◈ 버블붕괴 후 감정평가의 과제 - RTC의 불량자산 처분방법과 불량자산 평가법(2)
高賴博司 | 大和總合硏究所 不動産컨설팅부 부장
부동산 현금흐름법은 RTC가 채용한 평가방법 중의 하나로서 수익용 복합부동산 평가에 적용된다. 론 현금흐름법, 디폴트 시나리오
현금흐름법과 함께 DIV(추정시장가치평가액)을 구하는 중요한 방법임은 이미 언급한 바와 같다.
본고에서는 수익용부동산 중에서 주로 상업용부동산과 집합주택에 대하여 RTC는 이 방법을 어떻게 적용하고 있는가를 알아본다.
1. 부동산 현금흐름법의 개요
앞에서 언급한 바와 같이, RTC의 평가방법은 모두 수익환원법이다. 따라서 기간수익의 현재가치 총계에 전매수익의 현재가치를 가산하여
평가액을 구한다. 단, RTC만의 독특한 점은 ① NOI(Net Operating Income=순영업수익)에서 자본적 지출을 공제한 순현금흐름을 구하는
점과 ② 토지의 현금흐름을 가산하는 점이다. 따라서 이러한 방법을 개관하면 <그림 1>과 같은 평가방법이 된다.
2. 其間收益(순현금흐름)의 파악
(1) 개요
기간수익은 유효순수익(Effective Gross Income)에서 운영비(Operating Expenses)를 공제하여 순영업수익(NOI)를 구한 다음, 자본적
지출을 공제하여 구한다. 각 항목에 포함된 주요항목을 개관하면 <표 1>과 같다. 이하에서는 각 항목별로 계산상의 유의사항을 검토한다.
1) 유효총수익
유효총수익은 예정임료(가동률 100%의 경우에 계약조건 대로 얻어 지는 임료)에서 無料賃貸損, 空室損, 임료미회수손실을 공제하여
구한다.
<그림 1> 부동산 캐쉬플로우 방법의 개요
<표 1> 其間收益의 개요
1. 유효총수익
a. 예정임료
(가산)b. 그 외 수익(예를 들어 주차료)
c. 無料賃貸損
(감산) d. 空室損
e. 임료 미회수 損
2. 운영비
a. 재산세
b. 보험료
c. 일반관리비
d. 광열비
e. 유지수선비
f. management fee
g. 지대 등
h. 그 외 경상적으로 발생하는 비용
3. 순(운영)수익
4. 자본적지출
a. 임대를 위한 개량비 및 리스계약료
b. 갱신비용
c. 지연유지비용
d. 환경보전비
e. 그 외 비항상적 지출액
5. 순 캐쉬플로우 |
가. 예정임료
임대차가 계속중인 임대물건의 예정임료는 반증이 없는 한 임대계약상 정해진 임료(계속임료)로 계산한다.
신규로 임대를 개시할 경우의 예정임료(신규임료)는 평가전 6개월 이내에 신규 또는 갱신계약이 이루어진 바가 있는 임대사례의 임료를
넘지 않도록 한다. 또 반증이 없는 한 시장임료는 일반적으로 경합관계에 있는 물건의 임료를 넘지 않도록 한다.
이하에서는 예정임료를 상정할 때 유의해야할 사항을 열거한다.
<임료 상승률>
계약임요율은 연 4% 이상 상승할 것으로 상정해서는 안된다(시장분석에서 분명하게 그 이상 상승될 것으로 실증된 경우는 제외). 역으로
시장 수급동향에서 하락할 것으로 예측되는 경우는 임료를 인하하여 예측해야 한다.
<수급요인 반영>
평가일에서 처분일까지 사이(이하 [보유기간])에 대상 물건이 속해 있는 지역의 임대시장에 영향을 미치는 수요요인과 공급요인을
계약임료 예측시에 고려하여야 하며 또한 임대계약 해소를 상정할 때에도 감안하지 않으면 안 된다.
