지난번 까지 3회에 걸쳐 감정 규정 해설을 기고 하면서 많은 감정사들로부터 전화나 팩스를 받았는데, 주로 말씀하시는 부분은, 수익환원법, 수익 분석법, 부동산 컨설팅에 관한 부분에 대한 질문과 요구 사항이었다. 지금 쓰고 있는 부분은 단순히 감정 규정 해설이므로 말씀하시는 그런 부분은 자세하게 설명되지 못할 수밖에 없음을 이해하시기 바란다.
한국에서는 지금 M&A에 관한 감정과 자산 재평가감정이 많으므로 자연히 수익 환원에 관한 관심이 지대할 것으로 생각된다. 한국의 수익환원법에 관한 연구분야는 너무 정체되어 있는 것이 사실이다. 세계화로 가기 위해서는 한국 실정에 맞는 이 분야의 이론 정립이 중요하다고 생각이 된다.
다음호 부터는 수익 환원에 관한 이론과 실제에 대하여 미국 감정기법이 어떤 위치에 와 있는가를 소개하고자 한다.

감정서를 심사한 후 그 결과를 심사보고서로 작성할 때 심사자는 감정서 내용의 정확도와 적정성에 관한 의견을 기술하여야 하며, 심사과정을 분명히 밝혀야 한다.

심사 보고서는 감정서뒤에 철하지 않는, 별도의 심사기준에 따른 적절한 내용을 포함하는 심사 보고서가 되어야 한다. 심사자는 단순히 감정서 내용이 규정에 어긋나는가 만을 심사하는 것이 아니라, 전개 내용과 감정 가격의 적정성 여부를 심사하고 감정 가격에 대한 심사자의 최종 의견을 제시하여야 한다. 만일 심사자가 별도의 심사보고서를 만들지 않고 같은 감정사에 동시에 서명하는 형식을 취한다면, 이는 그 감정서에 대하여 감정사와 같은 정도의 책임을 감수하는 것으로 본다.
심사자는, 감정사와 마찬가지로 감정대상 부동산이 소재하는 지역과 당해 부동산에 대한 충분한 지식이 없을 때는 그 사실을 심사 보고서 내용에 기재한다.

규정 3-1
감정서를 심사할 때, 심사자는 다음 사항을 준수하여야 한다.

1) 심사 대상 감정 부동산에 대한 권리 분석, 심사기준 시점과 심사 일자를 분명하게 기재한다.

감정 가격 시점이 심사 기준 시점과 다를 수가 있으며, 이때 심사자는 감정 가격 시점이 아니라, 심사기준 시점에서의 부동산 시장 조건에 따른다.

2) 심사 기준을 심사 보고서상에 명확히 밝힌다.

3) 감정 규정에서 정하는 세 가지 타입의 감정서 중 하나를 작성한 경우, 그 감정서가 이 규정에서 요구하는 규정에 맞는 감정서인가를 심사하여 의견을 제시한다.

전보에서 설명한 바와 같이 세 가지 감정서는, Self-Contained Report (모든 내용, 즉 감정 내용, 산출기초, 자료의 출처 등, 이 감정서상에서 자세하게 설명되고 인용된 자료의 복사본이 첨부된다.), Summary Report (감정 절차를 요약하여 설명하며 산출기초 등 일부 내용이 감정서상에 포함되지 않아도 된다.)와 Restricted Report (Summary Report와 비슷하나 더욱 간단한 감정서)이다. 심사자는 그 감정서가 감정 규정 I에서 규정하는 감정서 형식에 맞는가를 심사한다.
어떤 감정서는 Self-Contained Report라고 설명하면서 감정서상에 꼭 필요한 내용을 생략하거나 자료의 출처 등을 밝히지 않는 경우가 있는데, 이런 잘못들이 지적된다.

4) 자료의 정정성 여부와 정확도를 심사하며 거래 사례 등을 시점 수정, 사정 보정한 경우, 그 적정성 여부를 심사하여 의견을 제시한다.

