◈ 독일과 프랑스의 감정평가제도
양 승 철 | 감정평가연구원, 연구원
서론
최근의 금융위기에 따라 우리나라의 전반적인 사회경제적 질서가 변화하였으며, 이러한 변화는 미시적으로는 구조조정이라는 형태로,
거시적으로는 세계화에 따른 개방화에 대한 대비라는 형태로 나타나고 있다. 변화에 따라 국내 부동산 시장도 내부적으로는 충실을
다지면서 외부적으로는 개방화를 준비하고 있으며, 이러한 경향에서 감정평가업도 예외는 아니다. 지가공시법의 개정 및
부동산증권화제도의 도입 등은 이러한 추세를 반영하는 것이라고 할 수 있다.
이와 같이 급변하는 환경 속에서 감정평가업계가 적응하는 방식에는 여러 가지 방식이 있을 수 있으나, 그 중의 하나가 해외의
감정평가제도를 연구하고 이중 장점을 밴치마킹하는 것이라고 할 수 있다. 따라서 본 글은 독일과 프랑스의 감정평가제도를 고찰하고
이들 두 나라의 감정평가제도가 우리나라에서 가지는 함의를 찾는데 목적을 두고 있다.
독일의 감정평가제도
1. 감정평가사제도 및 관련단체
독일의 감정평가사제도는 1960년 연방건축법의 제정으로 도입되었다. 그러나 감정평가사의 자격요건과 규제 그리고 보호장치가
미흡하며, 대부분의 감정평가사는 사설인증기관의 인증자격을 보유하고 있다. 1999년 현재 4만명의 전문가들이 활동하고 있으나
부동산부문에서 활동하는 전문가에 대한 공식적인 통계는 없다. 독일의 감정평가사는 동질적인 전문가집단은 아니지만 고객유형과
감정평가사들의 수행업무에 따라 구분할 수 있다. 최근 들어 통독이후 구 동독에서 활동한 감정평가사들의 자격인정, 저당기관 인증
감정평가사들의 활동증가 등으로 감정평가사위원회 및 상공회의소 인증 감정평가 등 공공기관 인정 감정평가사들의 특수가 사라지고
있다.
감정평가사 단체로는 BVS, BOBV, DVV 등이 있으며, 최근에 독일저당은행협회(VOB), 독일일반은행협회(DSGV), 독일공공은행협회(V
B) 공동출자로 '담보가치산정 감정평가사 인증협회(HypZert)'가 구성되었다. 한편 개인자격인증기관의 인증기준인 유럽기준(DIN EN
45013)에 따른 감정평가사 관련 부분은 프랑크푸르트에 있는 TGA에서 담당하고 있다. TGA는 은행고용감정평가사와 독립감정평가사
소위원회를 구성하여 각각의 인증기관 관련 업무를 처리하고 있다.
전반적으로 살펴볼 때 독일 감정평가업계는 공공부분 활동 감정평가사들의 입지가 많이 약화되고 있으며, 사설인증단체 감정평가사
인증이 증가하고 있다. 한편 유럽통합으로 인하여 회원국들의 감정평가사 자격에 대한 일괄적인 규정은 없으며, 자격인증단체의 인증에
대한 규정이 있을 뿐이다.
2. 감정평가사 윤리규정 및 자격요건
독일 법원은 감정평가와 관련된 분쟁에서 감정평가사의 책임여부를 감정평가의 정확성이 아니라 감정평가의 성실성과 최선의 노력
여부로 판단한다. 독일민법(BGB)상 감정평가로 손해를 입은 자는 피해를 인지한 3년 이내에 소송을 제기해야 하며, 소송을 제기한 자는
감정평가사의 과실을 입증할 책임이 있다. 이에 따라 독일의 판례는 감정평가에 대한 철저한 준비, 필요한 모든 자료의 수집(토지등기,
법적규제, 제3자의 권리보호를 위한 실질적인 방안, 현재의 개발상황 등), 해당 지역의 부동산시장정보(감정평가사위원회 발표
표준토지가격, 자산투자에 따른 자본환원비율 등), 정확한 절차 및 감정평가기법에 따른 감정평가와 기법적용의 타당성 설명 등을
감정평가사 의무로 규정하고 있다.
감정평가수수료는 「건축사및기술자의수수료에관한법령(HOAI)」제34조 규정에 따라 결정하고 있다. 동 규정에 따르면 감정평가총액이
5만 도이취 마르크 이하인 경우 감정평가총액 또는 소요된 시간에 따른 수수료 계약을 협의로 결정할 수 있으며, 감정평가 총액이 500만
도이취 마르크 이상인 경우도 법령과 상관없이 수수료를 결정할 수 있다.
독일에서 감정평가사 인증자격요건은 가가 인증기관별로 상이하지만 대표적인 인증기관의 자격요건을 살펴보면 <표1>과 같다.
