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사회자 최재규 부장께서 일본 감정평가업계의 정보화현황과 전망, 그리고 정보화 추진에 있어 정보화 의식이 갖추어져야 함을 특히 강조하셨습 니다. 시장개방과 정보화는 21세기 감정평가업계가 직면하는 새로운 환경조건의 하나라고 생각합니다. 앞에서도 말씀드렸다시피 이러한 새로운 환경조건과 함께 보상이나 담보평가와 같이 그 동안 업계에서 상당한 비중을 차지해 온 평가시장이 축소되는 경향도 중요한 문제입니다. 감정평가업계가 좀더 발전하기 위해서는 신규시장영역을 넓혀 나가는 것이 21세기에는 가장 중요한 과제라고 생각됩니다. 신규시장영역은 감정평가영역 뿐만 아니라 부동산컨설팅, 부동산정보사업 등이 될 수도 있습니다. 부동산증권화 가 신규시장영역 확대에 도움이 되지 않을까 하는 기대도 해 봅니다. 정영철 평가사님께서 감정평가업계의 신규시장이 될 수 있는 영역이나 전망 등에 대해 감정평가분야와 감정평가외 관련 분야로 나누어 말씀해 주시기 바랍니다. 정영철 평가사 그 동안 감정평가 시장은 지가공시제도 이전시기에는 담보와 보상이, 이후에는 공시지가업무가 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 우선 감정평가분야와 관련해서 신규시장확대의 가능성을 살펴보면, 그 동안 축소되어 왔던 담보평가 업무를 어떻게 유지하고 확대할 수 있겠는가를 먼저 생각해보아야 할 것이고, 둘째로 보상평가업무는 국가사업과 관련해서 발생하는 것이므로 보상평가업무 이전의 물건조사업무용역 내지는 사업비측정 용 역업무까지를 수행함으로써 정확한 사업비 측정과 민원해소가 가능할 것으로 보여집니다. 셋째로, 일조, 소음, 진동 등 환경요소적 가치에 관한 평가업무를 개발하고, 넷째 로, 세습적인 상속에 의한 부의 계승방지를 위해 상속 및 증여재산의 평가업무를 제도화하고, 마지막으로 무형자산의 평가업무를 시행하는 등에서 그 가능성을 볼 수 있을 것입니다. 다음으로 감정평가외 관련 분야에서 살펴본다면, 크게 두 가지로 나누어 부동산컨설팅업과 정보화산업(프랜차이즈업)을 들 수 있을 것입니다. 부동산컨설팅업 을 하기 위해서는 평가업체의 대형화가 필요하다라는 의견이 있습니다만 이 대형화에 대해서는 부동산감정평가업무와 부동산서비스업무 이 두 가지로 나누어 설명하고 싶 습니다. 부동산서비스업에 있어서의 규모의 대형화는 곧바로 각종 전문직의 대형화에 해당된다고 봅니다. 즉 부동산서비스업무에 있어서는 여러분야의 전문가가 모여 형성 되므로 대형화가 필요하지만, 평가업무만을 위해서 감정평가회사의 구성인원수만을 늘리는 대형화는 재고되어야 한다고 봅니다. 사회자 정영철 평가사님께서 감정평가 업계의 부동산 종합서비스회사로의 전환을 위한 대형화는 필요하다고 보지만, 감정평가 업무수행을 위한 감정평가사 숫자늘리기식 대형화는 재고되어야 한다는 의견에 공 감하는 부분이 있습니다. 그러나 한편으로는 감정평가분야에 있어서도 지가공시업무와 공공사업의 시행에 따른 보상평가 업무 등에 있어서는 고도의 공정성과 전문성이 요 구되므로 이러한 공적 평가업무를 원활히 수행하기 위해서는 감정평가회사가 일정한 규모 이상의 인적, 물적 시스템을 갖추는 것이 바람직하다고 보므로, 적어도 현재의 감 정평가법인의 평균 구성원수에 해당되는 50인 이상은 유지되는 것이 바람직하다고 생각합니다. 