◈ 부동산소득과 가치의 경기순환 : 동태적 시장분석모델

Yoon Dokko, Robert H. Edelstein, Allan J.Lacayo, Daniel A, Lee



1. 서론
일반적으로 부동산경기순환에 관한 분석은 거시경제경기순환과 관련되어 있다. 부동산시장은 경기순환 흐름에 따라 전반적으로 움직인다. 즉 경기가 호전되면 수요가 증가하고 어느 수준에 도달하면 공급을 초과하게 된다. 우선 점유율이 오르고 임대율이 증가한다. 이로 인해 부동산자산의 순영업소득이 상승함하게 되고 자산의 시장가치가 오른다. 결국 부동산임대시장이 활기를 띠고 자본환원율(Cap rate)은 하락하게 된다.
동태적 부동산경기순환분석은 부동산투자분석과 투자결정에 필수불가결하다. 동태적부동산경기순환과 가치·현금흐름에 미치는 영향에 대한 폭넓은 이해는 의사결정을 위한 기대수익과 위험을 파악하는데 도움이 된다.

2. 연구목적 및 연구방법
본 연구의 주된 목적은 경기순환과 부동산가치의 경기순환간의 상호관계를 설명하는 부동산경기순환이론을 한층 더 발전시키고자 하는데 있으며, 이를 계량경제학적으로 증명할 수 있는 동태적 모델을 제시하는 것이다. 즉 부동산오피스시장 데이터를 이용하여 모델을 검정하고, 각각의 부동산시장특성을 검토하여 모델의 실질적인 유용성을 입증하는데 있다.   
경제적인 기초(fundamental)와 부동산수익·가치를 포함한 부동산경기순환모델을 제시하기 위해 미국의 20개 오피스시장에 관한 MSA(metropolitan ststistical areas)데이터를 분석에 이용한다. 즉 20개의 MSA 데이터와 각각의 20개 방정식을 가지고 3단계 최소자승법으로 분석한다. 그 결과 20개 오피스 시장은 서로 다른 경기순환을 하고 있는 것으로 나타났으며, MSA간의 부동산경기순환을 특징짓는 변수들을 제시한다.

3. 분석모델
본 연구는 경제적 소득경기순환과 부동산가치경기순환간의 상호작용을 증명하는 모델을 개발하는 것이므로 경제적 추세에 따른 순환분석에 초점을 둔다. 3단계 최소자승법을 이용하여 MSA 공급과 수요변수, 거시경제적 변수, MSA의 상관성 뿐만 아니라 가치와 소득 그리고 다른 여타 변수간의 동시효과가 미치는 영향을 경기순환분석에 포함시키고 있다. 구체적으로 GDP, 실질이자율, 인플레이션율 등의 거시경제적 변수와 흡수율, 건축허가 등의 지역적 변수를 분석에 이용한다.

    InY=(1/ δw)*(V/V)+(1/ δ)InV-βt-(β/w)+C** (1)

방정식 (1)에서 순영업소득(Y)과 시장가치(V)간의 관계는 5개의 계수, 즉 추세 β, 소득의 자본화 δ, 순영업소득변동에 따른 부분 조정계수 ω 그리고 상수항인 C**에 포함된 Cv와 Cy에 의해 설명된다. (=시장가치 변화율)
통계분석을 위해 방정식 (2)를 이용한다.

      InY=a0+a1InY+a2(V/V)+a3t+ε (2)

방정식 (2)의 계수인 α0, α1, α2, α3에 대한 추정치는 일치성과 불편성을 보인다. 그리고 추정된 계수는 각각의 오피스 시장마다 다르며, 이는 (1) 도시 특유의 현재가치율, 즉 도시의 경기순환에 대한 상대적 변동성 δ, (2) 도시성장률, 즉 도시의 시장가치추세 β, (3) 도시특유의 경기순환조정, 즉 도시경기순환의 동태적 기간 ω가 서로 다르기 때문이다.
분석결과, 각 20개 오피스시장에서의 실제 순영업소득의 경기순환과 거의 일치했으며, 잔차항에 대한 단위근검정과 공적분검정을 통해 경제적인 문제가 없는 것으로 나타났다.
분석결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, MSA 오피스시장에서의 순영업소득의 추정가치는 순영업소득의 실제 경기순환과 거의 유사한 모델로부터 도출되었다. 둘째, 오피스시장의 경기순환은 주기, 진폭에 있어서 MSA간 다양하다. 이는 기존연구결과 뿐만 아니라 이론적인 모델과 일치한다. 셋째, 추정계수의 일치성, 효율성, 불편성 그리고 순영업소득과 가치의 순환관계는 동태적 부동산시장의 이해와 예측에 있어서 유용한 모델이다.

