◈ 2000연도 개정 지방세 과표 해설

전 동 흔 | 행정자치부 세정과 행정사무관, 감정평가사



1. 의의
 
  오늘날 대부분의 국가들은 과세할 세목과 세율은 법률로 정하는 조세법률주의를 채택하고 있으며 지방세 과세표준도 국세와 마찬가지로 과세를 목적으로 활용하는 기준이므로 그 결정과 산출에 있어서도 법적인 근거를 가져야 하는 바, 지방세의 과표도 마찬가지로 헌법이나 지방세법령에 그 근거를 두고 있는 것이며, 과표는 세액을 산출하기 위한 기준이 되기 때문에 세율과 더불어 『가위의 양날』로 비유되기도 한다. 일반적으로 지방세법에서 과표라고 할 때에는 과세표준과 시가표준액을 구분하지 아니하고 통칭하여 말하고 있으나 과세표준은 시가표준액을 포함한 금액, 가격, 수량, 행정행위 등 과세기준을 의미하고 시가표준액은 과세대상물건에 대하여 과세목적으로 지방세법령에 의거 과세권자가 그 물건에 대한 가치를 인위적으로 평가한 가액을 의미한다.

  지방세에서는 시가표준액을 과표로 사용하는 세목이 많은데 이 시가표준액은 지방세법령이 규정하는 바에 따라 도지사 또는 시장·군수가 결정하여 고시한 지방세 과세대상물건에 대한 가치의 평가액으로서 취득세, 등록세, 재산세 등의 과표가 되며 취득세, 등록세의 경우 사실상의 거래가액이 입증되지 않거나 납세자의 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에 최저기준으로 사용하기 위함이다. 따라서, 지방세법 제111조 및 동법 시행령 제80조 내지 제82조에서 시가표준액에 대하여 규정하고 있는 바 부동산 등의 취득에 있어서는 취득당시의 가액으로 하되 사실상 취득가액이 입증되지 아니하거나 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시기표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하도록 규정하고 있어 취득세, 등록세의 경우는 사실상 취득가액을 과표로 하는 경우가 대부분이나 재산세, 도시계획세, 공동시설세 등의 과표는 지방세법 제187조, 제236조, 제240조에서 시가표준액으로 하도록 규정하고 있다.

  그 밖에도 지방세 과표를 활용하여 사용하고 있는 분야가 많이 있는 바 그 내역은 다음과 같기 때문에 지방세 과표의 중요성은 지방세의 과세를 하기 위한 과세기준에서 부터 사회 전반에 다양하게 그 영향을 미치는 것이다.

 [지방세 과표의 타 법령의 활용 (예시)]
· 국세의 경우
   - 양도소득세 : 주택 등에 대한 과표산정
   - 법인세 : 특별부가세의 과세표준으로 활용
   - 상속세 및 증여세 : 상속 및 증여물건에 대한 과표산정
   - 부가가치세 : 주택사업 부문에 대한 과표 안분산정
   - 국세기본법 : 납세 담보물건의 평가기준
· 주택건설촉진법 : 국민주택채권 매입기준으로 활용
· 건축법 : 이행강제금 산정기준
· 지방재정법 : 공유재산 등의 가액 산정
· 국가채권관리법 : 담보물건의 가액 산정
· 부동산등기법 : 등기수수료 산정
· 민사소송 등 인지규칙 : 인지비 산정기준
· 국유재산법 : 국유재산의 가액 산정

  또한 지방세 과세표준은 지방세 과세를 위한 기준으로서의 역할이외에도 다양한 기능을 수행하는 것이다.

  첫째, 지방자치단체의 지방재정 수입기능을 하는 것이다. 지방세는 경기에 비교적 비탄력적인 세원으로 구성되어 있기 때문에 세수규모가 안정적이지만 지방재정수요를 충당할 수 있는 조세수입은 법정세율을 개정할 필요없이 과표를 적절히 조정함으로써 가능할 수 있다.
  둘째, 지방세 과세표준은 경제 정책적 기능을 하는 것이다. 부동산에 대한 과표인상은 세부담 증가를 초래하고 그 결과 임대인은  임차인에게 세부담 증가액을  전가시키며, 공장부지에 대한 과표인상에 따른 세부담 증가액은 생산제품에 전가되어 소비자물가를 상승시키는 결과가 초래되는 등 과표는 경제활동 전반에 영향을 미치게 되고 물가변동 등 국민 경제자체와 밀접한 연관성을 갖는다.
  셋째, 지방세 과세표준은 사회 정책적 기능을 하는 것이다.  과표의 적절한 운용을 통하여 호화대형주택 등에 대하여 세부담을 가중시키거나 소득 및 재산분배를 시정토록 하고, 일률적인 과표적용에서 벗어나 서민계층의 재산에 대하여 과표를 경감함으로써 사회 정책적인 기능을 수행할 수 있다.