5) 감정 방법과 감정 기법 등에 하자가 있는지의 여부를 심사한다.

6) 감정 전개과정, 감정사의 의견과 최종 감정가격에 동의하지 않는 경우에는 그 이유를 소상히 밝히고 심사자의 대안을 제시한다.

심사자는 감정서가 감정 규정에 적합한지의 여부를 심사하는 동시에, 감정 가격에 동의하지 않는 경우, 우선
1) 그 감정서가 감정 규정 I에 적합한지의 여부를 심사하고,
2) 감정사가 인용한 자료에 동의하지 않는 심사자가 다른 자료를 제시하여 감정가격을 수정할 경우에는, 그 자료와 산출 내용을 자세히 밝혀야 한다.
3) 최종 감정서를 사용하는 자의 혼동을 피하기 위하여 감정사의 의견과 상충되는 부분에 대한 충분한 이견제시와 그때의 재감정 조건을 자세하게 기술한다.

부동산 컨설팅 서비스를 할 경우, 감정사는 신용있는 믿을만한 보고서를 만들기 위하여 필요한 공인된 기법에 대한 충분한 이해와 어떻게 그 기법을 정확히 적용하는지를 잘 알고 있어야 한다.

주) 부동산 컨설팅은 단순히 감정가격을 산출하는 것 이상으로, 여러 과정을 통해 자세하게 당해 부동산에 관한 사항을 조사하는 것이다. 토지이용연구(Land Utilization Studies), 최유효 이용상태 (Highest and Best Use), 시장타당성연구(Marketability), 경제적정성여부(Feasibility), 투자 적합성(Investment Studies)과 기타 관련사항을 연구 조사하는 등을 보고서에 포함한다. 감정사는 고객의 요구에 따라서 이러한 모든 과정을 충분히 전개할 수 있는 능력을 소유하여야 하며, 당해 부동산에 대한 직접 조사와 간접자료 등을 충분히 입수한 후 연구하여, 모든 적합한 과정을 통하여 고객이 신뢰할 수 있는 신용있는 보고서를 만들어야 한다.

규정 4는 고객이 무엇을 요구하는가를 정확히 파악하는데서 부터 출발한다. 컨설팅 서비스는 두가지로 나눌 수 있다. 하나는 이해관계가 없는 공정한 입장에서 고객이 요구하는 내용에 대한 컨설팅 보고서를 만드는 경우이고, 또 하나는 고객의 입장에 서서, 가능한 한 고객이 요구하는 사항을 만족시켜 주는 컨설팅 보고서를 만드는 경우이다. 이 두 가지는 분명히 다르나 모두 합법적인 방법이다. 공정한 입장에서 컨설팅 보고서를 만드는 경우, 물론 노력에 대한 충분한 보상을 못 받을 수 도 있다. 그러나, 감정사가 투자한 시간과 조사하는 과정을 밝히고 수수료를 미리 정한다면 충분히 노력에 대한 보상을 받을 수 있다.

규정 4-1
감정사가 부동산 컨설팅 서비스를 제공하는 경우에 다음 사항을 충분히 조사하여야 한다.

(a) 감정사는 신용있는 보고서를 만들기 위하여 적합한 컨설팅 방법과 기법을 어떻게 사용하는가에 대한 충분한 이해와 지식이 있어야 한다.

(b) 감정사는 컨설팅 서비스 결과에 중대한 영향을 미치는 오류를 범하여서는 아니된다.

(c) 감정사는 부주의 하거나 태만하여 저지른 오류가, 그 한가지 만으로는 조그만 착오이지만 그와 같은 작은 오류를 계속 범하므로 그것이 쌓여서 중대한 판단 착오를 일으킬 수 있도록 하여서는 안된다.

규정 4-2
감정사가 부동산 컨설팅 서비스를 제공하는 경우에 다음 특별 사항을 충분히 고려하여야 한다.