정영철 평가사님은 평가사로서 실무현장의 경험을 토대로 시장확대의 가 능성과 방향 등에 대해 말씀하여 주셨습니다. 이창석 교수님께서 생각하시는 신규시장영역 확대를 위한 감정평가업계의 과제에는 어떤 것들이 있는지 말씀하여 주셨으면 합 니다. 이창석 교수 우선 부동산서비스시장의 동향과 전망의 측면에서 보면, 우리나라 경제활동 가운데 서비스산업의 비중은 점차 커지고 있습니다. 여기에서 서비스산업 이란 3차산업보다는 좁은 의미로서 금융, 보험, 부동산, 사업서비스 및 개인서비스를 포함하는 의미로 새겨집니다. 서비스란 고객에게 만족을 주는 무형의 활동으로 감정평 가업계, 부동산서비스업 분야 또한 생산자서비스 차원에서 역할을 수행하여 왔습니다. 회고해 보건데, 우리나라의 감정평가시장은 그 동안 괄목할 만한 성장을 거듭해 왔 습니다. 1970년에 비하여 지금은 금액면으로 볼 때 400배 정도 성장했습니다. 그러나 앞으로 부동산서비스시장은 상당한 변화가 있을 것으로 예측됩니다. 감정평가업의 경우, 토지, 주택 등의 평가는 금융기관의 전자정보활용과 컴퓨터평가프로그램 의존도가 증가함에 따라 성장추세가 다소 둔화될 것으로 보입니다. 다만, 부동산시장의 개 방이라든가, 부동산증권화에 수반되는 부동산금융시장의 변화와 외국인의 부동산투자증가로 인한 변화 등은 또 다른 국면을 맞이하고 있다고 봅니다. 지금은 부동산시장 이 소유선호에서 활용선호로 새로운 아이디어의 창출이 요구되고, 소극적 규제위주에서 민간자본의 자발적 참여유도라든가 단일 부동산업에서 종합부동산업으로의 전환이 이루어지고 있으며, 부동산유동화로 인한 부동산고정성 관념에서의 탈피 등 다양한 변화가 일어나고 있습니다. 뿐만 아니라 '95년 지가공시법 제20조 1항에서 감정평가업 자는 '감정평가와 관련된 상담 및 자문'으로 규정하여 컨설팅업을 할 수 있도록 문호를 개방하였기 때문에 업무영역도 확대되고 있습니다. 이러한 현상은 앞에서 지적한 바대로 부동산활동 영역이 고정자산 위주에서 무형자산에 대한 평가가 증대되며, 단일 업종위주에서 타업종 연계형태로 변화하는 등, 상당한 변화가 예견되고 있습니다 . 따라서 이에대한 적극적인 차원에서 준비를 해야할 것입니다. 앞으로 부동산서비스업 종사자들은 토지활용측면에서 국토경제력을 높이는 차원에서 접근해야 할 것이고, 환경 친화적이고 지속가능한 개발이 이루어질 수 있도록 노력해야 할 것으로 생각합니다. 그리고, 감정평가업계의 동향에 대해 말씀드리면, 우리나라 감정평가업계는 최근에 비약적 인 발전을 해왔다고 봅니다. 예를 들면 협회의 경우 부설 감정평가연구원을 설치하여 연구업무를 수행하고 있는 일이라든가 협회원들의 자질향상을 위한 해외연수, 교육 등 다 가오는 21세기를 맞아 열심히 준비하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그동안 감정평가업의 여건변화를 볼 때 우리 업계가 감정평가시장이 공적평가에 의존한 타성에서 서서히 벗어나고 있는 느낌을 받고 있습니다. 지금까지도 정부에서 지가공시업무 등 일감을 주어왔던 관계로 안정 속에서 성장할 수 있었다고 봅니다. 또한 업자의 인간관계에 의한 업무수탁 등 소극적이고 수동적인 위치에서 활동하던 때도 있다고 봅니다. 그러나 앞으로는 감정평가업계도 많은 변화가 예견됩니다. 이제는 부동산환경이 변화하였고, 세계의 제반환경도 부동산업이 서비스산업으로서, 다국적 기업으로서 급격히 변화하고 있기 때문입니다. 