2. 주요 개정내용

  가. 취득세·등록세 토지분 적용비율 결정 사항

   취득세 과세표준은 지방세법 제111조의 규정에 의거 취득자(법인 개인)가 취득당시의 사실상 취득가액을 신고하는 가액으로 함이 원칙이나, 미신고 또는 시가표준액에 미달 신고시 시가표준액 적용하며, 시가표준액은 개별공시지가에 시 도지사가 결정고시한 적용비율을 곱하여 산정하되, 행정자치부 장관은 적용비율 결정기준을 시 도지사에 통보하고 시 도지사는 이에 따라 결정고시하여야 하는 것이다.(지방세법시행령 제80조의2)

   이에 따라 지난 해의 취득세 등록세 신고납부 수준에서 볼 때 사실상 취득가액이나 개별공시지가 대비 100% 이상 [성실] 신고납부하는 자는 994,155건(전체 거래건수 대비 52.1%)이고 법인간 거래 35,719건(1.9%), 개인-법인간 거래 342,777건(17.9%), 공시지가 대비 100% 이상 개인간 거래 615,659건(32.3%)이다. 개별공시지가 대비 70% 미만 수준으로 납부하는 자는 114,355건(전체 거래건수 대비 6.0%)이며, 이는 8개 시 도에서 취득세 등록세 신고납부 수준을 70%로 적용토록 하였기 때문이다. 따라서 취득세 등록세 적용비율을 80%로 고시한 경기도 등 8개 시도의 경우 80% 미만으로 신고 납부한 건수는 전혀 없으며 취득세 등록세 적용비율이 시 도별로 차이가 있음에 따라 납세자간의 과세 불형평이 발생하고 사실상 취득가액으로 신고납부한 경우 상대적으로 시가표준액 수준으로 신고납부한 납세자보다 세부담이 높으며 개별공시지가 적용비율 수준으로 신고하는 것은 일반 납세자보다는 세무사 등 세무대리인의 신고에 기인한 것이 대부분이다.

    따라서 납세자의 신고수준 및 세부담 수준, 향후 부동산경기 등 경제여건 전망 등 납세자의 과세형평 유지 등을 감안하여 개별공시지가 적용비율을 상향 조정하여 지방세 과표를 현실화하도록 개별공시지가 적용비율을 80% ∼100%범위내에서 결정하되 10%범위내에서 가감조정하여 결정하도록 하였다.

   이에 따라 시도에서는 개별공시지가의 80%를 취득세 및 등록세 적용비율로 고시한 시도는 9개 시도(서울, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 강원, 전남, 경북)이며, 개별공시지가의 90%를 적용하도록 한 시도는 7개 시도(인천, 경기, 충북, 충남, 전북, 경남, 제주)이다.

  나. 건물시가표준액 개정사항

   (1) 신축건물 기준가액의 상향조정
현재 실건축비 대비 현행 신축건물기준가액은 '99 기준가액(160천원)은 한국감정원 등 3개 기관에서 조사한 '99 신축가액(516천원) 대비 31.0%에 불과하기 때문에 아주 낮은 실정이다.

평균

한국감정원

주택공사

주택은행

516천원/㎡

489

474

586

   ※ 가구당 전용면적 85㎡이하, 15층 아파트 기준
또한, 소비자물가의 상승(전년대비 6.6% 상승)과 전반적인 부동산가격 및 전세가격이 점진적 상승 추세에 있기 때문에 건물의 시가표준액은 실제 건축비용에 비하여 낮아 과표의 현실화가 필요할 뿐만 아니라 기존 건물의 매년 감가상각비를 고려한다면 최소한의 인상은 불가피하다. 따라서 건물시가표준액은 165천원/㎡로 전년대비 3.1%정도 상향 조정하였으며 5%범위내에서 시장, 군수, 구청장이 자율결정토록 하였다. 이에 따라 서울을 제외한 15개 시도에서는 165천원으로 건물과표를 결정하였으며, 서울은 160천원으로 결정하였다.

[년도별 건물신축 기준가격]                                                                  (단위 : 천원, ㎡)

년도별

'93

'94

'95

'96

'97

'98

'99

2000

기준가액

133

140

145

145

150

160

160

165

(증가율,%)

-

(5.2)

(3.6)

-

(3.3)

(6.7)

-

(3.1)

신축가액

271

295

317

352

412

485

516

-

(기준가액비율,%)

(49.1)

(47.5)

(45.7)

(41.2)

(36.4)

(32.9)

(31.0)

 

  

  (2) 각종지수의 개선

구조지수
  건물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류하는 바, 철근콘크리트조와 유사한 형태의 건축물인 라멘조와 경량철골조와 유사한 조립식판넬조를 새로이 신설하였다.
    ※ 라멘조: 기둥과 보 등이 일체로 고정·접합된 철근콘크리트 구조의 건축물을 말한다
      조립식판넬조 : 비교적 살이 얇은 형강사이에 단열재인 폴리스텐폼을 넣어 만든 조립식판넬을 이용하여 건축된 건축물 및 이와 유사한 형태의 건축물의 구조를 말한다
      [ 구조지수 현황]

구조번호

구조별

지수

1

철근콘크리트조, 통나무조, 스틸하우스

120

2

철근콘크리트조, 철골조, 석조, PC조, 목구조, 라멘조

100

3

연와조, 보강콘크리트조, 황토조

90

4

시멘트벽돌조

75

5

목조, 경량철골조, 조립식판넬조

70

6

시멘트블럭조

65

7

석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조

40

8

철파이프조

30


  《 적용요령 》
    (1) 건물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 분류한다.
    (2)  콘셋트건물, 판넬건물, 컨테이너건물, 알미늄유리온실은 경량 철골조로 적용한다.
    (3)  위 구조지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 건축물에 대해서는 시장·군수가 달리 정하여 적용할 수 있다.

