해외동정

◈ 미국의 감정평가업계의 최근 동향
- 조직형태의 변화와 정보기술의 영향 -

경 응 수 | 경영학박사, 감정평가사 제일감정평가법인

1. 머리말

최근 미국의 평가업계는 미국경제의 활황국면과 함께 전례없는 호황을 누리고 있다. 뉴욕에 있는 감정평가사(MAI)들의 경우 너무나 바쁜 나머지 도무지 30분 이상 차분히 대화를 나눌 수 있는 사람이 없을 정도이다. 물론 시간 관념이 철저한 뉴욕커들인 탓도 있지만 그만큼 일감이 넘쳐 분주한 까닭이다.
미국의 감정평가사들은 대체 어떤 조직에서 어떻게 일하며 수입은 어느 정도 일까 궁금하지 않을 수 없다. 본고에서는 미국평가업계의 조직형태 변화 양상과 정보기술이 미치고 있는 영향을 살펴보고, 결론적으로 우리나라 평가업계의 조직개편 논의에 다소라도 도움이 되고자 한다.

2. 미국평가회사의 조직형태와 생존전략

미국평가업계의 대형화 추세에 대하여 자료수집을 하던 중에 뉴욕과 같은 대도시에서도 대형평가회사가 많이 눈에 띄지 않는 것이 참으로 기이하였다. 그만큼 사회구조가 고도로 분화되고 전문화, 다양화된 것의 반영임에 다름이 아니다. 미국감정평가업계의 조직 형태를 대체적으로 요약하면 <표1>과 같다.
전체 MAI 중 70% 이상은 개인 및 합동사무소에 소속되어 일하고 있다고 한다. 전국단위에 걸쳐 평가업무를 처리하고 있는 회사는 Cushman & Wakefield나 CB Richard Ellis 등 손꼽을 정도인데 이들 대부분은 부동산 중개업 중심의 종합부동산 회사로서 평가업무는 전체업무 중 일분야에 속할 뿐이다.
1971년 설립되어 최근에는 한국법인을 개설키로 한 미국에서는 감정평가 수수료가 전체 부동산 서비스 수입 중 1%미만 으로 한국의 경우보다도 적다. 이것은 무엇을 의미하는가?
C&W의 경우만 보더라도 부동산 중개, 투자관리, 임대 및 빌딩경영관리, 기업고객 부동산관리, 해외투자관리 등 감정평가업무 보다 훨씬 부가가치가 큰 서비스들을 제공하고 있어 감정평가 서비스는 물론 핵심부문 임에는 틀림없지만, 수입면에서는 사실상 다른 서비스 부문을 지원 내지 상호보완관계를 유지하는 부문이지 특별한 이익중심점(Profit Center)은 못 되는 것으로 보인다.
여한튼 C&W의 평가 및 상담서비스 부문은 22개 지점망을 갖추어 미국에서 가장 큰 규모를 자랑하고 있는데 총 직원수는 70명 정도의 MAI를 포함 총 145명 정도에 불과한 것이 우리 평가 법인들과 대비되어 이채롭다.
조직구성원 규모로 본다면 한국의 평가법인들도 이에 못지 않은데, 얼마 전 McKinsey Global Institute에서 '한국의 노동 및 자본생산성은 미국의 50%에도 못 미치고 있다' 는 무례한(?)보고서를 본 적이 있어 씁쓸한 느낌이 든다.
그러나 기회는 바로 여기에 있는 것이 아닌가?
노력여하에 따라 얼마든지 그야말로 무한대의 성장가능성이 있는 사업기회가 바로 우리 평가업계와 같은 서비스 사업분야이다. 다시 말해서 외국 우량기업과의 전략적 제휴 를 통하여 조기에 선진경영기법을 도입한다면 최소한 200%의 노동생산성 향상기회가 잠재해 있는 것이다. 최근 C&W의 고객 기업인 휼릿 팩커드가 한국지사의 사옥을 구입코자 C&W에 의뢰하고, 여의도의 고려빌딩을 8,500만 달러 정도에 매입 성사시킨데 고무된 듯하다. 왜 그 Partnership이 우리 평가업계가 되지 못하였는가 하는 아쉬움이 남는다.

