◈ 미국감정평가협회 인터넷홈페이지( http://www.appraisalinstitute.org/)
김 용 창 | 감정평가연구원 책임연구원
미국감정평가협회(Appraisal Institute)는 지난 60년 동안 주택 및 상업용부동산평가 분야의 교육, 연구, 출판, 전문자격증프로그램에서
미국의 대표적인 단체로 인정받고 있다. 미국감정평가협회의 출범은 1930년대로 거슬러 올라간다. 미국은 1930년대 접어들면서 대공황에
따라 부동산가치는 급격히 하락하고, 부동산 시장이 붕괴하는 상황을 맞게 된다. 부동산을 담보로 저당대출을 한 금융기관들은 원금을
제대로 회수하지 못함으로써 도산하였고, 부동산 소유자들도 헐값의 거래가격과 부채상환을 놓고 많은 소송을 제기하였다. 이러한
위기상황을 돌파하기 위해 부동산업계는 감정평가관련 비영리단체를 설립한다. 이때 설립된 대표적인 조직이
미국감정평가사협회(American Institute of Real Estate Appraisers; AIREA, 1932)와 주택감정평가사협회(Society of Residential
Appraisers; SRA, 1935)이다. 미국감정평가사협회(AIREA)는 전미부동산협회(National Association of Real Estate Boards; NAREB,
나중에 전미리얼터협회(NAR)로 명칭을 바꿈)의 산하조직으로 탄생하였고, 주택감정평가사협회(SRA)는
미국지방건물대부연맹(U.S.League of Local Building and Loan Associations)의 부동산평가국이 독립한 것이다. 이처럼 별개의
조직으로 출발한 두 단체는 1991년 1월 1일부로 통합하여 오늘날의 미국감정평가협회(Appraisal Institute; AI)가 탄생한 것이다.
미국감정평가협회의 홈페이지는 크게 협회소개부문, 새소식부문, 연구교육 및 출판부문으로 구성되어 있다. 먼저 협회소개부문(Who we
Are, How to Join)은 감정평가에 대한 소개, 조직체계, 교육프로그램, 전문규정, 자료 및 조사서비스, 회원자격 등에 대한 간단한 소개를
하고 있으며, 미국감정평가협회에서 수여하는 감정평가사 자격제도를 설명하고 있다. 현재 미국감정평가협회는 상업용부동산평가에는
MAI, 주거용부동산평가에는 SRA라는 자격증을 부여하고 있다. AI에서 수여하는 자격증이 미국에서 가장 폭넓게 인정받는
전문자격증이며, 대부분의 대출업자들은 MAI가 제출하는 평가를 요구하고 있다. 또한 대다수의 임대차 관련분쟁은 MAI자격증을 갖고
있는 평가사들의 도움을 받아 해결하고 있다. 미국감정평가협회에서 수여하는 자격증 취득 요건을 정리한 것이 < 표 1 >이다.
새소식부문(What's New, Press Releases)은 감정평가와 관련한 모든 소식을 제공하고 있으며, 여기서는 감정평가업계의 현안문제,
일반적인 감정평가관련 뉴스, 보도자료, 경제정보 등을 제공하고 있고, 매일매일 갱신되는 부동산소식과도 연결되어 있다. 과거의 자료는
검색(Search Our News Page)을 통해 찾아볼 수 있다. 예컨대 부동산증권화시대 미국 감정평가업계의 대응에 대해 찾고 싶으면, "wall
street"라는 단어를 입력하면 과거의 모든 소식을 볼 수 있다. 그 중의 하나인 미국감정평가협회 특별팀이 작성한 [부동산증권화시대
감정평가업계의 대응전략보고서](Appraisal Institute Report: Avenues for Opportunity,
http://www.appraisalinstitute.org/news/7-20-99_gin.htm, http://www.appraisalinstitute.org/pub/wallstreetreport.pdf)와 은행,
투자기관, 신용평가회사, 기타 상업용부동산저당담보증권(CMBS)관련 기관이 사용할 수 있는 표준감정평가서식을 구해 볼 수 있다.
