◈ 버블붕괴 후 감정평가의 과제(Ⅹ)
RTC의 불량자산 처분방법과 불량자산 평가법(1)
高賴博司 | 大和總合硏究所 不動産컨설팅부 부장
지난 호에 이어 일본 주택신보사의 부동산감정 12월호에 게재된 버블붕괴후 감정평가의 과제를 감정평가연구원 강원철 박사가 번역, 연재한다.
버블붕괴 후 불량채권처리 및 토지유동화 수단으로서 [증권화]가 한층 그 중요한 역할을 담당할 시기를 맞았다. 자민당이 1997년 10월 22일 책정한 긴급경기대책의 일환으로 증권발행을 목적으로 설립한 특별목적회사(SPC)에 대한 비과세에 대한 거론도 그 긴급성을 보여주는 것이다.
본 고를 통하여 지금까지 토지 유동화 수단으로 이용되고 있는 각종 증권화상품의 평가법에 대하여 부동산담보부채권(Mortgage) 및 담보부동산(Equity)을 중심으로 고찰해 왔다. 지금부터는 도산S&L의 정리청산을 위하여 설립된 예금보험기관인 미국의 RTC(Resolution Trust Corporation 정리신탁공사)가 각종 불량채권을 처분하는데 있어서 어떠한 처분방법을 사용했으며 그 처분에서 어떠한 평가방법을 사용했는가를 살펴보기로 한다. 1. RTC의 담보부동산 처분방법 RTC는 담보부동산을 단기에 처리하는 소위 우량부동산 단순매각 외에 증권화, 벌크세일, 에쿼티파트너쉽, 옥션 등 4가지 처분방법을 채용하고 있다. (1) 증권화 주로 주택담보부채권이나 우량 상업용부동산담보부채권의 처분에 이용되는 방법이다. 주택채권의 증권화 과정은 <그림 1>에서 보는 바와 같다. 상업용 부동산에 대해서도 대체로 이와 비슷한데 자산의 관리운영 기관이 별도로 마련되어 있다는 점이 다르다.
(과정)① RTC가 주택담보대부채권을 펀드트러스트(신탁재산)에게 매각①, 수탁자는 신탁재산을 수탁한다 ①' . 매각된 채권은 8종류로 분류된다. 또, 트러스트펀드는 RTC, 서비서, 수탁자 및 담보관리인이 설립한다.
② RTC와 수탁자는 트러스트펀드 내의 대부채권 디폴트(도산)에 대비하여 보증기금(리져브펀드)을 설립한다. RTC는 자금을 출자하고 담보관리인 관리한다.
③ 트러스트펀드는 자격부여기관으로부터 자격을 받아③, 채권(신탁지분증서)을 발행③' 자격부여는 담보자산평가인의 평가를 중요시 한다.
④ 투자은행이 이것을 인수한다.
⑤ 서비서는 트러스트펀드 내의 채권을 인수하여 수탁자에게 인도한다.
⑥ 수탁자는 이것을 투자가에게 지불한다.
즉, 주택채권의 경우는 서비서(servicer, 서비스제공자)가 하나이지만 상업용부동산의 경우는 마스터서비서와 스페셜서비서로 구분된다. 전자는 주택의 경우와 같이 채권회수에 후자는 담보부동산의 관리 운영에 해당한다. 주택의 경우 관리는 용이하지만 상업용부동산의 경우는 복잡하여 전문가에게 맡길 필요가 있다.
또 주택용 상업용 모두 우량채권을 대상으로 했기 때문에 발행된 채권은 패스스루채권이었지만 불량채권을 대상으로 발행하는 과정에 N시리즈라는 방식이 고안되어 모기지채로서 구성되었다. 패스스루 채의 경우 투자가는 채권풀에 대한 지분을 취득하지만 모기지채의 경우는 채권풀의 지분은 발행자가 보유하고 발행자는 이것을 담보로 발행자 책임하에 독자의 채권을 발행한다. 이 점은 이미 자산담보채 권에서 소개한 바와 있다.
중요한 것은 상업용 부동산담보부채권은 성의있는 자산가치의 [평가(Due Diligence)]를 과정 내에 도입함으로써 순조롭게 유동화를 진행하는 것이다. 즉 적정한 평가제도의 도입은 증권화 과정에서 빼 놓을 수 없는 사항인 것이다.
