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◈ 검토평가와 미국의 평가관리회사(Appraisal Management Company) 경 응 수 | 경영학박사, 제일감정평가법인 감정평가사 머리말 우리가 흔히 말하는 '심사평가'를 미국에서는 '검토평가'(Review Appraisal)라 부른다. 이번에는 미국의 검토평가 제도와 이와 관련된 평가업계의 실무 현황을 살펴보고자 한다. 아울러 검토평가 전문회사 조직인 AMC: (Appraisal Management Company)에 대하여 그 성장 배경과 발전 현황을 알아보고자 한다. 미국은 지난 1989년 공표된USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)에서 검토평가에 관한 구체적인 기준을 제정 엄격히 시행하고 있다. 이에 따라 어지간히 큰 금융기관이면 대개 평가사들을 내부직원으로 고용하여 평가서 검토부문을 전문 부서화하고 있다. 아울러 최근 많은 금융기관이나 정부기관에서는 감정평가관리 전문회사 (AMC: Appraisal Management Company)를 이용한다. AMC에 외주(out soursing)를 줌으로써 인건비도 줄이고 직접 평가를 의뢰하고 심사하는 시간을 줄이는 수단으로도 삼고있다. 미국 감정평가 시장에서 차지하는 이들 AMC 회사들의 비중은 해마다 증가추세를 보여 최근에는 5~10%에 이르는 것으로 추정되고 있으며, 인터넷 이용의 증가추세와 함께 조직의 대형화 온라인화 전국 네트웍화 현상을 보이고 있다. 한국의 '심사'와 미국의 '검토평가'- 무엇이 다른가 한국의 '심사' , 그리고 미국의 '검토평가' (Review Appraisal)는 과연 무엇이 다를까? 우선 이와 관련된 법령이나 기속적 기준이 있는가 하는 점을 살펴보자. 우리나라의 경우는 '심사'와 관련된 어떤 기속적 기준이나 법령이 없이 각 기관이 나름의 독자적인 기준이나 규정을 제정하여 수행되는 것이 일반적이라 할 수 있으나, 미국에서는 USPAP 제 3장에 검토평가 기준을 별도로 제정 법으로 엄격히 시행하고 있다. 우리가 흔히 '심사평가'라고 하는 감정평가회사내의 자체 심사는 미국에서 말하는 검토평가가 아닌 점을 유의하기 바란다. 미국에서는 평가회사내의 자체 검토는 대개 평가서상에 표시하지 않고 평가작업에 담당평가사와 같이 참여한 경우에만 공동평가사 (joint appraiser)로서 서명하는 것이 통상이다. 만약 평가서에 "심사결과 적정한 것으로 인정됨"(reviewed and approved)이라고 하고 서명을 한 경우에는 공동평가사로서 서명한 것이 되어 담당평가사와 똑 같은 책임을 지게 된다. 널리 알려 진대로 미국에서는 FIRREA (Federal Financial Institution's Reform, Recovery and Enforcement: Act of 1989, 연방의 금융기관개혁회복시행법)에 의하여 연방관련거래는 평가사자격자만이 수행토록 되어 있고, 이후 USPAP 을 제정하여 검토평가도 엄연한 감정평가 행위로 규정하여 놓았다. 따라서 평가사만이 검토평가를 할 수 있을뿐 아니라 관련규정을 위반하였을 경우는 평가사 자격의 주정부 인허가가 취소될 수도 있는 것이다. 역사적으로 미국에서는 이미 1975년도에 검토평가사들의 전문협회가 조직되었고 여기서는 공인자격(CRA: Certified Review Appraiser 등) 도 수여하고 있다. 미국에는 수많은 평가사 자격인증 단체나 협회가 있다. 