  [사례] 비닐하우스에 대한 구조지수 적용
  알미늄샷시로 지어진 건물은 경량철골조(구조지수 70)를 적용하고, 철파이프를 써서 만든 보온 덮개 비닐하우스(주거, 작업장, 창고 등)는 철파이프조(구조지수 50, '99년부터는 30)를 적용하며, 목조로 골조가 이루어진 비닐하우스(주거, 작업장, 창고)는 목조(구조지수 70)를 적용하여야 하나 위의 구조지수가 불합리할 경우에는 시장, 군수가 따로 정할 수 있음.(내무부 세정 13407-776. '97. 7. 9)

  [사례] 연와조의 해당 여부판단
  벽체 4면을 연와조(밤색벽돌)로 싸고 내부 4면을 시멘트벽돌로 쌓았을 경우, 시멘벽돌조의 전체외벽의 1/2이상에 화장벽돌붙임 등을 한 것으로 연와조를 적용함(내무부 세정01254-2459, '87. 7. 3)
  ※건물의 구조와 지붕의 재료가 철판이라면 경량철골조의 구조지수와 함석지붕을 적용함

  [사례] PREPAC 이동 간이식 건물을 설치하고 있을 때 구조지수
  PREPAC은 철판(함석)구조로서 경량철골조로 보아 구조지수 90을 적용함 (내무부 세정 01254-2782, '87.3.9)

  [사례] 구조가 연와조인 주택의 지하실 구조지수 적용
  구조가 연와조인 주택에 대한 지하실의 구조 및 용도지수는 연와조와 주거용에 해당하는 지수를 적용하여 주택의 지하실은 주거, 비주거 구분없이 50% 감산율을 적용하여 과표를 산출함 (내무부 도세 22670-2337, '90.7.1)

용도지수의 일부 보완

 근린생활시설에 최근에 발생된 『 PC방 등 청소년휴게시설』을  추가하였고 이에 대한 용도지수는 125로 하였다.

용도번호

용도별

대상건물

지수

1

주 거 시 설
숙 박 시 설

  단독주택, 공동주택, 기숙사
  여인숙

100

2

숙박시설 등

  콘도미니엄, 호텔

135

3

사   무  실
문 화 시 설
위험물저장시설
근린생활시설 등

  각종 사무실용 건물
  박물관, 미술관, 영화관, 극장, 관람장, 기원 등
  주유소시설, 가스충전소 등
  약국, 사진관, 독서실, 수퍼마켓 등

125

4

교육 종교시설 등

  도서관, 교회, 사찰 등

117

5

생 산 시 설
운 수 시 설
차량관련시설
기       타

  공장, 창고, 목공소
  공항·항만시설, 여객·화물터미널
  세차장, 폐차장, 주차전용시설
  지하대피소, 무선기지국, 동·식물원, 양수장 등

80

6-7

농어가 농업시설 등

  농어가, 농업생산시설 등

60-40

 

《 적용요령 》
  1) 1구 또는 1동의 건축물이 2이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 제일 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다.
  2) 전업농어가란 농어촌지역에서 농어업을 주업으로 하는 자가 상시 거주하는 단독주택을 말한다.
  3) 견본주택(모델하우스)에 대하여는 용도번호 3의 사무실로 보아 용도 지수를 적용한다.
  4) 위 용도지수 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장·군수가 따로 정하여 적용할 수 있다.

  [사례] 건물용도지수의 적용
  전업농가에 대한 용도지수적용은 농어촌 지역에서 농업을 주업으로 하는 자가 상시 거주하는 단독주택에 대하여 용도지수 60을 적용하는 것이며 농어촌지역이라 함은 농어촌발전특별조치법 제2조의 규정에 의한 농어촌 지역을 말함.(행자부 세정 13407 - 1020. 99. 8. 16)

  [사례] 주거용 건물의 용도지수 적용
  주거전용 건축물인 아파트의 공용부분은 모두 주거용의 용도지수(100)을 적용함(내무부 세정 13407 - 868. 97. 7. 21)

  [사례] 주거용 건물의 용도지수 적용
  아파트 등 공동주택의 지하대피소 및 지하주차장에 대하여는 주택의 용도지수(100)을 적용토록 되어 있으나 주택의 차고에 대하여는 50%의 감산율을 적용함(내무부 세정 13407 - 54. 97. 2. 17)

  [사례] 건물의 용도지수 적용
  건물에 대한 용도지수적용은 지상1∼5층은 소매점 용도로, 지상6∼15층은 사무실 용도로 적용하여야 하며 지하주차장은 당해 건축물의 주용도에 따라야 함으로 사무실 용도로 적용함(내무부 세정 13407 - 898. 97. 8. 1)

  [사례] 건물 용도지수
  도매시장(쇼핑센터)으로 허가받아 개설하였다 하더라도 재산세는 사실상 현황에 따라 과세하는 것이므로 그 시설 운영형태가 남대문 시장이나 동대문 시장 등과 같은 재래시장에 해당되는지 아니면 백화점이나 쇼핑센터에 해당되는지에 따라 용도지수는 달리 적용되는 것임 (내무부 세정 13407-1500.  97. 11. 25)

  [사례] 콘도미니엄 용도지수
  숙박시설을 구비하여 숙박영업을 하고 있는 콘도미니엄은 비록 주택 형태를 갖추고 있다 하더라도 숙박시설로 보아야 함(내무부 세정 22670-7407. 86. 6. 20)
      
  [사례] 2이상 용도의 안분
  1구 또는 1동의 건축물이 2이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분하여 적용하고 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 제일 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 보아 용도지수를 적용하여야 함 (행자부 세정 13407-자6767. '98. 7. 16)

