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◈ 부동산투자정보의 생산방법과 오피스빌딩 투자수익률 추계
1. 서론
이상과 같은 국제적인 필요성외에 국내적으로는 IMF위기이후 부동산시장 패러다임의 변화, 부동산증권화제도의 도입으로 부동산의 수익성을 중요한 투자기준으로 등장하고 있다. 아울러 2001년 2월 재정경제부는 기업구조조정을 위한 부동산매각 지원방안을 발표하면서 뮤추얼펀드(mutual fund)형태의 구조조정부동산펀드를 설립하여 부동산을 매입하고, 관리 및 운영 등을 전문기구에 위탁하는 방안을 제시하였다. 이러한 부동산제도의 환경변화에 따라 부동산시장에서 割引率 및 거래가격, 임대료, 영업경비, 투자수익률 등 각종 부동산투자정보의 필요성이 증가하고 있고, 이러한 부동산 부문의 변화에 능동적으로 대응하고 부동산투자 및 거래질서의 선진화를 유도하기 위해 공신력이 있는 임대료지수 및 수익률을 정기적으로 조사·산정·발표할 필요성이 커지고 있다. 또한 IMF이후 국내의 주요 투자적격 상업용 부동산(commercial property)의 가격협상과정에서 대응증거로 제시할 수 있기 때문에 헐값 매각에 따른 국부유출을 어느 정도 막을 수 있다. 마찬가지로 또 다른 국내적 요인으로서 현행 토지가격정보 중심의 공시지가제도를 수익가격을 포함한 부동산투자 관련 정보기능을 수행하는 종합국토이용정보제도로 확대·발전시키는 토대를 마련하는데 기여할 수 있고, 이를 통해 공시지가제도의 안정과 공신력 제고를 도모할 수 있다. 2. 국내외 부동산투자정보의 생산 현황1) 한국의 부동산정보 우리나라의 공식통계자료는 총 107개 기관에서 400 종류의 조사가 이루어지고 있으나 이 가운데 부동산관련 통계(건설, 주택, 토지)는 전체의 6.3%인 25개 종류가 작성되고 있다. 이들 마저도 그간 우리나라의 부동산문제가 토지가격 상승과 주택문제로 대변되어 온 관계로 이들 두 문제를 중심으로 구축·정비되고 있다. 이로 인해 상업용 부동산(commercial property)에 대한 다양한 분석이 어렵게 되어 있다. 그러나 최근 들어 상업용 부동산중에서 오피스 관련 자료가 소매상업용 부동산 자료에 비해 정비되어 가고 있는 추세이며, 이러한 추세에서 핵심적인 역할을 수행하고 있는 기관이 민간회사들이다. 부동산투자분석과 관련된 정기적인 갱신정보들은 주로 인터넷 부동산정보회사를 통해 얻을 수 있으며, 이들은 주로 임대료, 공실률, 전세전환율, 매물 및 경매정보, 호가임대료수준 등의 자료를 제공하고 있다. 그러나 이들 대부분은 정보를 비교하는 네비게이터 수준이며 투자타당성을 분석할 수 있는 자료들은 조사하지 못하고 단순한 자료집계 차원을 벗어나지 못하고 있다. 그리고 수입기반은 열악한 상태로서 자료수집의 연속성에 문제를 안고 있다. 우리나라의 부동산관련 지수작성은 다양하지 못하고, 단순 가격지수를 중심으로 이루어졌으나 최근 건설산업연구원(1999)에서 아파트 투자지수를 개발하여 부동산투자정보 생산의 전기를 마련하였고, 임재만·이상영(1999)의 오피스 자본환원율 추계연구는 투자용 부동산에 대한 투자성과 측정의 계기를 마련하였다. 그리고 감정평가연구원과 삼성에버랜드가 오피스용 부동산을 대상으로 수익률을 유일하게 정기적으로 발표하고 있다. <표 1> 한국의 주요 부동산지수작성 현황
2) 미국의 부동산투자정보 (1) 미국 부동산투자정보 현황 미국은 전세계 투자적격 상업용 부동산시장의 최대 투자시장이고, 부동산정보하부구조의 구축이 필수적인 부동산증권화가 발달한 관계로 각종 부동산투자정보 생산기법이 발달해 있다. 이에 따라 공공기관 및 민간단체, 부동산회사, 신용평가회사 등에서 제공하는 부동산정보가 풍부하다. 부동산투자지수의 경우 가장 유명한 미국부동산투자수탁자협회(NCREIF)에서 작성하는 투자지수를 비롯하여 다수의 기관에서 작성하고 있다. 그리고 부동산투자 관련 운용성과 분석에서 가장 중요한 자료인 수익-경비자료는 빌딩경영자협회(BOMAI)에서 체계적으로 수집하여 발표하고 있다. 부동산투자성과지수 부문의 대표적인 지수들을 간단히 정리하면 < 표 2 >과 같다. <표 2> 미국부동산투자수익률 시계열지수의 특징
(2) 미국부동산투자수탁자협회(NCREIF)의 부동산지수 NCREIF 부동산투자지수(NCREIF Property Index; NPI)는 발표이래 미국의 기관보유 상업용 부동산의 투자성과 측정지표로서 독보적인 위치를 차지하고 있다. 이 지수는 원래는 Russell-NCREIF Property Index 였으나 1995년 지수자료수집 및 분석의 관할권이 Frank Russell Company로부터 NCREIF로 이관되었으며, < 표 3 >과 같은 원칙으로 부동산정보를 작성하여 공표하고 있다. <표 3> NCREIF 부동산정보 생산원칙과 생산정보