(a) 고객이 요구하는 서비스 내용을 분명히 밝혀야 한다.

(b) 풀어야할 문제를 정의하고, 보고서의 작성 목적과 사용처를 밝히고, 수집할 자료의 범위와 수집 방법을 밝히고, 기준 일자와 만일 어떤 조건이 있다면 그 조건을 상세히 밝힌다.

(c) 컨설팅 서비스를 하기 위하여 필요한 모든 자료를 수집, 분석하고 이를 토대로 결론을 내린다. 컨설팅에 감정 가격도 함께 산출되는 경우에는 감정 규정 1에서 요구하는 모든 자료가 포함되어야 한다.

주) 감정 가격산출이 포함되는 경우에는 반드시 공정성이 보장되어야 하므로, 경우에 따라서는 다른 감정사를 고용할 필요가 생긴다. 서두에서 규정했듯이 컨설팅에서는 공정성을 확보하는 경우와 고객의 편의를 위해 치우쳐서 일하는 경우가 있기 때문에 후자의 경우에는 반드시 다른 감정서를 고용하여야 한다.

(d) 컨설팅 서비스를 하기 위하여 필요한 자료를 수집할 경우 적절한 방법과 경로를 통한다.

(e) 컨설팅 서비스는 분명하고 적절한 증거를 근거로 하여 모든 과정을 객관적으로 수행하여야 한다.

주) 컨설팅 서비스를 의뢰하는 고객의 목적이 분명하게 정의되어야 하는데, 때로는 그렇지 않은 경우가 있더라도 감정사는 분명하게 고객이 직면한 문제와 그가 원하는 목적을 정의하여야 한다. 왜냐하면 고객은 이 방면에 전문가가 아니기 때문에, 전문가인 감정사가 고객의 부족한 부분을 보충해 줄 필요가 있다.

규정 4-3
감정사가 부동산 컨설팅 서비스를 수행하는 경우에, 어떤 결론과 충고가 필요할 때는, 다음 특별 사항을 충분히 고려하여야 한다.

(a) 고객이 목적하는 바를 충족시키기 위하여는, 발생가능한 모든 방법을 정의하고 분석하여야 하며, 그 방법들의 상호 연관성을 분석한다.

(b) 몇 가지 방법으로 컨설팅 서비스를 하는 경우, 그 방법마다 알려지고 예상 가능한 문제들이 있는데, 그 문제들을 정의하고, 반드시 그것들이 미칠 수 있는 영향을 고려하여야 한다.

(c) 고객이 요구하는 의뢰 목적을 달성하기 위하여 어느 것이 가장 좋은 방법인가를 정의하여야 한다.

주) 모든 발생 가능한 방법을 충분히 검토한 후 감정사는 고객의 목적에 부응하는 최적, 최상의 방법을 선택하며, 이 경우에 예상되는 발생가능한 모든 방법을 고려하여야 한다. 이 때, 어떤 방법은 무엇이 논리적으로 적합치 않다하는 경우에 도달 할 수 있는데, 각 방법마다 생길 수 있는 모든 적합치 않은 결론들은 상호 연간성이 있음을 알게 되며 따라서 가장 좋은 방법으로 결론을 내리게 된다.

규정 4-4
시장 조사분석을 하는 경우, 감정사는 다음 특별 사항을 고려하여야 한다.

(a) 동일 수급권을 정의하고 구체적으로 정의한다.

(b) 당해 부동산 시장에 적용되는 수요와 공급의 연관성을 정의하고 분석한다.

(c) 장래 예상되는 시장 변화와 경쟁관계에 있는 신규 프로젝트를 정의하고 이의 발생가능성을 구체적으로 계량, 분석한다.

(d) 장래 예상되는 경제 변화와 이것이 미칠 수 있는 영향을 정의하고 구체적으로 계량, 분석한다.

