투자 결정은 대개, 그 기초가 되는 평가를 포함하여, 예상되는 미래의 수익과 확실성 또는 그 수익을 얻는 위 험 간 균형에 기초를 둔다. 그러므로, ‘시장 가치’가 위험과 수익 모두와 연결되어 있는 점에서, 사실상 이것은 부동산을 소유해서 생기는 미래 이익을 위험으로 보정한 측정이다.
국내 또는 지역적 수준에서, 부동산 수익의 금액과 변화(또는 위험)에 영향을 미치 는 요인들은 흔히 있는 것들이며, 대개의 경우, 최소한 본래부터 참작되어온 것들이다. 이것들은 특정한(또는 독특한) 자산 위험, 부문 활동 위험 그리고 시장 활동 위험을 포함할 수 있다. 그러나, 지역 부동산 운영의 일부가 외환시장과 연관되어 있거나 그 영향을 받 는 곳에서는, 국제적인 위험도 존재할 것이다.

위의 그래프가 나타내는 바와 같이, 외국인 투자 수익의 양과 안전성에 관해, 변화 하는 환율의 금융상 영향은 아주 클 수도 있다. 1989년 12월부터 1996년 6월까지 뉴질랜드 부동산에 투자하는 세 외국 투자자(호주, 미국 그리고 일본)들에게서 나타나는 가정의(본국으로 보내진) 수익들이 나타나 있다. 실제의 뉴질랜드 부동산에 대한 성과(소득과 자본 수익 둘다)는 뉴질랜드 건물소유주 및 관리자협회 사무소 지수(점선)3에 따른 것이다.
뉴질랜드의 ‘실제’ 부동산 성과와 비교할 때, “자국” 통화기준 성과로서는 상당한 변화가 있음을 주목한다. 엔화의 가치상승과 미국 및 호주 달러의 가치하락은 외국 인 투자자에게 실현된(또는 자국 통화) 수익의 양 및 변화 모두에 매우 큰 영향을 미쳤다.
그러므로, ‘본국으로 보내지는’ 예상 된 소득에 대한 미래 통화가치 변동의 영향을 평가하는 것은 국제적인 투자를 결정하는 데에 필수적인 요소이다. 다음의 외국인 투 자결정모형에서 강조되는 바와 같이, 외국인 투자결정은 목표 국가 통화의 현재 가치 상태 뿐아니라 시간이 지남에 따라 예상되는 가치 변화에도 영향을 받을 것이다.

위의 결정 모형에 따른 투자 결과4(다른 사정이 같다면)는 홍콩과 싱가포르 투자자들이 1989 -1996년에 걸쳐 매년 구입한 많은 오클랜드와 웰링턴 상업용 부동산 매각(NZ$1.0백만)으로써 명백해진다. 다음의 그래프는 이 관 계를 나타낸다.
위의 그래프를 연구할 때, 비교적 단순한 결론이 나온다. 외국인 투자자는 목표 통화가 쌀 때 사고, 목표 통화가 비 쌀 때 팔아야 한다. 이 간단한 경험법칙은 분명히 그것에 정통하다는 느낌을 갖게 한다.

해외에 직접적인 외국인 투자를 고려하는 투자자들은 먼저 특정 프로젝트에 자본이나 재원을 위탁하기 전에 목표 국가에 대해 편안한 마음이 느껴져야 한다. 정확하고 편향되지 않은 정보를 얻는 것은, 고려해야 할 세 가지 광범위한 위험 종목들, 즉, 국가, 경제 및 정치와 함께 특히 중요하다. 이 세 가지는 모두 상호 연관이 있으며, 세계의 다른 나라와 관련된 한 국가 의 통화 가치와 변동에 영향을 미친다. 그 결합된 효과는 일반적으로 ‘환율 위험’으로 알려져 있으며 국제 및 국내 사업의 거래 , 양도 및 경제에 영향을 끼친다.
국제적인 위험 노출과 지역 부동산 시장에 관한 그 영향과 관련된 실례는 아시아 지역의 현재 금융 혼란에서 찾아볼 수 있는 데, 이는 대부분의 경우 하나 이상의 작은 동남아시아 국가들에서 지탱하기 힘든 성장 기간을 연장 시킴으로써 발생된 것이다. 그러나, 비교적 작은 이 ‘파문’은 주로 국제 투자가들이 아시아 시장의 위험 수위를 재평가함으로써, 그리고 많은 아시아 통화가 미국 달러에 비현실적으로 ‘고정’되었다는 사실로 인해, 아시아(그리고 세계) 시장 전체에 지속적인 ‘쇼크 물결’을 유발시켰다. 포쳔 매거진의 Neal Chowdhury가 대규모 아시아 부동산 프로젝트의 미래라는 기사에 기록한 다음 내 용에 따르면, 지역적 부동산 시장이 세계적인 영향으로부터 어느 정도 단절되어 있다는 전통적인 견해는 빠르게 사라졌다.
“얼마 전 까지만해도, 부동산 가격은 끝없이 상승하는 것처럼 보였으며, 동남 아시아 은행과 주식 시장은 외국 자금을 자산 개발에 공급하 는 파이프라인이 되었다. 그러나, 7월 이후, 통화와 주식 시장은 그들의 돈이 어디로 가고 있는지를 알고 질겁한 외국 투자가들에 의 해 타격을 받았다 “ 5

