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◈ 제1차 한· 일감정평가협력회의 지난 7월 8일 협회는 제1차 한·일감정평가협력회의 개최하였다. '97년 일본부동산감정협회와의 협정체결 이래 처음 개최된 회의로 양국교류협력 강화는 물론 21세기 능동적 대처를 위한 발전적 방안들이 개진되었 다. 이에 본고는 이날 세미나 내용 일부를 요약, 게재한다. ▶ 기조연설 부동산업의 거대한 전환과 감정평가한 길 수 | 한국감정평가협회 회장 최근 한국과 일본 모두 부동산분야에서 급격한 변화를 경험하고 있다. 이러한 변화는 대부분의 국가에서 1989∼1990년 무렵에 부동산경기가 정점에 도달한 이후 1994년 무렵까지 극심한 자산가격디플레이션으로 부동산경기침체를 경험하였다. 이처럼 부동산 분야는 지금 급격한 변화를 보이고 있으며, 이를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 세계적인 변화의 추세에 따라 부동산 분야도 부동산투자, 개발, 관리와 마케팅 등의 분야에서 범지구적 규범과 논리를 획득해감에 따라 급격히 변화하고 있다. 둘째, 경제적 차원에서 부동산주기와 부동산시장에서 범지구적 동시성을 획득하고 있다는 것이다. 이러 한 영향으로 대형 종합부동산서비스업체가 국경을 초월하여 그 영업활동을 넓혀나가고 있다.셋째, 환경적 차원에서 지속가능한 개발(sustainable development)을 위하여 최소한 이윤과 환경을 동 시적으로 고려하는 개발이 필요하다. 넷째, 최근 도시정책을 주도하는 시장패러다임은 사회적 가치와 인간성 중심으로 그 무게가 옮겨지고 있다. 부동산개발프로젝트는 상업적 가치 뿐만 아니라 사회적 가치에 의해서도 평가받게 되므로 부동산서비스의 사회성과 공공성을 더욱 생각하여야 할 것이다. 다섯째, 소비자들의 다양한 욕구로 부동산투자와 개발의사결정은 점차로 기술이 주도하고, 기술적 역량 에 의한 스마트정도가 부동산의 경제가치와 시장가치에서 가장 중요한 요소가 될 것이다. 지난 10여년 동안 미국 감정평가업계는 중대한 전환국면을 맞이 하면서 중요한 이슈로 거론되고 있는 것으로 감정평가 종사자의 감소, 수주 경쟁의 심화, 금융기관의 컴퓨터이용 평가의 증가, 부동산투자의 증권화에 따른 금융시장의 구조변화 등을 들고 있다. 이러한 쟁점들은 우리에게도 시사하는 바가 매우 크다고 볼 수 있기 때문에 좀 더 살펴보기로 하겠다. 첫째로, 부동산서비스의 종합화가 중요한 쟁점으로부상하였다. 일괄서비스의 제공은 비용절감과 서비스 품질의 향상을 가져다 준다. 전미리얼터협회(NAR)의 최근 조사에 따르면 주택구입자의 78%가 부동산거래에서 종합서비스제공을 통한 원스톱쇼핑접근을 선호하고 있는 것으로 나타났다. 둘째는 정보화를 중요한 변화로 꼽을 수 있다. 감정평가의 정보화는 감정평가관련 서비스의 전자적 전달체계 구축과 평가업무의 자동화 문제로 나눌 수 있다. 평가업무의 자동화 문제를 보면, 컴퓨터가 대 량의 반복적인 업무에 투입되면서 그 업무 수행능력을 긍정적으로 평가하게 되었다. 그런데 감정평가의 컴퓨터화가 질적이고 분석적인 업무에서도 이루어지면서 인간지능에 도전하는 문제로까지 확대된 것이라 본다. 일부 인간감정평가사의 완전한 소멸을 예견하기도 하지만 감정평가과정의 복잡성과 부동산데이타베이스 구축이 아직은 미미하므로 자동감정평가의 전면적인 도입은 어렵다고 본다. 자동평가가 만병통치약이 될 수는 없지만 향후 감정평가 관련업무의 생산성을 높이는데 사용될 수 있을 것이다. 세째는 미국에서 활발하게 전개되고 있는 부동산 증권화가 한일 양국에 과거와는 다른 중요한 변화로 볼 수 있다. 근래에는 부동산관련 제도와 관습이 유사한 한국과 일본도 금융위기를 극복하기 위한 한 방편으로 이러한 부동산증권화 제도를 도입하고 있다. 한국은 최근에 [자산유동화에관한법률], [주택저당채권유동화회사법]을 각각 공포하였으며, 건설교통부에서 부동산투자신탁제도 도입을 위해 준비하고 있다. 