(2) 벌크세일(포트폴리오 세일) 이것은 복수 자산을 모아놓은 [주머니]와 같은 것으로 일괄매각에 의한 처분방식이다. 매각에는 RTC가 낮은 금리로 융자를 했다. 다양한 우량자산과 불량자산을 한데 모아 일괄매각하는 방식이다. 이 방법의 결점은 불량자산이 混在하기 때문에 전체적으로 매각가격이 낮아지는 점과 자산의 종류나 질이 균등하지 않기 때문에 투자가가 한정되는 점이다. 그래서 자산의 종류와 질이 비슷한 것끼리 모 아서 판매하는 [주머니]판매 방법으로 바뀌었다.
또 벌크세일의 대상이 되는 자산에 대한 평가인(담보자산평가인)은 입찰을 통하여 결정하고 그 사 람에게 채권 및 담보평가를 시키는 것이다. 이러한 과정을 통하여 벌크세일은 순조롭게 진행된다. 이 담보자산평가인(Due Diligence Contructor)가 채용한 평가액 또는 그 방법이 후술하는 DIV이다. (3) 에쿼티 파트너쉽 방식 이 방식은 RTC가 보유한 불량채권의 가치를 인상시키기 위하여 담보부동산의 개발을 목적으로 민간기업과 공동출자하여 랜드펀드라는 파트너쉽을 형성하고 불량채권의 개발을 민간기업에 위임하는 처분방법이다. 그 과정은 <그림 2>와 같다.
(과정)① RTC가 불량채권을 중심으로 다수의 자산을 현물출자하고 한편으로는 민간개발업자와 현금을 출자하여 유한회사를 조성한다. 양자의 자격, 출자비율은 <그림 2> 참조.
② 제너럴파트너인 투자가는 파트너쉽의 관리, 운용, 개발을 담당한다.
③ 관리비 몫으로 L/P의 자산액의 1% 상당액이 매년 지불된다. 또 L/P는 제3자로부터 자금을 차입할 수도 있다. RTC로서는 다수의 자산 관리 이외에 그 자산가치를 높이기 위하여 개발까지 투자가에게 위임할 수 있다.
한편, 투자가는 25∼40%의 출자로 100%의 자산 재개발이 가능하여 그 운용이익이나 매각이익을 얻을 수 있다.
또 이 방식에는 MIF라는 방식이 있다. 이것은 투자가의 폭을 상기의 랜드펀드의 경우보다 넓게, 스폰서라고 불리는 다수의 투자가로부터 투자를 모아 그 출자비율을 75%, RTC의 비율을 25%로 하는 유한파트너를 조성하는 방식이다. 랜드펀드와 다른 점은 스폰서는 제너럴파트너가 되어 경영을 담당하지만 구체적인 관리 운용 재개발 등의 업무를 담당하는 것은 자산관리인을 선임하여 이 임무를 맡기는 점과, MIF는 각종 증권(메자닌채, 열후채, 우선주 등)을 발행하는 점이다.
이상의 방식으로 민간투자가의 모집에 중요한 역할을 담당하는 것이 담보자산평가인에 의한 [성의 있는 평가]이다. 즉 RTC가 민간기업을 선정할 때 스스로 출자부동산의 현재가치 평가를 담보자산평가인에게 위임하고 그 가격을 기준으로 각기업이 독자적으로 정하는 입찰가격을 책크하여 고액입찰자를 선정하는 입찰제도를 채용하고 있기 때문이다. 이 평가제도에 의해 현물출자하는 개발 투자자산의 매각가격 저하를 방지할 수 있다. (4) 옥션 증권화나 벌크세일에서 소액채권의 담보물건(우량 또는 불량에 관계없음)이나 불량도가 높은 저당부동산(특히 주거용)의 매각방법으로 사용된 것이 옥션이다. 특징적인 점은 입찰에 대하여 RTC가 저 리융자를 붙여 구입을 용이하게 했다는 점을 들 수 있다.
RTC는 이상의 방법을 이용하여 약 700억 달러의 불량채권을 처분했다. 내역을 살펴보면 증권화로 53%, 벌크세일로 22%, 에쿼티파트너쉽으로 19%, 옥션으로 6%로 구성되어 있다.
(5) RTC의 자산매각이 원활하게 진행된 이유 여기에는 다음과 같은 4가지 이유를 들 수 있다.