  [사례] 주택의 일부를 창고, 차고시설로 사용하는 경우 용도지수 적용방법
  주택의 일부가 창고, 차고시설로 사용되고 있더라도 용도지수는 주거시설로 100을 적용하고 주택과 별도로 건축된 창고, 차고의 용도지수는 90을 적용함
  (내무부 도세 22670-1013, '91.3.19)

  [사례] 아파트 공용면적에 대한 용도지수 적용방법
  아파트 공용면적은 지방세의 과세대상이 되며, 용도지수는 주거용으로 적용한다(내무부 도세 22670-2527, '90.7.28)

(3)건물과표 가감산율의 조정
  
빌딩자동화시설에 대한 가산율의 하향 조정
   
   빌딩자동화시설이란 종전에는 건물의 공조·전기조명·방범·방재 등 빌딩관리요소의 3가지 이상을 중앙관제장치시스템에 의하여 자동제어하는 시설로서 빌딩자동화설비 가산율을 50%('96년부터 건물시가표준액 조정지침에서 자동화시설 건물에 대해 적용)로 조정하였다.

   '96∼'98년에는 건물의 공조 전기조명 방범 방재 등 빌딩관리요소 중 1가지만 개별적으로 자동관리해도 50%가산대상이 되었으나 '99년에는 3가지 이상을 하나의 중앙관제장치에 의하여 자동 제어하는 경우에 한해 가산하도록 개선한 바가 있다. 그러나, 한국빌딩자동제어협회 등에서 건축물의 에너지 절약, 관리비용 절감 등을 도모할 수 있는 첨단빌딩 보급 확충의 필요성을 이유로 가산적용 제외를 요구하였고 이에 대한 납세자의 불복제기 사례(행정소송 18건 계류 중)가 발생하여 이에 대하여 합리적으로 개선토록  빌딩자동화 시설의 적용범위와 가산율을 35%로 하향 조정하였다.
 따라서 『빌딩자동화 시설』에 대한 정의를 보완하여 "빌딩자동화시설이란 건물의 공조·전기·조명·방범·방재 등 빌딩관리요소의 3가지 이상을 중앙관제장치시스템에 의하여 자동제어하는 시설을 말한다. 다만, 사무자동화시설(OA)과 정보·통신시설(TC)은 빌딩자동화시설에서 제외되며 빌딩관리요소가 중앙관제시스템에 의하여 자동 제어되지 아니하는 시설(예: 개별관리 또는 단순중앙관리시스템)은 제외한다 "라고 개선하였다.

리베이터시설의 가산율 적용범위 조정

   종전에는 건물내 소형 엘리베이터가 설치된 주거용건물에 대하여 고급주택으로 보아 취득세가 중과세 되었으나, 이번 지방세법시행령을 개정하여 중과세범위를 완화하였는 바 적재하중 200㎏ 이하의 소형엘리베이터를 설치한 경우에는 고급주택에서 제외하였을 뿐만 아니라 엘리베이터가 설치된 단독주택의 가산율 15%도 적용대상에서 제외하도록 완화되었다,

복층형 아파트의 가산율 적용범위 조정

   지방세법상의 고급주택의 중과세 요건은 단독주택의 경우 첫째, 건물기준으로는 1구의 건물의 연면적(주차장면적을 제외한다)이 331㎡를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지,  둘째, 대지기준으로 1구의 건물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지  셋째, 특수부대설비의 설치여부 기준으로 1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200㎏ 이하의 소형엘리베이터를 제외한다)·에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 풀장 중 1개이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택을 제외한다)과 그 부속토지가 고급주택에 해당되며, 공동주택의 경우 전용면적기준으로 고급주택의 여부를 판단하는 바,  1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245㎡(복층형의 경우 274㎡)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지가 이에 해당되는 것이다.

   그러나 최근 대가족이 함께 거주할 수 있는 복층형 공동주택의 공급이 확대되는 추세로서 복층형의 경우 내부계단, 동거가족간 분리된 주거공간, 공동활용 거실면적 등을 고려할 때 단층형에 비하여 건축구조상 넓은 면적이 소요되며, 주택건설촉진법상의 건축상한면적을 종전의 전용면적245㎡에서 전용면적297㎡로 확대함으로 이를 반영하여 복층형의 경우는 274㎡를 초과하는 공동주택을 고급주택으로 범위를 완화하도록 하여 복층형 공동주택의 전용면적의 범위를 완화하여 확대한 것이다.

  [적용례]자동승강기가 설치된 건물과 복층형아파트에 대한 건물가감산율적용례
  

가산율 적용대상 건물기준

가산율

가산율 적용 제외부분

(1) 특수설비가 설치되어 있는 건물
  ○ 자동승강기
     (엘리베이터 에스컬레이터 오토워커
      단, 차량운반 전용승강기와 적재하중
      200kg이하의 가정용 승강기는 제외)
  ○ 7,560Kcal이상의 에어컨
      (중앙조절식에 한함)
  ○ 빌딩자동화 시설


15/100

 

15/100

35/100

 

○공동주택, 생산설비를 설치한 공장용 건물, 주차전용건물, 복합 건물내  주택

 

 

  [사례] 특수부대설비의 가산율 적용 범위
  특수부대설비인 자동승강기에 대한 가산율은 특수부대설비의 설치로 인하여 상승된 건물의 가치를 건물시가표준액에 반영하기 위함이므로 자동승강기가 설치되어 그 효용이 미치는 부분에 적용하는 것이 타당함.(행자부 세정 13430 - 1020. 99. 8. 16)
  - 지상2층, 지하1층 상가건물에 설치된 화물용 승강기는 지상1층, 지하1층에만 운행하도록 설치된 경우 건물 가산율은 전체건물면적에 대하여 적용하는 지 아니면 실제로 설치되어 운행되는 지상1층과 지하1층에만 가산율이 적용되는 지 여부?