일본은 1998년에 [특정목적회사에의한특정자산의유동화에 관한 법률]을 공포하여 시행에 들어간 것으로 알고 있다. 일본의 경우는 特定目的會社 (SPC)法에 근거한 자산유동화 제도 이전에 다양한 부동산유동화 제도 경험이 있는 것으로 알고 있다. 자산유동화 경험이 거의 없는 한국에 이러한 경험들이 도움이 될 것이다. 지금까지 살펴본 것처럼 감정평가업을 포함한 부동산업계는 가히 혁명적이라고 할 만큼 급격하게 변하고 있다. 부동산종합서비스화, 정보화, 증권화 등과 같은 이러한 변화는 막을 수 없는 거대한 흐름이며, 한국의 경우도 다소 늦은 감이 없지 않지만 이러한 변화에 대응하기 위해 한국감정평가협회는 부동산투자신탁(REITs) 실무교육, 부동산컨설팅교육을 실시하고 있고, 후반기에는 부동산정보화교육을 실시 할 예정이다. 한국과 일본은 부동산관련 관습과 제도가 유사하고, 자산가격디플레이션 경험도 유사하기 때문에 일본부동산감정협회와 협력체제의 구축은 이러한 거대한 전환기를 헤쳐나가는데 절대적으로 필요하다고 생각하며 이번 한·일감정평가협력회의가 알찬 결실을 거둘 수 있기를 바란다. ▶ [패널토의] 부동산감정평가사의 역할-금융시장과 부동산시장의 연계성 사회 : 이 춘 섭 | 건국대학교 교수 부동산증권화 시대와 감정평가김 상 윤 | 한국감정평가협회 기획이사 부동산의 세계화 현상과 증권화 1990년대 초중반이래 한국과 일본이 공통적으로 경험하고 있는 것 중의 하나가 부동산 가격의 급락과 그에 따른 대규모로 부실채권 발생을 꼽을 수 있을 것이다. 이 과정에서 부동산의 유동화와 증권화가 주목을 끌고 있으며 양국은 그에 대한 제도화를 진행시키고 있다. 부동산 세계화의 핵심은 금융자본의 세계화와 부동산 금융을 자본시장과 결합시키는 새로운 메커니즘으로 등장한 증권화(securitization)이다. 부동산의 증권화를 통해서 부동산부문이 자본시장과 통합이 용이해지고 세계화되고 있는 것이다. 그러므로 금융자본의 움직임에 대한 정확한 인식 없이는 부동산을 비롯한 오늘날의 경제적 경향들을 이해하기는 불가능하다. 직접금융시대와 부동산금융 오늘날 이러한 금융자본의 세계화를 더욱 촉진하는 금융의 증권화(securitization)는 자금의 조달과 운용수단으로서 광범위하게 활용하고 있다. 이러한 현상은 자금조달방법이 간접금융으로부터 직접금융으 로 이동하고 있는 것을 말한다. 일반적으로 증권화란 기업의 상품 수출이나 서비스의 제공 등으로 발생한 채권 등 자산을 증권발행전문기구(SPV)에 양도하고, SPV는 이를 담보로 투자가에게 유가증권을 발행함으로써 자금을 조달하는 금융방식을 말한다. 이와 같은 금융기법을 증권화라고 하는 이유는 이 과정에서 기업의 자산이 은행에 대한 담보부차입 등의 형태가 아니고 증권의 형태로 직접투자가에게 매각되기 때문이다. 자산담보증권의 한 형태로 부동산증권화는 부동산이라는 유형고정자산과 무형유가증권(Intangible portfolio securities)의 두 가지를 결합시키는 것이다. 부동산증권화의 시대 최근 토지관련 제도와 관습이 유사한 한국과 일본도 금융위기를 극복하기 위한 한 방편으로 부동산증권화 제도를 도입하고 있다. 한국은 1998년 9월 16일 [자산유동화에관한법률], 1999년 1월 29일 [주택저당채권유동화회사법]을 각각 공포하였으며, 현재 부동산투자신탁회사제도 도입을 준비중에 있다. 99 년 5월 21일 현재 한국의 ABS발행 현황을 보면 9,306억을 발행하였고, 이중 부동산과 관련하여 성업공사가 2,012억원을 발행하였다. 일본은 1998년 6월 15일 [특정목적회사에의한특정자산의유동화에 관한 법률]을 공포하고 9월 1일부터 시행에 들어갔다. 부동산증권화 시대의 감정평가(사)의 역할 부동산증권화 시대의 감정평가사는 증권발행과정에서 부분적인 역할을 수행하는 것이었으나, 이같은 소극적인 역할에서 벗어나 부동산증권이라는 측면을 고려할 때 부동산증권가치평가에도 전문가로서 개 입할 수 있다. 