4. 결론
경기순환분석에서 제반 경제활동과 부동산소득·가치간의 상호관계를 설명할 수 있는 부동산경기순환모델을 개발하고 검정하였다. 기존 연구들과 별반 다를게 없지만, 이론과 실제검증간 유사함을 증명하여 부동산소득·가치의 경기순환에 대한 신뢰성과 기초적인 이해를 증진시켰다. 부동산가격의 변동성과 시장가치의 상관성 및 자기상관, 부동산경기의 정점과 저점의(peaks and troughs) 시기에 대한 이해는 예측을 가능하게 하고, 더 나은 투자결정을 할 수 있게 한다.

 


Journal of Real Estate Research, Vol.18, No.1, 1999, pp.197-217.

매장용 부동산의 주기: 영국을 사례로
(Retail Building Cycles : Evidence from Great Britain)

                                                                Sotiris. Tsolacos

1. 서론
매장용 부동산 개발의 주기에 대한 실증적인 연구는 매장용 부동산 개발의 동태성을 이해하는데 매우 좋은 기회를 제공하며, 매장용 부동산을 개발하려는 전문개발업자와 투자 전문가에게 부동산 개발 여부를 결정하는데 도움이 되는 자료를 제공한다.

2. 연구목적 및 방법
이 논문은 영국 매장용 부동산 개발의 순환유형을 조사한 연구로서 신규 매장용 부동산 개발 착수 건수를 종속변수로 하는 계량경제학적인 모델을 개발한 것이다. 이러한 모델의 개발을 통해서 매장용 부동산 부문의 전반적인 수준에서 이들 매장용 부동산의 순환주기에 영향을 미치는 요인들과 과정들을 연구하는 그 목적을 두고 있다. 그리고 이 연구는 매장용 부동산의 실질적인 임대료 변화 그리고 소비자 총지출이 매장용 부동산 개발의 변화에 영향을 주기 때문에 이를 통해서 모형을 설정할 수 있다는 이론적인 기반에 근거를 두고 있다. 이를 위해 매장용 부동산에 대한 양적인 조사를 실시하여 연구대상을 결정하였으며, 개발활동에 대한 주기적인 추세를 예측하는데 사용하고 있다.
필자는 매장용 부동산의 주기를 매장용 부동산 개발의 주기적인 변동으로 정의하고 있으며, 매장용 부동산의 개발허가(new retail orders)로 측정할 수 있다고 가정하고 있다. 따라서 분석자료는 매장용 부동산의 착공면적을 사용하고 있다. 매장용 부동산의 개발은 쇼핑센터개발, town store 그리고 소규모 점포들을 포함하고 있다.
연구의 이론적인 틀은 매장용 부동산의 주기성은 소비자의 총지출의 변화, 임대료로 대표되는 매장용 부동산 시장의 조건, 매장용 부동산의 수익률을 반영하는 투자시장의 추세에 의해서 설명할 수 있다고 가정한다. 부가적으로 본 논문은 영국적 상황에서 결정되는 매장용 부동산의 주기성을 매장용 부동산이 착공되기 전의 주요 변수들의 변화와 매장용 부동산의 개발에 실증적인 연관성을 통해 밝히는 것을 또 하나의 연구목적으로 삼고 있다. 결론적으로 미국에서 주로 연구되는 매장용 부동산의 투자결정요인의 실증적인 분석과 이를 영국의 부동산에 적용하여 분석함으로서 매장용 부동산에 영향을 미치는 영국적인 특성을 실증적으로 밝히는 것을 그 목적으로 하고 있다.