<표1>에서 살표본 바와 같이 이들 자격요건이 매우 엄격하다는 것을 알 수 있다. 한편 감정평가사로서 활동하더라도 감정평가사로서
충분한 자질이 있음을 증명하는 것이 감정평가사의 경쟁력에 매우 중요하기 때문에 대부분의 독립감정평가사들은 자질겸비를 위해
노력하고 있다. HypZert의 경우 이를 위해 감정평가사자격을 인증할 때 그 자격 인증기간을 명시하고 있으며 해당기간이 만료된 경우
재교육을 통해 자격을 갱신하고 있다. 이 같은 제도는 자격인증기관의 권위 및 감정평가사들자질 향상뿐만 아니라 전반적인
서비스개선효과, 급변하는 환경에 대처하기 위한 방책이라고 볼 수 있다.
<표1>독일상공회의소와 HypZert자격요건
3. 감정평가관련 법률
감정평가와 관련된 대표적인 법률로서 「연방건축법전(BauGB)」과 그에 관련된 「토지의시장가치평가원칙에관한연방법령(WertV)」,
「토지의시장가치평가원칙에관한연방법령지침(WertR)」, 과세가치산정을 위한「독일감정평가법(BewG)」등이 있다. 또한 담보가치를
규정한 「저당은행업(HBG)」, 부동산투자회사의 감정평가관련 내용을 규정하고 있는「자본투자회사에관한법률(KAGG)」, 부동산의
보험가치와 이자율을 규정한 「보험감독법(VAG)」등이 있다. 연방건축법전(Baugesetzbuch : BauGB)은 독일의 건축과 도시계획을
규정하고 있는 법률로서 1986년 연방건설법(Bundesbaugesetz)을 개정하여 제정한 것이다. 연방건축법전은 크게 제1부
일반도시계획규정, 제2부 특별도시계획규정, 제3부 기타조항으로 구성되어 있으며, 이중 감정평가와 직접적으로 관련된 부분은 제3부
기타조항의 감정평가관련 부분인 제192조∼제199조이다.
연방건축법전 감정평가관련 규정은 시장가치에 대한 정의(제194조), 감정평가사위원회의
구성(제192조)·임무(제193조)·권한(제197조)·상급감정평가사위원회(제198조)·권한위임(제199조), 매매사례의 수집(제195조),
표준토지가격(제196조)에 대한 내용으로 구성되어 있다.
가. 감정평가사위원회
BauGB 제192조 규정에 따라 자치시, 군에 전문 감정평가사로 구성된 감정평가사위원회를 둘 수 있다. 이들 위원회는 부동산시장의
투명성 제고를 위하여 토지가격과 관련된 자료를 수집하여 공포하고, 공공의 이익을 위한 감정평가임무를 수행한다. 동 위원회는 위원장,
부위원장, 일반감정평가사로 구성되고, 관할지역의 시의회 또는 군위원회의 추천을 받아 지방정부가 5년을 임기로 임명하며, 재임명도
가능하다. 그러나 이들 위원회는 지방정부와 독립적인 업무를 수행하는 독립기관이다. 비록 위원회의 위원 중 일부는 토지과세가치
산정에 전문경험이 있는 공무원이 임명될 수 있으나, 감정평가사위원회의 위원은 지역관청의 토지행정업무에 관여할 수 없다. 일반적으로
감정인위원회는 건설기술자, 건축사, 은행관리인, 토지감정평가사, 농업관련 전문기술자들로 구성되어 있고, 이들의 보수는 각
주정부에서 결정하고 있다.
감정평가사위원회 업무는 「감정인위원회를위한주법령(GAVO)」에서 규정하고 있으나, BauGB 제193조와 제195조에 따라 다음과 같은
공통적인 임무가 있다. 감정평가사위원회는 대지 또는 나대지 그리고 토지와 관련된 권원의 시장가치 산정에 전문의견을 제출한다.
그러나 이 임무는 특별경우에 한정되어 있다. 둘째로 감정평가사위원회는 공공사업으로 발생하는 개인권리의 손실에 따른 보상수준 결정,
즉 수용에 따른 보상과 기타 피해보상에 따른 보상수준의 결정한다. 셋째로, 감정평가사위원회는 부동산 매매사례를 조사하여, 이를
표준토지가격의 산정 및 기타 필요자료의 산정에 활용한다.
매매가격자료의 수집은 매매계약에 따른 매매가격지불 또는 부동산 교환 등으로 인하여 개인에게 토지양도의무가 발생하는 계약과
임대차뿐만 아니라, 수용전의 협의, 수용결정, 환지절차의 결정에서 선취결정, 환지계획의 채택결정, 경계조정, 강제경매에 따른
경매낙찰가격의 설정 등도 포함한다. 각 지방의 감정평가사위원회는 매년 표준토지가격 산정계획을 발표하고, 해당지역에서 발생하는
부동산 매매가격자료를 수집하여 작성한다. 그리고 표준토지가격은 수집한 자료를 기반으로 지역개발상태를 고려하여 산정한다. 특별한
규정이 없는 한 매년 12월 31일을 기준으로 조사하며, 세금부과를 위한 과세가치산정은 세금의 부과기준 일에 따라 변경이 가능하다.