  [사례] 빌딩자동화시설의 범위
  재산세 가산율 적용대상건물기준 중 빌딩자동화시설이라 함은 건물의 공조·전기조명·방범·방재 등 3가지 이상의 빌딩관리요소가 하나의 중앙관제장치시스템에 의하여 자동 제어되는 경우를 말함(행자부 세정 13430 - 814. 99. 7. 8)

  [사례] 단층 특수건물에 대한 건물높이 판단
  단층건물의 경우에는 환풍기를 제외한 건물의 가장 높은 부분의 높이에 따라 가산율의 높이를 산정함(행자부 세정 13430 - 1020. 99. 8. 16)
  - 건물 지붕위에 환풍을 하기 위하여 환풍 통로를 설치한 경우 지상에서 환풍통로 높이까지 적용할 것인지 아니면 환풍통로 높이를 제외한 지상에서 지붕의 높이까지 산정하여 건물의 높이를 산정하는 지 여부?

  [사례] 단층 특수건물 높이에 대한 판단
  1동의 건물에 단층부분과 고층부분이 함께 있을 경우 해당부분별로 각각 가산율을 적용하여야 하며, 1동의 건물전체가 하나의 지붕이 아닌 여러개의 지붕으로 그 높이(가장 높은 용마루 등)가 부분별로 다른 때에는 그 지붕의 높이에 따라 가산율을 적용해야 함(내무부 세정 13470 - 1137. 97. 10. 4)

  [사례] 대형 건물에 대한 과표 가산율 판단
  1동의 건물의 연면적이 992제곱미터 이상의 건물은 10%의 가산율을 적용하되, 동 건물내 주택부분은 가산율 적용제외대상으로 하도록 규정하고 있으므로 총연면적 1,010㎡ 중인 건물내에 주택부분인 200㎡를 제외한 상가부분 810㎡에 대하여 10%의 가산율이 적용됨.(행자부 세정 13430 - 318. 99. 3. 12)

  [행자심] 건물높이의 판단과 가산율 적용방법
  높이가 8m 이상인 공장용 건축물 중 1개동의 건물 내부에 층으로 구분된 복층부분과 단층부분이 함께 있는 건물은 복층부분을 제외한 단층부분은 그 바닥면적에 단층특수건물에 해당하는 가산율을 적용하고, 층으로 구분된 복층부분이 5층 이상일 경우 고층건물에 해당하는 가산율을 적용함과 동시에 지붕의 높이가 부분별로 서로 다른 건물에 있어서는 부분별로 각각의 바닥면적에 그 지붕의 높이에 따른 가산율을 적용하여 산출한 과세표준액에 따라 산출한 세액으로 경정하여야 함(행자심 제97 - 81. 97. 2. 26)

  [사례] 공장의 범위와 가감산율 적용판단
  가산율 적용제외 대상인 공장이라 함은 "제조·가공·수선이나 인쇄 등의 목적에 사용토록 생산설비를 갖춘 건축물"을 말하며 이에는 그 부대시설도 포함되는 것이나 공장과 동일한 경계구역내 건축물이라 하더라도 별도로 독립되어 있고 제조시설과 직접적인 관련이 없는 건축물의 경우에는 공장의 부대시설로 볼 수가 없는 것임(내무부 세정 13430 - 211. 96. 5. 21)

  [사례] 특수부대설비가 된 건물의 가감산 적용
  냉난방시설에 대한 시가표준액은 당해 시설이 설치되어 그 효과가 미치는 범위내의 건물연면적을 단위로 산출되는 바, 이 대의 냉난방효과는 직접적인 영향은 물론 간접적으로 그 효과가 미치는 면적까지도 포함하나 별도의 지하주차장으로서 난방용 배관이 설치되어 있지 아니하고 간접적인 난방효과도 없다면 난방시설의 과세대상면적에서 제외됨 (내무부 세정 13407 - 1549. 97. 12. 3)

  [사례] 상가복합건물에 타인소유 자동승강기가 설치시 가감산율의  적용판단
  자동승강기가 설치되어 있는 건물에 대하여는 20%(현재는 15%)의 가산율을 적용하는 것이 타당함(내무부 세정22672-7408, '86.6.20)
   (*) 비록 복합건물내 주택과 상가가 함께 있어 타인소유 자동승강기가 설치되었다 하더라도 주택부문을 제외한 상가부분만을 가산율 적용함

  [사례] 특수부대설비가 있는 건물의 과표산출시 가산율 적용여부
  영업활동을 전혀 영위하지 아니하고 공중전기통신 서비스만을 위한 교환시설 등의 통신기기와 동시설의 유지보수를 위해 7,560Kcal급 에어콘 (중앙조절식)을 설치하였을 경우 특수부대설비가 있는 건물의 과표산출시  가산율이 적용되지 않는 건물은 생산설비를 설치한 공장용 건물, 공동주택 주차전용 건물로 정하고 있는바, 교환시설 등을 갖춘 전신전화분국건물은 생산설비를 설치한 공장용 건물에 해당되지 않기 때문에 가산율이 적용됨
  (내무부 도세22670-1999, '90. 3. 9 )