① 투자은행, 투자고문업자, 부동산브로커, 감사법인 등을 Loan Sales Adviser, Due Diligent Contractor, Accounting Auditor의 RTC 에이전트로 계약하고 그들의 협력을 비니지스 근간으로 했다는 점
② Due Diligent Contractor(담보자산평가인)의 노력으로 Due Diligence에 근거한 담보자산의 평가 방법에 의하여 상세하게 정비하고 정형화하여 실시했다는 점. 여기에 Due Diligence는 자산가치를 성의있게 査定하는 것을 지칭한다. 부동산감정사 등 전문적인 능력을 갖춘 사람이 고객의 이 익을 위하여 주의의무를 갖고 조사분석을 하는 것을 말한다.
③ 새로운 추정시장 가치평가액(DIV = Derived Investment Value) 개념을 도입한 점
④ 다양한 자산처분 방법을 단계적으로 정비한 점
2. RTC 자산평가법 - DIV에 대하여 RTC의 불량자산 처분방법이 순조롭게 진행될 수 있었던 것은 Due Diligence에 근거하여 자산의 적절한 평가가 이루어졌기 때문이라는 점은 위에서 언급한 바대로 이다. 그 자산사정의 기본이 DIV(Drived Investment Value) 즉 추정시장가치를 평가하는 방법이다.
RTC가 DIV를 개발한 목적은 물론 상기 처분단계에서 이 DIV를 적용하여 자산유동화를 촉진하는 데 있었다. 그러나 목적은 그 뿐만이 아니다. RTC는 입찰에 참가할 때 독자적인 평가로 입찰하기 위해서 이다. 이것이 DIV 방법을 고도화하려는 목적으로 보인다.
(1) 개요 DIV는 RTC가 채권 또는 부동산을 평가할 때 이용한 방법 또는 그 방법으로 구한 가액을 의미한 다. 그 주요 골자는 다음과 같다.
① 투자가가 투자기간 중에 얻는 예상수익 및 투자기간 종료시의 전매수익 파악
② ①의 양 수익에서 제비용을 공제한 순수익 파악
③ ②의 순수익을 일정의 할인율로 할인한 현재가치에 근거하여 자산가치를 평가하는 방법이다. 수 익환원법과 기본적으로 같은 방법이다. 다른 점은 먼저 적용해야 할 수치가 사전에 정해져 있다 는 점이다. 즉 다음 수치에 대하여는 RTC 등이 합리적으로 현재의 시장을 반영한다고 판단되는 예정 수치를 적용하도록 되어 있다. i) 장래의 현금흐름 수수시기와 그 액수 ii) 적용가능한 자본 환원율(할인율) iii) 파산 또는 도산 시기, 그 외의 예측 등. 나아가 이 평가방법은 다음과 같은 점에서 미국내의 표준부동산감정평가법과 다르다(이런 의미에서 보면 감정이 아니다). i) 표준감 정평가기준이 수익부동산을 평가할 때 병용해야 하는 것으로 되어 있는 거래사례비교법이나 원 가법은 병용하기 않는 점 ii) 그 외 평가수속도 서로 다른 점 iii) DIV에는 표준감정평가기준에 들어 있지 않는 담보부동산부 [채권]의 평가법도 포함하고 있는 점.
(2) 3가지 평가방법과 적용수순 ① 3가지 평가방법
RTC에서는 처분대상자산을 소유부동산(REO = Real Estate Owned), 건전한 대출채권, 불량채권의 3종으로 구분하고 각각 부동산 캐쉬플로우 방법, 론 캐쉬플로우방법 및 디폴트캐쉬플로우방법을 적용 하는 것으로 되어 있다.
i) 부동산 캐쉬플로우법(Real Estate Cash Flow Methodology)
이 방법은 소유부동산(REO) 및 파산채권의 담보부동산의 평가에 이용된다. 이 방법은 부동산을 운 용하여 얻는 순수익에 근거하여 평가하는 방법이다.
ii) 론 캐쉬플로우 방법(Loan Cash Flow Methodology)
이 방법은 변제가 완전(또는 거의 완전)하게 채권(건전 또는 준건전한 채권)의 평가에 이용된다. 이 방법의 적용상 상정하는 대부채권(loan)의 캐쉬플로우는 평가대상기간(평가시점에서 만기까지)을 통하여 빌리는 쪽이 변제조건에 따라 변제하고 만기까지 완제하는 것을 상정하도록 하고 있다.
iii) 디폴트 캐쉬플로우 방법(Default Cash Flow Methodology 또는 Default Scenario)
이 방법은 전혀 변제가 이루지지 않은 대부채권 및 변제가 이루어졌지만 기간 중에 채권불이행이 예상되거나 만기에 완제를 기대할 수 없는 채권 등의 평가 및 디폴트에 의해 담보부동산의 소유권 취득, 나아가 담보부동산의 처분이라는 일련의 과정을 커버하는 평가방법이다.