대형평가회사와 회계법인의 강점

대형법인의 강점은 무엇보다 종합화가 아닐까.
C&W도 오피스나 산업용 부동산 위주로 평가업무를 해오던 것을 최근에는 소매업부동산(Retail), 호텔부문의 평가도 추가하더니 의료시설이나 사회복지시설 평가 등의 분야에도 진출하고 있는 추세다. 이것은 다른 사업부문의 요구나 주요 고객들에 대한 서비스 목적과도 밀접하게 관련된다. 가치추계작업이야말로 모든 부 동산 활동의 근간을 이루기 때문이다.
우리나라 평가법인들의 미래도 이와같이 국제화, 정보화, 종합화를 이루리라는 의지와 전략, 비젼을 갖출때 비로서 밝게 빛날 것이라 믿어 의심치 않는다.
미국 평가업계는 최근 부동산 증권화와 함께 일부 대형 법인화 추세도 나타나고 있다. 뉴욕의 한 우리나라 은행관계자는 "평가의뢰 건수가 많아 아무래도 전국을 커버하는 회사(National Firm)가 편리하여 거의 Cushman & Wake field(이하 C&W) 등 대형 부동산회사에 맡기고 있다"고 한다.
이와 아울러 주목할 사실은 미국 회계법인들의 기업부동산(Corporate Real Estate)평가 및 컨설팅시장 장악이다. 즉 Arthur Anderson LLP나 Earnst & Young, Price Water House Coopers 등의 회계법인은 회계감사로 축적된 정보나 기술을 바탕으로 고객기업이나 연금기금 등의 기업용부동산서비스 분야에서 강세를 보이고 있는 실정이다. 정확한 통계수치는 알 수 없으나 대기업체의 M&A에 따른 기업평가나 자산실사(Due Diligence)시장은 거의 이들의 독무대가 되고 있는 것 같다.

소규모 평가회사의 생존전략

미국에서는 최근 날로 증가되는 증권화, 전문화, 다양화 추세에 낙오하여 더 큰 법인에 편입되거나 퇴출당하는 소형 감정평가사무소들일 늘고 있다. 그렇지만 소형평가사무소들(Boutique Firms) 도 전문화 특화된 영역을 가질 경우, 여전히 성공적이라는 사실을 간과해서는 안 된다.
대형법인이 조직내에서 종합서비스(중개업에서 부터 개발, 평가업무까지)를 제공하는 반면, 소형사무소들도 다른 평가사무소들과 전략 적 제휴를 통하여 다양한 방법으로 종합서비스를 제공하고 있다. 이를 통해 대형법인이나 회계법인, 중개업소 등의 도전에 대응, 경쟁력을 높이고 있는 것이다. 이러한 제휴관계는 아무런 추가적인 경비부담 없이 엔지니어링이라든지 환경영향평가 등 다양한 서비스를 제공할 수 있게 된다. 그 외의 소규모 평가사무소들은 치열한 경쟁환경에서 살아남기 위한 노력으로 전문화 특화된 틈새시장(Niche Market)을 나름대로 확보하기 위하여 치열한 경쟁을 계속하고 있다.
우리나라의 경우도 마찬가지 이지만 뉴욕에 있는 주택전문 평가사의 경우에는 2-5개의 금융기관을 고객으로 하여 월평균 1인당 20-50건의 평가서를 작성한다고 한다. 뉴욕시 42가에서 감정평가 사무소를 경영하는 MAI 조엘 라잇너씨의 경우, REIT가 주요 고객이다. 라잇너 평가사는 REITs평가의 경우, 주로 내부직원들에 의해 평가되지만, REIT의 대형화 추세에 따른 M&A나 분쟁 등의 경우에는 매우 복잡하여 맨하튼 내에는 자신을 포함 4-5명 밖에는 REITs전문 평가사가 없다고 자랑한다. 그리고 '당신도 한국에 돌아가면 이런 유망분야에서 고소득을 올려보라'는 충고를 잊지 않는다.
그렇다고 누구나 라잇너씨와 같이 특화된 평가전문 영역을 갖는 것은 아니다. MAI지정(Designation)을 받지 못한 주면허 주택전문 평가사들의 경우는 수입규모도 떨어지거니와 상호경쟁이 심한 나머지 심지어 전업을 하지 않을 수 없는 경우도 허다하다.
그는 그의 수입규모를 정확히 밝히기를 거부하지만 추정컨대 REITs평가로 월 10여건 연간 100-150건으로 $10-$15만, 소송감정으로 연간 10건 정도에 $20,000-$30,000로 보여져 연간 총 수입규모는 $12-$18만으로 판단된다. 여기에 경비율을 30-40% 적용한다면, 연간 순 소 득은 $8만-$13만, 우리돈으로 1억-1억5천만원 정도로 추산된다. 대개 뉴욕에서 MAI로서 초임봉 수준은 $35,000정도이고, 3-4년 정도의 경력자라면 $55,000-$80,000정도의 소득 수준을 보이고 있다. 그러나 고소득자 일수록 1일 50-60시간 이상, 1일 8-10시간 이상, 때로는 1일 20시간 이상의 격무를 수행하지 않으면 안된다 한다.
<표3>은 뉴욕지역의 한 감정평가사가 제시하는 표준수수료 예시이다.