   [주택에 대한 가산율]

가산율 적용대상 건물기준

가산율

가산율적용제외 부분

〔 공동주택 〕
(12) 1구의 전용면적이 100㎡이상 132㎡이하
(13) 1구의 전용면적이 132㎡초과 165㎡이하
(14) 1구의 전용면적이 165㎡초과 198㎡이하
(15) 1구의 전용면적이 198㎡초과 231㎡이하
(16) 1구의 전용면적이 231㎡초과 245㎡이하
(17) 1구의 전용면적이 245㎡초과


10/100
20/100
30/100
40/100
50/100
70/100


○ 공 용 면 적
○ 복층용 공동주택의 경우 29㎡에 대하여는 적용대상 가산율의 50% 적용(예 : 가산율 40/100→20/100)


  [사례] 단독주택의 가감산율 적용대상의 판단기준
  연건평 165-231㎡이하의 단독주택의 경우 지하실 면적을 제외한 지상건물의 연면적 기준으로 가산율 적용여부를 판단해야 한다. (내무부 세정 01254-8105, '87.7.4 )

  [사례] 1개 울타리 내에 3동의 단독건물이 있을 경우 가감산 적용방법
  한울타리 내에 있는 건물로서 동일세대가 모두 사용할 수 있도록 건축된 건물이라면 3개 동의 연건평을 기준으로 가감산대상에 해당되는지를 판단 해야함(내무부 세정22670-6651, '86. 6. 3 )

  [사례] 연립주택에 있어서 공용면적과 지하실의 가감산율 적용방법
  감산대상건물의 규모는 1구의 총면적을 기준으로 하되 감산대상건물에 전용면적과 지하실면적을 제외한 공용면적에 대하여는 이에 해당하는 감산율을 적용하고 주택의 지하실부분은 50%감산율을 적용하는 것이 타당함
  (내무부 세정22670-6868, '86. 6. 3 )

  [사례] 과표산정시 1구의 산정기준
  지방세법시행령 제142조 제1항 (1)에 의거 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분(전용면적에 한함) 즉, 각 세대당의 구획면적을 1구로 구분하여 과표를 산정함(내무부 세정01254-3154, '87. 3. 17)

  [사례] 공동주택의 공용부분에 대한 가감산율 적용여부
  공동주택에 대하여는 전용면적, 공용면적 모두 과세대상으로 보아 재산세를 부과하는 것이며, 공용면적을 포함하여 165㎡를 초과하는 공동주택은 18%가산율 적용대상 건물로 보아야 하나, 가산율은 전용면적에 대하여만 적용하는 것임(내무부 세정22670-7409, '86. 6. 20 )

  [사례] 공동주택에 대한 건물의 가감산율 적용
  공동주택 중 가산대상건물에 대하여는 전용면적에 한해 가산율을 적용하여 과세시가표준액을 산정하는 것이며, 감산대상건물에 대하여는 공용면적을 합한 전체면적에 감산율을 적용하여 과세시가표준액을 산정함.
  (내무부 세정22670-1668, 86.2.14)

   (*)공동주택에 대한 가산율 적용시 적용대상 여부는 공용면적을 포함하여 해당적용 가산율을 찾고, 적용시는 공용면적을 제외한 전용부분만 가산율을 적용하고, 감산대상은 전체면적이 감산대상에 포함되는지를 찾고 감산부분은 전체(전용+공용)면적에 대하여 감산한다.

  [사례]사택 및 종업원기숙사 건물의 감산율의 적용방법
  1동의 공동주택을 사원용 사택 및 기숙사로 여러 세대가 독립하여 생활할 수 있도록 구획되어 있는바, 각1구에 대하여 가감산율을 적용하여 산정한 과표로 한다(내무부 세정 22672-6026, '86.5.21 )

  [사례] 복합건물내의 주택과 단독주택의 일부에 점포가 있을 경우 가산율 적용
  상가 등 복합건물의 일부에 시설된 주택은 1구의 면적을 기준으로 공동주택에 해당하는 가산율을 적용하여 건물과세시가표준액을 산출하나 단독주택의 일부에 점포 등이 설치된 경우 주택부분은 단독주택에 대한 가산율을 적용함(내무부 도세22670-1165, '90.4.10)

  [사례] 복합건물 및 단독주택에 가산율 적용여부
  상가 등 복합건물의 일부에 시설된 주택에 대하여는 1구의 면적을 기준으로 공동주택에 해당하는 가산율을 적용하며 단독주택의 일부에 타 시설이 있는 경우 동 부분을 제외한 면적을 기준으로 단독주택에 대한 가산율을 적용함(내무부 세정22670-6154, '88.6.8)


  [예시] 전용면적 240㎡인 복층형 아파트의 경우 건물가산율 산정방법
   첫째, 적용대상의 판단: 복층형 공동주택의 전용면적을 기준으로 판단
    - 전용면적이 240㎡이므로  가산율 적용대상은  50%로 하고,  

    둘째, 어느 정도의 적용율을 적용할 것인가의 판단은 전용면적에서 29㎡부분은 공제한 전용면적에 대하여 가산율을 적용하되 29㎡부분은 50%만 적용
    - 가산율 적용은 전용면적 29㎡에 대하여는 25%(50%×50%)를 적용하고
       전용면적 211㎡(240 - 29㎡)에 대하여는 50%의 가산율을 적용함.