감정사는 당해 부동산에 연관된 동일 수급권을 주의깊게, 구체적으로 정의하여야 하고 그 이유와 뒷받침되는 자료를 분명히 밝혀야 한다. 왜냐하면, 동일 수급권이 어떻게 정의되는가에 따라 결론이 다른 방향으로 나는 경우가 자주 발생할 수 있기 때문이다.
예를들면, 야외 골프 연습장을 건설하는 경우, 동일 수급권은 일정 소득이상의 그룹, 접근 거리와 시간의 관계에 따른 그룹, 상주 인구의 연령별 분포 등을 어떻게 조사하고 정의하느냐에 따라, 이 동일 수급권 내에서의 포텐샬 수요 (Potential Power)를 예측하고, 경쟁관계에 있는 그룹이 얼마나 되며 어떻게 변회될 것인가를 분석할 수 있다.
또한 감정사는 동일 수급권내에서도 포괄적인 관점으로 물리적인 공급경로, 경제적인 공급경로를 검토하고, 컨설팅대상 부동산이 어떠한 경쟁관계에 있는가를 관측하고 현재의 경쟁 대상물건의 공급상태가 장래 어떻게 변화되며 그로 인한 영향력이 어떠한가 등을 검토한다.
또한 동일 수급권내에서 좀 더 제한된 권역에서의 당해 대상물건에 영향을 미치는 경쟁 물건들의 총 물량, 가격, 임대료 수준 등을 계량하고 장래 변화를 예측한다.
그 후, 경쟁 부동산과 경쟁 대상 물건의 포착율(Capture of Penetration Rates)을 객관성 있는 자료에 의하여 검토, 분석한 후, 당해 시장에서 대상부동산에게 허용할 수 있는 수요를 예측하고, Absorption Period, 적정 임대료수준을 정한다.
동일 수급권내에서의 경제 변화를 예측할 때는 다음 요소들을 고려한다; 인구동향, 고용상태, 소득 수준의 분포와 변화, 이자율, 지역, 지구의 지정, 임대료율 변화, 새로운 건축동향, 장래 경쟁상대가 될 수 있는 나대지들의 공급상태, 수송 능력, 조세 동향, 동력, 수도, 배수능력 등의 상태 등을 고려하여야 한다.

규정 4-5
감정사가 Cash Flow Analysis/Investment Analysis를 수행하는 경우, 다음 사항들을 고려하여야 한다.

(a) 수입 내역(Income Stream)의 양과 질을 고려하고 분석한다.

(b) 지출 내역(Expenses Steam)의 양과 질을 고려하고 분석한다.

(c) 재정 능력(Financing Availability) 과 조건을 고려하고 분석한다.

(d) 수입 지출내역을 분석한 후 가장 적절하다고 생각되는 방법을 선택한다.

(e) 투자 예상기간 동안의 적정 기대이율과 예비율을 분석하고 고려한다.

부동산 투자에 대한 최종 결정은 결국 재정관련에 대한 관심일 수 밖에 없기 때문에, 컨설팅서비스는 고객의 투자 가이드라인을 확인하고, 부동산 시장과 투자 시장의 조건 등을 충분히 검토하며 예측가능한 투자에 대한 기대 결과를 산출한다. FInancial Index들은 Internal Rate of Return, Capitalization Rate, Risk Rate 등이 있는데 이들 Factor는 중요한 것들이므로 기회가 있으면 다음에 자세하게 설명하고자 한다.

규정 4-6
Feasibility Analysis를 하는 경우에, 감정사는 다음 사항들을 고려하여야 한다.

(a) 철저한 시장 조사 분석(Market Analysis)이 필요하다.

(b) 고객의 요구와 기대에 부응하기 위하여 예상 가능한 방법을 사용할 때에 이 시장조사분석결과를 적용한다. (i) 각 조사 방법에서 당해 Project의 예상 비용을 고려하고 분석한다. (ii) 각 조사 방법을 통해서 예상되는 컨설팅의 결과를 분석한다.