(3) 미국부동산투자신탁협회(NAREIT)의 부동산지수 미국부동산투자신탁협회는 규모가 크고 거래빈도가 많은 지분형부동산투자신탁과 기타 공개적으로 거래되는 부동산운영회사(REOCs; Real Estate Operating Companies)가 소유하고 있는 부동산의 성과를 측정할 수 있는 보완적인 투자성과지수를 개발하였다. [Public Equity 100]이라고 불리는 새로운 지수는 기관투자가들이 보유하고 있는 부동산소유 및 관리회사의 주식을 모니터하고, 기관포트폴리오의 상대적 성과를 좀 더 적절하게 비교할 수 있는 비교수단을 제공하기 위해 설계되었다. 이 지수는 시가총액가중포트폴리오이며, 2000년 1월 3일부터 시장성과를 추적하기 시작하였다. NAREIT Public Equity 100의 투자성과는 가격수익률(price return), 가격지수가치(price return index value), 소득수익률(income return), 종합수익률(total return; 가격수익률 + 소득수익률), 총수익률지수가치(total return index value), 배당수익률(dividend yield) 등으로 측정하고 있으며, 모든 투자성과요소들은 지수에 포함된 각 회사 성과치의 가중평균으로 계산한다. 3) 영국의 부동산투자정보 (1) 영국의 부동산투자정보 현황 유럽의 다른 국가에 비해 영국은 부동산투자성과지수 구축에서 상대적으로 풍부한 경험을 갖고 있다. 부동산시장지수의 필요성은 1970년대이래 널리 인식되어 보험계리사(actuary)와 운용성과 측정전문가(Combined Actuarial Performance Services; CAPS, WW Company), Chartered Surveyors(JLW, Richard Ellis, Hillier Parker), 독립조직(IPD) 등에 의해서 경쟁적으로 지수를 작성하였다. 부동산지수에 대한 구축이 다양하게 이루어지면서 지수를 둘러싼 혼란과 냉소주의의 위험성을 경고 받을 정도가 되었다. 그러나 IPD(Investment Property Databank)지수가 영국시장에서 지배적인 위치를 차지하면서 이러한 가능성을 불식시키게 되었다. <표 4> 영국 부동산투자지수 현황
(2) IPD의 부동산지수 1985년에 설립된 IPD는 독립정보제공업자(독립유한회사)로서 부동산 관련 각종 지표를 생산하고 있으며, 부동산투자 분석에서 가장 중요한 역할을 수행하고 있다. 지수산출의 독립성을 보장하기 위해 IPD는 부동산시장에 참여하지도 않을뿐더러 직접적인 투자자문도 제공하지 않고 있다. Nabarro와 Cullen의 감독하에 경제학자, 감정평가사(surveyors), 통계학자, 지리학자, 컴퓨터학자 등 100여명의 전문가로 구성되어 있으며, 영국, 나아가 세계에서 가장 규모가 큰 전문 부동산 정보팀이라고 할 수 있다. 한편 IPD의 부동산운용성과지수 산정기본원칙은 ① IPD의 모든 자료는 엄격한 감정평가규칙에 따라서 수행하는 전문평가만을 활용하고, ② 자료범위는 전체 부동산시장을 대표할 수 있도록 자료범위를 넓게 구성하고, ③ 기록의 일관성과 명확한 분석을 가능케 하는 상세한 자료의 경우 모든 건물에 대해 물리적 조건, 종합평가, 소득 및 자본지출 기록, 모든 임대차항목 등에 대한 자료를 수집하며, ④ 정확한 자료수집을 위해 모든 기록의 정보원은 2차 자료를 절대 사용하지 않으며, 모든 자료는 자료의 적합성을 전문가가 직접 검토한 후 수집하고, ⑤ 정보원의 보호를 위해 모든 개별부동산 및 포트폴리오에 대한 정보는 제3자에게 절대 공개하지 않고, ⑥ 객관성의 유지를 위해 수집한 부동산자료는 오로지 정보제공만을 목적으로 사용하며, ⑦ 정보접근의 평등을 확보하기 위해 IPD 정보와 서비스는 모든 고객에 대해 동등한 조건에서 이용가능하고, ⑧ 적절한 보고서 작성은 주식시장에 제공하는 정도의 정보가치를 부동산시장에 제공하기 위해 true asset allocation and stock selection 기법을 부동산업에 도입할 수 있도록 광범위한 부동산성과지표를 산출한다. 대표적인 투자성과 지수인 IPD연간지수(UK Annual Index)는 상업용 부동산의 직접투자에 대한 수익률을 측정한다. 포트폴리오의 개별건물에 대한 가치추계와 관리기록으로 구성하고, IPD가 투자가로부터 직접 자료를 수집한다. 연간지수에 사용하는 모든 가치추계는 RICS 감정평가실무지침에 따라 작업하는 유자격 평가사들이 수행한다. 연간지수는 투자목적으로 보유중인 부동산(market standing investments)에 들어간 자본에 대한 총수익률을 나타내며, 투자용 보유부동산은 특정 연간가치추계에서 다음시기까지 보유하고 있는 부동산이다. 