IMF체제 이후 최근 우리나라의 부동산시장은 자산디플레이션 현상으로 인식될 만큼 침체되고 있다. 감정평가업과는 달리 부동산컨설팅분야는 수직에 가까운 업무감소를 경험하고 있으며 특히 개발과 관련된 컨설팅업체는 심각한 상황에 처해 있는 것으로 알려지고 있다. 이와 같은 컨설팅업계의 어려운 상황은 최근까지 무질서하게 난립한 업체를 자연스럽게 정리하는 효과도 가져올 수 있을 것으로 기대되며 그 동안의 업계의 문제점을 점검하고 자질향상을 통해 미래를 준비함으로써 값진 기회로 전환 시킬 수도 있을 것으로 생각된다. 많은 경험은 아니지만 부동산컨설팅부서에서 근무하다 보니 실제로 필요한 지식이 너무 많고 체계적인 지식의 축적도 절실하게 느끼고 있다. 이하에서는 짧은 경험을 바탕으로 그 동안 느낀바를 서술하고자 한다.

우리나라에 부동산과 관련된 컨설팅이라는 용어는 1980년대 후반 유통관련 상업시설분야의 컨설팅서비스를 시작으로 도입되어 몇몇 업체가 소규모로 유통, 개발 및 중개컨설팅업을 영위하였으며 감정평가업계에서 공식적으로 컨설팅업에 참여한 것은 1994년이후였다.
현재는 1995년도에 별도 설립되었던 한국부동산카운셀러협회와 한국부동산컨설팅업협회가 97년에 통합하여 한국부동산컨설팅업협회를 중심으로 한 45개회원사들이 부동산과 관련된 주업무를 수행하고 있다. 현재 공식적인 우리나라 컨설팅업계의 공식적인 현황자료는 없고 컨설팅과 관련되는 상호 등을 가진 업체가 300여개 가량 될 것으로 추산하고 있으나 부동산중개업소에서 이용하는 컨설팅을 가산하면 훨씬 많은 수가 될 것이다. 이러한 컨설팅업체의 난립은 이를 규제하는 법률이 없다는 데 많은 원인이 있다. 현재 부동산컨설팅과 관련된 규정은 1993년에 개정된 부동산중개업법에 언급된 “부동산의 이용 및 개발에 관한 상담 및 지도”라는 규정과 1995년에 개정된 지가공시법의 “감정평가업자는 감정평가와 관련된 상담 및 자문”이 고작이다.
연혁에서 알 수 있듯이 우리나라의 부동산컨설팅업은 도입단계의 난립과정을 거치면서 조직화와 체계화의 필요성이 대두되어 현재 이 과정을 지나고 있는 것을 알 수 있으며 한국부동산컨설팅업협회에서 지난 8월부터 시행되고 있는 부동산컨설턴트 자격인증 특별연수과정은 이러한 과정에서 만들어진 한 가지 결실이라고 볼 수 있으나 업계간 혹은 업계내의 갈등은 아직 내재되어 있다.