3. 분석 및 분석결과
필자는 새로운 매장용 부동산 개발의 착공(RENO)은 소비자총지출의 증감분(EX)과 매장용 부동산의 임대료(RENT), 그리고 매장용 부동산의 수익률(RY)과의 함수관계로 설정하고 다음과 같은 식으로 추정하고 있다.

RENO=α+ ΣβiΔEXt-i + ΣriΔRENTt-j + ΣδhΔRYt-h+εt

위와 같은 가정을 통한 시계열분석으로 그랜저인과성(Granger Causuality)분석, VAR(Vector Autoregression) 분석을 시행하였으며 Almon polynonial lag를 통해 변수들이 미치는 영향의 시차를 관찰하였다. Almon lag는 공선성의 문제를 처리하기 위해서 계수의 패턴으로 일정한 가정을 둔 모수(parameter)추정 수를 감소시키기 위한 기법이다. 이를 위해 래그(lag)된 독립변수들의 계수가 래그 증가의 폭에 따라서 다양성을 갖도록 한다. Almon 래그를 적용하기 위해서는 최대 래그 폭을 결정해야 한다. 통상적으로  adjusted-R2값이 최대가 되는 래그를 최대 래그로 정하고 있으며, 본 논문에서는 2년(8분기)을 최대 래그로 가정하고 분석하였다.
분석결과 매장용 부동산 수익률은 그랜저인과성이 없는 것으로 나타났으며, 소비자의 총지출액 변화, 매장용 부동산의 임대료의 변화는 인과성이 있는 것으로 나타났다. VAR 분석결과는 다음과 같이 나타났다.

 RENO=81.30+14.82ΔEXt-4 + 9.02ΔRENTt-3

 이들 변수가 매장용 부동산에 미치는 영향을 시차별로 살펴볼 수 있는 Almon polynonial lag 체계로 살펴볼 결과 변수값의 변화는 즉각적으로 영향을 미치지 않고 2년의 시차를 두고 새로운 매장용 부동산 개발을 유발시키고 있는 것으로 나타나고 있다.

4. 결론
본 논문은 부가적으로 영국에서의 신규 매장용 부동산 개발과 매장용 부동산 임대료의 경제적 관계가 1995년부터 변화하는 것을 알 수 있다고 지적하면서, 새로운 적절한 연구를 통해서 이를 증명하여야 한다고 이후 연구의 방향을 제시하고 있다.

 


Journal of Real Estate Research, Vol.18, No.1, 1999, pp.219-231.

영국의 오피스 시장순환에 미치는 경제적인 요인들
(Interactions within the Office Market Cycle in Great Britain)

                                                Tony McGough & Sotiris Tsolacos

1. 서론
본 논문은 오피스 빌딩의 건축과 이론적인 경제적 변수들 그리고 오피스 개발에 영향을 미치리라고 여겨지는 실증적인 주요 요인들과의 경제학적인 관계를 찾는데 있다. 따라서 오피스 부동산의 순환주기를 조사하기 위해 그랜저 인과성(Granger Causality)분석, VAR(Vector Autoregression)모형, 충격반응분석 등의 통계적 기법들을 적용하였다.

