가. 업무영역
부동산 컨설팅의 업무영역은 부동산과 관련된 다양한 문제, 즉 부동산의 개발, 기획, 법무, 회계, 세무, 금융, 설계, 시공, 엔지니어링, 인테리어, 매매, 관리 등의 제 문제에 대해 지식과 경험을 갖고 있는 전문가가 의사 결정자에게 조언, 자문 및 해결방안 등을 제공하는 것이라 정의할 수 있다. 그러나 현실적으로 우리 나라에서 부동산 컨설팅을 주요 업무로 하고 있는 부동산 컨설팅 회사의 가장 기본적인 업무는 의뢰자에게 해당 부동산(흔히 나대지)의 최유효 활용방안에 대해 자문을 해 주는 것으로 나타나고 있다.

나. 업계현황 및 수익성
현재 부동산 컨설팅에 관한 자격규제나 업무규제는 전무한 실정이며, 일부 전문 컨설팅회사를 제외하고는 대부분 중개회사, 감정평가회사, 부동산 신탁회사, 건설회사, 설계사무소 등에서 겸업의 형태로 운영 중이다. 정확한 시장규모의 파악은 곤란하지만, 한국부동산 컨설팅업협회의 회원사는 감정평가 법인을 비롯하여 총 45개에 이르고 있다. 실제 회사들의 규모는 잘 알려져 있지 않으나 현재 100개 이상의 업체가 컨설팅업을 하고 있는 것으로 알려져 있다. 이러한 부동산 컨설팅 업체들은 기존의 부동산관련 서비스 업체(중개업체, 감정평가업체, 건축설계사무소, 분양대행업체, 부동산 신탁업체, 유통연구소 등)에 의한 별도의 회사설립이나 겸업을 통해 형성되고 있다.
현재 국내 부동산 컨설팅 업체들은 시장조사, 입지 및 지역여건조사, 개발 타당성 조사, 개발기획 등 순수한 의미의 컨설팅뿐만 아니라 설계, 시공, 분양, 사후관리 등까지도 일괄하는 종합 컨설팅으로 업무영역을 다각화하고 있고, 동시에 상업 및 유통시설, 도심재개발, 주상복합건물, 레저시설, 토지 매입 및 입찰, 경매 등 세부 분야별로 특화되는 양상도 보이고 있다. 또한 일부 부동산 컨설팅 회사들은 지주공동사업을 추진하기도 하며, 더 나아가 독자적으로 개발을 기획하고 자금과 사업부지를 유치하여 개발을 수행하기도 하는 등 디벨로퍼로의 변신도 추구하고 있다.
이러한 컨설팅업체의 총 매출액이나 수익에 관해서는 별로 알려진 바가 없으나, 1994년을 기준으로 대략 총매출액은 90-150억원 정도일 것으로 업계에서는 추산하고 있다. 수익성은 매우 낮아서 시장에서의 퇴출기업도 상당수가 있는 것으로 알려지고 있으며, 새로이 개업하는 업체도 많아서 대략 100여 개 업체의 수준에서 균형을 유지하고 있는 것으로 판단된다.