산정한 표준토지가격은 ㎡ 단위로 발표하고, 그 결과는 문서상으로 보관하고, 세금관련기관에 통보하고 지방정부가 발표한다. 그러나
독일의 감정평가사들은 표준토지가격이 자료수집, 분석, 발행에 시간이 걸리기 때문에 이를 감정평가에 이용하려고 할 경우
표준토지가격의 산정기준 일과 감정평가 기준일의 시간차를 조정하여 적용하고 있다. 이 밖에 감정평가사위원회가 매매가격 자료의
수집과 관련하여 수행하는 업무에는 대부분의 부동산에 적용할 수 있으며 부동산 시장가치의 시계열적 변동을 반영할 수 있는 지수산정,
개별토지의 특성을 감안할 수 있는 환산요소(Umrechnungsfaktoren)결정, 비교요소결정, 임대료 발표 등이 있다.
감정평가사위원회의 이러한 임무수행을 위하여 감정평가사위원회는 해당 분야 전문가의 의견청취를 요구할 수 있으며, 타인의 자산에
출입할 수 있다. 또한 정부기관과 공공기관은 감정평가사위원회에서 필요로 하는 모든 정보와 지원을 제공할 의무가 있다. 특히
세금사정기관은 지불보상금과 수용에 따른 보상액 산정에 필요한 모든 정보를 제공할 의무가 있다.
나. WertV 과 WertR 그리고 기타 감정평가관련 법률
WertV는 연방건축법전 제199조를 토대로 제정된 법령으로서 연방국토이용·건설·도시계획부(BMBau)에서 그 제정과 이행여부를
감독한다. WertV는 일반감정평가실무의 기본이 되는 감정평가개념, 자료수집, 감정평가 고려요인, 감정평가의 틀, 감정평가과정에 대한
설명 등 상세한 규정을 두고 있는 법령이다. 그리고 WertV는 대표적인 감정평가기법으로서 가치비교법, 감가상각후대체원가법,
투자수익법을 제시하고 있으며, 각각의 기법적용에 필요한 요인들을 정의하고 또한 산정방법을 제시하고 있다.
WerR은 WertV의 내용을 확장·연장시킨 연방지침이며, WertV를 해석하고 이용하는데 가이드와 부가적인 자료를 제공하는 지침이다.
따라서 다양한 감정평가상의 문제점, 감정평가보고서 작성요령, 필요 계산방식 등을 내용으로 하고 있다. 지침은 크게 제1부와 제2부로
구성되어 있으며, 제1부 제3장은 대지에 적용할 수 있는 시장가치, 수익가치, 순이익, 영업비용, 감가상각, 관리비용, 유지비용 등을
규정하고 있다. 제2부는 추가적인 원칙으로서 토지와 관련된 권리와 의무, 특수토지의 감정평가, 수용보상의 원칙 등의 내용으로 구성되어
있다. 부록에는 감정평가보고서 양식, 1980년을 100으로 한 건물가격지수 등이 포함되어 있다.
과세가치 산정을 위한 「독일감정평가법(BewG)」은 연방법령이 정한 모든 공적, 법률적 세금들에 통용되는 법령으로서 조세법으로
특별한 감정평가규정을 규정하고 있는 자산을 제외한 모든 자산의 과세가치 산정에 적용되는 법률로 연방재무부(BMF) 소관이다. 법령은
일반감정평가규정(제1조∼제16조), 특별감정평가규정(제19조∼제124조), 구 동독지역의 감정평가관련 원칙(제125조∼제134조)을 주
내용으로 하고 있다.
BewG에 따라 연방재무부 산하에는 토지의 농업 및 임업적 이용에 따른 과세가치 산정을 위한 평가자문기관을 둘 수 있다. 자문기관은
농업경제이용부, 임업경제이용부, 포도경작이용부, 그리고 원예업부로 구성되며, 각 평가자문기관은 토지보호법에 따라 납세자보호
자문기관으로서도 역할을 수행하기도 한다. 일반적으로 자문기관은 7명의 위원으로 구성되며 위원들은 감정평가사와 동일한 지위를
보장받는다. 평가자문기관은 토지의 경제적 이용에 따른 표준가치와 수익가치를 산정하여 발표하는 한편 감정평가위원회에 농업경영부를
설치하여 운영할 수 있다.
독일저당은행법(HBG)은 부동산 담보가치에 대한 정의와 담보가치산정방법을 규정하고 있으며, 자본투자회사와관련된법률(KAGG)은
부동산투자회사의 부동산부문 감정평가를 규정하고 있다. 한편 연방금융감독원(BAKred)은 1962년 설립된 연방재무 산하
연방행정기관으로서 은행의 담보가치 감정평가기법과 과정 그리고 자체 규정의 승인과 감독, 부동산투자회사의 감정평가사인가 및
감정감독 등을 담당하는 기관이다. 일반적으로 연방금융감독원은 WertV에서 제시하는 감정평가기법을 따를 것을 요구하고 있다.
한편 감정평가와 관련된 건물의 체적과 면적산정 기준에는 독일산업표준(DIN) 제276호(건설비용 산출을 위한 표), 제277조(체적산출과
그에 따른 가격결정), 제283호(주거면적과 이용가능한 토지면적 산정을 위한 기준) 등이 있다.