2. 인과성검증
필자는 VAR 모형을 사용하기 위해서 오피스 빌딩 건축과 각 경제적, 실증적 요소들의 인과성검증을 시도하였다. 연구를 위해서 오피스 빌딩 건축 순환주기에는 오피스 임대료의 변화, 서비스부문의 총생산량, 금융 및 보험부문의 고용인수의 변화, 시장금리인 회사채수익률의 변화가 영향을 미칠 것으로 가정하였다. 인과성검증은 그랜저 인과성검증으로 하였으며, 래그를 1로 놓고 검증하였다. 검증결과 실제 오피스 임대료는 오피스빌딩 건축에 인과성이 있는 것으로 나타났으나, 그 역은 성립하지 않는 것으로 나타났다. 서비스 부문의 생산량증가와 오피스 건물의 인과성은 서로 인과성이 있는 것으로 나타났으나, 임대료보다는 적은 것으로 나타났다. 금융과 보험산업 부문의 고용인수는 오피스 빌딩 건축과 서로 인과성이 없는 것으로 나타났으며, 채권수익률도 마찬가지로 인과성이 없는 것으로 나타났다. 따라서 고용인수와 이자율은 영국의 오피스 빌딩 건축에 직접적인 영향을 미치는 않는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 미국을 대상으로 하는 기존의 연구에서 고용인수와 오피스 빌딩건축과 인과성이 매우 크다는 결과와 매우 상이하게 나타난 것이다. 그러나 회사채수익률이 오피스 빌딩 건축결과에 영향을 미칠 수 있기 때문에 VAR 모형에 오피스 빌딩 총량(stock) 변화자료를 포함하였다. 그랜저 인과성 분석 결과에 따라 VAR모형에 적용될 수 있는 변수를 오피스 임대료와 서비스부문의 생산량으로 한정하여 VAR모형과 충격반응분석을 실시하였다.

3. VAR 분석 및 충격반응분석
VAR 모형은 시계열분석을 통해서 향후의 전망을 예측하는데 유용한 모형이지만 오차에 대한 고려가 필요하다. 한편 VAR 모형과 더불어 이들 세 가지 변수에 따른 충격반응에 대해서도 조사하였다. 연구결과 영국의 오피스 빌딩건축에 영향을 미치는 주요 변수는 오피스 임대료인 것으로 나타났다. 실제로 오피스 시장은 임대료가 주요 조정요인으로서 작용하는 시장이다라고 할 수 있다. 따라서 영국에서의 신규 오피스 빌딩의 건축은 수요와 공급에 따른 시장조건과 신규 개발에 따른 수익성을 나타내는 임대료에 따라 결정된다는 것을 의미한다. 이러한 연구결과는 1980년대 오피스 빌딩을 자가소유자 사용을 위한 건설에서 임대를 통한 임대소득 확보를 위한 건설로 전환되었다는 기존의 연구와 일치하는 결과이다. 한편 오피스 임대료의 변화 충격에 따른 빌딩의 총량 변화는 1차 연도에는 그 반응이 미흡하나, 이후 오피스 개발량이 적극적으로 이를 반영하는 것으로 나타났으며, 그 영향이 최대 3년 동안 미치는 것으로 나타났다.

4. 결론
필자는 부동산 부문의 순환이 부동산시장 참여자의 전략에 지대한 영향을 준다고 주장한다. 그리고 부동산 시장에 대한 효율적인 투자는 부동산 순환주기의 파악에 의해서 결정되며, 특히 기관투자가들이 이들 주기에 민감하게 반응한다고 지적한다. 한편 부동산 부분과 경제적인 부문을 결합시켜 연구해야 한다고 주장한다. 오피스 임대료의 변화는 투자와 개발에 대한 정보를 제공하고, 그에 따라 오피스 개발의 주기성을 예측할 수 있는데 적용할 수 있다. 국제투자가들은 영국에서 부동산에 투자하려고 할 때 토지이용규제 특성을 파악해야 한다고 지적한다. 이는 수요에 따른 오피스 시장의 공급에 영향을 미칠 수 있는 요인을 의미한다. 혹자는 이러한 규제로 인하여 임대료와 자산가치가 높은 수준에서 형성되어 수익을 극대화할 수 있다고 기대할지 모른다. 그러나 본 연구결과에서 나타나듯이 임대료에 따라 오피스 빌딩 건축이 변화하기 때문에 이를 고려하여 투자를 결정해야 한다고 지적한다.

 


Journal of Real Estate Research, Vol.18, No.1, 1999, pp.233-255.