부동산컨설팅의 업무분야는 매우 다양하여 개발, 취득, 이용, 관리, 처분 등의 과정에서 나타나는 최유효이용분석, 개발계획수립, 타당성분석, 시장조사, 분양전략, 처분시기 및 방법 등 나열할 수 없을 정도이다. 따라서 컨설팅업체나 컨설턴트마다 다양한 특성과 경쟁력있는 주력업무를 중심으로 자연스럽게 특화과정을 거칠 수밖에 없다. 이러한 관점에서 위의 회원사를 업무분야별로 분류해보면
①부동산 개발, 재개발 및 재건축업무 ②부동산의 최유효이용방안을 포함한 사업타당성 업무 ③부동산의 가치산정 관련업무 ④해외부동산 개발 및 투자업무 ⑤각종 분양대행 및 계획수립, 거래업무 ⑥부동산신탁업무 ⑦세무 및 법률관련 업무⑧금융알선업무 등으로 구분된다.
이러한 분류는 엄격하게 구분되는 것은 아니고 통상 동시에 여러가지 업무를 수행하고 있다.
이러한 현황은 우리나라의 부동산시장이 보유에 의한 매매차익을 중심으로 형성되어 왔기 때문에 주로 부동산의 이용을 전제로 한 컨설팅의 필요성이 낮게 인식되어 시장이 작고 수익성이 낮은데도 큰원인이 있다. 그 동안의 짧은 경험에 의하면 컨설팅이 필요한 많은 경우가 부동산에 관한 의사결정을 위한 정확한 분석의 필요성보다는 이미 내려지거나 내려질 부동산에 관한 결정을 정당화 시키기위한 수단인 경우도 많았다.
90년도 초반에는 심지어 컨설팅업이 마치 이러한 눈먼 수입을 올리는 것으로 이야기 된 적도 있었으며 금년 7월에 열린 ‘98국제부동산박람회 기간동안 박람회장을 찾은 외국의 투자가들까지도 한국에서의 컨설팅이라는 이름은 동일한 서비스의 수수료를 높이기 위한 수단으로 인식하고 있는 경우도 있었다. 이러한 시각으로 컨설팅이 인식된 것은 공급자와 수요자 모두의 잘못이지만 공급자인 컨설팅업계에서 보면 한마디로 자질의 부족과 윤리의식의 결여를 나타내는 극명한 예라고 할 수 있다. 현재의 컨설팅업계는 질서와 기준을 잡아가기 위한 노력이 시작된 단계라고 생각된다. 감정평가업계도 대다수의 법인이 부동산컨설팅을 겸업으로 시작했지만 그 실적이나 자질향상의 노력을 보면 실로 미미하다 할 수 있다. 이러한 모습을 감정평 가업을 영위하지 않는 컨설팅업체 등에서 볼 때는 초기단계에 있는 컨설팅시장에서 향후의 기득권에 대한 포석정도로 인식되고 있다.
이러한 컨설팅업계의 현상을 수요자입장에서 볼 때 한마디로 불신이라고 할 수 있다. 법정의 수수료가 없는 컨설팅업무는 용역으로 계약되는데 소위 업무의 난이도와 업체의 능력 및 경력에 근거한 소요기간과 투입인원을 기준으로 산정된다. 동일한 업무를 입찰하는 경우 제출되는 제안서의 내용은 동일한 문제를 전혀 다르게 인식하는 경우도 있고 인적구성이나 수행능력으로 볼 때 유사한 업체도 산출한 보수는 수배씩 차이가 있는 경우도 있다. 이러한 현상은 업계자체의 공신력을 추락시키는 것이며 이를 다시 회복하는데는 훨씬 긴 시간과 노력이 소요되리라 생각된다.

부동산컨설팅의 정의에서 이미 알 수 있듯이 부동산컨설팅을 필요로 하는 경우는 매우 다양하다. 그야말로 부동산과 관련된 제반문제가 존재하는 경우에는 모두 전문 가의 조언과 도움이 필요한 것이다. 이러한 조언과 자문을 행하기 위해서는 전문가다운 지식과 경험을 갖춰야 함은 너무도 당연하 지만 이러한 지식과 경험을 가지는 것은 오랜시간을 필요로 한다. 외국에서도 경력에 따라 컨설턴트의 자질과 지위가 차별화된다. 이러한 다양한 지식습득과 경험을 쌓기전에도 감정평가업계만이 할 수 있는 컨설팅업무는 많이 있다.
감정평가업계의 주무기는 감정평가이며 이를 활용한 컨설팅이 컨설팅업의 첫발이자 독자영역이 되는 것이다. 미국의 일부 컨설팅관련 협회는 50%이상이 감정사로 구성되어 있다. 보상법률의 미비로 발생되는 여러 가지 보상관련 문제를 용역으로 계약하여 부가가치를 높이는 예는 이 중 하나이다. 필자가 근무하는 컨설팅부에서 행하는 업무 중 많은 부분이 이에 해당된다. 층별효용비에 기초한 아파트조합의 권리배분기준, 일조권에 의한 가치하락문제, 과수단지의 항공방제를 제한하는 철탑설치로 인한 손해배상문제나 불시정전으로 인한 손해배상문제, 점포내 기둥설치로 인한 가치하락문제, 인접토지 소유자간의 공동사업에 있어서 지분산정 등이 이에 해당된다고 할 수 있다. 이러한 기본적인 업무를 확보하면서 지식과 분야를 넓혀갈 수 있는 것이라고 생각된다. 여기에다 감정평가에 반드시 수반되어야하지만 지가공시법의 시행으로 사실상 필요성이 없어진 시장분석 이나 타당성분석, 상권분석으로 분야를 넓혀가며 더 많은 지식과 경험을 쌓을 수 있는 것으로 본다.
감정평가업계측면에서 컨설팅업은 이와 같이 가치와 관련된 다양한 이론을 적용하여야만 해결가능한 문제들을 중심으로 접근되어야 할 것이다. 피상적으로 부동산컨설팅을 생각하면 우선 개발과 관련된 컨설팅이나 상권분석, 시장분석, 타당성분석만을 생각하는 것은 현재의 감정평가업계가 특히 실무나 이론적으로 부족한 부분이기 때문인 것으로 생각된다. 현재의 부가가치로 볼 때 이러한 컨설팅업무는 감정평가업무보다 매우 낮다.
그러나 부동산서비스시장은 바뀌어 가고 있으며 현재와 같이 평가가격에 비례하는 정형식평가체제는 언제까지 지속된다고 볼 수 없다. 가치와 관련된 컨설팅 이라고 준비가 필요하지 않은 것은 아니며 쉬지않고 관심을 가질 때 가능한 것이다. 열심히 자료를 조사하고 분석하는 능력과 습 관이 필수적이다.
IMF체제이후 외국투자가들이 한국시장에 관심을 가지면서 대두되고 있는 부동산가치에 대한 수익적 접근도 부동산에 대한 정보가 폐쇄적으로 운영되는 한국시장의 환경에서는 방대한 자료의 수집과 분석을 바탕으로서만 가능한 업무이다.
감정평가업계의 평가방식도 금융산업의 변화에 따라 변화될 수 밖에 없는데 미국의 예에서 보듯이 부동산담보가 부실화 되고 은행이 부실화를 막고 생존하기위해 수익가치를 요구하게 될 날이 그리 멀지 않은 것 같다. 이러한 환경변화에 대비하기 위해서도 현재의 부가가치는 다소 작지만 이론을 연구하고 자료를 수집하여 분석하며 실제 문제해결에 적용하는 능력배양을 위한 꾸준한 노력이 필요하다.