<퍼센트 방식의 경우>
임료가 매출액의 일정한 비율로 결정되는 퍼센티지레이트 임대계약의 경우, 수익의 계산은 다른 곳에서 이곳보다 더 받는다는 반증이
없으면 기본 렌털레이트를 기준으로 해야 한다.
퍼센티지레이트 방식으로 기본 렌털레이트가 정해져 있지 않은 경우는 최근 매출액에 일정율을 곱하여 구해진 임료를 기초로 하여
시장에서의 임료변동률을 고려하여 증감해야 한다. 임대 매출금액이 파악되지 않은 경우, 평가인은 비교가능한 유사 임대 매출액을
사용할 수 있다면 이 유사 임대 매출액을 근거로 매출금액을 산출해야 한다.
<개별 예측분석>
사무실 및 다수의 물건을 임대하고 있는 상업자산에 대해서는 임대물건마다 수익을 예측하지는 않는다. 단, 면적이 10만제곱피트 이상
물건으로 그 순임대면적의 10% 이상을 임대하고 있는 경우는 별도이다. 이를 제외한 임대에 대해서는 간이상정에 근거하여야 한다. 또
상기 요건에 합치하지 않는 임대물건에도 현금흐름 이 외의 성격이 일반적인 경우나 현저히 다른 임료구조를 가지로 있는 경우에
대해서는 개별적으로 모형화하여 수익을 예측한다. 예를 들어, 집합 사무소내의 소규모 매점이나 소매점포지역내의 주요점포로 인근의
점포와 현저히 다른 임료구조를 가지고 있는 경우에는 개별 모형을 활용한다.
<계약갱신율과 임료예측>
전술한 임대물건마다 물건에 대한 분석이 불필요한 경우에는 평가인은 그 몇 배가 연간 임료총액인가를 예측하기 위하여 계속중인
임대계약의 기준임대료를 파악해야 한다.
임대계약 갱신은 60%정도로 예측해야 하지만, 유력한 증거가 있으면 그 이상 또는 그 이하의 수치로 조정 가능하다. 보유기간 중에
개시하는 임대는 모두 현행 임대료로 임대되는 것으로 상정한다.
<공실기간, 임대기간>
임대종료로부터 다음 임대가 시작할 때까지의 기간은 표준적으로 6개월로 하는 통칙은 상업용 부동산에 적용한다. 표준임대기간을
60개월(5년간)로 하는 것에 대해서도 마찬가지다. 소규모의 임대에 대해서는 그 기간을 24개월로 할 수 있다.
<가동률의 판정>
수익물건의 경우에 있어서 시장의 안정적인 가동률은 해당물건의 현재 가동률보다 높거나 또는 동일한 유사 부동산의 유지가능한
가동률보다 높다. 그러나 평가인은 현재의 가동률이 타당하다고 판정 가능한 강력한 증거가 있다면 시장 상황에 따라 증감할 수 있지만
그렇지 않은 경우에는 현재의 가동률을 그대로 적용할 수 있다.
가동률이 불안정한 물건의 경우에 있어서 가동률은 유사시장내에서 경합관계에 있는 부동산의 안정된 가동률 수준이어야 한다.
임대물건이 어느 정도의 가동률을 올릴 수 있는가는 대상물건의 소재지에 있어서의 시장점유율에 근거하여 판단하는데, 개별요인에 따라
변화한다. 가동률을 확정한 후의 공실율은 그 율이 계속될 것으로 상정한다.
<임대비용의 회수분>
다수 임대가 있는 상업용 부동산에 있어서 부담해야 할 비용의 회수액은 가동률의 변화를 기초로 해당 재산의 실제 비용액과 관련하여
예측하여야 한다.
그 수입항목은 최근 운영비용에 근거하여 장래의 증가예상에 따라 증액해서는 안 된다. 비용은 장기적으로 보면 해당재산에 일반적으로
예측되는 임대활동에 근거하여 상승하거나 하락하기 때문이다.