가장 오래되고 회원 수가 많기로는 AI(Appraisal Institute) 이지만, 그밖에도 ASA(American Society of Appraisers) NAMA(National Association of Master Appraisers), NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers), ASFMRA (American Society of Farm Managers & Rural Appraisers) 등 많은 단체들이 참으로 다양하게 상호 협조 또는 경쟁하고 있다. 좁은 시각으로 보면 그야말로 '난립'하고 있다고 보겠지만 긍정적으로 보면 자신의 능력이나 적성, 취향, 전문 평가분야에 알맞은 단체를 선택하여 활동할 수 있다는 점에서 경쟁을 촉진할 수 있다는 장점이 더 크다고 하겠다. 즉 시장경쟁 논리에 적합한 측면이 강한 것이다. 그러나 문제는 무자격 평가사의 검토가 지난 80년대 말-90년대 초 부동산가격 폭락상황에서 문제시 되다 보니 이렇게 구체적이고도 엄격한 검토평가 제도가 정립된 것이 사실이다. 둘째로 다른 점은 검토평가사의 독립성(independence)과 책임소재의 명확성이다. 우선 USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)에 규정된 검토평가 기준을 보자. "감정평가사는 평가서를 검토하고 그 결과를 보고함에 있어 대상 보고서의 적절성과 적합성에 관한 나름의 의견을 형성하고, 검토 작업과정의 성격을 명확히 공개하여야 한다." (In reviewing an appraisal and reporting the results of that review, an appraiser must form an opinion as to the adequacy and appropriateness of the report being reviewed and must clearly disclose the nature of the review process undertaken)- USPAP Standard 3. 여기서 보다시피 USPAP에서는 검토평가사도 담당평가사와는 별도로 나름의 의견을 형성하도록 하여 검토 과정과 그 결과를 설명하는 별개의 보고서나 파일비망록을 작성할 것을 요구하고 있다. 즉 검토평가사들은 검토대상 보고서의 내용과 결론에 대한 별도의 보고서를 작성하여 고객에게 제공함으로써, 원보고서의 수치적 정확성을 단순히 체크하는 정도 이상의 역할을 수행할 것을 요구하고 있다. 그만큼 담당평가사와 검토평가사의 지위는 각기 독립성을 유지하도록 제도적으로나 실무적으로 강제되어 있다. 이것은 우리나라의 경우와 사뭇 다르다. 우리나라에는 독립적인 검토평가사가 금융기관이나 정부기관에 소속된 경우를 보기 힘들다. 즉 여신, 또는 보상 실무담당자가 직접 의뢰a 접수a 검토하는 경우가 통상적이라는 점에서 독립적 객관적 입장에서의 검토를 하기는 어렵다고 볼 수 밖에 없다. 그러나 우리나라도 앞으로 감정평가업무가 점점 복잡 고도화 전문화되고, 3~5년 내에 평가사 자격자수가 대폭 늘어나게 될 것이므로 검토평가사 제도가 정립됨은 물론 독립성도 아울러 높아질 것으로 쉽게 예상할 수 있다. 한편 '책임소재의 명확성' 측면을 보자. 즉 우리나라의 경우는 대개 검토의견이 다를 경우 의뢰 기관이 평가서 접수 자체를 거부하거나 되돌려 보내어 가격이나 평가의견 상에 압력을 행사하는 경우도 있으나, 미국의 경우에는 검토평가제도가 있기 때문에 만약 원보고서와 다른 평가의견이 있을 경우에는 별도로 보고서를 작성 첨부하도록 되어있다. 물론 평가의견이 같을 경우에도 검토를 끝낸 평가사는 원보고서에, 그리고 검토보고 서식이 정해져 있는 경우 이를 작성 첨부하고 서명한 다음 제출하게 된다. 결과적으로 각자의 책임 소재가 분명히 드러나도록 되어 있는 것이다. 검토평가사의 역할과 검토기준 어떠한 경우에도 검토평가사는 평가서의 기술적인 세부사항(technical details)이나 절차, 평가논리(appraisal logic) 등의 타당성을 검토하는 역할을 수행하게 된다. 