변동환율 결정 매트릭스

약세목표$	강세목표$
첫번째 단계 차후본국으로 보재지는 소득 및 자본 이득의 잠재적인 감소를 등반한 비교적 싼 자산 *투자보류 *투자고려 (목표국가내에서 우리는 비교적 높은 인플레이션, 낮은 실질성장 그리고 높은 이자율PPP를 보게된다)	두번째단계 증가하는 차후 본국으로 보내지는 잠재적인 소득과 자본 이득을 가진 싼 자산 *지금투자 (목표국가에서 우리는 낮아지는 인플레 증가하는 실질성장 그리고 낮아지는 이자율PPP를 보게된다)
네번째 단계 감소하는 잠재적인 본국반송 소득과 자본이익을 동반한 비교적 싼 이자 *사지말고 지금 팔 것 (목표국가에서 우리는 증가하는 인플레이션, 낮아지는 실질성장 그리고 증가하는 이자율PPP를 보게된다)	세번째 단계 증가하는, 잠재적인 본국반송 소득과 자본이익을 동반한 비교적 비싼이자 (목표국가에서 우리는 비교적 낮은 인플레이션, 높은 실질성장 그리고 낮은 이자율PPP를 보게 된다)

1994년, Ernst & Young 서베이는 1000개의 다국적 법인(또는 MNCs)에게 “최근에 생겨난 신흥시장에 투 자하는 것”에 관해 질문을 했다. 그 조사에서, MNCs들을 신흥시장으로 유치하기 위한 두 가지 주요 요건은 정치적 안정의 향상과 통화 안정의 향상인 것으로 나타났다. 또한, 설문에서는 응답자들에게 어떤 요소들이 외국인 투자 결정에 가장 큰 장벽인지를 물었 다. 위의 그래프는 파악된 10가지 주요 장벽들을 나타낸다.
이 ‘신흥 시장’에의 투자는 주로 댐, 공항, 도로 그리고 전기통신 시 설과 같은 하부구조 자산에서 이루어진다. 거대한 자본금과 약속에도 불구하고, 투자 손실이 발생했으며, 이는 주로 외국인-소유권 과 국유화 정책에 대해 오락가락하는 태도로 인한 것이다. 과거 연구들6에서도, 세계시장의 수익과 그 국가들의 시장 수익에 대한 민감도를 측정하는 전통적인 위험측정수단-’베타’-이 이 신흥시장의 위험 수위를 과소평가할 수 있다는 것을 보여주었다.
프로젝트의 특정 수준에서, 한 국가에 대해 파악된 국제적인 위험 수위, 그리고 좀더 특별하게, 그 파악된 위험 수위에서 예상 되는 변화는 주로 한 국가의 통화 변동가치를 통해 투자 현금 유출입에 영향을 미칠 것이다. 정부규제 또는 제한적인 외국 부채 정책을 통한 직접적인 외환혼란 등의 1회적인 정치 요소들을 고려하지 않는다면, 부동산을 소유하는 개인이나 회사가 외국인 직접 투자를 시도하면서 직면할 수 있는 환율위험 노출은 세 가지 형태가 있다.