오피스 빌딩 과잉공급에 대한 System Dynamic 모델의 적용
(A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply)

                                                                Max Kummerow

1. 서론
본 논문은 단순 시뮬레이션 모델을 통해서 오피스 시장의 동태성(dynamics)을 파악하려는 글이다. 모델의 래그와 모수(parameter)는 실질 오피스 시장의 순환주기와 동일한 값을 사용하였다. 시뮬레이션은 분산이 오피스 시장의 체계에 대한 정보구조를 변화시킴에 따라 감소될 수 있다는 것을 보여준다. 시스템 동학, 원칙과 행위자들의 갈등, 죄수의 딜레마, 불완전한 정보(부실한 예측과 시장연구 그리고 평가기술), 규제제도, 오피스 공간의 불규칙적인 균형상태, 금융시장 등은 분배의 비효율성을 발생시킨다. 오피스시장을 관리되는 피드백 제어시스템(managed feedback control system)으로 본다면 오피스 시장에서의 과잉공급을 보다 쉽게 관측할 수 있다.

2. 오피스빌딩 과잉공급에 대한 이론
저자는 기존의 연구들을 고찰하여 오피스 과잉공급의 원인을 다음과 같이 제시한다. 첫 번째로는 탐욕 또는 수수료추구를 위한 거래를 든다. 토지와 관련되어 발생할 수 있는 소득은 건설수익, 운영수익, 저당대출기관의 해당 스탶의 보너스, 컨설팅 수수료, 프로젝트 관리수수료, 증권화와 관련된 수수료 등이 있다. 이로 인하여 의사결정자는 프로젝트가 궁극적으로는 실패한 것이지만 이들 소득을 노리고 무리하게 사업을 추진한다. 두 번째는 투자기회를 찾는 자본의 증가 및 금융부문의 규제완화이다. 자본의 양에 따라 오피스 건설프로젝트의 추진이 변화한다. 최근에 발생한 자본의 증가와 규제완화로 인하여 이들 자본이 부동산시장에 투자되어 오피스빌딩의 과잉공급이 초래되었다. 세 번째로는 전략적 행동-죄수의 딜레마이다. 프로젝트를 수행하는 의사결정자는 자신의 프로젝트가 경쟁자보다 우선하는 경우 많은 수익을 얻을 수 있으나, 임대료가 낮은 때 추진하는 경우에는 실패한다고 생각한다. 그러나 정보의 부재로 인하여 결국 이들의 합리적인 생각은 오피스빌딩 과잉공급으로 이어질 수 있다. 네 번째로는 토지이용 규제과정의 지체 및 기타 정부정책의 지체이다. 이들 정부정책의 지체로 인하여 부동산시장 예측이 어려워지며, 실패확률이 높아진다. 다섯째는 불완전한 정보와 공급과 수요 그리고 임대료 및 가치에 대한 부실한 예측이다. 이로 인하여 호황기에는 너무나 많은 프로젝트가 추진될 수 있으며, 불황기에는 그 반대의 현상이 발생하기도 한다. 마지막으로 시스템 자체의 문제이다. 부동산시장은 그 결과물이 산출되기까지 많은 시간이 소요되지만, 시장은 현재의 가격에 반응하여 움직인다. 따라서 부동산시장은 거시적인 순환을 고려해야 한다.

3. System Dynamic 모델
저자가 연구에 사용한 SD(System Dynamic)모델은 1950년대 MIT 대학에서 개발한 모델로서 자료의 처리와 인쇄정보 그리고 질적인 정보를 처리하기 쉬우며, 통계적으로 부적절한 자료를 사용하여 분석할 수 있는 장점이 있다. 이를 오피스 시장에 적용하여 분석할 때 저자는 과잉공급, 조정시간, 공급시차, 균형공실률 상태 등으로 모델을 조정하여 적용하였다. 이와 같은 SD모델은 오피스 시장체계의 구조 혁신 또는 정책결정에 따른 변화를 측정할 수 있는 장점이 있다. 저자는 결론에서 부동산 부문에 이러한 SD모델의 적용을 확산시켜 지속적으로 연구가 진행되어야 하며, 이와 같은 연구에 대하여 비교연구와 보조적인 연구를 통해서 보다 새롭게 구성하여 연구할 필요성을 제기한다.