기존의 컨설팅업을 영위하던 유통, 개발분야의 선발 컨설팅업체가 있었지만 대형 유통단지나 레져단지는 거의 일본과 미국의 컨설팅업체의 몫이었다.
1994년 이후 지사가 설립되어 최근에 활동이 활발해진 외국계 부동산회사는 크게 중개 프랜차이즈회사와 부동산컨설팅회 사로 구분되는데 중개회사도 부동산에 관한 컨설팅업무를 수행하고 컨설팅회사도 일부 중개업무를 수행하고 있다. 중개업무중심 분야에는 미국계의 ERA Korea와 Century21 Korea가 있고 부동산컨설팅중심 분야에는 미국계의 John Buck Company Korea, 홍콩 계의 Brooke Hillier Parker Korea 및 Colliers Jardine, 그리고 일본계로서 경영컨설팅을 겸하고 있는 Nomula Research Institute 가 있다. 이외에도 내년에 국내 지사설립 추진을 발표한 미국계의 Cushman & Wakefield Inc.와 한국시장 진출을 검토하고 있는 Jones Lang Wootton 등 7∼8개회사가 있다.
현재까지는 이들의 활동이 외국업체의 국내사무실 등을 임차해 주거나 투자상담을 하는 정도였으나 국내부동산시장에 대한 경험이 쌓이면서 활동영역을 넓혀가고 있으며 IMF체제도입 이후 특히 외국투자가를 상대로 활발한 활동을 벌이고 있다. 국내의 부동산컨설팅업계 시장은 아직 초보적 단계로 작고 경쟁도 경험과 실력에 의해 차별화되 는 환경이 아니므로 외국업체와의 공존이 가능하나 외국업체가 경험과 자료를 축적할수록 국제적인 명성을 가진 외국업체의 시장점유율이 높아질 것이다. 간혹 외국 컨설팅업체의 보고서를 볼 기회가 있는데 내용은 국내 유수 컨설팅업체의 보고서보다 질적으로 우수한 것은 별로 느낄 수 없었다. 국내 부동산시장은 국내업체가 가장 잘 알고 있는데도 신뢰를 더 받지 못하는 경우 가 생겨서는 곤란하다고 생각된다.
부동산컨설팅업계가 알고 있는 것처럼 우리나라의 부동산시장환경은 개발이나 이용보다는 보유와 매매차익에 비중을 두는 관행이 일반화되어 컨설팅업의 성장환경은 매우 좋지 않다고 볼 수 있다.
지금은 부동산컨설팅업 무가 매매에 관련된 것이 주류를 이루고 있으며 개발과 관련된 업무는 거의 전무하여 유통이나 개발업무를 주력으로 하던 컨설팅 업체는 심각한 타격을 입고 있다. 감정평가업계의 컨설팅업도 타격을 입기는 마찬가지지만 꾸준한 업무상담과 수주는 이루어 지고 있다.
그러나 10년정도의 장기적 관점에서 보면 시장환경이 변화될 것이고 컨설팅업무의 주요부분은 부동산의 개발과 이용에 관련된 대형업무가 시장의 주류를 이뤄 갈 것이다. 그 때는 더 많은 외국의 컨설팅업체가 국내에 들어올 것이고 일부는 국내업체와 전략적인 제휴도 이룰 것이다. 실력으로 평가받는 환경이 될 것이고 각 업체마다 특화된 고유의 업무를 수행하게 될 것이다. 자질을 갖추지 않고 적당히하는 컨설턴트의 설 자리는 없어질 것이 너무도 당연하다.
결론 도출에 논리적 근거를 제시해야하는 부동산컨설팅시장의 확장은 감정평가업에도 상당한 영향을 줄 것이며 평가업계에도 평가 및 수수료관행에 변화를 가져오게 될 것으로 생각된다. 감정평가업계에서 출발하는 컨설팅업체도 이러한 장래 흐름에 적응력을 갖춰 나가야 할 것으로 생각된다.