이것은 변화하는 환율 이 자산의 수용된 현금 유출입에 직접 영향을 미치는 것이다. 거래 노출은 주로 채무 상환과 임대료 수령과 같은 단기 거래에 영 향을 미침으로써 부동산 가치에 영향을 준다. 부동산 전망의 관점에서 볼때, 거래상 위험노출에 영향을 미치는 요소들은 다음과 같은 것들이 포함될 수 있다.
- 임대료, 방의 요금, 공익설비 부과금 그리고 자본 이득이 어디에서 그리고 어떻게 발생되고 받 아들여지는가.
- 부동산은 어디에서 그리고 어떻게 자금이 조달되는가.
- 몇몇 상환불가능한 운영비용과 CAPEX는 어디에서 그리고 언제 지불할 수 있는가, 예를들어, 기술, 기계 그리고 건축재료들은 수입되어야 하는가.
- 계약임대료 재조정 또는 무상 임대료 기간의 시기와 기간- 평균이 만료되지 않은 임대 기간은 여기에서 특히 중요하다. 예를 들어, 지연된 인센티브와 무상임대 기간의 본국으로 보내지는 현재 가치는 변동하는 환율 예측과 함께 변하며, 최종적으로,
- 부동산은 어디에서, 언제 그리고 어 떻게 개발되거나 구매되는가.
국제적인 부동산 투자 결정을 하기 위해서는, 이 짧은 기간, 수용된 현금 유출입이 환율의 예상된 변화에 어떻게 영향을 받는지에 대해 철저히 알아야 한다.

이것은 환율 변동과, 해외에 자산이 있 는 부동산 소유회사의 통합된 연말 재무제표에 끼치는 영향에 대해 정의한다. 많은 투자자들, 특히 법인은 재무제표를 해당 사 업의 효율성과 수익성을 평가하는 지침으로 여긴다.
해외 부동산을 고찰하는 뉴질랜드 투자자들에게 있어서, 해당 회계 기준 은 SSAP 21: 즉, 외국 통화 환율의 변화 효과에 대한 회계이다. 이 기준에 따라, 연간의 외환 이익이나 손실은 현재 기간의 손익 계산서에서 ‘나타날 수도 있고’ ‘외국 통화 양도(translation) 적립금’으로서 ‘나타나지 않을’ 수도 있다. 외국 자산을 현 기간 내에 재매각하려고 하는 경우에는, 아직 나타나지는 않았지만 대상 부동산과 관련이 있는 환차익이나 환차손과 더불어 매각하려는 날짜에 특별한 주의를 기울여야 한다.
재산양도상 위험노출은 증권화되고, 저당권으로 담보된 그리고/또는 공개 적으로 열거된 부동산 소유권 매체들의 효율성 및 수익성을 평가할 때 특히 중요하다. 부동산 투자의 이 ‘간접적인’ 형태는 부동산 직접 투자자들로서는 이용할 수 없는 다양성과 유동성 그리고 자금조달의 기회를 제공하면서, 점차적으로 뉴질랜드에 서 인기를 얻고 있다. 대부분의 경우에, 취지서나 재정 보고서는 유일하게 간접투자 매체에 잠재되어 있는 담보와 관리 및 부 동산의 ‘근본’을 통찰할 수 있게 해준다. 담보의 잠재적인 양도상 위험 노출 결정요인들은 다음과 같다:
- 그 외국 자산 투자의 한도 및 위치.
- 수입 또는 배당금 분배 정책.
- 채무의 특성과 함께, 그 관련 채무가 지역적인 출처의 것인가 아니면 국 제적인 출처의 것인가.
- 외국 자산은 단기에 이익을 얻기 위한 것인가.
- 이자율 또는 통화 교환 합의와 같은 ‘불균형 대차 대조표’ 자금조달 및 연계매매 수단의 이용, 그리고 마지막으로,
- 보고 단체가 공개적으로 목록에 올라있는지 그리고 어떤 주식 교환에 관한 것인지.