4) 일본의 부동산투자정보 일본은 버블 붕괴 후 현재에 이르기까지 오랜 기간의 지가하락으로 인해 소득기반(income base)의 수익률이 상대적으로 상승하고 있고, 장기에 걸친 낮은 금리수준을 배경으로 자산운용 선택의 한 방법, 즉 건전한 투자대상으로서 부동산 수요가 높아지고 있다. 아울러 2000년 [투자신탁및투자법인에관한법률] 개정(일본판 REIT)등 부동산증권화 및 유동화에 관한 여러 제도의 정비 등으로 더욱 촉진되었다. 일본에서 부동산투자와 관련하여 선구적인 작업은 스미토모(住友)신탁 부동산투자인덱스(STIX; Sumitomo Trust Property Index)이다. (1) 住友信託부동산투자인덱스(STIX)와 MTB-IKOMA 인덱스 住友信託銀行과 住信基礎硏究所가 공동으로 투자가의 판단을 돕기 위해 미국식의 모형을 사용하여 동경 오피스빌딩의 투자수익률추이에 대한 장기투자 인덱스를 개발하였다. 주요 특징은 장기부동산투자인덱스는 1976년부터 현재까지 20년 이상의 기간을 대상으로 생산하고 있다. 한편 응용형 인덱스의 경우 투자시기, 투자기간을 가미하여 개발하고 있다. 아울러 부동산투자인덱스 외에 住信基礎硏究所에서는 1995년부터 계약임대료수준의 추정을 중심으로 오피스이용실태조사를 매년 실시하고 있다. 한편 生駒데이타시스템과 三菱信託銀行은 공동으로 [MTB-IKOMA 부동산투자인덱스]를 개발하였다. 이 부동산투자인덱스는 약 12,000건의 오피스 임차인 계약사례를 다중회귀분석으로 작성한 임대료 모델을 이용하였고, 투자수익률을 중심으로 1970년부터 시계열분석이 가능한 부동산인덱스이며, 3개월마다 갱신한다. MTB-IKOMA 부동산투자인덱스에서는 표준적인 부동산투자수익률을 산출하기 위해 지가공시 표준지(상업지)상에 용적률이 최대인 건물을 상정하고 범주별로 인덱스를 작성하고 있다. 그리고 투자가의 의사결정에 도움을 주기 위해 부동산투자 risk-return의 지역별 비교, 금융지표와 비교할 수 있는 지표, 투자 risk 분산을 검토할 때 필요한 지표(상관계수)를 정비하고 있다. (2) 전국임대료통계조사와 수익률조사 및 수익지가 조사 일본부동산연구소는 1996년부터 매년 9월말 전국임대료통계 조사 및 수익률 조사를 수행하고 있고, 부동산투자가 및 부동산투자에 관련한 전문가를 대상으로 한 투자가가 요구하는 투자이율 등을 조사하고 있다. 일본부동산연구소는 오피스와 공동주택의 임대료에 관한 계속조사에 착수하여 시장규모를 나타내는 가중치를 부여한 1995년 기준 임대료지수를 작성하는 동시에 시장동향파악, 이율 등에 관한 분석을 실시하고 있다. 조사대상은 오피스가 70개 포인트, 공동주택이 159개 포인트이며 조사대상부동산의 설정은 대상 도시에서 각 용도별 임대료수준이 상위에 있는 대표지역을 선정하고 입지할 수 있는 대표적인 부동산의 모델건물을 설정한다. 한편 수익률조사는 소득이득(income gain)을 나타내는 감가상각전 순임대이율, 자산가치변동률, 종합수익률이라는 3가치 지표로 분석하고 있다. 일본 국토청(국토교통성)에서는 공시지가제도에서 이미 수익환원법을 적용한 收益地價를 산정발표하고 있으며, 법인 토지 및 건물기본조사를 실시하고 있다. 아울러 임대용 부동산에 대한 수익가격과 오피스 임대료를 조사·발표하고 있다. 조사는 주용도가 사무소이며 빌딩소유자의 협력을 얻어 60동의 임대용 부동산을 대상으로 하고 있으며, 오피스빌딩임대료조사는 지가동향과 관련을 맺고 있는 지표의 정비를 목적으로 한다. 조사지역은 동경도 소재하는 임대사무실을 대상으로 각 조사대상 기간 내에 계약이 이루어진 것을 대상으로 한다. 조사주기는 분기별이며, 조사는 재단법인 토지종합연구소에 담당하고 있고, 우편으로 발송하여 조사하고 있다. 3. 부동산투자수익률 분석1) 조사개요 조사대상은 서울시 소재 대형 오피스빌딩 750개중 150개 표본이며, 조사평가자료 중 분석에 부적합한 표본을 제외하여 사용한 표본은 총 148개 표본이다. 지역별 표본배분은 서울시 대형오피스빌딩의 분포를 고려하였으며, 지역별로는 도심지역(중구, 종로구) 52개, 여의도·마포지역( 영등포구, 마포구) 28개, 강남지역(서초·강남·송파구) 54개, 기타지역은 14개이며, 임대료조사는 서울시 소재 공시지가 표준지상의 상업용(retail) 빌딩 총 1,320개 이상의 표본을 대상으로 하였다. 2) 오피스빌딩 투자수익률 산정 (1) 건물기본정보 ① 건물규모 분석에 사용한 표본의 기본현황을 보면 서울시 3대 오피스시장이 전체의 90.5%를 차지하여 11층 이상 대형오피스빌딩의 실제분포보다 다소 높은 분포를 보이고 있다. <표 5> 수익률산정 표본건물의 건물면적 현황