짧은 기간에 형성되고 있는 우리나라 부동산컨설팅업계는 누구나가 느끼는 많은 문제점이 있다. 그러나 실무자로서 느끼는 가장 큰 문제점은 컨설턴트의 자질 또는 능력확보의 문제라고 인식된다. 그외에도 자료의 축적문제, 제도적인 문제와 협회와 같은 조직의 문제, 그리고 구체적인 보고서와 수수료의 기준문제가 있다.

부동산컨설팅분야는 모두가 알고 있듯이 매우 광범위한 분야이다. 이는 다른면에서 보면 컨설턴트 혼자서 부동산에 관련된 다양한 업무에 모두 능통할 수는 없다는 의미이기도 하다. 따라서 자신이 가장 자신있게 제공할 수 있는 분야의 특화는 필연적이라고 할 수 있다. 그렇지만 부동산컨설턴트의 기본적 자질은 있는 것이다. 부동산경제, 부동산시장 분석, 부동산파이낸스, 부동산법률, 건축, 부동산마케팅, 부동산관리 등에 대한 기초지식이 이에 해당된다고 할 수 있다.
지금의 시장상황을 볼 때 수요자의 부동산에 대한 인식은 매우 낮기 때문에 컨설팅서비스의 질에 대해 관여하는 경우는 드물다. 그러나 이런 상황이 지속되지 않을 것은 명확하며 소비자의 인식에 관계없이 수수료에 상응하는 자질을 구비하고 서비스를 제공해야 하는 윤리적인 문제가 존재한다.
이러한 문제를 해결하는 현실적인 방안은 지속적인 교육을 통해서이다. 체계적인 프로그램을 갖추 고 교육능력을 갖춘 강사를 확보해야 한다. 부동산컨설팅교육의 프로그램을 만드는 것도 간단한 일이 아닐 것으로 생각된다. 또한 외국에서 실시하는 교육에 참여하는 것도 컨설팅업의 한국화를 위해 필요한 과정이다. 이미 업계에 외국에서 수학하신 분들이 계시지만 필자도 회사의 배려로 1년정도의 짧은 기간동안 미국의 대학에서 부동산개발과 관련된 석사과정에 참여한 바 있다. 그간의 경험으로 보아 업계의 선진화와 기법개발을 위해서는 더 많은 분들이 기회를 가져야 할 것으로 생각된다. 부동산컨설팅과 관련된 많은 각분야에는 전문가들이 있다. 하지만 그 전문지식을 부동산컨설팅의 관점에서 재정리하여 지식을 공급한다는 것은 또 다른 문제라고 본다. 많은 기관에서 실시하고 있는 컨설팅교육과정이 이름에 걸맞는 것인지는 검토해 볼 필요가 있다. 이런 정규적이고 계속적인 교육기회는 어떤형태로든 유지되어야 하며 교육주체는 항상 부족한 프로그램을 보완해야 하고 업계 종사자들 의 적극적인 참여도 부동산컨설팅업에 대한 신뢰도를 높이는데 필수적인 요소이다.

어떤 형태로든 부동산컨설팅업무를 접해본 실무자라면 자료에 대한 절실한 필요성을 느꼈을 것이다. 분석기법은 대부분 외국에서 도입된 것이며 다양한 자료의 이용가능성을 전제로 하는 것이 대부분이다. 외국계의 컨설팅업체가 가끔씩 의뢰하는 기초자료조사용역도 같은 맥락이라고 할 수 있다. 이러한 자료의 이용가능성에 따라 분석기법이 개발된다고 볼 수도 있다. 외국의 분석기법이 우리나라에 맞지 않다면 동일한 내용을 분석할 수 있는 자료가 존재해야 우리실정에 맞는 기법의 개발도 기대할 수 있다.
부동산컨설팅업에 대한 사회의 신뢰성은 분석논리에 상응하는 자료의 뒷받침이 따라야 한다. 광역적인 통계자료외에 특히 분석대상이 되는 특정지역에 대한 자료, 예를 들면 소득이나 인구자료, 임대료나 공실의 추이, 신규 공급물량 등 구체적인 지역자료가 필요하다. 이러한 자료 중 기본적이며 공동으로 이용가능한 자료의 축적방법과 이용의 문제에도 업계전체의 의견이 모아져야 한다.

