫자는 총 3,070 개로 1개 사무소당 감정평가사가 1.4인 근무하는 꼴입니다. 이렇게 영세한 사무소형태가 일본 감정평가업계의 발전에 저해요인이 되지 않았나 하는 생각이 듭니다. 일본은 현재 평가업무의 주된 내용이 감정평가에서 컨설팅분야로 전환되고 있으며, 일본부동산연구소 수입의 절반 정도를 컨설팅분야가 차지하고 있습니다. 지난 11월 일본부동산 감정잡지에 “감정사 1인이 평가하는 시대는 끝났다. 다양한 사람이 모여 다양한 요구에 대처하지 않으면 안된다. 일본의 감정사들도 변호사, 사법서 사, 건축사 등의 전문자격자와 함께 ①듀딜리전스도입, ②M&A, ③환경평가, ④부동산투자, ⑤부동산증권화, ⑥부동산인덱스개발, ⑦부동산경매 등의 부문에 대비해야 한다 ” 는 보고서를 접했습니다. 이러한 점들을 살펴볼 때 일본의 난립되어 있는 소규모 사무소와 세계적 규모를 자랑하는 연구소가 병존하는 상황, 즉 그들의 단점은 버리고, 장 점은 수용해야 할 것이며, 시장개방과 맞물려 생각해볼 때 대형화하는 적극적인 자세를 배워야하지 않을까 생각해봅니다. 부동산투자 현황과 관련하여서는 우리나라에 투자 처를 찾기위해 외국의 기금, 연금 등을 운용하는 여러 투자회사들이 진출해 있습니다만, 정상적인 투자수익을 목표로한 부동산투자는 아직 이루어지지 않고 있는 실정입니 다. 외국인의 부동산투자가 원활히 이루어지기 위해서는 부동산시장에 여러 가지 요건이 갖추어져야 되리라 생각합니다. 즉 적정한 투자수익율, 유능한 부동산컨설팅자문, 투자지표개발, 투명한 거래관행 등이 정비되어 갈 때 비로소 외국자본이 우리나라 부동산에 투자되기 시작하리라 생각합니다. 사회자 : 최재규 부장께서 우리보다 앞서 시장개방을 한 일본의 현황에 대한 상세한 말씀과 함께 실패한 일본의 시장개방에 대한 대응을 타산지석으로 삼아 우리 업계도 적극적으로 이에 대처해야 한다는 말씀도 해주셨습니다. 오늘 이 자리에는 미국 감정평가업계에서 활동하시는 분을 모시어 미국 부동산업계현황 등에 대하여 좋은 의견을 듣고자 했습니다만, 일정 등 관계상 성사되 지 못한 것을 아쉽게 생각합니다. 곽욱탁 대표와 최재규 부장 두 분께서 부동산서비스시장의 개방과 관련한 여러 문제들을 말씀해주셨습니다. 시장개방은 전지구적으로 진 행되는 세계화의 한 과정으로 피할 수 없는 과제라고 생각됩니다. 그것이 거스를 수 없는 대세라고 한다면 저는 국내 감정평가법인들이 오히려 더 적극적으로 글로벌화(glo balization)하는 것이 시장개방을 이겨내는 길이라고 생각합니다. 그런데 이런 글로벌화와 함께 정보화도 국내 감정평가업계가 피할 수 없는 과제라고 생각합니다. 요즈음 정 보화시대, 정보화사회라는 말들을 많이 하는데 이미 우리는 정보사회에 깊숙이 들어와 있다고 할 수 있습니다. 네트워크로 구성되는 정보화양식(informa-tionalism)에 적응 하지 못한다면 21세기 시장경쟁에서 도태될 수밖에 없을 것입니다. 정보화과제에 대해서 먼저 곽욱탁 대표께서 현장경험과 함께 말씀해주시지요. 대표로 계신 미래법인 의 준비과정이나 앞으로의 구상 등이 있다면 같이 설명해주셨으면 합니다. 곽욱탁 평가사 이 분야는 정보사업부에 계시면서 활발한 활동을 전개하시는 최 부장님께서 더 잘 알고 계시리라 생각됩니다만, 현재 정보화 사업 부문은 한국감정원을 제외하면 대체로 미미한 수준입니다. 개별 법인의 경우 정보화사업 자체가 갖는 규모 면에서 현실적인 어려움이 있습니다. 그러나 정보화 사업의 기반이 되는 부분에 있어서는 통일이 절실히 요청되고 있는 현실이기 때문에 각 법인에서도 나름대로 고민 중에 있으 며, 업계 전체로서도 해결해 나가야 할 부분이라고 생각합니다. 