그래서 부동산감정평가업계도 해외부동산시장의 개방과 함계 국제기업, 국제비지니스라는 차원에서 국경을 초월하여 Multinational Enterprise로서 변화를 시도하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그리고 감정평가업무는 종전의 공적평 가위주에서 사적평가로 미미하나마 분리를 시도하고 있는 움직임이 보입니다. 따라서 공적평가도 중요하지만 사적평가에 대한 개발, 수익방식에 대한 연구와 활용이 적 극적으로 이루어지고 있습니다. 우리나라 국민들은 부동산을 자산 즉, stock개념으로 보지만 영국, 미국 등 선진국은 부동산을 자산의 개념이 아니라 상품 즉, flow의 개념 으로 접근하는 부동산 문화를 볼 때 부동산 투자, 개발등에 있어 순현가법이나 내부수익률 등을 활용하는 현금흐름분석법이나 수익가치를 중시하는 사적평가의 활용이 점점 이루어지고 있다고 보겠습니다. 이제 감정평가업계는 부동산증권화시장을 감정평가의 기본시장으로 개척한다든가 종합부동산서비스의 차원에서 업계가 움직이 고 있다고 봅니다. 또한 평가기법개발과 활용, 노하우, 명실공히 감정평가업계가 존경받는 업으로서 성장이 돋보이고 있다고 생각됩니다. 사회자 이창석교수님께서 감정 평가업계의 신규시장 확대와 우리 업계의 과제에 대해서 참 좋은 제안과 충고의 말씀을 해 주셨습니다. 감정평가업계가 발전하기 위해 경쟁력을 갖추고 새로운 시장을 확대하는 것도 중요하지만 감정평가업계가 21세기 부동산서비스분야를 선도하기 위해서는 감정평가사의 윤리의식이나 사회적 참여, 그리고 감정평가사의 공동체적 조직 으로서 협회의 역할 등도 중요하다고 생각합니다. 이런 점에서 곽욱탁 대표께서 감정평가사가 직업전문인으로서 지녀야 할 자세라든가 윤리의식, 그리고 감정평가사들의 자주 공동체적 조직으로서 협회가 해야 할 일들에 대 해 말씀해주시지요. 곽욱탁 평가사 앞서 이 교수님께서 말씀하신 부분에 대해서 공감하는 부분이 많습니다. 그동안 법령에 의해 집행되는 평가업무가 많았으며, 이것은 우리 감정평가업계의 체질을 약화시키 는데 일조하지 않았나 하는 생각이 듭니다. 사회가 다변화되어가면서 의뢰인의 요청에 의해서 전문적인 서비스를 제공하고 그에 합당한 보수를 받을 수 있는 평가 시장으로의 변화가 이루어져야 겠지요. 글로벌화, 정보화, 지식기반사회 라는 말들이 많이 거론되고 있습니다만, 감정평가사의 자질과 관련해서는 부동산관련 지식 뿐만 아니라 외국어, 정보기술활용 등에서도 능력이 요구되고 있는 시점입니다. 감정평가사의 윤리의식과 관련해 말씀드리면, 그 중요성에 비하여 관련 법령이나 규칙에서 감정평가사의 윤리에 관한 규정은 상당히 미미하다고 볼 수 있습니다. 공정성, 객관성, 신의성실원칙 등 이 정도의 내용이 있는데, 이는 어떠한 전문집단에서도 다 적용되는 부분이 라 할 수 있습니다. 특히 감정평가업무 자체는 국민의 재산을 평가하는 업으로서 높은 윤리의식이 요구됨에도 불구하고, 구체적으로 무엇을 어떻게 해야 하는지에 대한 명확한 규정이 미 미하다고 생각합니다. 따라서 USPAP와 같은 실무에서 부딪히는 윤리의 문제에 섬세하게 대처할 수 있는 윤리기준이 마련되어야 할 것이고, 나아가서는 법에 의해서 지탱되는 윤리가 아니라 감정평가사 스스로가 윤리 측면에서의 위상을 강화하기 위한 자율적인 노력을 해나가야 할 것입니다. 그런 의미에서는 법령 개정보다는 협회의 윤리위원회가 윤리규정을 재정비하고 그 지위를 격상하여 권위를 인정받도록 하는 것도 고려할 수 있겠지요. 