질의요지
사업인정고시('97. 3. 25)당시에는 평가대상토지와 인근지역 및 동일수급권내의 유사지역에 소재하는 비교가능한 표준지 등이 도시계획구역 밖에 소재하여 용도지역이 [농림지역 또는 준농림지역]등이었으나,
가격시점('99. 6. 1) 현재에는 당해 공공사업과 직접 관계없이 평가대상토지를 포함한 인근지역 전체가 도시계획구역으로 지정('98. 11. 5 ; 용도지역은 미지정)된 경우에 비교표준지의 선정방법은?(○○법인)
회신내용
당해 공공사업과 직접 관계없이 평가대상토지가 도시계획구역 밖(농림지역 또는 준농림지역)에서 도시계획구역 안(용도지역 미지정)으로 변경된 경우라면 변경고시된 용도지역을 기준으로 평가하여야 할 것이므로
'97. 1.1일자로 공시된 인근지역 또는 동일수급권내의 유사지역에 소재하는 도시계획구역 안(용도지역 미지정)의 표준지를 비교표준지로 선정하는 것이 타당할 것임.
다만, 인근지역 및 동일수급권내의 유사지역 '97. 1.1일자로 공시된 도시계획구역 안(용도지역 미지정)의 표준지가 없는 경우라면 평가대상토지가 소재하는 당해지역내의 표준지로서 평가대상토지와 지목, 이용상황 및 주위
환경 등이 유사한 표준지를 비교표준지로 선정하되, 평가대상토지와 비교표준지간의 용도지역의 상이는 이를 개별요인 또는 기타요인의 비교시 고려하여 평가하여야 할 것으로 판단됨.(협회기획0100-965<'99. 7. 13>)
질의요지
등기되어 있지 아니한 집합건물의 토지지분을 건물의 각 호별로 적절히 구별하여 배분할 수 있는지 여부(○○법인)
회신내용
집합건물의소유및관리에관한법률 제12조제1항은 '각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다'고 규정하고 있고, 동조제2항은 '제1항의 경우 일부 공용부분으로서 면적이 있는 것이 있을 때에는 그 공유부분의 면적은 이를 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적의 비율에 따라 배분하여 이를 각 구분소유자의 전유부분의 면적에 산입한다'고 규정하고 있고, 제10조제2항은 제12조에 규정한 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있도록 규정하고 있음.
따라서, 집합건물의 토지지분을 건물의 각 호별로 적절히 구별하여 배분하기 위하여는 전체 공유자를 파악한 후 각 공유자의 전유부분 면적 및 규약 등 제반사항을 조사하여야 할 것이나, 전체 공유자의 파
악 등을 위하여 필요한 제반 관련자료의 제시가 없는 한 감정평가사가 이러한 사항들을 자체 조사하여 각 호별 토지지분을 적절히 구별·배분하는 것은 현실적으로 어려울 것으로 판단됨.(협회기획0100-726<'99. 5. 20>)
질의요지
도시계획구역내의 토지상에 도시계획에 저촉되는 가설건축물을 사업시행시 철거한다는 조건으로 건축하고 영업허가를 받아 그 안에서 영업을 하고 있는 경우에
가. 가설 건축물 소유자가 직접 영업을 하는 경우의 영업보상 여부
나. 가설 건축물 소유자와 영업권자가 다른 경우의 영업보상 여부
다. 당해 가설건축물의 화단에 식재된 조경수목에 대한 보상 여부(○○사무소)
회신내용
도시계획법 제14조의2제4항은 도시계획에 저촉되는 가설건축물의 건축을 허가한 경우에 도시계획사업이 시행될 때에는 무상으로 가설건축물의 철거 등 원상회복을 명하도록 규정하고 있고, 같은법 제78조는 동 명령에 따라 원상회복을 하지 아니할 경우에는 강제철거 등의 조치를 할 수 있도록 규정하고 있음.