<표2> WertV의 주요내용
<표3> WertR의 주요내용
4. 감정평가기법
독일에서는 자산가치를 시장가치, 담보가치, 표준토지가격, 보험가치, 과세가치로 구분하고 있다. 시장가치는 일반적인 시장상황에서
평균적으로 얻을 수 있는 가격이며, 담보가치는 자산의 지속적인 속성과 수익에 기반하여 산정한 가치이다. 보험가치는 1914년 또는
1915년을 기준으로 하여 산정한 건물의 기본가치이고, 과세가치는 BewG의 규정에 의해 산정한 가치로서 시장가치와 약 25%의 차이를
보이고 있다.
감정평가원칙은 주로 WertV에서 규정하고 있다. 독일에서 적용하는 대표적인 감정평가기법은 비교가치법, 감가상각후대체원가법,
투자수익법이다. 그러나 독일의 감정평가사는 감가상각후대체원가법을 주로 사용한다. 이는 독일 경제의 특수한 상황(오랜동안의 낮은
인플레), 부동산시장의 특성(장기투자시장, 오래된 건물), 독일저당은행들의 선호 감정평가기법에서 유래된 것이다. 비교가치법의 경우
차별성 조정의 어려움, 매매 상황에 대한 조정, 검증문제 등을 들어 주로 토지의 감정평가에 적용하고 있다.
투자수익법은 소득접근법과 동일한 방법으로서 토지의 두 가지 요소 즉 비교가능한 매매 또는 표준토지가격지도에서 산출한 토지가치와
건물에 귀속되는 자본환원된 순이익을 합산하여 결정하는 기법으로, 주로 다세대 주택이나 오피스빌딩의 감정평가에 적용하고 있다.
특징적인 것은 독일의 경우 100년 이상된 건물이 많고, 혼합용도로 사용하는 건물이 많기 때문에 그 세부적인 내용에서 미국의
소득접근법과 차별성을 나타내고 있다는 것이다.
<표4> 감정평가법(BewG)의 주요내용
5. 구 동독지역의 감정평가
동·서독의 통합으로 동독지역에 부동산시장이 생성되었다. 그러나 서독에서 사용하던 감정평가기법은 시장거래를 기준으로 하기 때문에
구 동독지역에 그대로 적용할 수 없다는 문제점 발생하였다. 구 동독지역은 국가에서 부동산 가격을 '구매가격일람표'를 통해 일괄적으로
공시하여 최고가치를 결정하였다. 따라서 독일 통합후 아직은 미비한 시장에서 감정평가 필요한 시장자료를 근거로 감정평가하기에는
많은 어려움이 있었다. 이에 따라 연방재무부는 1990년 7월 「잠정적인 토지 및 대지가치 감정평가를 위한 실무기준 - 일명 85
mark기법-」을 발표하여 서독의 토지시장 자료를 비교가능한 자료로 삼아 구 동독지역의 토지를 감정평가하도록 하였다.
그러나 서독지역의 비교가능한 도시 또는 부동산을 근거로 평가하는데 많은 어려움이 있었다. 특히 비교가능한 도시 또는 부동산을
선정하는 문제점과 지역과 부동산을 선정한 다음 그 수정 폭과 비율을 어떻게 결정하느냐가 핵심이다. 독일의 경우 이를 위해 많은 법령과
조치, 그리고 감정평가사들의 감정평가기법의 제안 등으로 점차적으로 해결해 나갔다. 또한 통일 대비하여 구 동독지역에서 서독의
BauGB와 동일한 「건축계획 및 허가시행령(BauZVO)」의 제정과 이에 따른 감정평가사위원회의 구성 등 많은 노력을 기울였다.
그럼에도 불구하고 구 동독지역에 시장경제를 기반으로 하는 감정평가제도 정착에는 많은 시행착오가 있었으며, 독일 통합 후 5년이
지나서야 서서히 안정을 찾기 시작하였다.
프랑스의 감정평가제도
1. 감정평가제도
프랑스의 부동산시장은 극심한 침체기인 1996년을 거치고 난 1999년 현재 상승세를 보여주고 있다. 그러나 부동산의 수익률은 아직
예전수준에 이르지 못하고 있다. 프랑스에서 부동산의 임대차는 주로 3년을 기준으로 이루어지고 있다. 주거용 부동산의 경우 3년을
최소단위로 하고 있고 임대료는 계약을 통해 이루어지고 있으며, 상업용 부동산의 경우 임대차 기간은 최소 9년이지만 12년을 넘은 장기
임대는 좀처럼 이루어지지 않고 있다. 상업용 부동산의 일반적 형태인 9년 임대차는 3년마다 계약을 갱신할 수 있고, 그에 따른 임대료
조정이 가능하며 주로 지수를 통해서 이루어지고 있다.