이것은 한 회사 또는 부동산 투자의 생존가능성, 시장의 힘 그리고 경쟁력 에 관한 환율 변동의 장기적인 영향에 대해 정의한다. 부동산 견지에서 볼 때, 경제적 위험 노출 수준에 영향을 끼치는 요소들 은 다음과 같다.
- 세입자 구성 및 형태 - 즉, 그들의 사업 및 업무는 환율 변동에 대해 얼마나 민감한가 ?
- 지역 시장의 특 성, 여기에는 임대료, 임대 기간 또는 점유 비용의 변화에 적응하는 수요의 민감도가 포함된다.
- 이자율, 인플레이션율, 그 리고 외환 수준과 예상으로부터 발생하는 신용도의 변동과 같은, 부동산 시장에의 간접적인 경제 효과
예를 들어, 외국인 부동산 투자자들은 외국(목표) 통화가 시간이 감에 따라 약세에 있으면 경쟁에 있어서 불리해진다는 것을 알게된다. 바람직한 자국 통화 기준수익을 유지하기 위해서는, 임료 요구에 상승 압력이 강행될 수도 있으며, 반면 건물 수선과 유지 프로그램에는 절충 이 필요할 수도 있다. 결국, 이것은 점유 수준을 더 낮게 하고 자산의 시장성이나 매각가능성을 더 낮게할 수 있다. 경제상 위 험 노출은 또한 신흥의 또는 개발중인 국가에서 부동산 프로젝트의 장기적인, 상업적 생존가능성에 있어서도 중요하다. 주로 외국의 제조업자들을 유치하기 위해 고안된 대규모의 ‘그린필드’형 프로젝트는 변화하는 세계의 경제 환경을 통해, 특히 지 역 소비자 및 기업들로부터 거의 상업적인 지원이나 원조가 없는 곳에서, 빠르게 시대에 뒤떨어지게 된다.
프로젝트의 다양화 , 다수 국가들을 통한 자금조달, 그리고 -지역 및 국제적인 업무를 포함한- 활동분야들에 걸친 임차인 혼합비 변화를 포함하여 , 경제상 위험 노출을 관리하기 위해 여러 측정들이 사용될 수 있다. 뉴질랜드의 경쟁적인 사업 환경에서, 예상되는 임차인들의 장기적인 상업능력을 평가하는 것은 장기 임대 계약을 체결하기 전 결정적인 요인이다. 최상의, 장기 임차인 구성비 전략도 추 천할만하며, 부동산 위험을 감소시키는 계획에 있어서 중요한 요소가 된다.

부동산의 국제적인 위험 노출에 대한 최종 평가에서, 예상되는 통화변화의 규모와 그 변화에 대해 있음직한 노출 위험의 평가는 모두 필요 하다. 이상적으로 말하면, 외국의 부동산 프로젝트를 평가하는 데에 사용되는 방법은 자유로운 현금 유출입 접근법을 따라야 한다. 이것은 일반적으로 자산에 의해 산출된, 세후 영업 수익의 현금 흐름 평가와 이 특정 수입을 해당 선물(forward) 환율(또 는 교차율)로 투자자 자국 통화로 환산하는 것을 포함한다. 산출된, 본국으로 보내지는 수입은 모국기업의 자본비용 가중평균 이나 외국 자본 또는 부채를 이용하는 것과 관련된 추가의 비용 또는 이익을 허용하는 WACC로 할인된다. 일반 원칙으로써, 정 치적인 위험은 지역의 현금 유출입을 직접 조정함으로써 가장 잘 처리되는 반면, 경제 및 국가의 위험은 대개 통화 예측에 통합 된다. 일반적으로, 환율 위험에 대비한 WACC의 임시변통 조정은 바람직하지 않다.

실질적으로, 예측된 통화 변동은 외국인 투자자가 직면한 총 기간 동안의 수입(Kf)이 다음의 세 가지 요소들을 통합한다는 것을 인식함으로써 구체화될 수 있다(세금과 자금조달 등등은 무시함).
즉, 1. 수중에 있는 현금 이익률 또는 환원율(cap rate)(r)
2. 자본 이익 또는 성장 가능성(g)
3. 투자가의 고국통화와 관련된 목표국가 통화의 가치상승율(또는 가치하락율) (Ca).
예를 들어, 다음은 홍콩회사가 UZ$82,000,000으로 1990년 3월에 구입한 오클랜드시 125 퀸 스트리트에 위치한 BNZ 타워에 대한 투자 분석이다. 구매에 대한 초기 순 이익률은 7.1%였으며, 1996년 3월에, 그 자산은 NZ$69,000,000으로 매각되었다.
분명히, 지역적인 관점에서 볼 때, 투자는 NZ$13,000,000의 자본 손실을 겪었다. 그러나, 외국 투자자의 관점에서 볼 때, 상쇄하는 NZ$ 가치의 증가(HK$에 대해)는 약 간의 투자 자본 이득을 발생시켰다.
예상된 환율 변동을 위와 같은 Gordon constant growth mode에 결합시킴으로써, 더 단 순해 질 수 있다 (또는 일반화될 수 있다)7.
그러므로, 순수익율 7.0%에서 구입한 자산은, 년간 4.0%의 임대료 증가율과 목 표 국가의 예상되는 통화 가치 증가를 연간 2%로 가정할 때, 다음과 같은 외국인 투자자 총 (영구적인) 수익률과 동등하게 다 루어진다.