그리고 조사표본의 전체 건물연면적은 약 116만평(1,155,560평)이며, 건물당 면적은 평균 2.58ha로서 약 7,800평 정도이고, 도심지역이 약 8,400평, 기타지역이 약 9,700평으로 상대적으로 동당 건물 규모가 커서 서울시의 11층 이상 실제 오피스빌딩 모집단 동 당 평균면적 2.34ha 보다 다소 규모가 큰 빌딩이 분석대상이 되었다는 것을 알 수 있다. 한편 대지면적 현황을 보면, 조사대상 건물 평균 851평이며, 도심지역과 기타지역이 연면적과 마찬가지로 비교적 넓은 대지규모를 보이고 있다. ② 임대 및 비임대용공간면적 오피스빌딩공간의 사용방식을 보면, 현재 임대하고 있는 면적비율은 전체 연면적 대비 70%이며, 이는 건물운영에 따른 임대료수입을 올릴 수 있는 면적비율을 의미한다. 그리고 영업수입을 올리지 못하는 비임대용공간면적은 23.9%이며, 여기에는 자가사용면적, 무상임대면적, 분양자자가사용면적이 포함되어 있다. 공실면적비율은 전체적으로 2.64%이며, 이는 2001년 2월 현재의 공실률이라고 볼 수 있다. 공실률은 도심지역이 가장 높고, 여의도·마포지역이 가장 낮은 0.10%의 공실률을 보이고 있다. 이러한 공실률 동향은 2000년 4/4분기이래 공실률이 증가하는 추세를 반영하고 있다. <표 6> 임대 및 비임대용공간면적 (2001년 2월 기준, 단위 : 평, %)
한편 비임대용공간면적 현황을 보면 자가사용면적이 표본건물 평균 전체 연면적의 20.96%를 차지하고 있으며, 전체 비임대용공간면적의 대부분인 87.9%를 자가사용면적이 차지하고 있다. 지역별로는 여의도·마포지역이 가장 높은 자가사용비율을 보여 33.4%를 자가사용으로 이용하고 있다. 특징적인 것은 강남지역과 기타지역의 경우 오피스빌딩 소유형태에서 살펴볼 개발주체 및 개발시기의 특성을 반영하여 분양자가사용면적 비율이 다른 지역에 비해 상대적으로 높게 나타나고 있다. <표 7> 비임대용공간면적 분포현황 (단위 : 평, %)
③ 핵심임차인 이미지와 평판은 사업에서 중요한 요소이고, 이러한 이미지와 명성은 오피스빌딩에 입주한 다른 임차인과의 관계에 따라 강화되거나 약화될 수 있다. 미국의 경우 {포춘지} 선정 500대기업과 같은 주요 임차인이 점유하는 빌딩에 인접해 있는 입지는 경쟁적 이점을 갖는다. 조사대상 표본건물의 핵심임차인 구성을 보면 은행, 보험, 증권업 등 금융서비스 분야가 가장 많은 32.4%를 차지하고 있고, 특히 도심지역의 경우 48.1%로 가장 높은 비율을 보이고 있다. 따라서 대형 오피스빌딩의 경우 핵심임차인 경쟁에서 가장 우위에 있는 분야가 금융서비스 분야임을 알 수 있고, 특이한 것은 정보통신분야의 경우 전체의 10.1%를 차지하고 있는데 강남지역과 기타지역의 경우 상대적으로 높은 비중을 보인다. 이는 정보통신분야의 경우 도심지역보다는 상대적으로 임대료가 낮은 강남지역이나 기타 외곽지역을 선호하고 있다는 것을 보여준다. ④ 오피스빌딩 소유형태 서울시 오피스빌딩의 공급시기를 보면 뚜렷한 차이를 보여 도심지역의 경우 1980년대 이전에 핵심 공급지역이었고, 그 이후는 상대적으로 여의도·마포지역이 공급의 중심으로 이루었으며, 강남지역은 1990년대 이후 핵심공급지역으로 자리잡았다. 강남지역의 경우 총오피스재고의 약 78%가 1990년대에 이루어진 것이다. <표 8> 서울시 11층 이상 오피스빌딩의 소유형태 (단위 : 동, %)
또한 서울시 오피스개발의 경우, 개발주체의 차이가 지역적으로 뚜렷하게 구분된다. 금번 조사에 나타난 오피스빌딩의 소유형태를 보면 이상과 같은 오피스공급추세를 잘 보여주고 있으며, 지역별 소유주체의 차이가 뚜렷한 것으로 나타났다. 도심지역과 여의도·마포지역의 경우는 공공기관 및 공익법인, 단독기업법인 소유의 비중이 절대적인 반면에, 강남지역의 경우는 개인소유, 구분소유, 공동소유의 비중이 상대적으로 높아 40.7%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 기존의 공간구조가 정비된 도심지역의 경우 오피스 개발 자금이 많이 소요되고, 개발추진과정이 상대적으로 복잡하기 때문에 개인투자가 중심의 오피스개발이 어려울 수밖에 없는 가운데 오피스입지의 공간적 진화추세와 서울시의 탈산업화 추세를 반영한 신개발지로서 강남지역의 성격이 규정되면서 개인투자가 가능한 지역이 되었다는 것을 의미한다. <표 9> 조사표본건물의 자산가치 (단위: 동, 만원)