프랑스에서 부동산과 관련된 부가가치세와 양도세의 세율이 각각 약 20%에 이르기 때문에 부동산의 매매와 임대차 그리고 감정평가에서
세금문제가 가장 중요한 요소이다. 한편 독일에서와 마찬가지로 프랑스에서도 공증인과 계약체결은 부동산의 매매와 임대 등에 관련된
법률규정요소이다. 프랑스에서는 부동산투자회사(SCPIs)를 제외한 일반회사에 대한 재평가 규제가 없기 때문에 재평가시장은 작다고 할
수 있다. 그러나 부동산투자회사는 1994년 발표된 법령 제94-483호의 규정에 근거하여 5년마다 모든 자산에 대해서 재평가를 실시해야
한다.
1994년 6월 9일 발표된 법령 제94483호는 부동산투자회사(SCPIs)의 포트폴리오에 대한 감정평가의무와 해당 감정평가사의 4년 임기를
규정하고 있다. 동 법률은 SCPIs 포트폴리오에 대해서 최초 포트폴리오가 작성된 해에 감정평가를 받도록 규정하고 있으며, 4년 후에
재평가하여 5년마다 전체적으로 모든 자산을 감정평가하도록 규정하고 있다. 또한 제8조는 SCPIs의 포트폴리오 감정평가는
독립감정평가사가 공개시장가치를 기준으로 감정평가하고, 감정평가사는 증권거래위원회(Commission des Op rations de Bourse :
COB)의 승인을 얻은 감정평가사이어야 한다고 규정하고 있다. 증권거래위원회는 감정평가사에 대한 상세한 정보를 포함하는
감정평가보고서 형식을 규정하고 있으며, 아래는 그 보고서의 주요 내용이다.
① 감정평가사 신원 확인 : 신원조회, 상세한 감정평가 경력, 감정평가사의 지리적 전문지식과 고용된 인원 수 그리고 연간 감정평가건수
또는 매출액 등과 같은 감정평가실무 내용.
② 감정평가방법과 개념정의에 대한 상세한 설명 : 감정평가사가 전문단체 소속일 경우 그 단체의 규범과 직업규정.
③ 수수료 수준과 같은 감정평가 수행에 대한 내용.
④ 자산 포트폴리오 감정평가에 대한 연차보고 : 적어도 5년마다 자산의 감정평가에 대한 상세한 감정평가보고서가 요구되며, 1년 전에
실시된 자산감정평가는 갱신을 요구한다. 자산재평가는 전체 자산 감정평가보고서와는 별개로 작성하여야 하며, 감정평가는 구매자의
비용을 공제하거나 포함하는 공개시장가치에 근거해야 한다. 평가보고서는 명료하게 작성하여 전문가가 아닌 일반인이 이해할 수 있는
수준으로 작성하여야 한다. 부록에는 부동산용어에 대한 색인표를 추가하여야 한다.
프랑스의 부동산관련 세금은 매우 오래된 감정평가 자료를 기초로 하여 부과되기 때문에 시장가치를 반영하고 있지 못하고 있는 것으로
평가받고 있다. 프랑스의 과세를 위한 감정평가는 토지의 경우 1961년에 이루어졌으며, 건물은 1970년에 이루어진 것이다. 비록
법률에서는 6년을 단위로 세금부과 대상의 자산에 대한 감정평가를 규정하고 있으나 제대로 시행하지 못하고 있는 실정이다. 따라서 매년
세금을 부과하기 위해 프랑스에서는 이들 감정평가한 자료에 시장경향에 따른 연차계수(annual coefficient)를 적용하는 지수방식을 통해
부동산의 과세가치 산정을 위한 감정평가를 실시하고 있다. 이로 인해 과세부과목적으로 감정평가한 부동산가치는 실제부동산가치와
많은 차이를 보이고 있다.
2. 감정평가기준
프랑스의 감정평가기준은 대부분 감정평가실무경험에서 기원한 것이 특징이며, 프랑스에서 통용되는 기준은 대부분 영국의 「Red
Book」과 RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors)가 출판한 이론규범에 기반을 두고 있다. 프랑스정부는 1995년 현재
감정평가사의 활동을 규제하고 의뢰인을 보호하는 내용의 법률을 계류 중에 있으며, 새로운 법률에는 감정평가사의 교육과 실무연수
내용을 포함하게 될 것으로 보인다.
그러나 프랑스에 있어서 감정평가의 중심적인 지도서는 「부동산감정평가기법 가이드 및 규칙(Guide M thodologique relatif
l'Evaluation des Actifs Immobiliers, Charte de l'expertise en Evaluation Immobili re)(이하 가이드)」이다. 이 기준은 1991년
프랑스감정평가사협회(Institute Fran ais de l'Expertise Immobili re:IFEI), 공인회계사협회(Conseil Sup rieur de l'Ordre des Experts
Comptables), 국립부동산연맹(F d ration Nationale de l'Immobilier)이 주최한 회의의 결과를 1993년 IFEI가 출간하여 소속
감정평가사들에게 준수하도록 한 것이 모태가 되어 형성된 것이다. 가이드는 주요 감정평가개념과 방법론을 포함하고 있으나
참석협회소속 회원이 아닌 감정평사가에게는 강제조항이 아니며, 매 3년마다 필요한 내용을 첨가하는 등 지속적으로 갱신하고 있다.