검토평가사는 평가대상 보고서의 분석, 의견, 결론이 적절하고 합리적인지에 관한 의견을 제시해야 한다. 그리고 의견이 불일치하는 부분에 대해서는 그 이유를 밝혀야 한다. 과연 평가서의 정보(appraisal information)가 기술적으로 정확한지, 적법한 평가절차를 따르고 있는지, 용인된 평가논리에 따라 평가가액이 산정되었는지를 검토한다. 검토자는 일정한 검토기준(review standards)에 따라 이 같은 사항을 검토하고 자신의 견해를 밝힌다. 반드시 정형화된 서식이 있는 것은 아니다. 그러나 다음의 사항들은 반드시 검토보고서(Review report)에 밝혀야만 한다. l 담당평가사와 검토평가사 만약 원보고서와 다른 평가의견이 있을 경우에는 별도로 보고서를 작성하고 평가사실 및 평가절차의 검토, 그리고 검토평가확인서(review certification)를 첨부하여야 한다. AMC는 '검토평가 전문회사' 이렇듯 엄격한 기준과 법령이 제도화 있는 미국이라고 하여 실제적으로 평가가격에 대한 의뢰기관의 압력이 전혀 없이 완전 독립적인 평가가 이루어지고 있는가 하면 반드시 그렇지는 않다. 예컨대 미국에서는 모기지 대출의 경우 모기지브로커 (Mortgage Broker)가 금융기관과 담보대출 신청인을 중개하게 되는데 감정평가 의뢰도 대개 이들이 평가사를 임의로 선택하게 된다. 따라서 이들은 평가사에 대하여 절대적인 고객의 대리인으로서 행세(?)를 함으로써 심지어 감정평가액 조정 압력을 행사하기도 한다. 이러한 병폐를 없애고 더욱 객관 공정한 평가를 하기 위하여 발달된 회사조직이 바로 AMC(Appraisal Management Company)라고 할 수 있다. 간단히 다시 말하자면 AMC는 고객의 평가서비스 일체를 관리하여 주는 '검토평가 전문회사'라고 할 수 있다. AMC는 대개 대형금융기관이나 정부기관 등과 검토평가 계약을 체결하고, 의뢰받은 평가물건을 다시 개별 감정평가사들로 하여금 감정평가토록 하고, 보고서를 접수하면 검토평가를 거쳐 최종보고서를 고객에게 제출한다. 온라인 등록 회원제 AMC도 확산추세 개별 감정평가사들과는 사전에 계약을 체결하여 공동의 소프트웨어를 사용하며 일정지역 또는 전국적인 네트웤을 형성하는 것이 일반적이다. 요즘은 EDI(전자식자료교환)가 일반화되어 PDF파일로 전송하는 것이 일반화되고 있다. Accolade Network이라는 AMC회사는 업무가100% 온라인화 되어 있어 등록 평가사들은 의뢰 접수 a평가a 발송a 수수료 정산 등을 모두 EDI로 처리한다. AMC회사들은 대부분 주거용 부동산 서비스를 중심으로 한 전국규모의 회사들이 대부분이지만 최근에는 다양한 부동산을 망라, 느슨한 연합 형태의 네트워크형 AMC도 늘어나고 있다. 이것을 'Co-ops'라고 하는데, 이들은 회원제 방식으로 회사를 조직 운영하고 수수료를 분배하는 형식을 취하고 있다. 'Intgra'라고 하는 회원제 방식의 AMC는 상업용 부동산의 감정평가 전문 AMC이다. AMC는 고객으로부터 받는 평가수수료의 일정률을 담당평가사에게 주게 된다. 그러면 수수료는 어떻게 얼마나 직접 평가작업을 수행하는 담당평가사에게 돌아갈까? 대부분의 경우 AMC는 고객기관으로부터는 보통의 평가수수료보다 높은 요율 (120~150%)을 받고 담당평가사에게는 보통 수수료보다 낮은 요율 (50~85%)을 적용한다. 그러나 통상 수준의 평가수수료를 제공하는 경우도 많이 있다. 그리고 지급시기는 대부분 AMC가 고객으로부터 수수료를 받고 난 다음이나 검토평가가 끝난 다음에 받게 된다. 이처럼 대부분이 보통의 수준보다 낮은 수수료를 받다 보니 평가사들의 불만도 클 수 밖에 없다. 그러나 모든 것이 수요 공급의 원리가 적용된다. 