  [계산 사례] 복층형 공동주택의 시가표준액 산정
   

신축

구조

지붕

용도

위치

면적

기타

'92

철근콘크리트

슬라브

공동주택(지하실없음)

천안시(800천원)

전용:250 공용:50

15층, 엘리베이터설치


  1) 건물과표의 산정

    ① 전용면적의 과표

     <기본과표>

     . 165,000 ×100/100×100/100×100/100×(1-0.013×8) = 147,840원(147,000원)

     . 147,000원 × 250  = 36,750,000원

     <가산과표>

     . 147,000원 × (250 - 29) × 50%  = 16,243,500원

     . 147,000원 × 29 × (50% × 50% ) = 1,065,750원

    <전용면적부분의 총과표>

     36,750,000원 + 16,243,500원 + 1,065,750원 = 54,059,250원

    ② 공용면적의 과표

       147,000원 × 50 = 7,350,000원

    ③ 총과표의 계산

     전용면적 과표 54,059,250원 + 공용면적 과표  7,350,000원 = 61,409,250원
 
  2) 재산세

    ① 전용 : 54,059,250원 → 856,000원 + 984,147원 = 1,840,147원

    ② 공용 : 7,350,000원 × 0.3% = 22,050원

    ③ 재산세합계(①+②) : 1,840,147원 + 22,050원 = 1,862,197원(1,862,190원)


 [ 계산사례] 소형주택의 건물과표 산정

  1. 물건 현황

소재지

토지면적(㎡)

건물면적(㎡)

비고

총면적

전용면적

공용면적

경기도 하남시 신장동 소재 아파트(24평형)

36.1

89.8

59.88

29.92

신축연도:96

 

  ※ 개별공시지가 : 720,000원/㎡

 2. 2000년도 지방세 과표내역

  가. 토지과표
     개별공시지가 720,000원/㎡ × 90% × 36.1㎡ = 23,392,800원
     ※ 경기도의 2000년 취득세 및 등록세의 개별공시지가 적용비율은 90%임

  나. 건물과표
    (1) 전용면적 과표
      165,000원/㎡ ×[ 100/100×100/100×100/100 ] ×(1- 0.013×4)= 156,420원
                                                             (156,000원/㎡)
      156,000원/㎡×59.88 = 9,341,280원

    (2) 과표감산 (소형공동주택의 감산 과표)
      156,000원/㎡×89.8 ×(-10%) = -1,400,880원
      
    (3) 공용면적 과표
      156,000원/㎡×29.92 = 4,667,520원
     ※ 당해 건물의 지하차고의 공용면적이 확인되지 아니하나 그 차이가 미미할 것으로 판단되어 지하차고 감산율 50%부분은 무시함

    (4) 총 건물과표
       9,341,280원 -1,400,880원 + 4,667,520원 = 12,607,920원


3. 지방세 과표에 대한 헌법불합치 결정과 과표운용
  

가. 헌법재판소 결정사항 (99헌가2, '99. 12. 23)
  지방세법 제111조 제2항 제2호는 헌법에 합치되지 아니한다.
※ 지방세법 제111조(과세표준)  
  2. 토지 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 대통령령이 정하는 가액
  위 법률조항은 입법자가 2000. 12. 31까지 개정하지 아니하면 2000. 1. 1 그 효력을 상실한다.
  법원 기타 국가기관 및 지방자치단체는 입법자가 개정할 때까지 위 법률조항의 적용을 중지하여야 한다.
    - 심판대상 위임조항에서는 시가표준액의 내용자체에 관한 기준이나 한계는 물론, 내용결정을 위한 절차조차도 규정함이 없이 시가표준액의 내용 및 그 결정절차를 전적으로 대통령령이 정하는 바에 의하도록 하였다.  이는 어떤 사정을 고려하여 어떤 내용으로 어떤 절차를 거쳐 취득세 납세의무의 중요한 사항 내지 본질적 내용인 시가표준액을 결정할 것인가에 관하여 과세권자에게 지나치게 광범한 재량의 여지를 부여함으로써 국민으로 하여금 지방세법만 가지고서는 취득세 납세의무의 존부 및 범위에 관하여 개략적으로나마 이를 예측하는 것조차 불가능하게 하고, 나아가 대통령을 포함한 행정권의 자의적인 행정입법권 및 과세처분권 행사에 의하여 국민의 재산권이 침해될 여지를 남김으로써 국민의 경제생활에서의 법적 안정성을 현저히 해친 입법으로서 조세법률주의 및 위임입법의 한계를 규정한 헌법의 취지에 반한다.

  나. 헌법불합치결정의 효력
헌법 불합치 결정을 하면서 헌법 불합치된 지방세법 법률조문(법 제111조 제2항 제2호)을 2000. 12. 31까지 개정하되, 법원 기타 국가기관 및 지방자치단체는 헌재 결정이후 개정전까지는 그 법률의 적용을 「중지」토록 함으로서 별도의 보완대책없이 법률 적용을 단순 중지할 경우 건물과표 및 차량 등 기타물건 과표를 산정 적용할 수 없어 지방세법 개정전까지 취득세 등록세 재산세 도시계획세 공동시설세 등 부과 징수에 큰 차질이 발생하게 된다.