4. 결론
저자는 죄수의 딜레마를 그릇된 정보로 인하여 발생하는 시장실패에 대한 설명으로 이론적으로 적합하다고 말한다. 경쟁자의 프로젝트가 어떻게 진행되는지 알 수 없기 때문에 경쟁자의 프로젝트에 따라 취약성이 발생한다. 행정당국은 이러한 문제를 해결하기 위해서 하나의 대상에 대한 견고하고 자기수정적인 규칙을 제정하여 보다 안정적인 시장이 형성되도록 하여야 한다. 잘 정리된 체계는 오피스 빌딩의 개발과 오피스 빌딩의 운영에 따른 위험을 감소시킬 수 있다. 일회적인 혁신으로서는 오피스 빌딩의 과잉공급 순환성을 제거할 수 없으며, 오히려 새로운 제도의 시행에 따라 발생하는 의도하지 않는 결과 또는 정보기술의 발생으로 악화될 수 있다.
분배의 비효율성과 오피스 시장에서 발생하는 시장실패를 해결하기 위해서는 두 가지 측면을 고려하여야 한다. 첫 번째 개별프로젝트는 적절하게 개발되어야 하며 적절한 심사를 해야한다. 부동산의 이질성으로 인하여 가격위험과 최선의 디자인선택 그리고 마케팅과 자금조달 문제를 해결하기 위한 실행가능성 조사와 각 건물의 시장조사에는 지름길이 없다. 그러나 최소한의 방법은 개별사업가들이 충실히 프로젝트를 수행하면 발견할 수 있다. 그 결과물은 시장수준에서 종합적으로 발생하는 시스템동학의 기능으로 발생한다. 분배의 효율성을 증대시키기 위해서 시스템 디자인의 변화와 정책적인 변화가 필요하다. 시장 또는 국가적인 수준에서 위험을 감소시키기 위해서는 집단적인 선택(collective choice)과 제도적인 혁신이 필요하고 제안하고 있다.

 


Journal of Real Estate Research, Vol.18, No.2, 1999, pp.377-393.

미국 평가사소득의 구조적 분석
(Structural Analysis of U.S. Appraiser Income)

Marvin L. Wolverton & Donald Epley

1. 서론
본 연구는 감정평가사 소득의 특성에 대해 처음으로 전국규모 수준에서 연구한 것으로, 미국 부동산평가사들의 소득특성을 조사하는 것이 목적이며, 다음과 같은 면에서 그 의의가 있다.
① 미국평가사위원회에 등록된 평가사를 대상으로 전국규모 수준에서 부동산평가사의 소득결정요인을 조사한 최초의 연구이다.
② AI의 전문자격자와 단순히 주정부의 허가를 받거나 공인된 평가사를 구분하여 살펴보았으며, 이는 이러한 자격이 소득에 미치는 영향을 구별하기 위함이다.

2. 연구방법
두 개의 표본집단으로부터 무작위로 1,200명(이 가운데 220명은 AI회원이고 나머지 980명은 AI에 소속되지 않은 등록평가사임)의 평가사를 추출하여 설문조사 하였다. 두 표본집단 중 하나는 13,095명의 평가사가 소속된 AI회원 집단이며, 다른 하나는 79,112명의 등록평가사 집단이다.
분석방법은 인적자본모형과 근로자생산성접근법을 기초로 하여 다중회귀분석을 하였으며, 소득(종속변수)에 영향을 미치는 독립변수로는 경력, 직무노력(풀타임, 파트타임으로 구분), 교육수준, 전문가훈련(AI의 주택평가사자격인 RM이나 SRA, 상업용평가사자격인 MAI나 SRPA 등과 같은 자격을 기준으로 구분), 개인특성(성, 인종, 고용형태), 회사특성(전국규모 회사, 중개회사, 정부기관, 은행 및 기타)을 고려하였다.

