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◈ 銀行與信業務에 대한 鑑定評價士의 役割 이 성 복 | 한빛은행 소공동지점 차장 우리 나라 全體의 땅값은 얼마나 될까? 어느 都市나 農村의 땅값은 얼마일 까? 어떻게 그 價格이 決定될까. 땅에 대한 稅金은 어떤 基準으로 매길까. 같은 땅이지만 그 名稱에 따라 가격은 千差萬別이고 用度에 따라 그 價値의 차이는 엄청나다. 우리는 富를 蓄積하기 위하여 不動産을 사고 팔면서도 정작 自己所有 땅값이 어떻게 누구에 의해 決定되는가를 알려고 하지 않는다. 그러나 金融人의 입장에서 與信을 실행할 때 그 不動産의 價値는 與信金額의 결정이나 不實化되었을 때 債權回收를 위해 대단히 중요하다. 부동산의 정확한 價値評價는 개인에게는 財産管理라는 측면으 로 은행의 與信取扱時는 여신금액에 상응하는 擔保借入으로 여신의 부실화를 막는 중요한 잣대가 된다. 실제 우리나라는 급속한 산업의 발전과 인간삶의 질 향상이라 는 이름아래 토지의 수요가 많아 地價는 繼續上昇하여 땅만 사놓으면 언젠가는 몇배 몇십배 賣買差益을 챙기게 되고 하루 아침에 지가가 상승하여 벼락부자가 생겼다. 그 부작용으로 地價上昇은 國土開發政策에 엄청난 財源이 소요되었고 결국은 국민의 擔稅比率을 높였고, 지가의 거품현상으로 토지개발의 不均衡과 지역별로 地價隔 差를 벌려놓아 부동산의 가치는 엄청난 차이를 가져와 貧富의 隔差를 심화시켰다. 이러한 폐단을 방지하고 국토의 균형있는 개발을 위해 지가상승부분을 세금으로 흡수 하여 不動産投機를 막고 그 지역의 특성에 맞는 지가를 책정하여 國家政策의 원만한 遂行과 地價安定을 이루는데 오랜 세월에 걸쳐 정책담당자의 의지와 제도개선으로 오늘에 이르렀다. 부동산의 정확하고 현실성있는 평가가 이처럼 중요한 사항이라면 이를 국가에서 委任받아 땅의 가치 즉 地價를 調査하고 評價하는 業務를 遂行하는 주체가 鑑定評價 士이고 이들 업무가 건설교통부정책에 부합하도록 企劃하고 監督하는 협의체가 韓國鑑定評價協會라 할 수 있을 것이다. 銀行與信業務 중 擔保物件에 대한 감정평가는 상당히 제한되어 있다. 推定時價調査表라 하여 주택 및 아파트, 연립주택 정도의 간단한 감정평가는 自體鑑定으로 一線與信擔當者들이 不動産 關聯 雜誌나 現地調査, 협회에서 매년 발간하는 公示地價 冊子에 의해 업무를 처리하고 있다. 그러나 그외 담보물건은 감정평가사의 감정을 받도록 규정되어 있어 담보물건의 정확한 가치를 판 단키 위해 與信實行前 鑑定依賴는 필수적이다. 여신실행 초기단계에서부터 감정평가사의 擔保物鑑定評價는 은행업무의 중요한 일부분이다. 은행의 담보물 감정의뢰는 韓國鑑定院이 설립된 이후 한국감정원으로 單一化하는 규정에 따라 감정업무의 선택의 여지가 없었다. 즉 많은 감정평가법인은 銀行券의 擔保物鑑定評價業務에서 除外 되어 업무의 영역이 좁았으나 협회가 은행여신 관련 부서와 꾸준한 섭외와 자유경쟁체제를 구축하려는 시도로 거의 대부분 은행들이 감정평가법인과 업무제휴를 한 것 도 감정평가법인의 公信力上昇과 業務領域擴大란 측면에서 높은 업적이라 할 수 있다. 뿐만 아니라 협회창립 이후 감정평가사의 資質向上, 부동산시장의 팽창에 따른 業 務改善, 감정평가사의 社會的, 經濟的 地位向上, 건설교통부정책 수행에 따른 敎育實施 등 대내적으로 역할을 수행하여 왔다. 향후 21세기를 맞아 모든 분야에서 변화가 요구되듯 부동산감정업무도 예외일 수 없다. 부동산시장의 개방으로 외국투자가를 위한 體系的이고 公信力있는 자료가 요구되는 바 1)不動産標準地에 대한 입체적인 화상자료 제공, 2)부동산의 單純評價를 止揚하고 주변의 風光, 自然親和力, 향후 發展可能性 등 總體的인 評價, 3)건물부문에서도 構造 및 資材 등 工事費와 耐久年數 評 價에서 탈피하여 현재의 收益率(賃貸料 등)로 評價改善, 4)특정지역 개발에 따른 費用算出과 環境破壞 혹은 環境改善으로 利害得失에 따른 가치평가, 5)평가대상토지의 지질구조차이로 인한 區分評價, 6)급변하는 금융시스템에 부합하는 다양한 서비스 제공, 7)선진국의 우수한 제도도입 등 새로운 鑑定評價制度에 대한 調査硏究 및 改善이 필요하고 이런 활동에 협회가 중추적인 역할을 하도록 국가적인 지원이 고려되어야 한다고 생각된다. 韓國鑑定評價協會의 창립 10주년을 맞아 그 동안 國家政策遂行에 이바지한 점 높이 평가되어야 하고 시대의 變化에 能動的으로 對處하여 公信力있는 기관으로 확실히 자리매김하는 계기가 되기를 기대한다.
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