나. 그 외 수익
그 외의 수익으로 완전하게 부동산으로부터만 발생되는 것은(예를 들어, 주차요금) 과거의 수입 실적을 기준으로 하여 예측가동률
수준이나 업계통계를 근거로 조정하여야 한다. 그 외의 수익항목은 매기 반복하여 발생하는 것에 한하여 현금흐름에 반영해야 한다.
다. 무료임대 등의 양보항목
신규임료 또는 계속임료를 불문하고, 예를 들어 무료임대와 같은 계약상의 양보항목은 수익을 예상할 때 미리 공제하여야 한다. 양보액은
해당물건의 최근 임대계약이나 시장에 있어서 양보상황을 감안하여 예측한다.
2) 운영비(Operating Expenses)
평가서에는 다음과 같은 운영비가 계상되어야 한다. 유효총수익에서 총운영비를 공제하면 총운영수익(NOI)가 구해진다.
a. 재산세
b. 보험료
c. 일반관리비
d. 광열비
e. 수선유지비
f. management fee
g. 환경보전부담금
h. 그 외 항상적 비용
이상의 비용을 견적할 때에는 평가인은 해당자산의 과거비용 추이, 제3자에 의한 예측치 및 업계의 시장조사 등의 여러 정보를 활용할
필요가 있다. 환경관리비용은 가능하면 유지수선비에 포함하여야 한다. 그 외에 유력한 근거가 없으면 세금 및 management fee를 제한
상기의 운영비는 연 4%를 넘지 안으면 상승하지 않은 것으로 상정해야 한다.
가. Management Fee
예를 들어, 소유자 자신이 관리하고 있어도 시장베이스에서 본 운영비(제3자가 관리자라고 가정하고 지불해야 할 비용)은 비용항목에
포함하여야 한다. 즉, 소유자를 수동적 투자자로 인정하는 셈이 된다. 다시 말하면, 소유자는 능동적으로 사업에 참여하는 것이 아니라
다른 사람에게 운영을 맡겨 스스로 수동적으로 수익을 얻는 자로 위치가 설정된다.
일반적으로 그 금액은 유효임대료의 5%정도로 상정된다. 그러나 이 액은 예정임료의 3%를 최저액으로 하여, 재산의 크기나 지배적인
시장수준을 반영하여 상향 조정할 수 있다.
평가인은 물건의 시장성에 따라 각자 management fee의 최저액을 상정할 수 있다. 최저액은 시장에 따라 천차만별이다. 예를 들어,
1평방 피트당 800-1,000달러인 시장이 있는가 하면 0.25-0.35달러인 시장도 있다.
나. 재산세
초년도 재산세액은 최근 사정된 해당물건의 평가액, 최근의 적용세율, 물건 소재지역내의 과거 세액 등 과거의 3가지 추이에 근거하여
구한다.
다음 연도 이후의 재산세액은 사정가격 및 적용세율의 가동예측에 근거하여 결정된다. 특별한 사정이 없는 한 동일 세금의 연간 최소
상승률은 2%로 산정하여 계산해야 한다.
그러나 평가인은 재산세가 인하될 가능성이 분면한 경우에는 인하후의 금액을 적용해야 한다.
변호사 또는 세무당국 등에서 얻을 수 있는 상기의 확증으로는 증거서류(동종의 부동산이 이미 낮은 수준으로 과세된 증거서류)가
필요하다. 재산세가 인하될 것이라는 정도의 증거로는 불충분하다. 재산세가 보유기간을 통하여 매년 上訴될 것으로 판단되는 경우에는
이러한 요지를 보고서에 기술할 필요가 있다.
3) 자본적 지출
자본적 지출이란 고정자산의 원가를 구성하는 지출을 지칭한다. 따라서 보통은 비용항목은 아니다. 단, RTC에서는 이하의 항목에 대하여
비용으로 인정하여 수입에서 공제항목으로 취급하고 있다.
a. 임대 유치를 위한 개량비 및 임대중개료
b. 갱신비용
c. 遲延維持費
d. 환경보전비
e. 그 외 비항상적 지출액
단, 이상의 여러 항목이 유지비에서 지불되는 경우에는 유지관리비에 흡수되어 자본적 지출로서 특별히 계상하지는 않는다.
