◈ 부동산투자회사(REITs) 실무과정 교육수료
협회부설 감정평가연구원은 지난 6월 18일 협회 대회의실에서 부동산투자회사(Real Estate Investment
Trusts, REITs) 실무과정 교육 수료식을 가졌다.
이날 감정평가연구원 김상윤 부원장은 "이번 교육을 통해 새로운 분야의 전문
적인 지식함양과 부동산 시장의 환경변화에 능동적으로 대처할 수 있는 계기가 되기를 바라며, 아울러
감정평가연구원은 새로운 시장에 대응하고, 우리 현실에 보다 적합한 기법 개발은 물론 전문가육성 및
교육에 노력할 것"임을 밝혔다.
이번 교육은 부동산증권화의 개념·동향, REITs의 도입방안, 외국의 REITs제도, REITs의 운영실무,
투자분석사례 등을 중심으로 지난 5월 17부터 6월 18일까지 총 18시간에 걸쳐 이루어졌으며, 감정평가
사 및 부동산관련 회사 종사자 99명의 교육대상자 중 76명이 교육을 수료하였다.
◈'99개별공시지가 산정상의 문제점 분석 및 토지가격비준표 체계개선방안 연구
용역기간: 1999년 6월 7일 ∼ 1999년 10월 6일
연구진: 강원철(책임연구원), 김복순(연구원)
토지가격비준표는 대량의 토지가격을 간편하게 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 간이지가산정표를
말한다. 즉 공시지가 표준지의 토지특성을 다중회귀분석하여 추출된 토지특성별 배율을 행렬표로 재
구성한 것이다.
본 연구는 첫째, 토지가격비준표에 관한 이론적 고찰과 지가관련 선행연구를 비교·분석한 후 현장실
사와 설문조사를 통해 시군구 공무원과 감정평가사의 의견을 수렴하여 토지가격비준표 배율상의 문제
점, 활용지침상의 문제점, 개별공시지가 산정상의 문제점을 분석하고,
둘째, '99년도부터 WINDOW용으로 전환된 ALPA PROGRAM과 토지가격비준표 책자 체계의 불일치
로 인한 문제점을 조사·분석하고 나아가 토지가격비준표 책자내용을 수정하여 ALPA PROGRAM 체
계와 일치시키고자 한다. 셋째, 토지가격비준표상의 제반 문제점을 현장실사와 시군구 공무원 및 감정평가사의 설문조사를 통해
파악한 후 개선방안을 검토하고자 한다.
위의 분석을 통해 1999년도 개별공시지가 산정의 문제점을 제시하고, 향후 토지가격비준표작성 개선방
안을 제시함으로써 개별공시지가의 적정성을 제고할 수 있다. 그리고 ALPA PROGRAM과 토지가격비
준표 책자와의 체계를 일치시켜 일선 담당공무원들의 지가산정상의 혼란을 해소할 수 있다.
◈ 오피스빌딩 인덱스 개발에 관한 연구
-오피스 가치평가방법을 중심으로-
>임 재 만 | 감정평가연구원 책임연구원, 감정평가사박사
>이 상 영 | 한국건설산업연구원 부연구위원, 경제학박사
감정평가연구원, 한국건설산업연구원, 부동산114는 공동으로 「오피스빌딩 인덱스개발을 위한 연구」결
과를 8월 12일 발표하였다.
오피스 빌딩 인덱스는 오피스에 대한 공실률, 임대가와 함께 부동산시장을
대표하는 지수이나 아직까지 국내에서는 공식적으로 발표되고 있지 않다. 특히 자본환원율
(Capitalization Rate)은 투자자들이 빌딩 투자를 할 때 기준으로 삼는 지표이며, 역으로 순영업소득을
이 수치로 할인하면 건물의 투자가치가 산출된다.
반면 이러한 지수의 필요성은 국내외 투자자는 물론,
건물소유주, 관리회사, 건설회사, 감정평가업계 등에서 광범위하게 인식되어왔다. 이에 따라 3개 기관은
서울지역의 10층이상 또는 1만 ㎡이상인 대형오피스빌딩 중 40개 표본건물을 선정하여 비용접근법과
소득접근법의 두가지 평가방식으로 인덱스산출을 위한 기초연구를 완료하였다.
연구의 주요한 내용은 첫째 비용접근법에 의한 감정평가가치를 기준으로 산출한 연간 순영업소득(NOI,
Net Operating Income)의 비율, 즉 자본환원율(NOI/자산가치) 또는 소득률(income rate)은 99년 3월말
기준으로 서울지역 평균 8.19%였다. 지역별로는 종로·중구가 9.94%(범위로는 5.17-14.33%)로 가장 높
았고, 마포·여의도는 7.51% (5.08-9.32%)이고, 강남이 5.55% (2.78-11.87%)로 가장 낮았다.
이와 같은 자본환원율이 의미하는 것은 비슷한 리스크를 갖는 투자상품으로 간주되는 3년만기 회사채
수익률이 8-9% 인 상황에서 투자가치를 가진 오피스빌딩이 상당수 있다는 것을 의미한다. 따라서 부동
산투자회사(REITs) 제도가 도입될 경우 오피스빌딩 중 강북지역 빌딩이 우선적으
로 투자대상으로 고려될 수 있을 것이며, 그 수익률은 소득률 8-10%에 자본이득률이 보태지는 수준이
될 것이다.
둘째 소득접근법으로 평가할 경우 시장평균 자본환원율을 적용하여 각 건물의 순영업소득을 나누는 방
식으로 자산가치를 산출하게 된다. 따라서 이 경우 표본 건물 40개의 총자산가치는 결과적으로 같기
때문에 지역시장의 상대지수(=소득접근가치/비용접근가치)가 의미를 갖는다. 상대지수를 보면 종로·중
구가 121.3으로 가장 높고, 마포·여의도는 91.7, 강남은 67.7이다.
셋째 오피스빌딩 인덱스는 비용접근법에 의한 가치평가와 순영업소득을 이용하여 매분기마다 다섯가지
의 지표를 발표할 것이다. 첫째 감정평가가치에 의한 가격지수, 둘째 그 변동률(자본이득률), 셋째 자본
환원률(소득이득률), 네째 그 변동률, 다섯째 자본이득률과 자본환원률(소득이득률)의 합인 총수익률과
이에 기초한 수익지수가 그것이다.
|