다음으로 연구교육 및 출판부문(Lum Library, Course & Seminars, Online Education, Publications)은 감정평가와 관련한 도서 및 논문
등 각종 정보조사서비스를 제공하고 있고, 미국감정평가협회가 개최하는 세미나와 교육프로그램 및 온라인교육을 안내하고 있다. 예컨대
여기서 2000년도 개설프로그램과 장소에 대한 정보를 얻을 수 있다(http://www.appraisalinstitute.org/educ/edsched.htm).
출판부문은 미국감정평가협회가 발행하는 모든 간행물, 즉 신간서적, 브로셔, 정기간행물, 교재, 참고도서목록, 비디오테잎,
감정평가실무매뉴얼 및 안내지침 등에 대한 기초정보를 제공하고 있다. 미국감정평가협회에서 발간하는 정기간행물은 APPRAISER NEWS
IN BRIEF, THE APPRAISAL JOURNAL, MARKET SOURCE, VALUATION INSIGHTS & PERSPECTIVES 등 4종류이다.
이상과 같은 항목외에 다른 부동산관련 인터넷사이트로 연결하는 항목(Internet Links)이 있으며, 여기서는 미국감정평가협회지부,
감정평가, 환경, 금융 및 투자, 정부기관, 저당대출, 저당기관, 검색엔진, 부동산중개, 부동산분석소프트웨어, 부동산평가조직, 기술 분야
등으로 주제를 분류하여 다양한 인터넷사이트를 모아 놓고 있다. 따라서 미국감정평가협회를 통해서 부동산 및 감정평가관련
인터넷사이트를 탐색할 수 있다.
그리고 자료를 직접 받아볼 수 있는 항목(Download)에서는 감정평가에 대한 기초지식, 세미나 및 교육프로그램, 앞서 설명한
월스트리트보고서, 미국감정평가협회 규칙 및 각종 규정 및 소프트웨어 등에 대한 자료를 전문으로 받아볼 수 있다. 그러나
미국감정평가사이트는 다음호에 설명할 영국왕립평가사협회(RICS) 사이트에 비해 무료로 얻을 수 있는 정보가 많지 않은 것이 커다란
흠이다.
참고로 미국감정평가협회 자격증 취득절차를 설명하면 다음과 같다. 먼저 MAI 회원자격을 취득하기 위해서는 다음과 같은 조건이
필요하며, 이러한 기준은 1996년 7월 1일부터 적용되고 있다. ㉠ 우선적으로 필요한 것은 감정평가재단의 감정평가사자격위원회의
최소자격기준을 충족시켜야 한다. 자격기준을 충족시킬 수 있는 해당관련 서류를 구비하여 미국감정평가협회에 종합부동산평가사
회원자격 신청서를 송부하여야 한다. ㉡ 전문평가실무과정을 이수하고 해당 과정 시험을 통과하여야 하며, 이 과정에서는
미국통일전문평가실무기준(USPAP)과 미국감정평가협회(AI)의 윤리기준을 중점적으로 다루게 된다. ㉢ 레벨 1은
감정평가사자격기준위원회의 최소자격기준을 충족시키기 위한 것이며, 여기에 MAI가 되기 위해서는 레벨 2에 해당하는 교과과정과
시험을 통과하여야 한다. ㉣ 인정받은 대학교에서 최소한 4년제 학위를 입증할 수 있는 서류를 미국감정평가협회의 회원자격관리부에
제출하여야 한다. ㉤ 수익성 부동산에 대한 실무수습평가보고서를 제출하고 합격하여야 한다. ㉥ 최종 실무경험에 대한 검토를 받기 전에
미국감정평가협회가 실시하는 종합시험을 통과하여야 한다. ㉦ 전문평가실무경험 3,000시간에 대해서 미국감정평가협회의 인정을
받아야 한다.