따라서, 도시계획구역내의 토지상에 도시계획에 저촉되는 가설건축물을 사업시행시 철거한다는 조건으로 건축한 경우라면 도시계획사업이 시행될 때 자진철거하여야 하는 것이므로 이는 공공사업의 시행에
따른 손실에 해당되지 아니하며, 이로 인한 당해 가설건축물내의 영업상의 피해도 공공사업의 시행에 따른 손실로 볼 수 없을 것이므로 가설건축물의 소유자가 직접 영업을 하는 경우이든 가설건축물의 소
유자와 영업권자가 다른 경우이든 공공용지의취득빛손실보상에관한특례법(이하 "공특법"이라 한다)시행규칙제24조 내지 제25조의2의 규정에 의한 영업보상의 대상에 해당되지 아니하는 것으로 판단됨.
또한, 도시계획에 저촉되는 가설건축물의 건축을 허가한 경우에 도시계획사업이 시행될 때에는 무상으로 가설건축물의 철거 등 원상회복을 명하도록 규정하고 있는 도시계획법 제14조의2제4항의 규정취지는
도시계획사업의 원활한 시행과 필요없는 비용의 지출을 억제하기 위한 것이므로 당해 가설건축물의 화단에 식재된 조경수목의 경우에도 공특법시행규칙 제13조의 규정에 의한 과수 등의 보상대상에 해당되지 않는 것으로 판단됨.(협회기획0100-1090<'99. 8. 4>)
질의요지
느타리버섯의 재배를 목적으로 버섯재배사 및 관련시설을 모두 갖춘 상태에서 당해 버섯재배장이 도로공사에 편입됨으로 인하여 실제로 버섯을 재배한 실적이 없는 경우에 실농보상액 산정시 느타리버섯을 기준으로 하여야 하는지 또는 통상의 작물을 기준으로 하여야 하는지 여부(○○법인)
회신내용
공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제29조제1항은 '공공사업시행지구에 편입되는 농경지에 대하여는 당해지역이 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 실제로 재배하고 있는 작물을 기준으로 영농손실액을 산정'하도록 규정하고 있으므로 당해지역이 공공사업시행지구 또는 그 예정지역으로 공고 또는 고시된 때에 당해 버섯재배장 또는 그 부지에 실제로 재배하는 작물이 있었던 경우라면 그 작물을 기준으로 실농보상액을 산정하고, 실제로 배배하는 작물이 없었던 경우라면 실농보상의 대상에 해당되지 않는 것으로 판단되나, 당해 버섯재배장 또는 그 부지에 실제로 재배하는 작물이 있었는지 여부 등은 사실판단에 관한 사항이므로 사업시행자가 이를 판단하여야 할 것임.(협회기획 0100-1092<'99. 8. 4>)
질의요지
고층건물의 일부가 공공사업에 편입되어 철거하게 되는 경우 잔여건물의 보수, 사용을 위해 건물절단전의 안전진단, 미편입건물의 보강공사, 건물절단비 및 편입철거부분의 철거비용을 보수비로 보상할 수 있는지(○○구청)
회신내용
공특법시행규칙 제10조제6항의 철거비 부담규정은 건물전체가 공공사업에 편입되어 철거하게 되는 경우에 적용될 수 있을 것이나, 부분편입의 경우에는 소유자의 동의없이는 임으로 철거할 수 없을 것이므로 이를 일률적으로 적용하기
어려울 것으로 여겨지며, 위 제23조의7 단서조항에서 그 건물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 경우에는 보수비로 평가하여 보상하도록 규정하고 있음. 그러므로 건물의 편입부분을 철거하게 되는 경우 편입건물의 이전비와는
별도로 그 비용을 보수비에 포함하여 보상할 수 있을 것으로 판단됨. 이 경우 편입부분의 이전비와 잔여건물의 보존 등에 필요한 최소한의 공사비 합계액이 건물전체의 이전비를 초과하는 경우에는 건물전체의 이전비로, 이전비가 취득비를 초과하는 경우에는
취득비로 보상하여야 할 것임. 그러나, 잔여건물의 아니전진단, 보강조치나 건물절단 및 절단후 잔재처리의 비용을 보수비에포함할 수 있을 거이나, 관계법령에 의한 구조개선, 개량비는 보상할 수 없을 것이므로, 공사로 인하여 내용연수를 현저히 증가시키는 부분은
평가시 이를 감안하여야 할 것임.(건교부 토관 58342-502<'99. 6. 24>)
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