다. 컨설팅의 수준
부동산 시장분석과 상권추정의 관점에서 보면 이제까지 우리 나라에서 발간된 각종 논문, 컨설팅 용역보고서 등에서는 공개된 통계자료에 의한 상권조사, 경쟁시설의 경영실태비교에 의한 상권조사, 그리고 설문조사에 의한 상권 및 시장분석 방법이 많이 사용되고 있는 것으로 나타나고 있다. 상권추정의 기법상으로는 다음 <표 1>에서 볼 수 있는 바와 같이 도시비교법, 원단위법, 적산법 등이 많이 사용되고 있으며, 원시적인 형태의 Huff모형(특히 λ=2를 가정한 수정 Huff모형)이나 다중 회귀분석법이 매출액의 추정을 위해 간혹 사용되고 있고, 사용자료의 부정확성과 기법의 비정교성으로 인하여 미리 결정된 결과에 짜맞추는 식으로 연구가 진행되는 경우가 많았다.
또한, 컨설팅 보고서에서 제안되는 개발개념(development concept)을 보면 대부분 토지의 규모에 따라 일정한 답이 나오는 경우가 많아서, 개발기법 자체보다는 분석을 통합하는 능력 면에서 한계를 보인다. 즉, 대부분의 개발제안들은 기존에 유행하고 있는 상품을 따르거나(예컨대 원룸, 주상복합, 대형할인점 등), 규모가 커지면 오피스, 아파트, 호텔, 상업시설이 복합된 시설이 제안되는데, 이러한 개별시설들은 내부적으로 상호 긴밀한 유기적 관계가 부족한 경우가 많고, 또한 당해 부지에만 합당한 최유효 이용이라는 느낌을 전해주지 못하고 있다. 심하게 말하면, 부지규모가 정해지면, 그 위치가 어디에 있든지 똑같은 대답이 나오는 창조력 결핍증에 걸려 있다고 할 수 있다.
한편, 설문조사와 같은 시장직접조사 자료들이 공개되지 않고 형식적으로 이루어지는 경우가 많아서 문제로 지적되고 있다. 이러한 일과성 보고서들은 결국 컨설팅의 신뢰도를 떨어뜨리며, 용역비용의 저하를 초래하고 있는 것이다. 아울러 용역 결과에 대한 사후검증이나 기술축적이 제대로 이루어지지 않아서 똑같은 실수를 반복하는 행태 마저 보이는 경우도 허다하다.
물론 우리 나라의 경우 시장분석과 컨설팅을 하기 위한 자료 자체가 미비한 점이 많아서 자료를 수집하는 일 자체가 용역의 대부분을 차지하는 애로점도 있으며, 이러한 사정은 외국업체라 해서 더 나을 것도 없다. 그러나 낮은 용역비용과 진지한 전문성이 결여된 컨설팅 보고서는 결국 시장규모 자체를 축소시키는 악순환의 단초를 제공하고 있는 것이다.

라. 외국의 부동산 컨설팅업체 및 국내 진출 현황
미국은 부동산 카운슬러 협회(The Counselors of Real Estate: CRE)가 구성되어 소속 부동산 컨설팅업자들의 부동산 상담업무의 질적 향상을 도모하고 있다. 이들은 개인적으로 독립된 업무를 수행하기보다는 회사에 소속되어 컨설팅 업무를 수행하고 있다. CRE의 보수는 업무에 따라 다르나 일반적으로 시간당 $300-$500의 높은 수준을 유지하고 있다. 우리 나라와 다른 점은 용역보고서 형태의 컨설팅보다는 다양한 부동산관련 자문을 수행하고 있고 시간당 보수를 받는 점에서는 변호사와 유사하다.
이웃 일본의 경우는 부동산감정협회의 카운슬러 제도가 있다. 이 협회는 감정사인 회원들에 대해 지속적인 교육을 하고 있으며, 그들의 업무도 매우 다양하다. 한편, 감정사가 아닌 일반 중개업자의 경우는 건설성에서 관장하는 부동산 컨설턴트 자격시험 제도를 통하여 컨설팅 업무를 할 수 있는데, 이 제도는 당초의 취지와는 달리 자격제도가 아닌 능력검정 정도의 역할만을 하고 있는 것이 특징적이다. 시험의 실제 명칭도 부동산 컨설팅 기능인정 시험이며, 그 주관도 반관반민의 조직인 부동산유통 근대화 센터에서 관장하고 있다.< br> 이러한 외국의 부동산컨설팅 회사들은 국내에도 상당수가 진출해 있는 바, 미국의 The John Buck Company는 외국기업이 국내에 진출할 때, 업무용 빌딩의 임차를 중개하는 기업부동산 업무와 개발 프로젝트를 위한 컨설팅을 주요 영업대상으로 삼고 있다. 영국과 홍콩의 다국적 기업인 Colliers Jardine도 국내에 진출하여 국내 기업체의 공장부지 매매 등 기업체 들의 공장부지 매매 등 기업부동산 중개와 개발 컨설팅을 하고 있다. 그밖에 ERA, Century 21 등 대형 부동산 중개체인망들도 중개 업을 바탕으로 활발한 영업을 하고 있으며, BHP, Hillier Parker, Johns Lang Wutton 등 영국에 본사를 둔 대형 부동산 업체와 일본의 노무라 연구소도 국내에 지점을 설치하여 부동산 컨설팅업을 하고 있다.