따라서 헌법 불합치 결정은 그 자체가 완결된 최종판단이 아니고 그 위헌적 상태의 제거에 대한 최종적 결정을 입법자에게 미루고, 개정 법률의 소급적용을 하게 하는 결정이므로 법률 개정전까지는 비록 그 법률 적용이 중지하더라도 신법 개정으로 소급적용 된다. 즉, 헌법불합치 결정 당시 쟁송계류사건에 대하여는 위헌요소가 제거된 구법 즉, 개정된 법률조항이 소급 적용하게 되는 것이다.(93헌바1  95. 7. 27참조)

헌법 불합치 결정은 단순 위헌결정과는 달리 위헌결정을 선고하여 당장 그 효력을 상실시킬 경우에는 시가표준액에 의한 취득세 등록세 재산세 공동시설세 도시계획세를 부과할 수 없게 되는 등의 법적 공백상태를 야기하게 되고, 이에 따라 조세수입을 감소시켜 지방자치단체의 재정에 상당한 영향을 줌과 아울러 이미 이 조항에 따른 취득세 등을 납부한 납세의무자들과 형평에 어긋나는 결과를 초래하게 됨을 감안하여 일정기간의 여유기간을 두어 개선토록 함에 그 목적이 있는 것이며
또한 심판대상 위임조항의 위헌성은 국회에서 법률로 제정하지 아니한 단지 입법형식의 잘못에 기인하는 것이므로 입법자가 심판대상 위임조항을 위에서 밝힌 위헌이유에 맞추어 새로이 개정할 때까지 그 형식적 존속만을 잠정적으로 유지하게 하는 결정이고, 입법자가 불합치 결정의 취지에 따라 위헌적 상태를 제거하는 법률을 개정하면 그것은 헌법재판소를 대신하여 합헌적 상태를 소급적으로 회복시키는 것이 되고, 법원, 기타 국가 및 지방자치단체 등이 이렇게 합헌적인 개정법률을 소급 적용하는 것이 당연한 것이다.
따라서 법률의 위임조항을 벗어나 규정하여 행한 지방세 부과처분 중 확정되지 아니한 모든 사건에 대하여 개정된 법률을 소급적용 할 수 있는 것이므로(헌재 95헌바1, '95. 11. 30 참조) 이번 헌법재판소의 결정에 따라 지방세법을 개정하게 되면 효력이 중지된 법률의 효력이 회복되는 것이기 때문에 개정 전에 납세의무가 성립된 과세대상에 대한 과표의 효력은 지방세법 개정 후에는 소급하여 환원되는 것이다.

다. 당면 지방세 과표 운용대책

[ 지방세법 개정 전 ]
  취득세 등록세 신고납부
- 납세자의 신고가액 대로 수납하도록 하고, 시가표준액 이하로 과소신고 납부하는 때에도 신고가액 대로 수납
· 시가표준액 이하의 과소신고 납부시는 금후 개정된 지방세법에 의거 추징 조치될 수 있음을 안내
· 미신고 과소신고 납부한 납세자의 경우 별도 관리대장을 비치 기록하여 지방세법 개정 후 부과 징수 조치
  신고납부에 따른 유의사항
- 지방세법 개정 전까지의 부과 징수는 납세협력에 근거한 것이므로 과소신고납부 등에 따른 가산세 부과 징수는 불가
- 헌법재판소 결정('99. 12. 23)이후 지방세법 개정 전 사이에 부과제척기간이 경료되는 취득세 등도 부과 징수 불가 (지방세법 제111조 제2항 제2호의 시가표준액만 적용해야 하는 과세대상에 한함)
[ 지방세법 개정 후 ]
  미신고 과소신고 납부한 납세자에 대하여 개정된 지방세법에 의거 소급하여 부과징수 조치

  [참고자료] 국세(토지초과이득세의 헌법불합치결정)의 대응조치 사례

   헌법불합치결정 : 92헌바 49. 52( 1994. 7. 29 )
   - 입법자가 토지초과이득세법에 대한 위헌이유에 맞추어 새로이 개정 또는 폐지할 때까지는 법원 기타 국가기관은 현행 토지초과이득세법을 더 이상 적용·시행할 수 없도록 중지하되, 그 형식적 존속만을 잠정적으로 유지하게 하기 위하여 단순 위헌무효결정을 선고하지 아니하고 제한적으로 적용하는 변형 위헌결정으로서의 불합치결정을 선고함
   1994. 12. 22 :  토지초과이득세법개정(법률 제4807호)
   1995. 7. 27 : 개정법률의 적용범위에 대한 헌법재판소 결정(93헌바1)
  - 헌법불합치 결정당시 쟁송계류사건에 대하여는 위헌요소가 제거된 구법 즉, 개정된 법률조항이 소급하여 적용된다고 결정
  - 대법원 결정(대판93누17911  1996. 1. 26)에서도 대법원에 쟁송계류사건에 대하여 납세자에게 불리하게 적용되지 않는 한 신법규정을 적용한다고 판시

   종전 미결처분에 대하여 재정경재원, 국세청의 개정된 토지초과이득세법적용방침결정
  - 1992년 이전 토지초과이득세 미결자료에 대하여 과세처분을 하는 경우에도 대법원판결을 참고하여 처리토록 재정경제원의 방침(1997. 4. 14)에 따라
  - 국세청에서도 1992년 이전 토지초과이득세 미결자료에 대하여 과세처분은 신법에 따라 처리방침결정(1997. 7.29)





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