⑤ 오피스빌딩 자산가치 투자수익률 산정에서 투하자본 개념의 역할을 하는 부동산가치는 미국과 영국의 경우는 토지와 건물을 일체로 하여 수익환원법으로 추계하지만 국내의 경우는 토지가치와 건물가치를 각각 평가한 다음 합산하는 것이 일반적인 방법이다. 토지가치와 건물가치를 합계한 부동산가격은 2000년의 경우, 148개 표본 총가격이 6조 8천 186억원, 건물당 가격은 460억 7천만원이다. 2001의 경우는 2000년보다 다소 하락하여 각각 6조 8천 33억원, 459억 6천만원이다. (2) 임대료 및 운영수입 분석 ① 임대료수준 금번 오피스수익률 추계를 위한 임대료 조사의 가장 큰 특징은 통상 민간부동산정보회사의 통상적인 임대료 조사방식인 기준층 임대료 조사방식을 택하지 않고, 층별 계약형태와 계약면적을 고려하는 임대료 조사방식을 택하였다는 것이다. 이러한 방식의 장점은 접근성 또는 오피스 결절지역의 등급이 높은 지역의 1-2층의 높은 평당임대료 수준을 반영할 수 있다는 것이다. 그리고 통상 호가기준의 기준층의 단일 계약형태별 임대료가 아니라 동일층이라고 하더라도 실제로 전세와 월세계약 형태가 복합되어 있는 경우, 이들의 계약면적과 임대료를 각각 고려하여 계산하였기 때문에 좀 더 세밀하게 지역특성을 반영할 수 있게 되었다. 분석결과 전세의 경우 서울시 평균전세금은 평당 413.4만원이고, 도심지역이 724.5만원으로 가장 높으며, 이는 통상 기준층 임대료에서 파악되지 않는 도심지역의 1∼2층의 높은 임대료 수준이 반영된 결과이다. 보증부 월세의 경우는 서울시 평균 평당 보증금은 55만 6천원, 평당 월세는 4만 9천원 수준이다. 보증금의 경우 강남지역이 가장 높으며, 그에 따라 월세는 가장 낮은 수준을 보이고 있다. <표 10> 서울시 11층 이상 오피스빌딩의 임대료 동향
강남지역과 기타지역의 경우 도심지역 및 여의도·마포지역과는 달리 전세형태가 지배적인 임대차계약형태이며, 지역별로 전세환산이자율에 커다란 차이가 있다. 이러한 임대차계약형태 및 환산이자율의 차이가 지역별 임대료 수준에 미치는 영향을 알아보기 위해 지역별 전세환산이자율을 적용하여 평당환산월세금액을 산출하여 비교하였다. 전세금을 환산하여 보면, 도심지역이 가장 높게 나타나지만 강남지역의 경우 전세형태를 월세형태로 전환할 때 적용하는 환산이율이 높은 관계로 평당 5.24만원으로 보증부 월세의 경우보다 높은 임대료를 보이고 있다. 보증부 월세의 환산임대료와 전세형태의 환산임대료 사이 격차를 보면 도심지역이 0.57만원, 여의도·마포지역 -0.19만원, 강남지역 0.84만원, 기타지역 -1.05만원으로 나타났고, 서울시 평균은 -0.37만원이다. 이러한 결과가 의미하는 것은 도심지역과 강남지역은 전세형태를 월세형태로 전환할 때 현재 보다 높은 임대료를 받을 수 있다는 것이다. 다만 도심지역의 경우 이미 보증부 월세의 비율이 전체 계약면적의 85.3%를 차지하여 월세로 전환하여 얻을 수 있는 임대료 수입의 증가폭이 크지 않다. 그러나 강남지역의 경우는 전세형태가 전체 계약면적의 64.8%를 차지하여 월세로 전환할 경우 임대료 수입의 증가가 대폭적으로 이루어질 수 있다. 강남지역의 경우 오피스 공급과정에서 개인개발형태가 상대적으로 높고, 1990년대 단기간에 집중적인 공급이 이루어지면서 차입금융을 통한 공급이 지배적이어서 전세형태가 지배적인 임대차계약형태가 되었다. 그에 따라 시장금리가 낮을 경우 전세금의 운용수익이 낮아져 임대료수입이 낮을 수밖에 없으나, 이상에서 알 수 있듯이 월세형태로 전환할 경우 임대료 수입의 증가 잠재력은 가장 큰 지역임을 알 수 있다. ② 부동산운영수입 조사대상 건물에 대한 각 층별 실제 계약면적과 계약형태를 조사하여 집계한 임대차 계약형태를 보면, 서울시 평균 전세형태는 35.4%이고, 보증부 월세가 64.6%로 보증부 월세가 지배적인 임대차 계약형태임을 알 수 있다. 그러나 지역별로는 현저한 차이가 존재하여 도심지역과 여의도·마포지역은 전세의 비율이 각각 14.7%, 11%에 불과하다. 반면에 강남지역의 경우 전세의 비율이 64.8%를 차지하여 전세제도가 지배적인 임대차 계약형태로 자리잡고 있다. 임대료 수입의 집계방법은 먼저 전세금과 보증금에 대해서는 분기별 연간 CD수익률을 적용하여 운용수익을 추계하였으며, 2000년 평균 CD 수익률은 6.89%이다. 다음으로 임대료 조사가 금년 1월과 2월에 걸쳐 조사된 관계로 지난 1년간의 임대료 변동률을 적용하여 지난 1년간의 임대료 수입을 추계하였고, 이때 적용한 임대료 변동률은 [부동산 114]의 분기별 임대료변동률을 사용하였다. 마지막으로 추계된 임대료 수입을 공부상 건축연면적으로 나누어 단위면적당 임대료 수입을 추계한다. 이렇게 하여 추계한 1년간 단위면적당 임대료 수입을 보면 도심지역이 ㎡당 18만 8천원(평당 62만 4천원)으로 가장 높으며, 서울시 평균 ㎡당 수입은 12만 7천원(평당 42만원)으로 도심지역이 서울시 평균에 비해 ㎡당 1.48배(148%)의 높은 임대료 수입을 올리고 있다. 강남지역의 경우 전세형태가 지배적이어서 전세금 및 보증금의 운용수익은 도심지역과 비슷하지만, 이것은 운용수익금이 아니고 임차인으로부터 직접 매월 월세형태로 유입되는 월세수입은 평당 연간 9만원정도에 불과해 도심지역의 20.2%에 불과하다. 따라서 임대 수입구조에서 강남지역은 임대차계약형태 때문에 도심지역에 비해 현금흐름상 불리한 상황이라는 것을 알 수 있다. <표 11> 단위면적당 연간임대수입