제한된 토지 자원의 효율적 배분이라는 측면에서 감정평가의 역할은 매우 중요하지만 이러한 사회적 중요성에 불구하고 다른 자격자에 비하면 사회적 인지도가 매우 낮은 것은 감정평가사의 사회참여가 부족했기 때문이라고 생각됩니다. 변호사라든가 회계사 등은 본업 외에도 경실련, 환경운동연합 등 NGO활동에 적극적으로 참여해 자신의 전문가적 식견을 활용하고 사회에 기여함으로써 사회적 저변을 확대하고 있는 것들을 많이 볼 수 있는데, 그에 비해 감정평가사들은 감정평가분야에 국한된 활동에 머물고 있는 것 같습니다. 21세기의 변화에 맞춰, 우리 평가사 역시 이러한 활동에 적극적으로 참여함으로써 사회적 인지 도라든가 저변을 확대해 나가야 할 것입니다. 또한 협회문제와 관련해서, 그간 협회의 의무가입으로 협회의 역할 여부에 대해서는 그렇게 문제삼지 않았습니다만 앞으로는 임의가입이 가능하도록 됨에 따라 협회가 회원에 대한 서비스 개발에 더욱 힘써야 할 것이라고 생각합니다. 사회자 곽욱탁 평가사님께서 업계발전을 위한 감정평가사의 자질과 윤리의식, 협회의 기능과 역할에 대해서 좋은 말씀을 해주셨습니다. 현재 건 설교통부에서는 우리 협회와 협력하여 감정평가업계와 학계 등이 참여한 Task Force를 구성하여 국제수준의 새로운 감정평가기준의 마련을 준비하고 있는 것으로 알고 있 습니다. 지금까지 급변하는 부동산시장환경과 업계의 과제, 그리고 감정평가사에게 필요한 자질과 윤리의식 등에 대해 논의하였습니다. 제가 생각하기로는 궁극적으로 가 장 중요한 문제는 감정평가사 개개인의 경쟁력과 자질향상을 위한 노력이라고 생각합니다. 그러기 위해서는 무엇보다도 감정평가사의 자질을 검증할 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 할 것입니다. 감정평가업의 특수성 등에 비추어 선발인원만을 늘리는 것은 자칫 과당경쟁을 유발하여 여러 가지 부작용이 발생될 수도 있다고 봅니다. 감정평가 사의 선발과 관리·감독을 맡고 계신 심상정 과장님께서 자격제도의 개선이나 향후 발전방향에 대해 말씀해주셨으면 합니다. 심상정 과장 21세기 감정평가업계의 미래를 개척하기 위한 여러 방안이 있을 수 있겠지만, 그 모든 것이 감정평가사 개개인의 자질향상 없이는 힘들다고 생각합니다. 제도적 측면에서 보았을 때 감정평가사의 자질 향상은 크게 우수한 신규자격자의 선발 등 자격제도를 개선하는 것과 기존 자격자의 관리·감독을 통해 평가의 질적 수준과 자질을 향상시키는 것으로 나누어 생각해 볼 수 있을 것입니다. 우선 제가 지금 이 자리에서 말씀드리는 것은 공식적인 견해가 아님을 사전에 밝히고 싶습니다. 첫째, 시험과목, 선발방법에 대해 말씀드리면, 앞서 여 러분이 언급하신 바와 같이 시장개방에 따라 감정평가사도 외국인을 대상으로 평가서비스를 제공할 기회가 점차 늘어나고 있어, 이에 대한 능력을 검증할 수 있는 기회가 있어야 되지않나 생각합니다. 그리고 시험과목에 있어서 조정이 검토되어야 한다는 의견 즉, 전문분야별 선택과목을 두어야 한다는 의견이 있으나, 시험관리상 어려운 점이 없지않아 있습니다. 이와 더불어 시험면제자에 대한 이 교수님의 말씀도 있었는데, 이에는 두 가지 이견이 있는 것 같습니다. 즉, 이론적 지식이 있는자를 선발해야 하는가 , 아니면 실무능력을 갖춘자를 선발해야 하는가 하는 문제가 있는데, 이는 평가사 자격시험을 준비하고 있는 사람들간의 이해관계가 있는 것이기 때문에 쉽게 말씀드리기가 어려울 것 같습니다. 