미국 평가업계의 틈새시장 전략

미국 평가업계의 경쟁격화로 인한 틈새시장 전략이랄까 전문화 추세의 또 다른 예로서 호텔전문평가회사 HVS(Hospitalit Valuation Services)를 들 수 있다. 이 회사는 호텔이나 병원, 양로원 등에 대한 평가를 전문으로 하여 성공을 거두고 있다. 이 밖에도 최근 주택평가시장에서 경쟁이 심화되면서 많은 MAI들은 상업용 건물평가나 기업평가(Business Valuation),투자분석(Investment Analysis), 사업타당성 분석(Fessibility Analysis)등의 분야에서 나름대로의 전문화를 꾀하여 고객을 확보, 성장하고 있다.
뉴욕시 맨하튼 렉싱톤 애비뉴에서 단독사무소를 열고 잇는 MAI하워드 겔부타크씨는 Landauer Consulting과 Coopers&Lybrand의 컨설팅부 등에서 10여 년간 일한 경험을 토재로 주로 기관 투자자 고객을 상대로 하여 해외투자사업의 타당성 분석업무를 취급하고 있다. 파트타이머 직원이나 인턴사원 등 1-2명을 데리고 수백 쪽에 달하는 투자대상국 시장 및 투자분석을 수행해 내는 그의 생산성에 놀라지 않을 수 없다. 그러나 실은 이것이 평소 그의 꾸준한 연구자세와 해외시장에 대한 자료 및 정보축적의 덕분임을 알게 되면 별로 놀랄 일도 아니다.

주택평가시장의 과당경쟁

미국 부동산 시장의 호황으로 주택평가 수요도 급증하고 있다. 그러다 보니 주택평가시장에도 과당경쟁이 몰고 온 기이한 현상도 생긴다.
앞서 설명한 대로 단독주택의 평균 수수료는 건당 $275정도인데 모기지 브로커가 중간 수수료를 요구하는 현상이다. 즉 평가의뢰는 주로 모기지 브로커가 맡게 되는데, 주택구입고객(평가의뢰인)에게서는 $275를 받되, $50은 브로커를 줘야 하는 상황도 빈번하게 생긴다. 이런 경쟁 탓으로 MAI들은 주로 시장분석, 투자분석 등의컨설팅이나 기업평가, 특수물건 평가 등 나름의 전문화 영역으로의 진출노력이 두드러지고 있다. 또 ASA(American Senior Appraisers)하면 의례 기업 평가 전문가로 인식되어 있다.
미국의 평가제도는 주인평가사(State-Certified Appraiser)나 주허평가사(State-Licensed Appraiser)이면 누구나 연방관련 거래의 평가를 수행할 수 있어 굳이 까다로운 MAI난 ASA(American Society of Appraiser)의 지정을 받을 필요가 없다. 그러므로 많은 주택평가사들은 공인평가사이기는 하되 MAI나 ASA는 아니다.