따라서 론 캐쉬플로우 방법과 부동산 캐쉬플로우 방법이 병용되는 셈이 된다.
② 평가방법의 선택기준
위 3가지 방법 중 어느 방법을 택할 것인가는 자산 내용에 따라 <그림 3>의 6가지 테스트로 결정한다.
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이 테스트에 합격하는 것은 소유부동산(REO)으로 REO 평가에는 부동산 캐쉬플로우 방법이 적용된다. 불합격이 되는 것은 부동산 이 외의 것으로 대부채권이기 때문에 레벨2 - 6의 테스트를 통하여 변제가능한 건전한 채권, 준변제 가능한 준건전 채권으로 분류된다.
레벨2: 변제가능 론 테스트(채권 건전성 테스트)
다음의 6가지 부분 테스트에 합격하면 변제가능 론(건전한 론)으로 분류된다. 건전 채권의 조 건은 다음과 같다.
i) 변제 자금이 담보부동산의 운용이익에 의해 조달되고 채무자의 다른 자금은 유용되지 않을 것
ii) 현 상태에서 연체기간이 60일 이내의 체납일 것
iii) 그 론이 재무상의 파산에 의해 변경되지 않았을 것
iv) 원리금 변제금의 변제기한 또는 벌룬론의 변제기한이 평가일로부터 3년 이상 차이가 날 것. 벌룬 론이란 매기의 변제액은 소액으로 만기일에 일괄 지불하는 형태의 론.
v) 빌리는 쪽에게 다른 현금 지불 론이 있다는 증거가 없을 것
vi) 연체가 과거 12개월 사이에 2회 이상 발생하지 않았을 것, 또 그 연체기간은 60일 이내일 것
이상 모든 조건을 만족하거나 레벨3의 채권 건전성 추가 테스트에 합격하지 않으면 건전채권 으로 분류되지 않는다. 만일 합격하면 레벨6의 장래 채권불이행이 되는 위험성 유무 테스트로 옮기게 된다.
레벨3: 건전성 추가 테스트(Underwriting Test)
만일 론이 레벨2 테스트에 합격하지 못하더라도 다음 추가 테스트에 합격하면 변제가능한 건전 론으로 분류하게 된다. 소위 부활 테스트이다.
추가 테스트는 론이 <그림 4>와 같이 LTV비율(Loan to Value Ratio: 담보커버율) 이하이거나 DCS율(Debt Service Coverage Ratio: 부채수입비율) 이상일 것을 요구한다. 여기에 LTV 율은 담보자산가격에 대한 론잔고의 비율을 말하며, DCS율은 년간 순수익을 년간 차입금액변제액으로 나눈 비율을 말한다.
이 테스트에 합격하면 변제가능 론(건전 론)으로 레벨6을 보내진다. 불합격 또는 변제기간이 30일 이내이면 레벨4로 옮기며 30일 초과이면 레벨5의 첵크를 받는다.
레벨4: 채무자 테스트(벌크세일의 경우만)
LTV DCS 테스트에 불합격하여도 아직 살아 있는 론(예를 들어, 연체가 30일 이내로 채무자 의 호주머니 돈으로 변제가능한 론)의 경우는 채무자의 테스트를 받는다(단 이것은 벌크세일의 경우에만 해당된다).
이 테스트는 채무자의 담보물건 이 외의 자금으로 변제가능한가에 대한 테스트이다. 채무자가 론의 담보목적으로 이용가능한 다른 재산을 보유하고 있거나 론을 변제하는데 충분한 유동자산을 가지고 있는 경우 테스트4는 클리어가 가능하다.