서울시 오피스빌딩의 관리비 형태를 보면, 월정액으로 지불하는 형태가 전체의 87.8%를 차지하여 지배적인 형태라는 것을 알 수 있다. 지역별로는 다소 차이가 있어 도심지역과 여의도·마포지역은 월정액의 비중이 절대적이지만 강남지역과 기타지역의 경우는 월정액으로 관리비를 납부하는 방식이 상대적으로 낮다. 기타수입은 건물 운영수입 중에서 임대수입을 제외하고 발생하는 수입으로서 주차장수입, 자판기수입, 안테나설치 및 옥외광고수입 등을 말한다. 연간평당관리비 수입은 서울시 평균이 23만 2천원이며, 도심지역과 기타지역의 관리비 수입이 상대적으로 높다. 따라서 건물당 수입도 평당 관리비 수입이 가장 많은 도심지역이 연간 22억 2천만원이고, 다른 지역에 비해 건물당 규모가 큰 기타지역이 23억 3천만원으로 가장 많다. 기타수입은 도심지역이 가장 많아서 연간 평당 2만원의 수입을 올리고 있으며, 강남지역이 다른 지역에 비해 높은 것으로 나타났다. 따라서 건물당 연간 기타수입도 도심지역이 다른 지역에 비해 월등히 높아 1억 7천만원 정도이며, 서울시 평균 건물당 기타수입에 비해 2배(202.2%) 가 넘는다. <표 12> 관리비 및 기타수입 현황
이상과 같은 임대수입, 관리비수입, 기타 수입을 모두 합한 총부동산운영수입은 평당연간수입 기준으로 서울시 평균 66만 3천원 수준이다. 도심지역이 90만 7천원으로 가장 높은 평당 총운영수입을 올리고 있으며, 서울시 평균보다 1.37배 높은 수준이다. 반면에 강남지역의 경우 가장 낮은 47만 8천원의 수입을 올리고 있으며, 도심지역에 비해 52.6% 수준에 불과하다. 강남지역의 부동산운영수입이 낮은 이유는 기본적으로는 임대차 계약형태에서 전세형태가 지배적이기 때문에 전세금과 보증금의 운용수익을 추계할 때, CD수익률을 적용한 관계로 운영수입이 낮게 추계된다. 즉 시장이자율이 낮은 환경에서는 전세형태가 운영수입에서 불리한 요인으로 작용한다. 따라서 강남지역이 월세가 지배적인 형태로 전환한다면 강남지역의 높은 전세환산이율 18.5%를 고려하면 상당한 부동산운영수입 증대를 이룰 수 있다. 아울러 공실률이 2.54%로 비교적 높은 것도 한 원인으로 작용하고 있다. <표 13> 단위면적당 운영수입현황 (단위: 만원)
한편, 건물당(평균연면적 7,800평) 총운영수입은 약 51억 8천만원으로 나타났다. 지역별로는 종로·중구의 도심지역 빌딩이 가장 많아 평균 76억 4천만원의 운영수입을 나타내고 있다. 강남지역(강남구·서초구·송파구)과 여의도·마포지역이 상대적으로 낮게 나온 것은 기본적으로 단위면적당 부동산운영수입이 낮은 이유 외에도 조사빌딩의 평균연면적이 다른 지역보다 작기 때문이다. (3) 투자수익률 분석 ① 순영업소득 순영업소득(NOI)은 소득수익률을 추계하기 위한 전단계 작업으로서 임대가능면적 기준 임대수입과 관리비수입의 합계에서 공실면적에 상당하는 수입결손금액을 추계하여 차감하고, 이 차감금액에서 대손충당금에 해당하는 금액을 차감하였다. 다음으로, 대손충당금 차감금액에 기타수입을 합한 금액을 대상으로 영업경비를 제외하여 추계하였다. 대손충당금은 공실에 따른 임대수입 결손을 고려한 임대수입과 관리비수입을 합한 운영수입총액에 대해 지방세법상 규정하고 있는 1%를 적용하여 차감하였다. 영업경비에 해당하는 금액은 건물규모를 기준으로 한 건물특성을 고려하여 개별건물별로 영업경비비율을 적용하여 추계하였다. 적용된 영업경비비율을 지역별 평균으로 보면, 서울시 평균이 34.6%이며, 도심지역 35.1%, 여의도·마포지역 34.3%, 강남지역 34.6%, 기타지역 33.7%이다. 적용된 경비비율은 개별 건물별로 커다란 차이가 있으나, 지역별로 평균하여 보면 모두 비슷한 수준이다. 순영업소득의 추계결과 지역별로 보면, 건물당(평균연면적 7,800평 기준) 순영업소득 및 ㎡당 순영업소득은 도심지역이 각각 51억 4천만원, 18만 5천(평당 61만원)으로 가장 높다. 강남지역의 경우 각각 22억 5천만원, 9만 5천원(평당 31만 4천원)으로 가장 낮게 나타났으며, 이는 강남지역의 부동산운영상황이 상대적으로 좋지 않다는 것을 의미한다. 강남지역의 이러한 결과는 전술한 바와 같이 임대차 계약형태에서 전세의 비중이 높고, 공실률 또한 비교적 높은 관계로 월임대료 수입이 상대적으로 적게 되는데 비해, 영업경비비율은 서울시 평균정도이기 때문이라고 설명할 수 있다. <표 14> 서울시 11층이상 오피스빌딩의 순영업소득 (단위:동, 평, 만원)