3. 정보기술의 영향

정보기술 발전의 영향이 미국 평가업계에 미치고 있는 영향은 실로 크다. 컴퓨터와 인터넷의 활용이 사무생산성의 향상은 물론 정보의 흐름, 자료의 수집 축적방식 등에 엄청난 변화를 가져올고 있는 것이다.
정보기술의 급속한 발달이 감정평가에 가장 큰 영향을 미친 분야는 조세목적 대량평가시스템과 주택자동화 평가분야이다. 대량평가시스템(Computer Assisted Mass Appraisal System)은 주로 정부나 지방자치단체의 조세평가 목적으로 사용되고 있다.
특히 주택평가 분야에 자동화시스템이 많이 보급되고 있다. 즉 소규모 주택평가를 위한 자동평가모형(AVM : Automated Valuation Model)이 주택전문 평가사들에 의하여 많이 쓰이고 있다. 특히 연방저당공사(FNMA : Federal National Mortgage Association, Fannie Mae's)의 대출심사 자동화 시스템(Desktop Underwriter)이나 연방주택 저당공사(FHLMC : Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac)의 대출심사자동화시스템(Loan Prospector Automated Underwriting Systems)은 거래사례에 의한 자동평가시스템으로 거의 즉시적인 대출의사결정이 가능토록 되어있다. 이것은 감정평가사들에 의해 개발된 것이 아니라 주로 신속 정확하면서도 간결 저렴한 평가보고서를 요구하는 고객과 대출기관들의 욕구에 부응하기 위한 것이다.
이와함께 최근 두드러진 현상 중 하나는 완비평가서(self contained)보다는 요약 평가서(Summary Report)가 점점 늘어나는 추세에 있다는 것이다. 장황한 정보 보다는 계량화된 결론만을 간략히 제시해 달라는 의뢰 고객들의 욕구가 이러한 변화를 낳고 있다. 은행 여신 심사 담당자들에 의하면 "읽어 보지도 않는 부동산 시장조사 정보가 2/3나 차지할 뿐 아니라 상업용부동산 완비평가서의 경우, 건당 수수료가 평균 2,500-4,000달러가 넘어 가능하면 요약보고서로 대체중에 있다"고 말한다.
여하튼 이러한 정보기술의 활용 덕분에 연방정부감정평가실무기준(USPAP : Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)제정 시행 이전에는 정형서식은 주택 평가서(URAR)를 1인당 하루 1건 밖에 작성치 못했던 것이 오늘날에는 보통 1인당 하루 2건을 여유있게 처리할 수 있다 한다. 과거 일주일 걸리던 평가서가 이삼일 내로 처리될 수 있게 된 것은 평가사들의 의지라기 보다는 치열한 경쟁환경으로 인하여 고객의 욕구를 충족시키지 않고는 생존할 수 없는 탓이 더 크다.
아울러 <고객-평가사무소-등기소>간 정보의 흐름도 매우 원활하여 평가업계의 업무능률을 크게 높이고 있다. 특히 인터넷을 활용은 사업영역을 전국적 범위로 확장시키고 있을 뿐 아니라 국제적 시장으로 까지 뻗어가는 사무소도 많다고 한다. 아울러 그만큼 평가수수료 인하 여지도 넓어지고 있는 추세에 있다.
정보기술은 아니지만 SMS(Sonar Measuring Device:음파계측기기)도 건물평가시 평가 사들의 필수품이 되고 있다. 천정높이, 벽면과 벽면간 거리 등을 자동으로 계산해 내어 거리를 알려준다.
그러나 여전히 감정평가는 '예술'이다. 수많은 자료와 객관적인 정보를 바탕으로 공정타당한 최종판단을 내리는 까다로운 예술이다. 굳이 예술이라고 말하고픈 것은 다른 어떤 창작품, 예컨대 시나 회화, 소설 등과 마찬가지로 작자의 치열한 창조의욕, 의지, 탐구정신이 없이는 누구의 감동도 자아내지 못하기로는 감정평가사도 역시 마찬가지라고 믿기 때문이다.

재택근무의 증대

인터넷 등 정보기술의 급속한 발전으로 인하여 재택근무(Home-based Appraial Business)평가사의 숫자도 눈에 띄게 늘어나고 있다. 컴퓨터 하드웨어 가격의 상대적인 하락과 인터넷의 보급, 고급 소프트웨어의 확산 등에 힘입어 사무실 임차료도 절감할 방편으로 주사무소와 통신망으로 연결하고 대개는 수수료 분배식으로 운영된다.
재미있는 것은 많은 소규모 평가회사들도 우리나라 단독평갓무소나 세무사무소와 같이 3-5명이 한 오피스 내에서 일하면서 직원 2-3명을 고용하여 공통관리비를 분담하는 형태를 유지하는 경우를 많이 본다. 다만 다른 점이라면 프라이버시를 중시하는 문화 탓이랄까 독립된 방을 쓰면서 때로는 공동작업 후 수수료 분할(Fee Split)을 하거나 월급/주급 형식의 평가사를 고용하는 경우도 적지않다.