레벨5:레벨1-4의 테스트에 불합격 담보부채권은 이하의 요건에 합격하면 준건전 채권으로 분류된다.
i) 최근 론으로 DCS율이 100%를 넘지 않을 것
ii) 과거에 60일 이상의 연체가 1회만으로 90일 이상의 연체가 없을 것
이 테스트에 합격하면 레벨6의 테스트를 받게 된다. 단 이 론의 평가에 사용하는 할인율은 건 전 론보다도 1.50% 높은 할인율이 적용된다. 한편, 이 테스트에 불합격한 론은 진정한 [불량채권]으로 구분되어 평가일로부터 채권에게 소유권을 이전하는 날까지는 디폴트시나리오 캐쉬 플로우 방법으로 평가되어 소유권 취득일부터 매각처분일까지는 부동산 캐쉬플로우 방법으로 평가하게 된다(후술되는 디폴트 시나리오 참조).
레벨6: 장래 디폴트 가능성 테스트
이 테스트는 다음 조건에 합치하는가에 대한 테스트이다.
i) 장래 불안정성이 보이지 않을 것
ii) 만기에 LTV가 90% 이하일 것
이 테스트에 합격하면 건전한 채권으로 분류되어 소유기간을 통하여 론 캐쉬플로우 방법으로 평가된다. 즉 전술한 바와 같이 장래의 원리금변제액(만기까지의 약정변제액)을 예측하여 적절한 할인율로 할인하여 평가한다.
이상 어떤 채권 또는 부동산을 어떤 방법으로 평가할 것인가의 선택기준을 설명하였다.
3. 3가지 방법의 구체적 내용 상기의 선택기준에 따라 적용되는 3가지 방법의 구체적인 내용은 다음과 같다. (1) 부동산 캐쉬플로우 방법 이 방법은 수익용 부동산(단, 복합 부동산)에 적용되는 방법이다. 수익물건은 상업용 부동산(사무소, 점포, 공장), 집합주택(아파트, 미니창고를 포함) 및 호텔 등을 말한다.
그 개요는 <그림 5>에서 보는 바와 같이 기간 순수익의 현재가와 순전매가격의 현재가의 합으로 계산되는 데 조건들에 대한 상세한 내용은 다음 호에서 설명한다.
(2) 론 캐쉬플로우 방법 전 소유기간에 걸쳐 변제를 지속시킬 것으로 기대되는 담보부동산부채권(건전 채권)은 전술한 바와 같이 론 캐쉬플로우 방법에 따라 평가한다. 즉 계약상 정해진 일정 원리균등변제액이 만기까지 계속되 는 것으로 간주하여 그 현재가치로 평가한다.(그림 6 참조)
이 때 주의할 점은 다음과 같다.
① 평가대상기간은 론의 계약기간과 같도록(즉 만기까지) 계산한다.
② 원리금의 변제가 약정대로 되는 것을 전제로 계산한다.
③ 평가일 이후 3년 이내에 만기가 도래하는 발룬 론의 경우는 만기일에 현행 론의 지불액과 동일 조건으로 리파이낸스되는 것으로 간주하고, 리파이낸스 후의 만기는 원금이 완제될 때까지 또는 계약사의 만기후 5년째로 계산한다.
④ 계산 개시시점은 1월 1일 또는 7월 1일 중 투자가에게 입찰내용을 공표하는 날에 가까운 날로 계산한다.
⑤ 변동 레이트형 모기지 채권의 경우는 계산기간을 통하여 현시점의 레이트가 변동하지 않는 것으 로 계산한다.
⑥ 할인율은 저당권이 제1순위인가 아닌가에 따라 다음과 같이 결정된다.
a. 제1순위의 경우: 다음 할인율을 원칙으로 한다.⑦ 대출금의 지불일과 지불액을 사전에 정하지 않은 경우, 평가인은 이들을 예측하지 않으면 안된다. 토지융자에는 사전 원리금의 변제를 정하지 않고 토지가 매각되었을 때 변제되는 예가 있기 때문이다.
만기가 근접한 국채지표 종목 + <그림 11>의 스프레드 = 할인율
b. 제2순위의 경우: 제1순위 할인율에 2%를 가산한다. 물론 담보부동산의 종별, 용도, 입지조건, 시장상황 등에 따라 가감한다.
c. 론 파티시페이션의 경우는 거래형태, 파티시페이션의 조건 등을 고려하여 2.00%∼3.00%를 상승시킨다.
⑧ 평가인은 담보부동산이 예측지불액을 상회하는지 판단한다. 만일 상회한다면 론은 변제가능한 론이라고 판단하여도 좋다.