자본지출 분석 결과, 총자본지출액(TCE)가 구해진다. 거기서 순 현금흐름은 다음 식과 같이 구해진다.
NOI(순운영수익)
- TCE(순자본지출)
NCF(순 캐쉬플로우)
가. 임대 유치를 위한 개량비 및 리스료
임대 유치를 위하여 사용한 개량비로서 물건의 상황이나 시장관행에서 보아 당연히 부담해야 하는 것은 순수익에서 전액 공제해야 한다.
공제시기는 공실을 임대하기로 예정되어 있는 연차이다.
또 임대 유치를 위한 리스계약 수수료로서 물건의 상황이나 시장관행상 필요한 비용도 순수익에서 공제된다. 공제시기는 신규 또는
계속임대가 결정된 해이다. 단, 시장관행상 임대인이 부담하는 경우에 한한다.
나. 갱신비용
공장, 사무실 및 소매점포 등의 재산에 대해서는 1평방피트당 0.2달러에서 0.3달러 이상의 갱신비용을 적립해야 한다. 소규모 창고에
대해서는 0.2달러 정도면 된다.
신축된 고급건물의 경우는 다소 낮은 수준의 비용을 적용하여도 되지만 적어도 0.1달러보다는 높아야 한다.
갱신비용의 크기에 영향을 미치는 것으로 고려해야 하는 요인으로는, 경과년수, 규모, 이용율, 재산의 소재지, 시공수준 등이 있다.
<개량공사비, 수선비, 이전비용의 예외>
이 비용은 분명히 자본적 지출이기 때문에 비용항목으로 취급되는 항목은 아니다. 유일한 예외는 이하의 사정 때문에 재산에 상당의
개량비용이 필요한 경우이다.
a. 해당 건물을 동종 자산의 시장 또는 동일한 수준의 건물과 경쟁에서 이기기 위하여 지출한 비용
b. 소재지역의 규제법규에 따르기 위하여 지출한 비용
c. 개량공사를 늦추면 물리적으로 손실이 발생하기 때문에 지출한 비용
상기의 자본적 지출은 재산의 임료수준 및 가동률을 유지하기 위해서도 필요하다. 따라서 자본을 투하하여 개량을 할 것인가 말 것인가는
물건에 따라 결정되기도 하지만, 결과적으로 임료수입을 증가시키거나 또는 감소가 저지되는 역할을 한다. 그런 의미에서 수익에
부담되어야 할 비용항목이 된다.
다. 遲延 維持費用 등
지연되어 있는 필요 유지공사지출액이나 필요 자본지출액은 당연히 자본지출로서 수익에서 공제되어야 한다. 공제시기는 소유부동산에
대해서는 즉시, 불이행 론에 대해서는 회수일(임대인이 소유권을 취득한 날)이다.
공제금액은 다음 자료에 근거하여 결정한다.
a. 감정서 또는 조사보고서
b. 재산검사서
c. 해당 재산의 파일
만일, 평가인이 유지공사지연 사실을 발견했는데도 그 비용 예측이 불가능할 경우에는 이러한 요지를 보고서에 기술해야 한다.
라. 환경보전비
이 금액도 지출계상되며, 소유부동산에 대해서는 즉시 그리고 불이행 론에 대해서는 회수일에 각각 캐쉬플로우에서 공제해야 한다.
공제액은 다음 자료에 근거하여 결정한다.
a. 환경엔지니어 자격자가 준비한 환경조사보고서
b. 자산파일
평가인은 비용견적이 불가능한 환경문제가 있음을 인지했을 때는 보고서에 이러한 요지를 기술해야 한다. 만인 파일내에 해당 재산이
ADA(Americans with Disabilities Act of 1990)에 적합하지 않다는 전문가의 지적이 있는 경우에는 평가인은 부적합한 이유를 보고서에
기술해야 한다.