가. 도시화의 정체 및 지가하락 시대의 도래
부동산은 사두면 오른다는 토지신화가 1990년대에 들어서면서 무너지고, 토지공개념 제도의 도입과 부동산 보유과세의 증가로 인하여 이제는 매매차익을 위한 투자는 그 설자리를 잃게 되었다. 더욱이 IMF 한파가 몰아닥치면서 이러한 경향은 점차 강화되고 있다. 따라서 많은 사람들이 점차 매매차익보다는 보유단계에서의 수익(임대료 등)과 세금부담에 대한 대책에 더욱 신경을 쓸 수밖에 없다. 특히 이러한 추세는 도시화의 성숙과 정체로 인하여 신규 부동산에 대한 수요가 점차 둔화됨에 따라서 기존의 나대지 개발보다는 기존의 저도이용 토지에 대한 관심을 더욱 불러일으킬 것으로 본다.

나. 소비자 선호의 변화
현재는 IMF 사태로 잠시 주춤한 상태이기는 하나 부동산에 대한 수요도 크게 변화되고 있다. 주택의 경우, 수요변화에 있어 한가지 분명한 것은 이제 개발밀도에 대한 혐오감이 구체적으로 부동산의 시장가격에 반영되기 시작했다는 점이다. 과거에는 토지전용 및 이용, 그리고 부동산 가격에 대한 규제(예컨대 아파트 분양가규제)가 심하여, 최대체적의 개발=최대수익이라는 등식이 성립했으나, 이제는 더 이상 이러한 등식이 성립하지 않게 된 것이다. 예컨대 일정한 토지에 20층 짜리 소형 아파트를 건립하는 것보다는 저층의 빌라를 건설하여 평당 수익을 극대화하는 것이 더욱 총수익이 많을 수 있다. 결국 소비자들의 이러한 기호변화를 시장분석을 통해 정확히 읽지 않고서는 개발이 성공할 수 없으며, 따라서 이 분야의 컨설팅 수요는 매우 높을 것으로 생각된다.

다. 컴퓨터와 통신의 발달
컴퓨터와 통신의 발달은 앞으로 부동산 컨설팅업계에 가장 큰 영향을 줄 것으로 생각된다. 이는 한편으로는 분석기법의 정교화를 의미하며 한편으로는 GIS 등을 활용한 표현기법의 첨단화를 의미한다. 물론 분석자료가 정확하지 않은 상태에서 정교한 기법이 지니는 의미는 반감될 수 밖에 없으나 자료자체를 생산하는 기업형 조사업체도 등장하고 있는 것은 주목할 만한 사실이다. 즉, 지역별 상권조사나 임대료 조사 등 종래 컨설팅의 부산물로 생산되던 자료들이 상품화되고 있으며, 이 분야의 사업성도 여론조사기관의 성장과 같이 높아질 것으로 생각된다. 이렇게 생산된 자료는 인터넷 등의 컴퓨터 통신을 통하여 실시간으로 제공되고 있으며, 이러한 정보제공 사업은 점차 시장을 확대해 나가고 있는 실정이다. 아무튼 컴퓨터 통신의 발달은 컨설팅업계의 관행을 변화시킬 가장 큰 변수의 하나가 될 것임에 틀림없다.

라. 부동산금융의 중요성 대두
부동산 시장개방과 자산금융제도 및 저당권 유동화 제도의 도입으로 인하여 부동산 금융이 컨설팅 과정에서 가장 중요한 변수로 등장할 것으로 전망된다. 즉, 부동산 개발은 대규모 장기투자가 소요되고 투자위험도도 높아서 어떠한 자금을 동원하느냐, 사전에 수지분석을 얼마나 합리적으로 수행하느냐가 컨설팅의 질을 좌우하는 중요한 요소가 될 것이다. 동원하는 개발자금의 조건과 금리는 바로 사업의 수익성과 위험도에 영향을 미치며, 아울러 project financing이나 자산금융 등 국내외 자본시장으로부터 직접적인 다양한 자금동원 방법을 구사하기 위해서는 사업타당성 분석이 국제적인 기준과 관행에 맞도록 이루어져야 할 것이다.