3. 결론
앞에서 서술한 각각의 독립변수들과 종속변수인 평가사소득사이의 관계에 대하여 다중회귀분석을 통해 검증해본 결과를 요약하면 다음과 같다.
① 학사학위취득과 평가사의 소득간에 10%의 유의수준에서 매우 유의적인 정의 상관관계를 보였다. 즉, 학사학위를 가진 평가사의 소득이 약 12%이상 높게 나타났다.  
② 소득결정에 있어서 평가사의 성별에 따른 유의적인 차이는 없었다. 조사대상을 관찰해보면 여성평가사의 경우 남성평가사보다 경력이나 기타변수들을 비교한 결과 질적인 면에서 일반적으로 낮은 생산성을 나타내고 있었으므로, 다른 조건들이 같다고 할 때 성별 자체로 인해 여성이 남성보다 소득이 적은 것은 아니라는 결론이다.
③ 주공인평가자격의 수준이 높을수록 소득이 크게 나타난다. 면허평가사(Licensed Appraiser)보다 공인주택평가사(Certified Residential Appraiser)는 소득이 약 22% 높았으며, 공인일반평가사(Certified General Appraiser)는 약 18% 높게 나타났다. 또한 주면허나 공인평가사보다 높은 수준의 AI자격을 가진 전문가는 추가적인 소득을 얻었다. AI자격자는 주택평가사나 상업용평가사 모두 더 높은 소득을 얻는 것으로 나타났다. 즉 AI의 주택평가사자격인 SRA나 RM은 약 18%, 상업용평가사자격인 SRPA나 MAI는 약 26%정도 더 높은 소득을 나타냈다.
④ 시장특성변수(평가사 1인당 도시인구, 높은 성장률을 가진 입지, 고비용의 도심시장 등)는 전국규모수준에서 분석해 볼 때 평가사수입에 별 영향이 없는 것으로 나타났다.
결국 평가사가 자신의 소득을 극대화하기 위해서는 높은 수준의 경력과 학사학위이상의 교육정도 보유, 공인된 전문자격을 가지면서 소속회사를 위해 정규직(full-time)으로 근무하는 경우였음을 알 수 있었다. 따라서 평가사는 이를 바탕으로 한계소득을 창출할 수 있는 부가가치를 가진 서비스가 무엇인지를 찾아내고 동태적으로 변화하는 고객의 수요에 부응하기 위해 제공해야 할 다양한 서비스범위 등을 끊임없이 변화시켜 나가야 하겠다.  

 


The Appraisal Journal, 1998, 10, pp.359-369.

패스트푸드점의 가치평가
(The Valuation of Fast-Food Outlets: Analysis, Methodology, and Reliability)

Peter Elliott and Richard Reed

1. 서론
여러 경제분야에서 라이프스타일과 인구특성이 변화함에 따라 패스트푸드점에 대한 수요가 지속적으로 증가해오고 있다. 이는 가처분소득의 증가, 식사준비시간이 부족한 가구의 증가 등의 요인에 기인해 왔다. 이러한 상황에서 프랜차이즈의 등장은 패스트푸드 산업에 많은 영향을 끼치고 있다. 그러나 패스트푸드점과 같은 서비스부동산의 가치평가방법에 대한 연구는 매우 미흡한 실정이다. 본 연구는 패스트푸드점을 중심으로 서비스영업의 가치평가를 위한 분석적 틀을 제공하는데 주안점을 둔 것이다.

2. 패스트푸드점의 가치결정인자에 대한 이해
1) 패스트푸드점과 관련 산업
운영되고 있는 특정 업체뿐만 아니라 경쟁관계를 가져올 수 있는 영향요소 등 패스트푸드 산업에 대한 이해가 필요하다.
① 관리 : 패스트푸드점 운영이 원활하게 이루어지기 위해서는 품질관리, 팀웍, 고객의 평균 소비지출을 증대시키는 운영전략 등이 필요하다. 이를 위해서는 영업마케팅과 촉진전략에 있어서의 전문적 기술과 함께 재무, 인력관리가 잘 이루어져야 한다.
② 프랜차이즈 모집업체와 가맹점간 관계 : 소비자로 하여금 해당 프랜차이즈가 어느 점포에서도 동일한 제품과 서비스, 청결함을 제공한다는 것을 확신시킬수록 매출은 향상되며, 이와 같은 일관성은 프랜차이즈 가치를 결정하는 주요 인자가 된다.
2) 물리적 특성
① 설비, 기계류 : 일반적으로 설비는 점포마다 매우 다양하기 때문에 매우 특화되며, 기능적 진부화의 대상이 된다.
② 토지와 건물 : 패스트푸드점은 구체적인 용도의 부동산으로 규모, 가시성과 노출정도 등 기능적 적절성에 의해 가치가 결정된다.
③ 부동산에 대한 법률적 권익(소유권, 임차권, 계약기간 등)
3) 외부 결정인자
① 소비자태도와 추세 : 연령, 소득, 라이프스타일 등에 따라 끊임없이 변화한다.
② 경제적 경쟁성 : 상권지역내 신규 경쟁점포의 출현이나 경쟁점의 신규제품은 직접적인 영향을 미친다.
③ 입지연계성 : 보완적인 토지이용과의 입지연계는 가치에 민감한 영향으로 작용하는데, 이러한 관점에서 주요 교통요지, 인구밀집지역, 대형 쇼핑센터내 등으로 입지유형을 구분할 수 있으며, 이 중 한가지 요소 이상의 혜택을 누릴 수 있는 곳이 선호된다.