부동산증권화가 피할 수 없는 대세라고 볼 때 감정평가사들은 우선 부동산증권 발행시의 자산인수 또는 등급부여와 관련한 기존의 역할 수행을 비롯하여 증권분석사들의 영역인 부동산증권가치평가 및 분석분야로의 진출, 부동산펀드매니저로서의 새로운 영역 개척, 부동산투자 의사결정과정에서 신속·정확 하게 서비스 할 수 있는 부동산 정보의 구축과 산출 등에서 주도권을 행사할 필요가 있다. 특히 이같은 전문적 영역을 개척하는 것과 더불어 제도적 정비과정에도 심혈을 기울여야 할 것이다. 부동산시장의 과제와 전망오가따 미즈오 | 일본부동산감정협회 홍보위원장 업계를 둘러싼 현상인식에 관하여 일본경제는 거의 50년간 경기변동에 따른 소규모의 불황이 있기는 했지만, 전체적으로는 성장을 계속해왔으나, 부동산은 '91년 이후 8년 연속 하락하고 있으며, 주가폭락 및 자산디플레이현상까지 나타나고 있다. 이는 단순한 경기순환으로 설명이 불가능한 구조적 불황이라 하겠다. 부동산을 중요한 금융담보수단으로 했던 경제제도는 붕괴했고, 이제는 Capital gain보다는 Income gain을 기대하는 시대가 시작되고 있다. 자산디플레이션대책으로써 부실채권처리를 들 수 있는데, 이는 단기간에 처리되어야 할 방책이다. 또 하나의 중요한 대책은 유효토지이용으로, 장기적 관점에서 토지의 유효한 활용을 방해하고 있는 요인 을 개선해 갈 필요가 있다. 부동산시장의 변화 지가가 평온하게 추이해왔던 버블발생 전인 '88년부터, 그 후 버블의 발생과 붕괴에 따라 지가가 심하게 요동쳤던 '99년까지의 일본지가추이를 관련지표와 대비하여 살펴보면, 공시지가는 '87년부터 급등하기 시작하여 '91년 주택지는 '83년도다 2.5배, 상업지는 3.4배의 수준까지 상승했으며, '92년도부터 하락으로 돌아섰다. '99년까지 8년간 주택지 -42%, 상업지 -69%가 되었다. 주택은 지가가 급등한 '87∼'90년까지는 매년 약 170만호의 공급이 이루어지다가 '98년엔 고용과 소득에 대한 불안심화로 착공이 급감, 전년대비 -13.6%를 보여주고 있다. 최근 경제배경이 크게 움직이고 있는 가운데 부동산시장은 침체된 경기를 반영하여 여전히 정체상태를 보여주고 있다. 시장에 있어서의 수급관계의 구조적인 변화, 즉 매입자중심 시장에로의 변화가 진행되 고 있다. 지금까지는 판매자중심의 Capital gain에 대한 기대가 높았는데, 매입자중심 시장에 있어서는 부동산의 수익이 중시되어 유효이용을 촉진하는 것이 중요한 과제가 된다. 앞으로의 과제와 전망 토지의 유효이용을 추진하기 위해서는 일본의 차지차가법(借地借家法)과 무거운 부담이 되고있는 부동산거래세와 양도세의 제도상의 문제점 외에도 대도시의 기성 시가지의 재편이 큰 과제라 하겠다. 또한 수익환원법을 적용하기 위한 자료나 매매가격의 정보를 토대로 수익을 확실하게 파악하고, 환원이율을 명확하게 결정지을 필요가 있다. 정확성 높은 수익가격을 산정하기 위해서는 평가수법에 있어 서 정확화를 기하는 것 뿐만 아니라 부동산시장에서의 임료나 매매가격에 관한 정보를 입수할 수 있는 조건의 정비가 필요하다. ▶ [1분과회의] 새로운 수익환원법 사회 : 김 화 균 | 감정평가사 수익방식의 새로운 해석과 적용방법신 종 웅 | 한국감정평가협회 국제컨설팅위원장 문제의 제기 지난해 아시아를 휩쓸고 간 재정·금융위기는 국내 자본시장과 부동산 시장에 엄청난 변화를 가져왔다. 이러한 변화는 시장접근의 틀과 방법론에도 엄청난 파급효과를 불러와 기존의 평가관행을 근본적으로 수정해야 하는 혼돈의 와중으로 몰아가고 있다. 수익방식도입과 관련된 여건변화 재정·금융위기는 기존의 영업방법, 시장접근방법에 대해 새로운 인식-계량적이고 정치한 시장접근-을 요구하고 있으며 이로인해 사회 전반적으로 새로운 패러다임이 형성되고 있다. 