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이 방법은 불량채권과, 지불은 행해지고 있지만 평가대상기간 중에 도산의 우려가 있는 채권 또 는 만기시에 리파이낸스되거나 완제를 기대할 수 없는 채권의 평가에 이용되는 평가법이다. 이 평가법에는 도산이 발생하면 채권자가 재산을 압류하거나 압류 대신에 양도증서를 취득 또는 채 권자로부터 할인변제를 받는 방법을 취하는 것으로 상정하여 다음과 같은 3가지 접근법을 생각할 수 있다.
② 디폴트 시나리오의 3가지 접근법
a. 할인변제법(the discounted payoff approach)③ 3가지 접근법의 선택방법
이 방법은 론 잔고가 할인되어 일정비율만 변제된다고 예정된 불량채권의 평가에 이용된다. 이 방법을 적용할 때는 평가인은 동시에 파산접근법을 병용하여 어느 쪽이 평가액이 높은지를 검토해야 한다.
b. 권리취득법(deed-in-lieu approach)
이 방법은 채권자가 잔존채무를 인계 받는 조건에 채권자에게 소유권 이전이 예상되는 불량채권의 평가에 이용된다.
c. 압류/도산접근법(the foreclosure/bankruptcy approach)
이 방법은 압류로 인하여 차주는 도산될 것으로 예상되는 불량채권의 평가에 이용된다. RTC에서는 이상 3가지 접근법을 어떻게 불량채권에 선택할 것인가에 대한 규정이 있다.
3단계 분석을 통하여 이루어 진다. (그림 7 참조)
레벨1: 소송 도산 테스트
다음의 2조건을 만족하는 경우 도산접근법 이외의 접근법이 적용된다.
a. 대주와 차주 당사자 사이에 대주로부터의 표준적인 압류소송 및 강제소송의 징후가 없는 것레벨2: 자기자본 인센티브 테스트
b. 차주는 아직 도산에 이르지 않을 것
이 조건을 만족하지 않는 불량채권은 도산접근법으로 평가한다.
차입자는 재산의 지배권을 갖고자 하는 인센티브를 가지고 있는 것으로 간주된다. 만일 차입인이 재산에 자기자본 부분을 가지고 있으면 저당권자와의 상담에 응할 것이다.
다음의 2가지 조건을 만족하면 차주는 자기자본을 보유하고자 하는 것으로 판단된다.
a. 계약상의 론 잔고가 재산가치의 90% 이하(자산이 10% 이상)레벨3: 재산수익력 테스트
b. 1,000,000달러 이하의 채무에 대하여 담보재산의 가액이 계약사의 론 잔고보다 적어도 50,000달러 이상 많을 것(자산액이 50,000달러 이상)
강력한 수익력을 보이는 재산만 할인변제에 도움이 되는 것으로 간주된다. 담보재산이 다음 조건들을 만족하면 합격이 된다.
a. 입주율이 80% 이상으로 고정되어 있을 것이상 조건을 만족하지 않는 채권은 도산접근법으로 평가하며, 만족하는 채권은 할인변제법 또는 도산접근법으로 평가하게 된다.
b. 임료가 시장시세보다 현저히 높지 않을 것
c. 임대 회전율이 향후 5년 동안 매년 25%이하일 것
d. 향후 3년간, 임대 회전율의 합계가 50%이하일 것
e. 유지, 환경개선에 있어서 현저히 늦지 않을 것
④ 기타 평가방법의 병용
디폴트 시나리오는 다음과 같은 기타 평가법을 병용한다.
a. 건전한 채권이지만 채무불이행이 예상될 경우
- 평가일 ∼ 채무불이행일까지: 론 캐쉬플로우법
- 채무불이행 ∼담보부동산취득일까지: 디폴트 시나리오 캐쉬플로우법
- 담보부동산취득일 ∼ 처분일까지: 부동산 캐쉬플로우법
b. 불량채권의 경우
- 평가일 ∼ 담보부동산취득일까지: 디폴트 시나리오 캐쉬플로우법
- 담보부동산취득일 이후: 부동산 캐쉬플로우법
⑤ 각 접근법의 개요
각 접근법에 있어서 캐쉬플로우는 <그림 8>∼<그림 10>과 같다. 각 캐쉬플로우에 따라 현재 가치할인법으로 평가하게 된다.
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