Kd={(1+0.07)×(1+0.04)}-1=11.3%

지역 투자자에 대한 같은 자산의 총(영구적인) 수익률을 이것과 비교해보자

Kf={(1+0.07)×(1+0.04+0.02)}-1=13.4%

달리 말해, 외국인 투자자에게 있어서 본국으로 보내지는 총 수익(그리고 가치)은 순수 임대료, 그 순수 임대료의 증가, 그리고 투자자 고국과 관 련된 그 임대료의 통화 가치 증가의 함수이다. 그러므로 외국인 구매에 관해 분석된 수익(또는 자본환원율)은 순수한 임대료 의 상승 추세 뿐 아니라 목표 통화가치의 증가(또는 감소)를 상정해야 할 것이다. 목표 통화가치의 일정한 상승이 예상되는 곳 에서, 외국인 투자자는 더 낮은 소득 산출에 대해 추가된 통화 수익의 일부로 균형을 취할 수도 있으며, 지역 투자자가 기대할 수 있는 것8보다 더 큰 총 수익을 유지할 수 있다.
그러므로 표면상 효과는 목표 국가에 관해 파악되는 경제상황과 시간이 감에 따른 통화 가치의 예상된 증가(또는 감소)를 근거로 한, 외국 투자자들의 부동산 매각 또는 구매에서 분석된 수익률의 명 백한 변화일 수 있다. 이런 상황은 1991-1993년에 걸쳐 뉴질랜드에서 발생했는 데, 당시 국내의 자산 해설가들은 많은 아시 아 투자가들이 표면상 시장가격보다 높은 가격으로(따라서, 시장 수익보다 더 낮은 수익을 산출하는) 뉴질랜드 부동산을 사고 있다고 특별히 언급했다. 고국의 경제 상황 그리고 뉴질랜드에 기꺼이 투자하고자 하는 마음 등의 요소들이 일반적으로 그들 의 결정에 영향을 주었다 할지라도 - 이 외국인 투자자들이 의지하는 것(그리고 실로 그들이 취한 것)은 그들 고국 통화와 관 련하여, 환율이 지속적으로 상승하는 기간이었다.