4. 결론-우리 업계에 대한 시사점

우리나라에서 IMF구제금융체제 이후 사회적 분야에서 이른바 구조조정이 일어나고 있다. 우리 평가업계에는 과연 무슨 구조적인 변혁이 일어나고 있는가? 부동산 산업부문 최고의 자격자 집단이라 일컬어지는 우리 감정평가사 집단은 이제 국제적 경쟁 환경하에서 마지막 선택을 강요받는 상황인 것으로 보인다.
이 시점에서 무엇이 가장 긴요한가? 무엇을 어떻게 할 것인가? 나는 다음의 네 가지가 우리의 당면과제 해결을 위하여 가장 시급하고도 중요한 과제라고 믿는다.
첫째, 구성원이 공유할 수 있는 비전을 바탕으로 조직 사명선언(Mission Statement)의 명확한 기술이 필요하다. 뚜렷한 사명선언을 단 몇 문장으로 적을 수 없다면 구성원의 동기부여나 목표의식을 고취할 수 없을 뿐더러 인재를 조직 내에 끌어들이기 곤란하다.
둘째, 우리가 가진 강점과 약점을 보다 냉철히 분석, 이제부터라도 조직체제를 개혁, 선진 부동산 전문 지식과 기술을 실질적으로 도입하여 명실상부한 부동산 전문가 집단으로 거듭나야 한다는 인식의 확산이 긴요하다.
국제화의 급류속에서도 '뭉치면 살고 흩어지면 죽는다'는 신념하나로 제도권내에서 <안정추구-공동추락>의 길로 갈 것인가? 전혀 위험요소가 없는 없는 것은 아니지만<성장추구-공동번영>의 길을 선택할 것인가는 순전히 우리의 현실인식과 개혁의지의 문제로 귀결된다.
셋째, 구체적인 목표시장과 목표고객을 설정하고, 적어도 5-10년의 중장기 전략계획 수립을 통하여 핵심역량(Core Competnecy)을 추가하는 지혜가 절실하다. 리엔지니어링이나 단순히 환경변화에 따라 나타나는 기회만을 포착하여 외부지향적인 다각화를 지향하여서는 생존할 수 없다고 본다. 감정평가회사들마다 자사의 밑바닥에 흐르는 총체적 기술능력, 지식을 깊이 파악하고 그 한계를 뛰어넘는 미래의 위치를 결정한 다음, 이를 달성하기 위한 핵심경쟁역량을 키워나가야 할 것이다.
넷째, 조직체제의 개편과 함께 요구되는 것이 글로벌 학습(Global Learning Organization)이다. 나는 감정평가업이 순전히 지식산업이라고 믿는다. 따라서 끊임없이 학습하는 조직만이 살아 남는다.
오늘날 적자생존의 경쟁환경에서 지식기업이 다른 조직(이제는 평가업계 간의 경쟁이 아니라 타 전문가집단이나 국제적 지식기업들과의 경쟁을 고려한) 보다 비교우위를 가지려면, 가장 긴요한 것이 바로 합습조직이라고 생각한다. 우리는 전문직으로서 개인, 팀, 조직 등 모든 수준에서 학습의 가속화를 통하여 범세계화의 힘을 강화하지 않고서는 줄곧 쇠락의 길을 걷게 될 것이다.
다섯째, 선진지식과 경영기술을 조기에 도입하기 위한 전략적 제휴가 필수적이다. 대개 서비스 기업체의 제휴는 별도의 합작법인(Joint Venture)설립이나 라이선스협약(License Agreement)으로 이루어 질수 있다. 우리 평가업계의 특성상 새로운 합작법인의 설립을 통한 새 출발이 바람직하지만, 특정 사업부문을 전략적으로 선택하는 경우에는 라이선스 협약이 유리할 것이다.
어떠한 경우에도 우리 한국 회사의 자율적 경영이나 독립성을 보유하게 된다. 이때의 법인 형태로서는 미국의 회계법인이나 로펌들이 주로 취하고 있는 LLP(Limited Liability Partnership:유한책임조합)형태가 전문직 집단의 특성면에서나 조직 의사결정의 합리성 측면에서 주식회사나 합명회사 형태보다 바람직하다고 본다.
이러한 조직개혁과 관련하여 앞으로 단순히 법제적 차원이 아닌 전략경영 차원의 논의가 보다 활발히 일어날 것을 기대한다.

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