첫째, 수익중심의 가격산정 및 투자의사결정을 시도하는 외국인 투자자의 진출이 예상되고 국내 부동산투자환경도 대형수익용 부동산의 경우에는 이러한 접근이 보다 타당성을 인정받는 환경으로 변화되 고 있다. 둘째, 자산유동화에 관한 법률에 근거하여 시행될 주택저당채권유동화는 소득판단기준을 NOI에서 BTCF를 중시하는 투자환경으로 변화될 것이다. 마지막으로, ABS나 REITs 등도 그 변화요인 중의 하나이다. 환원방식의 재정리 평가방식의 경우 DCF방식으로 전환이 필요하다고 할지라도 할인율이나 투자기간 등의 합리적인 시장지표가 설정되지 않고는 이의 적용은 상당한 위험을 수반할 것으로 보여진다. 따라서 향후 수익방식의 적용은 시장 참여자의 일반적인 가격형성과 거래관행을 중심으로 하되 직접환원방식이 보다 설득력있는 방법으로 판단된다. 나아가서 임대사례를 기준으로 토지잔여법을 적용할 경우, 임대사례의 토지귀속 순이익에 시점수정, 지역요인, 개별요인 및 면적보정을 하여 대상부동산의 토지귀속 순이익을 산정하는 것은 각 요인의 오차 를 확대할 우려가 있고 토지가격과 임대료의 결정요인이 다르기 때문에 임대사례와 시장의 임료수준을 기초로 대상부동산의 적정임료를 구하여 이를 기준으로 토지수익가격을 산정하는 것이 보다 합리적인 수익가격산정방법이 아닐까 한다. 결론 향후 수익방식은 시장 투자자의 가격접근방식을 기준으로 끊임없는 수정을 할 필요가 있을 것이다. 어쩌면 감정평가사의 사회적 인식 및 직업군으로의 성장은 이러한 평가방법을 어떻게 시장에 접목시키는 가에 달려있다 해도 과언이 아닐 것이다. ▶ [1분과회의] 부동산증권화와 감정평가 사회 : 송 현 부 | 일본부동산연구소 연구원 부동산증권화와 감정평가 및 컨설팅에 관하여고바야시 노부오 | 감정평가사 서론 일본에서는 '92년 구 미쓰비시은행이 담당부동산의 증권화를 처음으로 실시한 것을 시작으로 '98년 4월 미국의 대형투자은행인 골드먼삭스가 일본의 중견생명보험회사인 다이와생명소유의 본사빌딩을 증권화했다는 신문기사가 발표되었다. 지난 '98. 9. 1일 시행된 '특정목적회사에 의한 특정자산의 유동화에 관한 법률(이하 SPC법)'은 금융기관의 부실채권처리가 목적이었는데, 첫 본격적인 증권화는 우량자산에 의해 행해졌다. 부동산의 증권화 는 그 부동산에서 나오는 수익을 토대로 성립하는 것이므로, 원칙적으로 현금흐름이 발생하는 우량자산이 아니면 구조자체가 성립하지 않는다. 부동산증권화와 감정평가 부동산증권화와 감정평가와의 관계는 SPC법 규정에 의해 감정평가의 필요성이 강조되고 있다. 즉 SPC법 제38조 2항 8호 우선출자발행의 경우 특정목적회사이외의 자로써 정부령으로 제정하는 것이 특정자산의 가격에 관해 조사한 결과가 필요하며 따라서 부동산증권화에 있어 부동산감정사의 역할은 SPC에 대해 감정평가서를 발행하는 것이다. 부동산증권화에 있어 평가방법에 있어 현금흐름분석 및 예측의 중요성이 강조되고 있으며, 그 기반이 부동산의 수익성 자체에 있기 때문에 수익환원법을 중심으로 할 필요가 있다. 부동산증권화와 컨설팅 부동산증권화는 그 구조에 있어 담보가 되는 부동산을 원자산보유자에서 분리하는 것이 중요하며, 하자를 최소화하기 위해서는 미리 듀 딜리전스를 행할 필요가 있다. 또한 SPC법에 의거한 SPC가 특정자산인 부동산을 매각하는 경우, SPC는 해당부동산을 매각한 후에 청산하는 것을 전제로 하며, 판매자측에서는 하자를 담보할 수가 없기 때문에 부동산 구입자를 보호하는 의미에서도 상세한 듀 딜리전스를 행할 필요가 있다. 또한 컨설팅업무로써 다양한 역할이 있는데 SPC가 부동산취득의 업무계획을 작성하는 경우, 부동산을 취득하여 자금조달방법을 검토하는 경우, 혹은 사업기간만료시에 부동산을 매각하는 경우 등 모든 경우에 부동산에 관한 투자채산분석이 필요하다.
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