1. 들어가며

○ 건축물을 원가방식으로 평가할 때 공사비를 추정하기 위해서는 3가지의 자료 구득 방법이 있다. 첫째, 해당 건축물을 짓는 데 사용하였던 당시의 공사비 내역을 확보하는 것이며 둘째, 해당 건축물과 가장 유사한 기능 및 물리적 특성을 지닌 유사 건축물의 공사비 내역을 확보하여 비교하는 것이다. 그런데 건축물 자체 공사비 내역이 없거나 유사 건축물 공사비 내역을 찾을 수 없을 경우가 많다. 이때 선택하는 것이 바로 해당 건축물과 유사하게 공사를 진행할 경우의 표준적인 비용을 추계하여 검토하는 것이다.

○ 국내 건축물 표준단가 자료집들은 유형별 건축물의 표준단가를 자재 및 건축물의 상태에 따라 등급별로 구분하여 책자 형태로 발간 중이다. 이와 달리 국외 주요 선진국들은 자료집을 발표하는 제작기관, 자료집 내 표준단가의 항목과 유형의 구성, 보정을 위한 참고항목들에 있어서 국내 표준단가 자료집들과는 차이가 컸다.

○ 이에 본고에서는 미국과 일본을 중심으로 건축물 재조달원가 산정 시 참조하는 표준단가 자료집들의 구성과 항목, 제공방식 및 변화 방향에 대해서 점검한 후 현시점에서 “건축물 재조달원가 자료집”의 개선 방향과 시사점을 파악하고자 하였다.

2. 국내 건축물 공사비 표준단가 자료집 현황

○ 국내 건축물 표준단가 자료집으로는 한국부동산원(舊 한국감정원)에서 발행한 “건물 신축단가표”, 써브감정평가법인에서 발행하였던 “재조달원가기초표”, 한국부동산연구원 및 한국감정평가사협회에서 발행하는 “건축물 재조달원가 자료집”이 대표적이다.

○ 한국부동산원의 “건물 신축단가표(이하 ‘신축단가표’)”는 감정평가업무용 건물가격 참고자료로 1969년 설립 시점부터 발행해왔다. 써브감정평가법인의 “재조달원가기초표”는 2002년 우리감정평가법인에서 발간한 “건축물 표준 신축 단가표”를 전신으로 하였다. 이후 2003년 “재조달원가산정기초표”라는 이름으로 발간하였고, 2005년 “재조달원가기초표”로 이름을 변경하여 약 4개년에 걸쳐서 총 3번 발행하였다가 이후 현재까지 발간이 중단된 상태이다.

○ “건축물 재조달원가 자료집(이하 ‘재조달원가 자료집’)”은 한국부동산연구원에서 자료집 개발을 2016년부터 검토하였으며, 감정평가 수요가 높은 유형을 중심으로 공사비 내역을 수집하였다. 이후 2017년 1차로 주거용, 상업용, 업무용, 공업용, 주상복합용 건물에 대한 재조달원가 자료집을 첫 발행하였다. 또한 2018년에는 특수한 용도의 건물 유형도 포함하여 종합된 자료집으로 발간하였다. 이후 2020년부터는 한국감정평가사협회와 자료집을 공동으로 발행하기 시작하였다.

○ 국내 발행한 건축물 표준단가 자료집들에 대해 사용자 제공 형식, 책자의 구성 및 항목, 표준단가 산출을 위한 공사비 구성 항목으로 비교해 보았다. 첫째, 사용자에게 제공하는 형식을 살펴보면 국내 자료집들은 모두 책자를 기반으로 일반 수요자에게 유료로 표준단가 자료를 제공 중이었다. 표준단가의 레이아웃 구성방식을 살펴보면, 한 페이지당 1개의 건축물의 유형 및 등급을 수록하는 방식을 주로 차용하고 있었다.

○ 둘째, 자료집에 대한 책자의 구성 및 항목은 주요 설명 부분, 세부 유형 및 등급별 단가와 단가 도출 내역에 대한 부분, 설비 자재 및 시설에 대한 금액과 설명에 대한 부분, 부록으로 공통적으로 구분하고 있다. 건축물의 유형 분류 체계는 기본적으로 「건축법 시행령」의 건축물 용도에 근거하여 다양화하여 제시하였다. 이 중 감정평가업무의 수요와 빈도가 높은 건축물의 유형 내 용도는 세분화하여 단가를 제시하였다. 낮은 건축물의 유형 내 용도는 유사한 다른 건축물의 용도와 통합하거나 제외하여 분류하였다.