1996년에 발표된 가이드의 채택에 참석한 단체는 프랑스감정평가사협회(IFEI), 전국부동산연맹(FNAIM) 감정평가분과위원회,
프랑스부동산감정평가협회(AFREXIM), 농업·임업 등의 부동산감정평가사 협회(Confederation des Experts Agricoles, Fonciers et
Immobilier : CEAFI) 등을 포함하여 12개 기관이며, 이들 협회에 소속된 감정평가사는 이 가이드를 필히 준수해야 한다. 1996년 수정된
가이드는 유럽연합(EU)구성에 따른 각국의 감정평가제도와의 조화를 위한 내용이 포함되었으며, 규제기구와 규제목적 그리고 관련
법률의 정비 등을 그 내용으로 하고 있다.
가이드 목적은 가이드이용으로 투명하고 신뢰성 있는 감정평가를 형성하며, 감정평가 전문성 위상제고에 있다. 이 같이 가이드는
감정평가사에게 감정평가에 대한 기본 참고자료의 제공뿐만 아니라, 부동산 감정평가와 관련된 전문가들(공증인, 중개인, 측량사,
가치산정인 등)과 전문가단체에게 부동산 감정평가에 대한 정보를 제공하고 있다.
3. 감정평가사제도
가이드는 단순가치평가와 감정평가를 구분하고, 감정평가는 감정평가사가 제공하는 전문서비스로 규정하고 있다. 한편 '감정평가사는
실제 자산가치를 이루고 있는 다양한 권리를 다양한 기법을 통해 평가하는 전문가를 말한다'고 정의하고 있다.
그러나 19세기 중반 이전까지 프랑스의 감정평가사는 주로 중개인 또는 법원의 전문참고인으로서 역할을 수행하였다. 이후 19세기 중반
주택저당의 증가로 인한 전문은행의 설립, 20세기 중반 전후 재건과정에서의 주택관련 부동산개발 확산 등으로 그 영역이 더욱
확장되었으나, 담보가치산정의 업무를 넘어서는 감정평가사의 업무영역확대와 전문성확보는 1971년 법정감정평가사제도의 성립이후에
가능하였다. 최근 들어 부동산유동화, 부동산투자회사도입, 기업 M&A 활발 등으로 그 영역이 더욱 확대되고 있다.
법률상 프랑스에서 유일한 감정평가사는 농수산부등록감정평가사와 법정감정평가사이다. 이들은 법률의 엄격한 규제를 받고 있으며,
농수산부와 내무부에서 이들을 각각 관리하고 있다. 농수산부 등록감정평가사는 농가의 재산, 농기구, 농작물의 수확, 가축의 감정평가 등
특수 자산의 감정평가부분에서 주로 활동하는 감정평가사이다. 1999년 현재 1000명의 감정평가사가 등록하여 활동하고 있으며, 이중
30%인 300여명이 법원에서 활동하고 있다. 법정감정평가사는 행정관청이 지명한 감정평가사로서 법률로 정한 증빙자료를 제출하여
내무부로부터 감정평가사로서 인증받은 자이다. 이 밖에 과세 및 국유재산감찰관, 부동산은행감정평가사, 사설인증 감정평가사와
RICS인증 감정평가사 등이 있다. 한편 감정평가에는 부동산중개인, 상업적가치자문, 토지측량감정평가사, 공증인, 변호사 등이
참여하기도 한다.
농수산부등록감정평가사와 법정감정평가사는 법령이 규정하는 자격요건을 필요로 한다. 법령 제 75-1022조에 따른 농수산부 법령에
따르면, 토지의 농업적 이용 분야의 감정평가에 3년 이상의 경력으로서 해당 학문(농업, 법률, 경제 등의 교과과정 이수) 등을 포함하여
해당 분야의 전문가로서 10년 이상의 활동 경력이 있는 자로서 감정평가사 지원년도 12월 31일을 기준으로 64세를 넘지 않아야 한다.
한편 가이드는 특정교과과정을 통해 필수지식을 습득한 자로서 실질적인 부동산 감정평가에 전문가로서 활동한 4년간의 경력을 포함하여
실질적인 감정평가에 대한 경력이 7년 이상이어야 한다는 자격규정을 두고 있다.
감정평가사는 경쟁적인 광고를 지양하고, 자신의 친인척관계에서 벗어나 공명정대하게 감정평가를 수행할 것을 가이드는 요구하고 있다.
독일과 마찬가지로 프랑스 법원도 감정평가의 불확실성을 인정하기 때문에 감정평가사의 책임에 대하여 최선의 조사를 통해 감정평가사
이루어졌는지 여부에 초점을 두고 판결하고 있다. 프랑스에서 감정평가보고서는 크게 가이드에서 제시하는 감정평가사보고서와
부동산투자회사와 보험회사에 적용되는 감정평가보고서가 있다. 한편 가이드는 감정평가 보고서를 상세평가보고서, 요약평가보고서,
감정평가인증서로 구분하여 설명하고 있고 있다. 상세평가보서는 자산실사가 이루어진 감정평가에 대한 보고서로서 감정평가과정이
상세히 기재된 보고서인 반면, 요약보고서는 이를 요약한 보고서이다. 감정평가인정증서는 유사한 유형의 자산에 적용할 수 있는
약식보고서로 대부분의 탁상감정이 이를 기반으로 이루어지고 있다.