특히 미국 감정평가시장이 불황기라고 할 수 있는 지난 90년대 중반(대략 94년~97년) 경에는 오히려 많은 평가사들이 AMC로부터 일감을 따내려고 애를 썼지만 요즘과 같은 호황기에는 AMC가 평가사들을 동원하기가 힘든 상황이다. 그래서 온라인 등록회원제 AMC도 많이 발달하고 있는 추세에 있다. 대형AMC는 일괄 종합서비스 (One stop shopping) 제공 AMC는 흔히 '제3자회사 (Third party company)'라고도 불리운다. 왜냐하면, 이것은 직접 이해당사자가 아닌 AMC가 단순히 검토평가라는 가공과정을 거쳐 고객 기관에게 평가관련서비스를 제공한다는 의미이다. 전국네트웤을 갖춘 대형 AMC의 경우에는 권원분석( title search) 서비스나 매매계약 등기 거래 종결 서비스 등도 종합적으로 제공한다. 이른바 일괄 종합서비스 (One stop shopping) 를 제공하는 것이다. 최근에는 대형 권원분석회사(title company)들이 일괄처리서비스를 제공하기 위하여 기존의 AMC들이나 대형 감정평가회사들을
합병하는 사례가 늘고 있는 추세이다. 다음 <도표1>에는 미국 내의 대표적인 대형AMC의 명칭과 특징, 그리고 웹사이트 주소를
요약하였다.
Integrated Loan Services - www.ils.com
1960년대 후반부터 이미 미국에는 AMC가 최초로 생기었다. 그리고 최근 6~7년간 많은 AMC회사들이 미국의 금융시장 활황과 함께 전국 은행(national bank) 등 모기지 취급금융기관의 수요에 힘입어 많은 AMC회사들이 우죽순처럼 늘어나게 되었다. 이처럼 수요가 폭발적으로 증가하는 이유는 무엇인가. 첫째는 일괄 종합서비스 (One stop shopping) 를 저렴하게 제공하기 때문에 시간과 비용을 크게 절약할 수 있어 고객 유치를 위한 치열한 서비스 전쟁을 치루고 있는 금융기관들에게는 아주 매력적이지 않을 수 없다. 정교하고도 방대한 컴퓨터 네트웍과 데이터베이스를 구축하여 놓고, 권원분석이나 매매계약, 등기, 거래 종결 서비스 등도 종합적으로 제공하는 이른바 일괄 종합서비스 (One stop shopping) 를 제공하는 회사와 기존 군소 감정평가회사의 원가경쟁력이나 질적 서비스 경쟁력은 비교의 대상이 되지 못한다. 그러다보니 점점 많은 전국 은행(regional or national banks)들이나 모기지금융기관들이 AMC의 서비스를 이용하게 되고, 이들의 객관성을 더욱 높이 평가하게 되어 일반 평가수수료율보다도 높은 요율을 주고도 AMC를 이용하는 추세가 늘고 있는 것이다. 이와 아울러 결국 적자생존의 치열한 시장경쟁에서 전통적인 업무방식에 의존하고 있는 감정회사나 군소 부동산서비스회사는 흡수.합병되는 운명을 면치 못하고 있는 것이 실정이다. 그리고 90년대들어 많은 금융기관들의 M&A로 모기지 금융기관(mortgage banking companies)들이 전국화 대형화되면서 평가검토가 복잡화되고, 전문인력을 고용 운용하는 것이 어려워진 사정 탓도 있다. 워낙 넓은 나라이다 보니 아무리 전문가라 할지라도 전국을 커버하는 평가의 전문성을 발휘하기가 어렵고 그러자면 인력증대 압력이 너무 커지기 때문에 자연히 AMC가 성업을 누리게 된 것이다. 한편, 감정평가들로서도 수수료만 깎이고 전문가로서의 '격'을 떨어뜨린다는 볼멘 소리가 적지 않다. 그렇다고 이렇게 부정적인 측면만 있는 것은 아니어서 수수료를 적게 받는 대신 의뢰기관으로부터 '평가가액 조정압력'(value pressures)을 받는다든지, 탁상감정서비스만 실컷 시키고 나서 정작 실제 평가의뢰는 하지 않는 경우의 허탈감을 면할 수 있는 장점도 있다. 또한 평가업을 처음 시작하는 평가사들로서는 고객 확보를 위한 손쉬운 방법이 될 수 있어 사실상 많은 신입 평가사들이 AMC를 찾게 된다. 일감이 없어 휴업을 하는 것보다 당연히AMC로부터 하청이라도 받는 것이 현실적으로 득이 되는 것이다.