그리고 SRA 회원자격을 취득하기 위해 다음과 같은 조건이 필요하며, 이러한 기준은 1996년 7월 1일부터 적용되고 있다. ㉠ 우선적으로
필요한 것은 감정평가재단의 감정평가사자격위원회의 최소자격기준을 충족시켜야 한다. 자격기준을 충족시킬 수 있는 해당관련 서류를
구비하여 미국감정평가협회에 주거용부동산평가사 회원자격 신청서를 송부하여야 한다. ㉡ 전문평가실무과정을 이수하고 해당 과정
시험을 통과하여야 하며, 이 과정에서는 미국통일전문평가실무기준(USPAP)과 미국감정평가협회(AI)의 윤리기준을 중점적으로 다루게
된다. ㉢ 레벨 1은 감정평가사자격기준위원회의 최소자격기준을 충족시키기 위한 것이며, 여기에 SRA가 되기 위해서는 레벨 2에
해당하는 교과과정과 시험을 통과하여야 한다. ㉣ 인정받은 대학교에서 최소한 4년제 학위를 입증할 수 있는 서류를 미국감정평가협회의
회원자격관리부에 제출하여야 한다. 또는 인정받을 수 있는 대학에서 취득한 학위를 대안으로 제출하여야 한다. ㉤ 1-4가구
주거용부동산에 대한 실무수습평가보고서를 제출하고 합격하여야 한다. ㉥ 최종 실무경험에 대한 검토를 받기 전에 미국감정평가협회가
실시하는 주거용평가사 종합시험을 통과하여야 한다. ㉦ 주거용 부동산평가실무경험 2,000시간에 대해서 미국감정평가협회의 인정을
받아야 한다.
<표1>미국감정평가협회 자격증 수여조건
평가사 |
교과과정 |
교과내용 |
교육시간 |
MAI |
레벨1 |
평가원리 |
평가과정개론, 평가개념 및 절차에 대한 이해 |
39 |
평가절차 |
성공적인 평가업무 수행에 필요한 각종 도구
및 기법 |
39 |
소득환원법기초 |
시장가치 도출을 위한 자료분석방법 |
39 |
일반적 실무 |
평가업무범위 파악방법, 평가보고서 조직 및
작성방법 |
39 |
전문평가실무기준1 |
평가재단의 조건을 충족시키기 위한 USPAP |
16 |
레벨2 |
전문평가실무기준2 |
감정평가협회의 윤리규정과 집행절차 |
11 |
고급소득환원법 |
고급소득접근법응용, DCF법, 수익환원기법 |
40 |
최유효이용과 시장분석 |
시장분석과 감정평가의 연계 |
40 |
고급거래사계비교법과
비용접근법 |
거래사례비교법과 비용접근법 집중교육 및
수익성부동산에 적용 |
40 |
보고서작성과 가치분석 |
평가단계에 대한 검토와 효과적인
종합평가보고서 작성 |
40 |
고급실무 |
평가과정에서 도달한 모든 결론에 대한 합리성
검증 |
40 |
기술적 조건 |
1)평가사작격위원회 최소기준의 충족, 2)4년재 대학학위, 3)수익성부동산에 대한 실무수습 평가 보고서,
4)종합시험(4개유형에 대한 2일간 시험), 5)3,000시간의 전문평가실무경험 |
SRA |
레벨1 |
평가원리 |
MAI와 동일 |
39 |
평가절차 |
MAI와 동일 |
39 |
주거용부동산사례 |
평가원리와 절차를 적용하는 사례연구 |
39 |
전문평가실무기준1 |
MAI와 동일 |
16 |
레벨2 |
전문평가실무기준2 |
MAI와 동일 |
11 |
보고서작성 고급과정 |
표준양식의 평가보고서 작성 |
40 |
기술적 조건 |
1)평가사자격위원회 최소기준 충족, 2)4년재 대학학위 또는 인정가능한 대안, 3)실무수습평가보고서,
4)종합시험, 5)2,000시간 이상의 주거용평가실무경험 |
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