4. 감정평가기법
가이드는 감정평가에 적용되는 가치를 8개로 구분하여 설명하고 있다. 시장가치는 RICS의 개념과 다르게 일반자산가격이라고 규정하고
있으나 대부분이 감정평가사는 RICS에서 규정한 최고자산가격개념을 사용하고 있다. 효용가치는 특수 목적자산 또는 특수 목적으로
이용하기에 적합한 자산이 시장에서 거래되어 결정되는 가격을 말한다. 이 밖에도 임대계약에 따른 시장임대가치, 대체가치, 투자가치,
개인의 선호가 포함된 합의가격, 재건설가치, 보험가치 등이 있다.
가이드는 프랑스에서 적용하고 있는 대표적인 7개의 감정평가기법을 설명하고 있다. 주로 사용되는 기법은 매매사례비교법, 수익기법,
잔여기법, 전문기법, 대체비용법, 지수기법, 현금할인 분석 등이다. 현금할인분석은 프랑스의 감정평가사들이 주로 이용하는 방법이
아니지만 프랑스에서 활동하는 chartered surveyor가 주로 이용하는 기법이다. 지수기법은 과세가치 산정을 위해 주로 적용하는
기법으로서, 매년 프랑스통계청(INSEE)에서 발표하는 인플레이션지수와 건축비용지수를 적용하는 기법이다. 대체비용법에 대해서는
가이드에서 자세하게 설명하고 있지 않으나 실무에서 이용되는 기법이고, 전문기법은 호텔, 극장, 병원, 의료시설에 적용하는 방식으로
매매사례비교법과 수익기법에서 파생한 기법이다. 잔여법은 매매사례비교법과 대체비용법을 혼합하여 적용하는 기법이다. 그러나
프랑스에서 주로 이용하는 기법은 매매사례비교법과 수익기법이다. 특히 수익기법의 경우 부동산에 부과되는 양도소득세와 부가가치세의
처리문제가 관건이다. 부가가치세는 세금전가가 가능하지만, 양도소득세는 세금전가가 불가능하기 때문에 부동산의 급격한 가치하락을
유발할 수 있다. 따라서 프랑스에서 대부분 부동산은 상이한 조세체계의 적용을 받는 기업에 위탁하여 개발하는 경우가 대부분이다.
<표5> 부동산감정평가기법 가이드 및 규칙의 주요내용
<표6> 프랑스 감정평가사 자격요건
결론
최근의 급변하는 환경에 대처하기 위해서는 그 환경에 적응할 수 있는 능력을 키우는 것이 가장 중요하다고 할 수 있으며, 이는 기존의
경험축적과 더불어 외국의 장점을 벤치마킹하는 것으로도 가능하다. 이러한 의미에서 본 글은 독일과 프랑스의 감정평가제도를
살펴보았다. 독일과 프랑스의 경우 우리나라와 매우 유사한 성격을 가지고 있기 때문에 이 두 나라의 감정평가제도가 시사하는 점이 매우
크다고 할 수 있다. 이들 독일과 프랑스의 감정평가제도가 함의하는 바는 다음과 같다.
첫째로 공공부분의 감정평가에 대한 철저한 관리를 들 수 있다. 비록 독일과 프랑스 모두 감정평가사자격 인증제도가 민간에 위임된
경향이 크지만 이들 사설단체에는 철저한 자격요건이 마련되어 있으며, 이들 두 나라 모두 공공부분의 감정평가에서는 국가가
감정평가사를 인증하거나 지정한 감정평가사에게 위임하고 있다는 것이다. 독일의 경우 감정평가사위원회를 통한 철저한 공공부분의
관리와 이들을 축으로 하는 감정평가제도가 성립되어 있으며, 기타 금융관련 기관의 협조를 볼 수 있다. 특히 담보가치산정을 위한
감정평가의 경우 BAKred가 WertV에 따른 감정평가를 인정하고 있다. 한편 프랑스의 경우 자국의 농업보호를 위해서
농수산부등록감정평가사제로를 운영하고 있으며, 내무부에서 관리하는 법정감정평가사제도가 있다. 이는 독일과 프랑스가 공히
공공부분에서 감정평가가 차지하는 중요성을 인정하는 것이며, 이에 따라 엄격한 관리가 필요하다는 것을 인정하는 것이라고 할 수 있다.
따라서 공공부분에 대한 감정평가에 대한 지속적인 관리가 필요하다.