Feasibility의 키는 얼마나 정확하게 시장 조사분석(Market Analysis)을 행하느냐 하는 것이다. 감정사는 투자 분석에서부터 시장 조사분석의 과정까지 다음 사항을 충분히 파악하고 고려하여야 한다.
1. Project의 예산, 지출내역의 분석 (건축원가, 제반 수수료, 부대비용, 운영비용 등)
2. 적정 스케쥴의 분석 (건축 설계와 계획, 건축 일정, 마케팅전략 등)
3. 재정 계획 (융자 금액, 조건, 상환 계획 등)
4. 수입, 지출의 예상 (건축 기간동안, 부동산을 소유하고 있는 투자기간 동안)
5. 투자자의 기대치 (Yield Rate)

규정 5 (컨설팅 보고서의 작성)

근본적으로 작성 방법은 전보에 게재한 감정 규정 II과 동일하다고 볼 수 있기 때문에 자세하게 논하지 않으므로 감정 규정 II를 참고 하시기 바란다.
기본적으로 보고서는 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 논리적으로 정연하게 전개하여야 하며, 자료의 제시 과정이나 분석과정이 물 흐르듯이 일관성있게 전개되는 것이 독자들의 혼동을 막을 수 있다. 쉽게 이야기하면 25페이지를 읽다가, 이해가 되지 않는 부분이 있어 다시 앞페이지로 돌아가야 되는 그런 상황이 생기면 안된다는 것이다.
또한, 독자들이 오해하지 않도록 분명하고 정확한 메시지를 전달하여야 한다. 상황에 따라서 이렇게, 저렇게도 해석할 수 있는 애매한 보고서가 되어서는 안된다. 조사 방법도 분명히 밝혀져야 하고 조사 내용도 공개되어야 한다. 출처가 분명하지 않은 자료를 인용하거나 분석하는 것은 보고서의 신뢰도를 저하시킨다.

이상으로 USPAP 규정 1부터 규정 5까지를 대략적으로 살펴 보았다. 6장부터 10장까지는 그다지 중요하지 않으며, 대부분 비슷한 내용으로 되어 있기 때문에 생략하기로 한다.
이 USPAP 규정은 한국의 감정 실정과 맞지 않아 이해되지 않는 부분도 많을 줄 알지만, 미국의 감정제도는 철저히 시장 기능에 근거를 두고 오랜동안 쌓인 많은 귀중한 자료들을 기반으로 하여 하나씩 하나씩 감정이론을 만들어 가고 있는 선도적인 역할을 충분히 하고 있다고 생각한다. 우리는 겸허한 자세로 미국의 감정 기법을 검토하고 연구하여 우리실정에 맞는 감정 기법을 꾸준히 개발하여야 한다고 생각이 된다.
특별히 수익환원법, 수익 분석법, 컨설팅 분야에 이 노력이 집중되어야 하리라 본다. 한국의 감정시장은 수익환원법이나 수익 분석법에 대한 체계적인 연구나 자료의 축적이 약하므로, 이분야에 대한 연구와 선진 기법의 도입이 필요하다고 생각이 된다.
모든 국제화추세에 따라 감정 기법도 국제화되어야 하며, 감정서도 지금과 같은 원가법이나 부분적인 매매사례비교법(주택)으로는 세계적으로 통용될 수 있는 신뢰받는 양질의 감정서를 만들 수 없을 뿐 아니라, 상업용 부동산에 대한 정확한 감정을 하는 것이 어렵고, 실제 거래되는 상업용 부동산 가격이 적절하게 거래되는 것인지, 아닌지를 판단하기 힘들기 때문에 감정사로서 부동산 시장을 선도해 나갈 수 있는 역할을 스스로 포기하는 것이라 본다.
따라서, 다음호에는 협회 관계자와 의논하여 수익환원법이나 컨설팅 분야에 대한 미국의 제도를 연구하는 기회가 되었으면 한다.

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