가. 시장규모
향후 부동산 컨설팅업계의 시장규모는 장기적으로 확대될 것으로 판단된다. 우선, 지가안정으로 매매차익보다는 보유기간동안의 운영수익에 더욱 많은 관심이 주어질 것이고, 조세개혁 등의 방향도 거래과세보다는 보유과세 중심으로 개편될 가능성이 높아서 부동산의 이용과 활용에 대한 수요가 높아질 것이기 때문이다. 이와 아울러 우리 나라의 부동산 시장이 개방됨에 따라서 많은 외국업체들이 국내에서 활동하게 되고 그에 따라 선진 외국의 부동산 개발 노하우가 전파되면서 기술향상이 기대되기 때문이다.
우리 나라의 전체 서비스업 가운데 부동산업의 생산점유 비중은 1975년도의 6.2%에서 1988년도에는 10.3%로 빠른 성장을 보였으며 , 이러한 추세는 1990년대에도 계속되어 연간 약 150억원의 시장으로 확대되고 있다. 부동산 컨설팅업은 정확한 추계를 하기는 어려우나 한국감정원 지가정보센터에서 1994년에 추정한 규모는 약 88억원, 그리고 1998년에는 250억원의 규모로 추정하고 있다. 이러한 추정은 현재의 부동산 시장침체 및 경제변화로 볼 때 실제는 다소 낮을 수도 있겠으나, 앞으로 2년 이내에 IMF 위기가 극복될 것을 가정하고 부동산업의 종합화가 진전될 것을 가정해 보면, 적어도 일본과 같이 GNP의 1% 수준은 가능할 것이라고 생각된다.

나. 업무영역
부동산 컨설팅의 영역은 현재의 나대지 개발타당성 분석을 중심으로 한 업무영역으로부터 앞으로 더욱 다양해질 것으로 전망된다. 특히 미국의 경우 부동산 컨설턴트들이 수행하는 업무를 보면, 투자 및 개발에 관한 상담업무(부동산의 구입계획 및 개발계획 자문, 부동산 개발에 대한 타당성 조사, 부동산 투자분석, 부동산의 경제성평가, 포트폴리오 설계 및 평가, 부동산의 최유효 이용분석, 기존건물의 대체이용계획), 예측 및 관리에 관한 상담업무(부동산 시장예측, 도시설계의 영향평가 및 인근지역분석, 부동산의 위험성 분석, 부동산의 j분, 부동산 매매제안의 심사, 개발협상, 부지선정 자문, 입지조건 분석, 자산관리의 평가, 소요비용 추계), 재무 및 마케팅에 관한 상담업무(부동산의 비용 대비 수익분석, 부동산의 재무계획, 부동산 마케팅의 분석 및 자문, 세금부담에 관한 상담), 법규 및 제반 문제에 관한 상담업무(법정진술, 마찰조정 및 관리, 도시계획, 부동산 법제분석)등 매우 다양하다.
따라서 현재의 나대지 개발기획 성격의 컨설팅 주업종은 다양한 분야로 확대될 가능성이 매우 높다고 할 수 있다.

다. 수익성
부동산 컨설팅업의 수익성은 전적으로 개별업체의 노력에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 그러나 전반적인 컨설팅 기술의 향상, 시장 전문화, 업무의 다양화, 부동산 산업의 종합화 등의 요인을 고려해 볼 때, 수익성은 점차 향상될 것으로 기대된다. 다만, 정부는 부동산 시장의 동향에 관한 정확한 자료를 수시로 혹은 정기적으로 수집하여 공표토록 해야 할 것이다. 현재는 자료를 모으는 일과 관련 규제의 저촉여부를 판단하는데 컨설팅의 대부분의 시간을 소비하고 있는 실정으로 정작 적정한 개발대안을 찾는 일은 뒷전으로 밀려나 있는 상태여서 컨설팅의 질의 저하를 초래하고 있는 실정이다. 아울러 컨설팅 용역을 두고 지나친 덤핑 입찰관행도 사라져야 할 것이다.