○ 셋째, 건축물 표준단가를 산출하기 위한 공사비 항목별 분류를 살펴보았다. 공사비 항목은 총공사비 중 직접공사비, 각종 보험 및 기타 경비, 일반관리비와 이윤 등의 제경비를 포함하는 간접비, 설비공사비로 구분하였으며 비율을 구성하여 자료집 표준단가의 산출 구성을 나타냈다. 직접공사비에는 건축공사, 기계설비공사, 전기설비공사를 포함하는데, 국내 발간된 자료집들의 공사비 항목 분류를 살펴보면 설비공사비의 표준단가 내 포함한 경우와 그렇지 않은 경우로 구분되었다. 표준단가에 단위면적당 설비공사비를 포함한 경우는 직관적으로 공사비 원가를 추정하기 쉽다는 장점이 있다. 그러나 건축물은 유형별, 등급별, 건축주의 요구에 따라서 전기설비 및 기계설비를 고급화하거나 아니면 반대로 최소화할 수 있으므로 표준단가 외에 설비에 대해서 참고할 수 있는 단가자료를 제시하는 방법도 필요하다. 이 방법은 재조달원가 자료집 및 신축단가표에서 채택되었다.

○ 국내 발행 중인 자료집의 내용에 대해서 감정평가사들은 공통적으로 ① 표준단가의 현실과 괴리, ② 질적 등급 구분 기준의 모호성, ③ 건축물의 구성요소별 품질 차이 미반영, ④ 유형별 단가표만 제시하고 활용 방법 등 설명의 부족, ⑤ 다양한 용도와 구조의 추가 반영 등에 대해서 문제가 있으며, 이에 대한 개선이 필요하다고 보았다.

○ 이와 함께 국내 리모델링시장이 활성화될 것으로 보이므로 증축 및 리모델링 건축물의 공사비를 추정할 수 있는 자료가 필요하다는 의견, 건축공사비 외에 토목공사비에 대한 자료 수록 의견, 내·외장재의 다양한 샘플과 단가의 수록 의견, 실제 건축물 평가 사례에 대한 제시 등의 다양한 개선 의견을 제안하였다.

3. 해외 건축물 공사비 표준단가 자료집의 유형 및 활용 동향

1) 미국

○ 미국에서는 과세를 위한 대량평가에 원가방식을 활용하고 있다. 이에 역사적으로 건축물의 공사비 데이터를 오랫동안 수집해왔으며, 표준단가를 산출하기 위한 축적된 자료의 양이 풍부하였다. 또한 대량평가뿐만 아니라 보험업에서 필요한 건물 기초가격 산정, 건설업계에서의 견적가격 등으로 표준단가 자료집을 여러 산업에서 사용하고 있었다.

○ 특히 미국은 민간 회사를 중심으로 다양한 기관에서 약 70~80년 전에서부터 건축물의 건축공사비에 관한 자료를 수집하여 상업적으로 판매해왔다. 2010년대로 들어오면서부터는 책자로만 자료집을 발행해왔던 것을 전자책(e-book), 전산프로그램을 기반으로 확장하여 서비스를 제공하기 시작하였다. 미국의 코어로직(CoreLogic), 크래프츠만(Craftsman), 고디안(Grodian) 등이 대표적인 건축물 표준단가 자료집 프로그램 공급업체이다.

○ 이러한 민간 공급업체들은 자료집 개발 초기에는 건축공사 및 토목공사 기술자 연합회 등 우리로 치면 건설협회 및 건축사협회 등과의 협업을 통해서 공사비 정보를 수집하였다. 이렇게 수집한 공사비 자료들을 정리하고 표준화시켜 보험회사 및 감정평가사 등에게 자료집으로 판매하였다.

○ 미국의 자료집 종류를 살펴보면, 국내 발간 중인 유사한 자료집들에 비해 산업별·목적별로 세분화되어 있었다. 예를 들어 알에스민스(RSMeans)의 경우 토공사 등 부지 조성 및 조경 공사비 관련 자료집, 중공업 및 고속도로 건설 등 특수 건설비용 추정을 위한 프로젝트 단가 자료집, 상업용 건물 리노베이션 비용 자료집, 노무비 단가 자료집, 인테리어 자재 및 하드웨어 비용 자료집 등 사용목적에 따라 세분화된 자료집을 개별 책자들로 발간 중이었다.