둘째로는 감정평가사의 지속적인 교육의 필요성을 둘 수 있다. 독일의 담보가치 산정을 위한 감정평가사 인증기관인 HypZert는
감정평가사 재인증제도를 운영하고 있어, 이들의 지속적인 교육을 담보하고 있다. 한편 프랑스의 경우 가이드에서 명시적으로
감정평가사의 지속적인 교육을 강조하고 있다. 이와 같은 감정평가사의 지속적인 교육은 급변하는 시장에서 감정평가사의 전문성제고할
수 있으며, 아울러 인증기관의 권위제고에 한 몫을 차지하고 있다. 이 같은 지속적인 교육을 통해서 감정평가사는 변화하는 시장의 속성을
파악하고, 필요한 지식을 습득하며, 자신의 전문성을 함양할 수 있기 때문에 감정평가 의뢰인에게 양질의 서비스를 제공할 수 있을
것이다.
셋째로 개방화에 대비하기 위한 기준의 정립을 들 수 있다. 유럽통합으로 인하여 독일과 프랑스 공히 외국감정평가사 인증제도에 대한
기준을 정립하고 있는데, 이는 자국의 감정평가시장을 보호하며 변화하는 시장에 대처하기 위한 수단으로 볼 수 있다. 독일의 경우
TGA에서 독일 내에서 활동하는 감정평가사의 자격인증 문제를 다루고 있으며, 프랑스의 경우 외국감정평가사가 국내에서 활동하기 위한
구체적인 요건을 법률에서 규정하고 있다. 그러나 우리 나라의 경우 외국감정평가사의 활동에 대한 아무런 대비가 없다는 문제점이 있다.
따라서 외국감정평가사가 국내에서 활동할 수 있는 자격인증 요건을 마련하여 국내 감정평가시장의 보호 및 경쟁력 강화 그리고
감정평가서비스질의 향상시킬 필요가 있다. 이를 위해 머지않아 국내에서 활동하게 될 외국감정평사들의 자격인증 요건 마련이 요구된다.
마지막으로 통일에 대한 대비를 들 수 있다. 독일의 경우 독일통합으로 인하여 통일지역(구 동독지역)의 감정평가에 많은 문제점들이
있어왔으며, 1995년 이후에 안정되는 경향을 보이고 있다. 통일에 대비한 철저한 대비가 있었던 독일에서도 통일지역의 감정평가에는
많은 허점이 있었으며, 이를 보완하려는 많은 시도들이 있어왔다. 일례로 독일의 경우 통일로 인하여 일시적으로 감정평가 수요가
폭발하였으며, 감정평가 기준제정의 필요성이 대두되었다. 이러한 독일의 경험을 거울삼아 우리 나라도 통일을 대비한 감정평가업계의
대책을 구성해야 할 것이다. 즉 사적시장이 형성되지 않은 북한지역의 감정평가에 대한 원칙들을 정하고, 이에 따라 통일 후 북한지역에
취해질 정부의 정책과 그에 따른 감정평가문제 등을 연구할 필요가 있다.
<참고문헌 >
김용창, 1998, {부동산부문의 연구개발과 감정평가연구원}, 감정평가연구원.
김용창, 1999, [부동산의 세계화와 증권화에 따른 감정평가사의 역할], 미발표자료.
문경희, 1999, [외국의 감정평가제도], {국토} 2월호, 국토연구원, 74-81쪽.
송태영, 1995, [유럽의 감정평가업계 동향], {감정평가} 19호, 한국감정평가협회, 65-72쪽.
안정근, 1998, {부동산평가이론}, 법문사.
양현모, 1997, {주요제국의 행정제도동향조사 - 독일의 정부조직}, 한국행정연구원.
주독일 프랑크푸르트 총영사관, www.euko,de.
Adair, A. et al(eds), 1996, European Valuation Practice Theory and Techniques, (社)日本不動産鑑定協會·國際委員會譯,
ヨ－ロッパにあける不動産評價の理論と實務, 東京布 出版.
Anthony, H., 1998, Property in Europe : Law and Practice, Butterworths.
Bernhard Bischoff, 1996, Grundst ckeswerte in den neuen Bundeslaendern : Wie sich ungeklaerte Eigentumsfragen auf
Verkehrswerte auswirken ?, 정희남 외 역, 1997, 『통일 후 구 동독의 토지가격 평가』, 국토개발연구원.
Bundesaufsichamt f r das Kreditwesen, www.bakred.de/aboutus.htm.
Bundesministerium f r Raumordnung, Bauwesen und St dtebau, 「201a Richtlinien f r die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundst cken(Wertermittlungs-Richtlinien 1991 : WertR 91)」.
Bundesministerium f r Raumordnung, Bauwesen und St dtebau, 「Baugesetzbuch(BauGB)」.
Bundesministerium f r Raumordnung, Bauwesen und St dtebau, 「Verordnung ber Grunds tze f r die Ermittlung der
Verkehrswerte von Grundst cken(Wertermittlungsverordnung 1988 : WertV 88)」.
Gelbtuch, H. C. et. al(eds), 1997, Real Estate Valuation in Global Markets, Appraisal Institute.
HypZert, 1997, German Lending value.
HypZert, 1998, Certification as expert for Mortgage Lending Valuation.
RICS, 1998, 「Valuation Process for Commercial Property in the EC」.
|