② 투자수익률 앞서 추계한 순영업소득을 기간초, 즉 2000년 1월 1일 기준 자산가치(부동산감정평가금액)으로 나누면 소득수익률(자본환원율)을 구할 수 있다. 지역별 소득수익률은 개별 건물별 순영업소득을 기초로 개별 건물별로 소득수익률을 산정한 다음, 연면적을 가중평균하여 추계하였다. 그리고 통상 투자수익률은 조사표본 대상 부동산에 대한 감정평가사의 감정평가 가치를 토대로 1년간 해당 부동산을 보유한다고 가정할 때를 기준으로 추계한다. 총투자가치에 대한 순영업소득의 비율을 의미하는 소득수익률(자본환원율)은 서울시 평균 7.81%로 나타났고, 도심지역이 9.45%로 가장 높고, 강남지역이 5.78%로 나타나 강남지역의 부동산경영환경이 상대적으로 좋지 않음을 알 수 있다. 참고적으로서 금번 조사한 임대료 수준을 그대로 지난 1년간의 임대료 수준으로 보고 추계하고, 전세금과 보증금의 운용수익은 마찬가지로 CD수익률을 적용하여 소득수익률을 추계하였다. 이렇게 하여 추계한 소득수익률을 보면 서울시 평균이 7.94%이며, 도심지역이 9.57%로 나타났다. 임대료 변동률을 고려한 추계치보다 평균 0.13% 증가하는 효과가 있음을 알 수 있다. 한편, 전세금 및 보증금의 운용수익을 회사채 수익률을 적용하여 임대료수입은 지난 1년간 분기별 임대료 변동률을 적용한 부동산운영수입 및 순영업소득을 추계한 다음 소득수익률을 산정한 결과 총운영수입의 변동은 전세금 및 보증금의 운용수익에서만 발생하며, 평당 총수입은 서울시 평균 70만 9천원이고, 도심지역은 96만원, 강남지역의 53만원 수준으로 CD 수익률을 적용했을 경우보다 상승하였다. 따라서 평당 순영업소득도 상승하고, 소득수익률도 서울시 평균 8.34%로 상승하게 된다. <표 15> CD기준과 회사채기준 사이 소득수익률 격차 (단위: 만원, %)
CD수익률 기준을 적용했을 경우와 회사채수익률을 적용했을 경우의 차이를 보면, 먼저 전세금과 보증금의 평당운용수익은 연간 서울시 평균 평당 4만 6천원 상승하는 효과가 있으며, 도심지역과 강남지역이 각각 5.4만원, 5.1만원 상승하여 가장 높은 상승효과를 보이고 있다. 아울러 평당순영업소득의 경우도 서울시 평균 평당 3만 2천원 상승하며, 도심지역과 강남지역이 각각 3.8만원, 3.4만원 상승하였다. 따라서 소득수익률을 보면 회사채수익률을 적용하는 경우 CD 수익률기준보다 서울시 평균 0.53% 상승하는 효과가 있으며, 강남지역이 0.62%로 가장 높은 상승효과를 보이고 있다. 즉 강남지역의 임대차계약 형태상 금융시장의 영향을 가장 많이 받는다는 것을 알 수 있다. ③ 자본이득률 및 종합수익률 자본이득률은 통상 부동산투자정보생산에서 해당 부동산을 1년간 보유한다고 가정하여 기간초의 부동산가치와 기간말의 부동산가치의 변동분을 기간초의 부동산가치로 나누어 산정한다. 다만 부동산가치를 실거래가격을 기준으로 하는 방법과 감정평가 가치를 기준으로 하는 방법이 있다. 가장 정확한 방법은 전자의 방법이지만, 투자수익률 산정시점에서 실거래 가격에 기초한 충분한 표본을 확보하는 것이 사실상 불가능하기 때문에 세계적으로 유명한 부동산투자지수들은 대부분 감정평가 가치를 토대로 수익률을 산정한다. 또한 소득수익률 추계에서 법인세와 관련한 조세효과를 고려하지 않은 것과 마찬가지로 자본이득 실현에 수반되는 양도소득세 등 거래 관련 거래비용(transaction cost)은 고려하지 않는다. <표 16> 지역별 자본이득 (단위: 동, 만원, %)
이렇게 하여 추계한 자본이득률은 전체적으로 마이너스를 기록하고 있다. 이는 그 동안 토지가격의 안정으로 토지가격 상승에 기반한 자본이득이 크지 않는 상황에서, 건물의 경우 감가상각에 따른 가치하락이 반영되어 전반적으로 마이너스 자본이득률을 낳게 된다. 다만 강남지역의 경우 유일하게 0.64%의 플러스 자본이득률을 보이고 있다. 투자가의 궁극적인 목적은 투자금액을 초과하는 총회수금액(總受益; total return)이며, 이러한 총회수금액을 요소별로 분해하면, ⓐ 투자금액의 완전한 회수(자본의 회수; return of capital), ⓑ 이윤 또는 보상(자본에 대한 수익; return on capital)으로 구성되어 있다. 그리고 부동산 투자로부터 발생하는 소득(총회수금액)은 연간영업소득(운영소득)과 투자기간 종료시의 재매각 이득으로 구성되어 있다. 따라서 투자수익은 연간운영소득과 매각소득을 동시에 고려하여야 한다. 서울시 11층 이상 오피스빌딩의 종합수익률은 CD 수익률을 기준으로 했을 경우에는 서울시 평균 7.39%이며, 도심지역이 8.76%로 가장 높다. 전세금과 보증금의 운용수익을 회사채 기준으로 추계하면, 종합수익률이 다소 상승하여 서울시 평균 7.92%이며, 도심지역이 9.26%로 가장 높고, 전세형태가 지배적인 강남지역이 다른 지역보다 상승효과가 커서 종합수익률은 7.04%가 된다. <표 17> 서울시 대형 오피스빌딩의 종합수익률