마. 그 외의 비항상적 지출액
위에서 언급한 과정을 통하여 매기의 순현금흐름이 구해진다. 그 총 現在價가 기간수익의 평가액이 된다.
3. 순전매 수익의 현재가 파악
수익환원법의 전반 부분인 기간수익의 현재가치 파악에 필요한 순현금흐름을 구하는 방법은 전술한 바와 같다.
이하에서는 후반 부분의 순전매가액의 파악방법에 대하여 기술한다. 그 개요는 다음 표와 같다.
<표 2> 순전매 수익가액의 파악
1. 수정 순수익의 파악
수순익 - 수정액 = 수정 순수익
2. 터미널 레이트의 결정
3. 전매수익가격(V2)의 결정
수정 순수익 ÷ 터미널 레이트 = V2
4. 잉여 토지의 평가액 가산
5. 전매비 및 등기비용의 공제
6. 순 전매수익가액의 파악(3+4-5=6) |
(1) 수정 순수익구하는 방법
수정 순수익은 전매가격을 전매시점의 순수익을 터미널 레이트로 영구환원하는 방법으로 구할 때 적용하는 순수익이다.
상업물건, 집합주택에 따라 다음과 같이 기간 순수익을 수정하여 구한다.
1) 상업용 부동산의 경우
수정 순수익은 다음 식에 의하여 구한다.
순수익(NOI) - 수정액 = 수정순수익(상업용 부동산의 경우)
[(1피트당 평균임대를 위한 개선비+1피트당평균리스계약료)*건물면적]/평균임대기간+갱신비용=수정액
2) 집합주택의 경우
상업용 부동산과 다른 점은 수정액이 다음 식과 같이 갱신비용만 있는 점이다.
순수익(NOI) = 수정액 = 수정순수익(집합주택의 경우)
이상 2가지 수정액의 내용은 상업용 건물의 경우는 매각물건을 새롭게 임대유치하여 임대할 때의 개량비 등을 買主가 부담하는 경우를
상정하여 사전에 전매가격에서 공제함과 동시에 설비 등 상각액에 대해서도 마찬가지로 전매가격에서 공제처리하기 위한 수정이다.
또 집합주택의 경우는 상업용 건물만큼은 개량비용이 들지 않기 때문에 개량비 등의 수정은 없으며, 買主가 부담하게 될 설비 등의
상각분에 대해서만 전매가격에서 공제하기 위한 수정액이다.
터미널 레이트에 이들 비용에 대한 이자를 가산하면, 이러한 수정은 필요가 없어지는데 정확성과 명료성을 확보하기 위하여 처리한다.
(2) 터미널 레이트를 구하는 방법
여기서 터미널 레이트는 전매 시점 이후의 순수익을 전매시점의 수익가격으로 할인할 때의 할인율이다. 터미널 레이트라는 용어는
전매가격을 현재가격으로 할인할 때 사용하는 할인율으로도 사용될 때도 있는데 여기서는 전자의 의미로 사용되고 있다.
1) 상업용 부동산의 경우
환원이율은 이하의 레이트 폭을 기준을 하는데, 평가대상재산의 현상, 입지조건, 시장의 경쟁조건 및 최근의 시장상황을 반영하고 있다.
상업용 부동산의 경우 터미널 레이트의 적용범위 |
공장 및 소규모 창고 |
10.5%-12.0% |
소매점포 |
10.5%-12.5% |
사무실 |
11.0%-13.0% |
또 기간수익은 이상의 범위에서 선정한 터미널 레이트보다도 0.5%정도 낮은 환원이율을 사용해야 한다. 상기의 범위에서 최종결정할
때에 평가인은 RTC 및 재무 어드바이저와 상담하여 결정해야 한다. 이 점은 집합주택에 대해서도 마찬가지이다. (1)에서 구한 수정
순수익은 (2)의 터미널 레이트로 할인하여 잉여토지를 제외한 전매가격이 산출된다. 여기에 후술하는 잉여토지의 평가액이 가산되어
전매가격이 구해지게 된다.