3. 가치요소의 구분과 가치평가 방법
1) 무형적 요소
예전에는 무형적 요소로서 유형적인 요소를 제외한 영업권을 지칭하는 것이 일반적이었으나 최근에는 지적자산이나 고객리스트 등이 포함될 수 있는 영업권이외의 다양한 요소로 전개되고 있다. 본 연구에서는 무형적 요소로 사업영업권을 정의하고 있다. 사업이라는 것은 그것을 정당화할 수 있을 만큼 충분한 이윤이 미래에 존재할 것이라는 기대에서 이루어진다. 이러한 관점에서 점포의 사업영업권 가치는 프랜차이즈 사업주가 해당 사업의 유형자산을 구입하기 위해 소요된 만큼의 투자금액을 어디에선가 벌어들일 수 있다고 생각하는 수익창출능력에 근거한다. 이것을 흔히 사업을 유지하는데 필요한 수익 이상을 창출하는 영업능력에 기인하여 초과이익이라고 표현한다.
무형자산의 가치추계방법은 일반적으로 회계적 방법에 근거한 초과이익의 환원방법이 사용되는데, 이는 세 단계로 구성된다.
① 초과이익의 현금가치를 평가한다.
② (시장에서 도출한) 적정환원율을 파악한다.
③ 총영업가치를 추계하기 위해 초과이익에 환원율을 적용한다.
2) 유형적 요소
부동산이 패스트푸드점의 유형적 요소 중 핵심적인 부분이며, 입지, 접근성, 가시성, 근린, 건물규모와 설계 등으로 구성된다. 그러나 매우 특성화되어 있어 기능적, 경제적으로 노후화하기 쉽다.
유형자산의 가치추계방법은 평가 3방식이 이용될 수 있으나 패스트푸드점이 소득을 발생시키는 수익성 부동산이므로 소득접근법이 일반적으로 선호된다.
3) 총자산가치
총자산가치는 계속기업가치라고 불리우는데, 유형자산과 무형자산을 모두 고려한다. 이것은 수익과 경비의 발생, 다시 말해 순영업소득을 고려한다.
패스트푸드점에 대한 계속기업가치의 산정은 기업활동의 유형적 요소와 무형적 요소에 의해 발생되는 잠재 순영업소득에 기반하여야 하며, NOI의 자본화와 현금흐름의 현재가치를 구하기 위해 할인을 통한 가치평가가 논리적이다.
가맹점주에게 프랜차이즈의 가치는 프랜차이즈 가맹 영업으로 기대되는 미래소득과 단독영업과의 차이의 현재가치이며, 프랜차이즈 사업주에게 프랜차이즈의 가치는 프랜차이즈 계약기간동안 기대되는 미래소득흐름의 현재가치가 된다.

4. 결론
패스트푸드 평가결과와 과정의 효율성을 증대시키기 위해 평가사는 이러한 부동산의 운영과 현금흐름구조를 충분히 이해해야 한다. 이를 위해 패스트푸드점의 유형적 요소와 무형적 요소에 영향을 미치는 가치결정인자를 통합하는 포괄적인 개념적 분석틀이 필요하다.





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