법적제도 문제는 한마디로 부동산컨설팅업에 대한 공신력의 문제와 직결된 다고 볼 수 있다. 이는 난립된 업계를 정리하는 검증제도의 역할을 할 것이다. 그러나 컨설팅업의 원칙은 자격자에 제한할 일은 아니라고 생각된다. 법적제도에 의한 영업의 범위나 자격 및 벌칙 등을 엄격하게 두고 시장의 자유경쟁원리에 따라 능력에 따라 수수료의 차등과 업무범위가 자연스럽게 정해지도록 하는 것이 옳다고 생각한다. 국가인증의 자격증은 다만 공신력을 나타내는 표시로서 수요자로 하여금 신뢰성을 가지고 선택할 수 있는 지표의 역할을 하는 것이면 어떨가 한다. 그렇지 못할 경우에 자격만능의 오류와 내부의 갈등, 소비자의 혼란만을 야기시킬 우려가 있다. 요즈음 나타나는 업계내부의 갈등도 이런 맥락이 아닌가 생각된다.

아직은 부동산컨설팅업에 대한 소비자의 인식이 매우 낮다. 이는 컨설팅업의 자질과 능력에 대한 불신도 한 원인이지만 부동산 컨설팅의 기능에 대한 인식이 낮아 부동산관련 문제는 가지고 있으면서도 비용을 지불하는데 인색하다. 심지어는 대형 건설업체에 서도 분양단계에서 사업전반에 대한 타당성을 의뢰하는 경우도 있는데 국내의 부동산 이용이 얼마나 주먹구구식으로 이루어 지는 가를 알 수 있는 한가지 예이다.
앞으로 부동산컨설팅업이 성장하는데 소비자의 인식변화도 매우 중요하다. 이러한 환경은 부동산 가격의 안정과 거래 및 금융의 관행이 변화함에 따라 이용의 측면이 강하게 대두되어 가면서 자연스럽게 변화될 것으로 본다. 또한 업계를 조직화하고 다양한 수단을 통한 컨설팅의 기능과 역할의 중요성을 홍보하는데도 역할을 해야할 것이다.

보수와 보고서의 내용은 균형을 가지는 것이 업계의 공신력을 높이는 중요한 요소이다. 수수료는 소비자가 원하는 자문내용과 평가하는 공급자의 수행능력에 따라 공급자와 계약에 의해 결정되는 시장원리가 적용되어야 한다고 본다.
그러나 아직 초기단계인 업계의 환경을 고려하면 당분간은 법에 의한 제도적 장치이던 업계자체의 규정이던 수수료의 개략적인 기준과 보고서에 포함될 필수적인 사항에 대한 기본적인 틀은 필요하지 않을까 한다. 이는 소비자의 판단에 도움을 주는 측면도 있지만 궁극적으로 업계의 위상과 공신력을 제고하는 방법이라고 생각된다.

위에서 살펴본 부동산컨설팅업의 조기정착과 활성화를 위한 몇 가지 측면외에도 여러 가지 요인이 있을 것으로 안다. 하지만 대외적으로 홍보하고 주장하고 하는 일은 내부적인 자질 내지는 능력을 바탕으로 해야 설득력이 있는 것이다. 그 자질과 능력이 무엇인가에 대해서는 이미 검토되어 각종 교육 및 연수 프로그램의 내용에 나타나 있다. 자질과 능력의 확보는 위에서 언급한 문제의 대부분을 해결할 수 있는 해법이 되며 컨설팅업의 직업윤리의 핵심요소 이다. 실무에 종사하는 본인으로서는 아직 재래시장단계에 있는 부동산컨설팅업의 장래를 위하여 자발적이고 적극적인 자기개발과 문제해결능력의 제고를 위한 각자의 노력이 무엇보다 필요한 시점이라는 것을 강조하고 싶다. 끝으로 감정평가업계에 있는 내 자신이 과연 우리의 고유영역인 부동산의 경제적가치와 관련된 문제해결에 있어서만이라도 전문가라고 할 수 있는가 자문해 본다.

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