그 중에서 가장 문제가 되는 것이 바로 데이터베이스의 공유문제라고 생각합니다. 데이터베이스 자체가 중요하게 생각된 것은 그리 오래된 일이 아니지만, 현재 평가업계가 보유한 데이터를 정형화, 조직화한다면 굉장한 폭발력을 갖는 가치를 가질 것입니다. 그래서 각 법인별 로 소유하고 있는 데이터에 대한 통일의 필요성은 어느 정도 공감대가 형성되어 가고 있습니다. 이러한 데이터베이스 공유를 저해하는 요인으로는 감정평가업무 자체가 보 안을 유지할 필요가 있다는 인식의 문제와 각 법인별로 양식이 통일되어 있지 않은 기술적인 문제가 있습니다. 정보화를 효율적으로 추진하기 위해서는 감정평가서 양식의 통일과 감정평가서 작성프로그램의 개발이 이루어져야 할 것입니다. 협회를 중심으로 감정원, 법인, 사무소가 이 문제에 대하여 진지한 토론을 하고, 통일된 기준, 통일된 양 식, 그리고 통일된 프로그램을 개발할 수 있도록 노력해야 할 것입니다. 사회자 곽욱탁 대표의 말씀을 들으니 우리 감정평가업계는 정보화 측면에서는 아직 미흡한 점이 많은 것 같습니다. 미국에서는 주택감정평가의 약 절반정도가 자동평가모형으로 처리되는 등 정보화 수준이 높은 것으로 알고 있습니다. 정보화가 반드시 감정평가업자에 게 유리하다고 생각되지만은 않습니다. 예를 들어 은행이 담보대출을 컴퓨터에 의한 자동감정평가 시스템으로 전환시킬 경우에는 그만큼 감정평가사의 역할은 상대적으로 줄어들지 않나 생각됩니다. 그러나, 감정평가회사가 종합부동산서비스회사로서의 역할을 수행하고 고객에게 양질의 서비스를 제공하기 위해서는 정보화는 필수적인 과제 라고 생각됩니다. 최재규 부장께서 현재 한국감정원에서 정보사업부에 계시므로 정보화 문제에 대해 많은 관심이 있으시리라고 생각됩니다. 일본에 계실 때 본 일본 감정평 가업계의 정보화와 그에 따른 문제점이나 전망 등과 함께 우리 나라에서는 감정평가업계의 정보화가 어떤 방향으로 추진되어야 할 것인지에 대해 말씀해주셨으면 합니다. 최재규 부장 정보화 추세에 부응해서 평가업계가 어떠한 방향으로 나가야 한다는 것을 말하기는 상당히 어렵습니다. 일본의 경우도 인터넷이 보급되어 보편화된 것이 우 리와 같은 1993년부터 입니다. 일본의 체신백서에서도 인터넷이란 장이 채택된 것은 겨우 작년도입니다. 이처럼 일본이나 우리나라나 정보통신분야에 있어서는 선후가 없 다고 보아집니다. 그러면, 일본의 감정평가업계가 어떠한 정보화 수준을 가지고 있느냐 하는 측면에서 본다면, 우선 최근과 같이 인터넷을 이용하여 쌍방향으로 정보를 주고받는 시스템까지는 발전되지 않았지만, 전례DB화 부분은 상당히 앞서 있습니다. 그 부분은 일본의 감정사가 자료의 중요성에 대해서 일찍부터 깨닫고 있었기 때문에 각 지역회를 중심으로 DB화가 정비되어 있습니다. 이러한 DB화가 완성되어 있기 때문에 그 다음단계인 정보의 교환·호환은 빠르게 발전되리라 생각됩니다. 특히 일본 에서는 GIS Tool을 이용한 전자지도가 여러부문에서 활용되고 있는데 전자지도가 부동산시장에서 응용되기 시작하면 평가업계에 큰 영향을 미칠것이기 때문에 다른 부분 보다도 각별히 대비해야 할 것입니다. 참고로 최근 일본에서는 정보화시스템에 대비하기 위한 전직 국세청장관을 위원장으로 한 부동산시스템협의회라는 것을 신설했는 데, 변호사, 감정사, 건축사, 공인회계사, 세무사, 컨설턴트, 중개사 등 11개 전문가가 모여 정보화사회에 대처하기 시작했습니다. 이처럼 우리도 다변하는 정보화사회에 대 처하기 위해서는 여러 각도에서 준비를 해야겠지만 가장 먼저 갖춰야 할 것은 정보화 의식입니다. 이러한 정보화 의식을 갖춰야 정보인프라스트럭처를 만들 수 있는 중지를 모을 수 있기 때문입니다. next
|
|
|