외국인의 부동산투자가 지역 의 모험적 사업을 위한 절대적인 구성요소가 되는 곳에서, 평가자를 포함한 모든 자문가들은 본국으로 보내질 수입에 대한 보 장과 그 양에 영향을 끼치는 거래상의, 재산양도상의 그리고 경제적인 위험 노출에 대해 잘 알아야 한다. 또한, 외국인 평가의 적합성과 완전성을 평가할 때, 자산 운영 회계와 평가 준비에 있어 세계적으로 차이가 있다는 것을 아는 것은 필수적이다. 환 율의 엄격한 기능이 변하지 않는다 할지라도, 이 차이는 해외의 보고된 가치 및 수익의 정확성과 적절성에 큰 영향을 미친다. 보고된 가치 및 평가는 다음의 이유들로 인해 국가마다 다를 수 있다. :
첫째, 평가 방법의 차이. 예를 들면, 프랑스에서, 회계 조정자들은 자산 가치 정의에 관해, 그리고 자산 투자회사들의 재무제표에 포함시킬 목적으로 평가되는 방법에 관해 최소한 의 보고 지침만을 규정했다. 9
둘째, 가치 정의의 차이. 평가란 개방된 시장 가격, 공정한 가격 또는 현재의 시장 가격에 대한 추정인가? 미국의 투자 자문가들에 대한 최근 조사10에서는 여러 가지 용어들이 부동산 투자 보고서에 사용되고 있음을 보여 주었다 - 이것은 ‘시장가격’으로부터 ‘공정가격’에 대한 ‘현재가격’ 또는 단순히 ‘가치’ 로 변화된다. 중요한 사항으로 써, 국가는 ‘자본주의’의 시장가격을 전적으로 인정하고 있는가?
셋째, 순수 임대가능한 면적(NLA)과 임대료율 정의에 대한 차이. NLA에는 서비스 면적, 승강기 로비, 화재대피소, 또는 계단이 포함되는가? 그리고 여기 뉴질랜드에서 BOMA가 가지고 있는 것과 같은, NLA에 대한 인정된 평가 지침이 있는가?
넷째, 자산이 매각을 위해 법적으로 어떻게 구성되는가에 관한 차이. 미국에서는, 자금조달 방법은 자산이 없어서는 안될 부분일 수도 있으며 매각될 때 조달자금과 함께 양도될 것이다. 임차권이 있는 재산에 대해서는 중국에서와 같이 제한적인 용도 및 시한에 관한 계약조항도 첨부될 수 있다.
다섯째, 일정 세금 및 토지 중개인 수수료를 포함하여, 관련된 처분 및 취득 비용의 차이. 예를 들면, 인도네시아에서는, 토지 권리에 필요한 요건과 관료적 인 복잡한 절차로 인해 부동산 구입비용에 10% 내지 30%가 더 추가될 수 있다.
마지막으로, 어떤 공장, 기계류 그리고/또는 동산에 대한 인식 및 평가의 차이.
그러므로 운영 회계 및 평가를 준비하는 데 있어서 일관성은, 전세계에 소유한 자산을 진정 하고도 공정한 관점에서 평가하기 위해 필수적이다. 뉴질랜드 평가자 협회(NZIV)에는 국제평가기준위원회(IVSC)의 지침에 부 합되는 완전한 평가 기준이 있다.
마지막으로, 나는 위의 논의가 외국인 투자와 관련된 국제적인 위험 노출 평가에 관한 논점 의 일부만을 다루고 있다는 것을 언급해야 하겠다. 다른 관련 안건들은 특정 국가의 위험 측정, 연계매매 기법, 환율 예측, 자금 조달 그리고 세제들이다. 결론적으로,
“가장 중요한 것은, 기관 투자가들이 어느 시점에든지 외국의 물로 뛰어드는 것은 피할 수 없는 상황이므로, 모든 사람들이 수영하는 방법(그리고 어디에서, 언제, 왜)을 배워두는 것이 좋을 것이라는 생각이다. 11

각주
1. Statistics New Zealand- New Zealand’s International Investment Position
2. Paragraph 4.4 of “general Valuation Concepts and Principles”, NZIV Technical Handbook
3. 뉴질랜드의 적립금 은행(Reserve Bank)과 뉴질랜드 건물주 및 관리자 협회(BOMA)
4. PPP는 구매력 패리티를 나타낸다. PPP는 통화 환율이 두 국가 간 관련 가격 수준 변화를 반영하기 위해 조정 또는 이동할 것이라는 것을 말한다.
5. “Fortune”, 1997년 10월, 74페이지
6. ‘Country Risk and Global Equity Selection’ Erb., Harvey & Viskanta, The Journal of Portfolio Management, 1995년 겨울
7. 시간의 경과에 따른 임대료 및 통화가치의 일정한 성장을 허용한다. 이것이 다소 큰 규모의 가설인 것처럼 보일지라도, 모델은 실제로 실행가능하고 논리적인 분석 도구를 제공한다. PPP는 또 명목상의 목표 국가 성장의 감소(인플레이션 수준을 낮춘 결과로써)가 목표 국가의 통화가치 증가에 의해 상쇄될 수 있을 것이라는 사실을 내포한다. 그러므로 외국인 투자자는, 효과적으로, 목표 국가내에서 명목상의 성 장 기대치에 강한 영향을 주는 불리한 인플레 움직임을 대비한 고정된 대비책이 있다.
8. 국가간 이자율 평형(‘IRP’)은 예상되 는 환율변동의 차이가 해당 기간동안 각 국가의 이자율 차이를 반영한다 것을 말한다는 것에 주목한다. 이것은 (중재 상황이 없 는 경우, 그리고 금융 문제를 모르는 경우) 외국인 투자자가 목표 국가에서보다 더 높은 자국의 이자율에 대한 또는 기회비용에 대한 보상으로써 전체의 추가 수익률을 요구한다는 사실을 내포한다. 그러나, 이것은 뉴질랜드 부동산의 외국인 구매에 있어 서 1992/93년의 그래프 곡선이 뾰족한 끝을 그리는 것에 대해서는 충분한 설명을 하지 않는다.
9. World Accounting Report, 1996년 3월
10. Price Waterhouse Market Value Accounting Survey, 1996년 10월
11. Denis Alferi, Institutional Real Esta te Securities

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