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◈ 감정평가의 새로운 패러다임을 찾아야 손 성 태 | 국회 건설교통위원회 수석전문위원, 차관보, 도시공학박사 현재 환경단체들의 반발과 일부 수몰지역주민들의 반대로 계획이 보류중에 있는 '동강댐건설 예정지역지정('97. 9. 22)'후 지금까지의 행위제한에 따른 수몰예정지역 주민에 대한 손실보상은 얼마나 될까? "천혜의 원시비경을 그대로 간직한 자연상태를 파괴할 수 없다"는 환경단체 등의 주장과 지난 '99. 8. 6일 대통령의 "사견임을 전제로 환경보존입장에서 많은 사람들이 걱정하고 있는 일을 정부가 굳이 하려고 그렇게 할 필요가 없지 않느냐"하는 견해표명에 따라, 현재 국무총리실 주관으로, 환경 시민단체까지 참여해 구성된 '영월댐 건설사업 종합검토공동조사단'에서 영월다목적댐건설사업에 대한 타당성을 과학적이고 객관적인 방법으로 조사, 연구, 평가를 실시하고, 필요한 대책을 정부에 건의하기 위하여 물관리 정책 민간위원, 환경 및 시민단체, 정부부처에서 추천하는 전문가 34인으로 구성하고 공동조사단의 조사내용을 중시미으로 한 정부의 종합적인 판단일 올 연말에 나올 예정인 바, 이 결과에 따라 댐건설이 백지화될 경우, 현재 수몰지에 대한 당해 지방자치단체나 수자원공사, 환경단체 등이 거의 실태조차 파악하지 않고 있고, 책임있는 조치를 취하 고 있지 않는 바 이런 상황에서 백지화될 경우, 지금까지('97. 9월 이후부터 현재까지) 수몰민에 대한 손실보상은 어떻게 평가하여야 하며, 만약 진즉 공사를 했더라면 얻 을 수 있는 機會利益은 어떻게 계산할 것이며, 지금 착공한다면 그만큼 공사비가 늘어나게 되는 손실은 어떻게 평가할 것인가? 사실 이와 같은 댐건설 등 각종 SOC사업 등 일반국민에게 미치는 엄청난 영향(손실, 이익)을 미치는 이러한 대규모 사업에 따른 평가 등에 대해서는 납득할 만한 평가방법 등 기법이 개발되지 않고 있는 바, 개별 평가대상물에 대한 평가기법의 개발도 있어야 하지만, 이보다 더 큰 Factor에 대해서는 그간 우리가 소홀했거나, 방치해왔는바, 감정평가제도가 생긴지 10여년이 지났고 , 관련평가업무 종사자의 전문성도 많이 확보된 만큼 이러한 문제에 대해 관심을 가져야 할 때가 되었다고 생각한다. 부동산 거래에 있어서도 과거의 ‘얼마(Price)’에서 이제는 '수익률(Yield)'로 판단기준이 변화되고 있다. 평가방법에 있어서 미국, 영국, 프랑스는 수익환원법을 주로 활용하고 독일은 수익환원법과 거래사례비교법을 병행하여 활용하고 있다. 수익환원법이 주로 사용되는 이유는 첫째, 부동산평가에서 당해 토지에 있어서 최고최선이용(highest and best use)이 전제되기 때문이다. 미 국에서는 용도지정구분이 세분화되고 건물용도제한이 엄격하기 때문에 수익환원법을 사용할 때 최고최선이용의 발견이 용이하다. 둘째, 미국 주요 도시의 중심부에서는 나대지의 직접 매매가 드물고 재조달가격의 산출이 곤란하므로 도시중심부의 업무·상업시설의 부동산평가에 원가법을 쓰기가 쉽지 않기 때문이다. 영국의 부동산감정 평가는 수익환원법, 원가법, 거래사례비교법이 사용되고 있다. 그러나 수익환원법이 일반적이고 부동산가격도 수익환원가격에 가깝다. 고정자산세와 같은 '레이트(Rat e)'의 과세표준의 결정에 있어서도 수익환원법이 쓰이고 있다. 즉 과세표준은 우리 나라와 같이 부동산의 자본가치를 다루는 것은 아니고 순임대료를 베이스로 하여 순 년사용가치(Net Annual Value)로 다룬다. 이 순년사용가치는 임차인이 통상의 공공조세를 납부하고 임대인이 수선료, 보험료 등을 부담하기 때문에 수익환원적 성격이 강하다고 할 수 있다. 프랑스에서는 부동산감정평가의 방법으로 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 중 수익환원법을 사용한다. 이와같이 외국의 감정평가방식은 대 부분 수익환원법을 따르고 있으나, 우리 나라와 일본만이 거래사례비교법과 원가법에 의해 부동산가격을 산정하고 있다(공시지가기준법도 결국 같은 뜻이다). 또한 토 지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보기 때문에 토지와 건물을 별개로 평가하고 합산하여 산정하는 방식을 취하고 있는 경우도 우리 나라와 일본 뿐이다. 부동산구조 에 따른 감정평가방식의 차이는 고유의 역사와 관습에 기인한다. 그러나 우리의 경우 이에 대한 구체적인 검토없이 일본의 제도만을 답습한 것이 아닌가 하는 생각이다. 자본의 세계화는 곧 부동산 시장의 세계화로 이어지게 된다. 지금까지 감정평가협회는 방대한 조직과 인력으로 감정평가라는 불모의 이 땅에 토지 등의 감정평가, 컨설팅 , 감정평가업무의 전문화 등으로 정부의 토지정책을 지원하고 감정평가업계를 선도해 오고 있다. 그러나, 감정평가기법의 발전은 물론, 예컨데 경부고속철도건설 등 대형 국책사업 등으로 인한 소음·진동에 따른 산유·산란량, 식수량감소 등에 대한 지역주민의 보상요구라든가 이에 따른 공익사업의 방해 등이 잦아지고 있는 바, 이에 대한 합리적인 평가에 따른 납득할 수 있는 보상의 적정성 확보는 시급한 문제가 되고 있다. 따라서, 지금의 위치에 만족하지 말고 끊임없이 날로 발전하고 변모하는 시대조류 를 연구하고 개발해서 한마디로 창조적 파괴를 해나가야 할 것이다.
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