앞서 살펴본 바와 같이 미국의 평가서비스 소비자집단은 감정평가관리 전문회사 (AMC: Appraisal Management Company)에 검토평가를 아웃 소싱함으로써 인건비도 줄이고 평가의뢰 및 심사에 따른 노력과 시간을 줄이고 있다. 아울러 이들 AMC들은 인터넷 이용의 증가추세와 함께 조직의 대형화 온라인화 전국 네트웍화 되고 있다. 바야흐로 정보, 그리고 돈과 물자가 광속도로 이동하는 전자상거래시대의 당연한 추세이다. 우리나라의 평가서비스 소비자 집단들도 머지않아 검토평가(Review Appraisal)를 요구할 것이며, USPAP과 같이 별도의 구체적인 기준을 제정 시행할 것을 요구할 것이다. 그리고 큰 금융기관이나 심지어 공공 기관들도 평가사들을 내부직원으로 고용하여 심사평가 부문을 전문 부서화 할 것이다. 앞으로 감정평가업무가 점점 복잡 고도화 전문화되고, 수년 내 평가사 자격자 수가 현재의 몇 배로 늘어나게 될 것이므로 그만큼 검토평가 제도의 정립이 필요한 것이 사실이다. 이와 함께 담당평가사와 검토평가사의 지위는 각기 독립성을 유지하도록 제도적으로나 실무적으로 보장될 것이다. 21세기는 소비자 파워 시대이다. 소비자가 시장을 바꾼다. 선진국의 경우에는 소비자가 나서서 생산현장과 시장의 구조를 바꾸는 광경이 친숙한 모습이 된 지 오래이나, 우리 사회에서는 아직 그렇지 못했던 것이 사실이다. 하지만 이제는 우리 사회의 국제화와 더불어 소비자 파워가 시장 판도를 좌지우지하는 상황의 도래는 시간 문제라고 본다. 우리 감정평가 시장도 마찬가지라고 본다. 감정평가 서비스의 소비자가 우리의 시장을 구조적으로 바꾸어 놓을 것이다. 우리 기업들의 활동이 한국 내에만 머무는 것이 아니라 동북아시아나 유럽 등 세계를 무대로 뻗어 나가던 상황보다 더욱 빠른 속도로 우리의 소비자들은 인터넷을 넘나들며 기존 시장을 근본적으로 바꾸어 놓을 것이라는 것은 누구나 쉽게 예측할 수 있다. 그러므로 우리가 제공하는 전문 부동산 서비스의 내용과 질, 소비자 집단, 수요(needs)를 재정의하고 이에 발맞추기 위하여 변화를 위한 전략을 수립하고 실천프로그램을 구체화할 시점에 놓여 있다고 본다. 앞서 살펴본 미국의 성공적 AMC의 예와 같이 기관 고객들의 서비스 수요를 충족시키기 위하여 종합서비스 체제를 구축, 성장 일로를 걷는 것과 같은 시나리오를 엮을 것인가, 아니면 전통적인 업무방식에 의존하던 일부 감정회사나 군소 부동산서비스회사와 같이 AMC에 흡수되는 운명을 맞을 것인가는 결국 이러한 변화를 위한 전략과 실천프로그램의 충실성에 달려 있지 않을까 하는 생각이 든다.(*)
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