라. 외국과의 경쟁성
외국의 유수한 컨설팅 업체들이 우리 나라에 진출해 있으나, 아직 이들과 국내 컨설팅 업체들이 경쟁관계에 놓여 있는 것으로 보이지는 않는다. 오히려, 사업의 규모나 특성에 따라서 국내외 업체가 상호 보완적인 역할을 하고 있다고 해도 과언이 아니다. 그러나 앞으로 우리의 컨설팅 노하우가 축적되고 시장자료들이 공개될 경우에는 양자의 경합관계가 심화될 것으로 생각된다. 이러한 경쟁환경에서 살아남기 위해서는 관련업체의 기술개발과 업무합리화를 위한 부단한 노력이 요구된다.

부동산 컨설팅업이 하나의 산업으로서 뿌리를 내리고 사회적으로 요구되는 업무를 성공적으로 수행하기 위해서는 다음과 같은 제도적 개선과 업계의 노력이 필요하다고 본다.
우선, 부동산 컨설팅업이 우리 나라 산업분류상 적절한 위치를 가져야 한다는 점이다. 즉, 현재는 부동산관련 서비스업으로 부동산 중개업과 부동산감정업 그리고 부동산 관리업만이 열거되어 있을 뿐이어서 산업의 정체성(identity) 정립에 장애요인이 되고 있다.
둘째로 업계의 공신력 제고를 위한 부동산 컨설턴트 자격제도 의 도입을 신중히 검토할 필요가 있다. 이러한 자격제도는 정부가 주관하여 실시하되, 협회차원에서 이를 철저히 관리하는 공신력 유지체계가 필요하다고 본다. 그러나 그렇다고 하더라도 이 분야에 대한 공공부문의 개입은 되도록 최소한으로 한정하는 것이 바람직하다고 보는데 그 이유는 본질적으로 부동산 컨설팅업은 실적과 업무내용을 가지고 시장에서 평가를 받아야 하기 때문이다.
셋째로, 부동산 컨설팅 기법상의 발전이 요구된다고 하겠다. 현재의 컨설팅 기법은 계량적·금융적 기법에 있어서 매우 낙후되어 있고, 시장조사기법 또한 소비자들의 의향만을 확인하는 수준에 머무는 등 정확한 수요자의 행태조사 및 분석이 이루어지고 있지 못한 실정이다.
마지막으로, 부동산 컨설팅업의 직업윤리가 확립되어야 할 것이다. 부동산 컨설턴트는 개인과 기업에 있어 부의 대부분을 차지하는 부동산을 취급하는 직업이므로 막중한 사회적 책임의식을 가져야 하고 아울러 그 자신을 연마하기 위해 부단히 노력해야 하며, 그의 업무수준을 유지하고 개선하는데 열정적이어야 한다. 참고로 미국 경영컨설팅 협회가 제정하고 있는 직업윤리 강령에 의하면, 적절한 보수와 그에 상응하는 서비스를 제공할 것, 전문분야가 아닐 경우 전문가로 행세하지 않을 것, 업무상 드러난 모든 사실을 고객에게 알리고 견해 표명시에는 그것이 사실이 아니라 단지 의견일 뿐임을 분명히 할 것, 다른 사람의 생각이나 권고를 자신의 것으로 주장하지 않을 것 등을 제시하고 있다.
결국 부동산 컨설팅업은 부동산과 관련한 일체의 문제를 전문가적 입장에서 해결하는 것이며, 그 업무분야도 앞으로 매우 다양하게 나타날 것으로 예상된다. 또한 앞으로 외국업체의 대폭적인 진출이 예상되며, 이들 업체가 금융과 노하우를 무기로 토지를 개발할 경우 우리의 업계는 경쟁력에서 뒤떨어지게 되어 이에 대한 정부와 업계의 체계적인 대응노력이 필요하다. 궁극적으로 이러한 경쟁에서 살아남는 유일한 방법은 튼튼한 공신력과 업무의 고도화와 전문화 뿐이라는 것을 새로이 인식하여 환경변화에 적극 대처해야 할 것이다.

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