오피스 인기 높아지자 업무시설에서 주거시설로 ‘변신’

최근 들어 오피스시장에서 크게 인기를 끌고 있는 상품은 ‘라이브(Live) 오피스’다. 라이브 오피스는 규모가 큰 지식산업센터나 오피스빌딩을 다양한 면적으로 쪼개서 분양하는 섹션 오피스의 한 형태다. 업무환경 트렌드 변화에 맞게 업무와 휴식이 모두 가능한 복합 사무실로, 대부분 층고가 높은 다락방 형태로 설계됐다. 사무실임에도 샤워부스나 싱크대·화장실 등 생활에 필요한 시설을 갖추고 있어 바닥난방을 제외하면 오피스텔과 큰 차이를 보이지 않는 데다 오피스텔과 달리 발코니 설치도 가능하다 보니 틈새 상품으로 인기를 끌고 있다.

라이브 오피스는 소규모 단위로 신규 사업을 벌이는 기업들이 증가하면서 처음 등장했다. 1인 사업자, 유튜버, 소규모 스타트업 등의 수요자들은 규모가 작다 보니 넓은 사무실보다는 상대적으로 작고 저렴한 섹션 오피스에 대한 선호도가 높았는데, 이들의 마음을 사로잡기 위해 몇몇 지식산업센터 공급자들이 다른 현장과의 차별화를 위해 프리미엄 사무실 특화 설계로 라이브 오피스를 만들어낸 것이다. 특히 별도의 기숙사를 따로 구하지 않아도 업무와 주거를 모두 해결할 수 있다는 점이 부각 되면서 인기를 끌게 됐다. 라이브 오피스는 일반적으로 7~10평의 소형 평수로 구성돼있으며, 대부분 지식산업센터 내에 입주해 있다. 이들은 주로 경기 외곽 등 수도권 지역 산업단지 내에 위치해 서울지역보다 저렴하게 사무실을 이용할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 또한 별도의 업종 제한이 없다.

특히 투자자들은 외관상으로는 주거용 오피스텔과는 똑같이 생겼지만, 사무실(오피스)로 허가를 받아 주택 규제를 피할 수 있다는 점을 선호하고 있다. 라이브 오피스는 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 주택 종합부동산세에 합산되지 않고 양도소득세 중과 대상도 아니다. 여기에 별도의 청약규제나 전매제한도 없고, 대출이 최대 70~80%까지 가능해 실제 투자금 대비 수익률도 높은 편이다.

거주는 엄연한 불법… 내부시설 불법개조 많아 단속 우려도

이러한 장점들에도 불구하고 법률상 오피스를 주거용으로 사용하는 것은 엄연히 불법이라는 점은 반드시 유의해야 한다. 원칙적으로 분양받은 오피스는 업무시설로 사용하거나 사업자를 대상으로 임대만 가능하다. 전입신고도 불가능하다. 특히 지식산업센터 내 위치한 라이브 오피스는 일반 개인이 분양받을 수 없는 탓에, 분양 관계자가 입주 가능한 업종으로 사업자를 내고 추후에 임대사업으로 변경하라고 편법을 권유하는 경우가 흔하다. 다만 이러한 위장이 불시 점검에 적발될 경우 수요자들이 그 책임을 모두 떠안아야 한다.

불법개조도 문제다. 법적으로 주거시설이 아닌 곳에 취사 시설이나 복층 구조, 바닥 난방을 설치하는 것은 불법이다. 그럼에도 무단 증축이 워낙 공공연하게 이뤄지다 보니 정작 실수요자들은 이런 사실들을 모른 채 입주하는 경우가 허다하다. 더군다나 불법개조가 적발될 경우 건축주가 아닌 소유자가 이행강제금을 부과해야 한다. 실제로 부동산 업계에서는 라이브 오피스가 위치한 지식산업센터도 조만간 단속 대상이 될 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

주택 규제 완화 시 반사이익 사라질 위험 주의해야

투자 상품으로서 수익성이 지속될지에 대한 의문도 나온다. 최근 라이브 오피스 분양권 전매시장에서는 고가의 프리미엄이 붙어 거래되는 사례가 속출하고 있다. 이미 1차 계약금이 지불된 상품도 2차 계약금과 세금, 복비 등을 모두 매수자가 대납하는 조건으로 분양권이 거래되거나, 한강 조망권 등이 확보된 곳은 2~3억 원씩 프리미엄이 붙어 팔리기도 한다. 지금처럼 부동산시장이 호황일 때는 투자 수요와 실수요층이 두터워 시세차익이나 임대수익을 기대하기 쉽지만, 시장 흐름이 바뀌어 하락세로 접어들 경우 고가의 투자금만 날릴 수도 있어 주의가 필요하다.

또한 언제든지 다른 상품에 의해 대체될 수 있다는 불안감도 존재한다. 현재는 주택시장에 대한 규제가 심하다보니 라이브 오피스가 반사이익을 얻어 각광받고 있지만, 향후 주택에 대한 규제가 완화될 경우 오피스텔이나 아파트라는 대체재가 존재하는 만큼 시장에서 지속적으로 인기를 끌 수 있을지는 미지수다. 특히 분양 당시에는 시장에서 인기가 높을지 몰라도 입주시기가 됐을 때 다른 대체수단이 떠오를 가능성이 있어 의사결정을 내리기 전에 잘 판단해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.