○ 자료집의 수록 항목에서는 미국 대륙이 큰 만큼 주(州) 지역별 표준단가 차이에 대한 지수 비교 및 역사적 공사비 단가에 관한 지수를 수록하고 있는 점, 도면 및 사진을 수록하지 않는 자료집들이 있다는 점이 국내 자료집과 차별성을 보였다. 지역별 조정 계수는 자료집을 발간하는 업체에 따라서 다르게 나타났으나, 지역별로 지수의 위계는 유사하였다.² 이렇듯 건축물의 종합적인 공사비에 대해서 지역별 상호 비교가 가능한 점이 특징이었다. 이와 함께 자료집에 따라서는 건축물의 유형에 대한 대표적인 일러스트 조감도와 가상 사례 건축물의 개요를 수록하여 실제 적용 시 참고할 수 있도록 하는 경우도 있었다.

○ 미국 건축물 표준단가 자료집의 수요자들로는 건설공사 계약 및 견적 관련 업무 담당자, 건축 비즈니스 지식이 필요한 기관, 감정평가사, 건축가, 엔지니어 및 기타 전문건설업자, 리모델링 및 주택 개·보수 관련 사업자, 과세 산정을 위해 대량산정평가 목적으로 자료집을 구입하는 주(州) 정부기관, 소프트웨어 개발자 등으로 다양하였다.

○ 사실 미국 건축물 표준단가 자료집을 공급하는 기관들은 건축공사비에 대한 자료를 주로 수집하여 제공하던 민간업체들이었다. 이들 기관들 중에는 2010년대 중반 이후 프롭테크(Proptech)가 활성화되면서부터 재무구조가 탄탄한 다른 부동산정보회사 또는 재무적 투자를 많이 받은 프롭테크 스타트업들에게 인수·합병되는 경우가 있었다.

○ 이렇게 인수·합병이 이루어진 회사들은 자료집을 인쇄하여 판매하기보다는 CD 등의 전자형태로 소프트웨어를 제공하거나 온라인 구독 형태로 웹서비스를 제공하는 방식으로 공급이 바뀐 점이 눈에 띄었다. 전산 프로그램 서비스는 감정평가지원서비스로서 인쇄물에 비해 ① 다량의 데이터를 새로 업로드할 수 있고 광범위하게 공사비 비용 추정이 가능하다는 점, ② 사용하는 데이터가 1년 1회로 개정하는 것이 아니라 인건비 등 업로드된 자료를 링크하여 분기별 또는 반기별 표준단가 도출이 가능하다는 점, ③ 평가대상이 존재하는 지역의 특색(기후, 공급물가 등)을 프로그램상에서 참고자료로 제시할 수 있다는 점 등의 강점이 있다.

○ 미국의 건축물 표준단가 자료집을 발행하는 곳 중 가장 유명한 회사는 캘리포니아 어바인에 본사를 둔 코어로직(CoreLogic)³이다. 코어로직에서 발행하는 “마샬앤스위프트 건축물 단가 데이터(Marshall & Swift Building Cost Data)”는 2010년대 중반부터 소프트웨어 프로그램으로 제공하고 있으며, 사용자가 일정 값을 입력하면 표준단가를 도출할 수 있도록 하였다. 2021년 현재에는 단가 데이터 프로그램보다는 2018년 4월에 인수한 “아라모드(a la mode)”라는 평가 기술지원 소프트웨어 내에 건축물 표준단가 데이터를 탑재하여 클라우딩 서비스, 모바일 앱 서비스 등으로 연계하여 ‘종이 없는 사무실’을 구현하고자 하였다.

<그림 1> 코어로직의 상업용 건축물 단가 산출 프로그램 항목

자료: CoreLogic, 2018, Marshall & Swift Commercial Building Cost Data Best Practices, p.15

○ 2018년 4월 기준으로 공개된 “마샬앤스위프트 건축물 단가 데이터 사용안내서(Marshall & Swift Commercial Building Cost Data Best Practices)”를 보면, 건축물의 유형에 따라 등급을 구분하여 적용한 점은 우리와 유사하다. 그런데 각 유형별 등급 기준으로는 외벽, 내부 마감, 조명 및 배관설비, 난방설비의 자재와 기능으로 최고급, 고급, 보통 등으로 구분하여 설명하고 있다는 점에서 우리와 차이가 있었다. 다만, 해당 기준을 국내에 그대로 차용할 경우 여러 문제가 있다. 첫째, 국내 자료집에는 건축구조와 지붕구조를 구분하고 있고 다양한 자재를 유형화시켜 표현하고 있으나 이를 명확히 세분화하고 있지 않는다는 점이다. 둘째, 건축구조와 창호, 마감을 각각 구분하여 표준단가를 구현하는 국내 자료집과 달리 코어로직의 산출 프로그램은 외벽에 건축구조, 창호재, 외벽 마감재 상태를 포함하여 등급을 구분하고 있는 점이다.