제 6 장 요약 및 결론 부동산의 금융자산화 경향, 부동산부문의 세계화 및 부동산증권화 제도의 도입 등 1990년대이래 부동산부문의 급격한 재구조화에 따라 부동산투자정보의 생산이 그 어느 때보다도 중요해지고 있다. 이번 조사는 먼저 미국(NCREIF 지수, NAREIT 지수), 영국(IPD 지수), 일본(STIX 지수, MTB-IKOMA 지수, 일본부동산연구소의 지수)을 대상으로 외국의 부동산투자정보 생산현황과 특성을 살펴보았다. 외국사례의 분석에서 성공적 부동산투자정보 생산을 위해서는 추진주체 및 조직의 확립, 투자지수 표본구성의 시장 대표성 획득, 지수산정방법의 정교화, 감정평가방법의 통일, 유연한 투자성과 정보의 생산과 발표 등이 중요하다는 것을 알 수 있다. 이 같은 사전 연구에 기반하여 시범적으로 실시한 이번 서울시 오피스빌딩 투자수익률 추계작업은 표본건물 150개를 선정(분석에는 148개 표본을 이용)하여, 19개 감정평가법인의 소속 감정평가사들이 조사·평가한 임대차 관계자료, 임대료 및 수입관계 자료, 토지 및 건물가치 평가자료를 토대로 이루어졌다. 아울러 소매상업용(retail) 부동산의 임대료 수준 조사작업도 병행하였다. 투자수익률 추계결과 CD기준 수익률의 경우 소득수익률은 서울시 평균 7.81%, 종합수익률은 7.39%로 나타났고, 회사채기준 수익률의 경우 각각, 8.34%, 7.92%로 나타났다. 도심지역의 투자수익률이 가장 높아 CD 기준의 경우 각각 9.45%, 8.76%, 회사채 기준의 경우 각각 9.96%, 9.26%로 나타났으며, 강남지역이 가장 낮은 투자수익률을 보이고 있다. 이러한 투자수익률의 지역적 차이는 우리나라에 특이한 임대차 형태인 전세제도의 영향이 반영된 결과이며, 특히 전세제도가 지배적인 임대차계약형태인 강남지역이 가장 큰 영향을 받고 있다. 마지막으로 금번 시범조사에서 나타난 수익률 추계작업의 문제점 및 개선점은 다음과 같이 정리할 수 있다. 먼저 건물면적과 관련한 몇 가지 혼란들을 정리할 필요가 있다. 계약면적 포함범위, 전용면적 및 공용면적과 관련한 정의, 주차장 및 기계실면적의 처리방향 등이 주요 대상이다. 다음으로 임대료 수준 조사에서 각 층별로 정확한 임차인 조사와 임대료 조사가 이루어져야 하며, 특히 계약임대료와 호가임대료를 구분하여 조사가 이루어져야 한다. 수입조사와 관련하여 전세금과 보증금의 운용수익 산정기준에 대한 정비도 필요하다. 국내 여건상 수입부문 조사보다도 어려우면서 투자수익률 추계에서 가장 중요한 부문이 영업경비 조사이다. 가장 좋은 방법은 IPD와 NCREIF 지수처럼 표본건물에 대한 각각의 영업경비와 수입자료를 직접 회계장부로부터 입수하는 것이다. 그러나 국내 환경이 그렇지 못한 관계로 최소한 공적인 기관에서 충분한 샘플을 확보할 수 있도록 노력할 필요가 있다. 아울러 국내의 경우는 일관된 부동산회계기준이 없는 관계로 건물 및 건물소유자별로 상이한 회계기준을 적용하고 있는 것도 개선하여 가능하면 통일된 회계기준을 정비할 필요가 있다. 그리고 총수입 대비 영업경비 비율이 미국보다 현저하게 낮은 것도 정밀한 검토를 거쳐 개선하여야 할 사안이다. 수입, 경비와 더불어 투자수익률 추계에 절대적인 영향을 미치는 것이 투하자본의 추계이다. 외국의 경우도 통상 감정평가 기반의 투자수익률 추계에서 항상 문제로 지적되는 것이 감정평가 방법의 일관성문제이다. 정확한 투자수익률 추계를 위해서는 완전한 감정평가 보고서가 필요하지만 이러한 경우 감정평가수수료 부담이 크다는 문제점이 있다. 반면 약식감정평가의 경우 수익률 추계의 정확성에 문제가 발생한다. 따라서 이러한 상충의 문제도 해결할 필요가 있다. 끝으로 수익률 추계작업이 일회성으로 그치지 않고, 부동산투자시장의 선진화 및 투명성을 제고하기 위해서는 정기적으로 추계하여 발표하는 것이 절대적으로 필요하다. 정기성을 확보하기 위해서는 무엇보다도 추진주체 및 조직이 필요하다. 우리나라의 경우 공적인 기관과 부동산기관투자가들이 결합하는 방식이 가장 유리하지만, 민간 기관투자가들이 그 필요성을 충분히 인식하지 못하는 경우 공시지가제도의 한 요소로 편입시키는 방법을 모색할 수 있다. < 참 고 문 헌 >
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