이번 지가공시법 개정안이 통과되면 하위법령 개정작업이 이루어질텐데 그때 시험과목이라든가 선발방법에 대한 조정이 이루어지리라 보여집니다. 둘째, 기존 감정평가사의 자질을 향상시키는 문제 역시 기본적으로는 우수한 신규 감정평가사를 선발·교육시키는 것과 같다고 할 수 있습니다만 현업에 종사하고 있기 때 문에 무차별적인 보수교육만을 통해 자질향상을 기하기에는 많은 한계가 있다는 것입니다. 인센티브를 통해 스스로 자질을 향상시키고자 노력하도록 유도하는 것이 중요하 다고 생각합니다. 예를 들어 현재 감정평가 수수료체제는 평가의 난이도나 자료등에 관계없이 평가액에 따른 일정비율로 보수가 정해지는데, 이런 경우 누구나 오염 부동 산의 평가와 같은 어려운 평가과제는 수행하려 하지 않을뿐더러 고난도의 시장분석이나 평가기법은 피하게 되어 있습니다. 평가수수료 체제가 난이도를 고려하게 된다면 감정평가사 스스로 자질향상을 위해 노력하지 않을 수 없을 것입니다. 또한 현행의 틀을 벗어나 감정평가 3방식을 가능한 모두 적용하도록 하거나 서술형 보고서의 작성을 유도하는 것도 기존 감정평가사의 자질향상에 도움이 되지않나 생각합니다. 지금까지 문제점을 중심으로 감정평가사의 자질향상을 위한 제도적 과제가 무엇인가 제 사견 을 말씀드렸습니다. 지금까지 말씀드린 것이 앞으로의 건설교통부의 방침이라든가 그와같은 방향에서 제도개선이 모색되고 있다는 것은 아닙니다. 단지 제도적 측면에서 보 았을 때 감정평가사의 자질향상을 위해서는 이러한 과제들을 생각해 볼 수 있지 않나 하는 저의 의견을 말씀드렸습니다. 사회자 심상정 과장님께서 감정평가사 자질향 상을 위한 자격제도의 개선방안과 기존 자격자의 관리·감독에 대한 개인적인 의견을 조심스럽게 말씀해주셨습니다. IMF 관리체제 이후 감정평가업계를 포함해서 부동산 업계 전체가 거대한 전환기에 있는 것같습니다. 그 변화가 가히 혁명적이지 않나 생각합니다. 21세기에는 이런 변화가 더욱 가속적으로 이루어질 것같습니다. 이 좌담회는 이러한 변화 속에 21세기 감정평가업계가 어떤 진로를 선택해야 하는지를 토론하는 자리였습니다. 제한된 시간으로 충분치 못한 부분도 있지만 짧은 시간에 많은 논의가 있었습니다. 아시다시피 우리 협회는 연구개발기능을 강화하기 위해 지난 97년 5월 7일 감정평가연구원을 설립해서 운영하고 있고 REITs 교육과 더불어 부동산컨설팅 연 수교육도 이미 3기에 걸쳐서 실시되는 등 감정평가사들이 변화하는 시장환경에 대처할 수 있는 능력을 갖추도록 노력하고 있습니다. 감정평가업계가 어려운 현실을 이겨 내고 위기를 기회로 만들기 위해서는 무엇보다도 우리 협회가 중심이 되어서 감정평가사들의 역량과 이해관계를 하나로 집약시키는 노력이 중요하다고 생각합니다. 협회 창립 10주년을 맞이해서 준비한 이 좌담회를 자리를 빌어 협회운영에 참여하고 있는 한 사람으로서 협회와 업계의 발전을 위하여 임직원 모두 더욱 심혈을 기울일 것을 약 속드립니다. 오늘 좌담회에서 논의된 내용들은 「감정평가」지 협회 창립 10주년 기념특집호에 정리되어 실릴 예정입니다. 감정평가업계가 도전을 극복하고 21세기에 새 로운 도약을 하는 데 이 좌담이 많은 도움이 되리라 생각합니다. 오늘 참석해주신 여러 분께 다시 한번 깊은 감사를 드립니다. back
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