2) 집합주택의 경우
터미널 레이트의 적용범위가 다음과 같이 되는 점을 제외하고 상업용 부동산의 경우와 동일하다.
(3) 전매일의 상정
물건의 전매는 수익이 안정된 날(stabilization)에 한다고 상정한다. 수익이 안정된 날은 거의 최유효사용의 상태에 있는 날이다.
그러나 어떠한 일이 있어도, 이 날이 보유기간의 8년 후가 되어서는 안 된다. 전매기간은 최저 18개월(집합주택의 경우는 12개월), 최장
48개월이다. 단, 최저 전매기간은 해당물건의 전매능력 또는 시장상황에 따라 최저 12개월(집합주택의 경우 6개월)까지 단축된다.
판매기간의 개시일은 소유부동산에 대해서는 감정평가일, 불이행 론에 대해서는 회수일, 즉 RTC가 론 담보물건을 취득한 날이다.
아파트 등의 경우 터미널 레이트의 적용범위 |
아파트 |
9.5%-11.0% |
이동 홈파크 |
10.0%-11.5% |
소규모 창고 |
11.5%-11.0% |
개호 서비스용 고령자 아파트 |
11.5%-13.0% |
의료서비스용 개호주택 |
13.0%-14.5% |
(4) 판매비 및 등기비용
총 전매가격에서 판매비 및 등기비용이 공제된다. 이 비용은 상업용 부동산이나 아파트도 마찬가지로 최소한 총매출액의 5%를
계상하도록 되어 있다. 판매비에 대해서는 재산의 크기나 특별추가비용항목(예를 들어, 판매특별세)의 유무에 따라 증감될 수 있다.
(5) 전매가액과 감정평가액의 관계
상업용 부동산이나 아파트도 총매출액(전매가액)은 평가일 전 24개월 이내에 부동산감정사가 구한 감정평가액보다 낮아서는 안 된다.
만일, 이 감정평가액이 상기의 산식에 따라 구해진 평가액을 상회할 경우에는 다음과 같이 처리된다.
a. 소유 부동산에 대해서는 평가일에서 18개월 이내에 토지가격으로 매각해야 되며, 또 불이행 론에 대해서는 회수일에서 18개월 이내에
토지가격으로 매각해야 한다.
b. 판매비용은 5%에서 7%로 인상된다.
c. 환원이율은 통상의 경우보다 2% 상승시킨다.
단, 판매시점까지는 재산의 운영비 및 운영손실 등의 마이너스 현금흐름은 예상 현금흐름에 계상된다.
(6) 잉여토지
소유 부동산이나 담보 부동산은 잉여토지를 포함하는 경우가 있다. 여기서 잉여토지란 미개발토지를 말한다. 소유 부동산 중에 잉여토지
그리고 개발가능한 토지를 포함하는 한, 이 토지의 가치도 DIV에 포함되어야 한다. 그 가격은 다음 기준에 의한다.
(기준1) 평가일 전 24개월 이내의 유효일에 이 토지에 대하여 감정평가가 없는 경우에는 그 가액은 0으로 취급한다.
(기준2) 잉여토지의 가치가 총재산액의 25%를 넘는 경우에 잉여토지의 가액은, 토지평가법(Land Valuation Methodology)를 사용하여
평가한 가액으로 한다. 이 방법에 근거한 어떠한 잉여토지의 가치도 전매시점에 있어서 총매출액에 가산해야 한다.
또, 여기서 토지평가법이란, 나대지 또는 택지예정지 등과 같이 전매수익 이 외의 수익을 기대할 수 없는 토지에 적용되는 평가법으로서
주로 토지잔여법에 근거하여 평가하는 방법을 말한다.
순 전매가액은 다음과 같은 식으로 구해진다.
(수정순수익/터미널 레이트) + 잉여토지가액 - 판매비 등기비용 = 순전매가액
순전매가액의 현재가치를 기간수익의 현재가치에 가산하여 수익가격을 구한다.
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