○ <그림 2>의 사례를 살펴보았다. 코어로직 기준으로 창고용 건물에 대해서 A 클래스 중 ‘보통 등급(Average Type)’은 외벽 기준이 벽돌구조, 콘크리트패널, 좋은 창호를 갖추고 있어야 한다. 이렇게 구분이 정확하지 않고 주관적 관점이 들어간 기준은 오히려 표준단가를 추정해야 하는 사용자에게 더 많은 혼란을 야기할 수 있다.

<그림 2> 코어로직의 상업용 건축물 단가 데이터 구현 사례

자료: CoreLogic, 2018, Marshall & Swift Commercial Building Cost Data Best Practices, p.7

○ 이러한 방식의 등급 구분은 크래프츠만(Craftsman)에서 발행한 자료집에서도 유사하게 나타났다. 크래프츠만의 자료집은 건축물의 품질등급을 건축물의 유형에 따라 기초, 바닥구조, 벽구조, 지붕마감, 인테리어벽마감, 실링마감, 외벽마감, 조명설비로 구분하여 사용 자재 및 기능을 사례로 들었다. 예를 들어, 도시형 상점 유형은 총 6개의 등급으로 구분하였고 각각 구조 및 마감에 있어서 공사비 비중을 표시하였다. 문제는 구분된 항목 중 다른 등급에서도 겹치는 재료와 자재가 있다는 점, 그리고 사용자가 결정하여야 하는 주관적 항목이 있다는 점이다.

<표 1> 크래프츠만의 도시형 상점 유형 등급별 분류

구분	1등급 (Best Quality)	2등급 (Good Quality)	3등급 (High Average Quality)	4등급 (Low Average Quality)	5등급 (Low Quality)	6등급 (Minimum Quality)
기초 15%	철근콘크리트 구조	철근콘크리트 구조	철근콘크리트 구조	철근콘크리트 구조	철근콘크리트 구조	철근콘크리트 구조
바닥 구조 15%	6″콘크리트 및 6″석구조	4″-6″콘크리트 및 6″석구조	4″콘크리트 및 6″석구조	4″콘크리트 및 6″석구조	4″콘크리트 및 6″석구조	4″콘크리트 및 4″석구조
벽 구조 15%	8″콘크리트 또는 12″벽돌, 블럭조	8″콘크리트 또는 12″벽돌, 블럭조	8″콘크리트 또는 12″벽돌, 블럭조	8″콘크리트 또는 12″벽돌, 블럭조	8″콘크리트 블럭 또는 6″콘크리트	8″콘크리트 블럭 또는 6″콘크리트
지붕 마감 10%	단열재가 있는 1"피복의 5겹 컴포지션 지붕	단열재가 있는 1"피복의 5겹 컴포지션 지붕	단열재가 있는 1"피복의 5겹 컴포지션 지붕	단열재가 있는 1"피복의 5겹 컴포지션 지붕	1"피복의 4겹 컴포지션 지붕	1"피복의 4겹 컴포지션 지붕
인테리어 벽 마감 5%	석고 또는 금속라스 위에 플라스터, 2겹 5/8″석고보드와 고가의 벽지	석고 또는 금속라스 위에 플라스터, 2겹 5/8″석고보드와 일반 벽지	석고 또는 금속라스 위에 플라스터, 2겹 5/8″석고보드와 페인트마감	석고 또는 금속라스 위에 플라스터, 2겹 5/8″석고보드와 페인트마감	라스, 퍼티 코트 마감 또는 1/2″석고보드와 페인트 마감	벽돌 위 인테리어 석고 또는 도장 마감
실링 마감 5%	음향석고 또는 음향 금속 패널	음향석고 또는 음향 금속 패널	퍼티코트 마감의 석고보드 또는 음향석고	퍼티코트 마감 또는 매달린 음향타일 석고	라스 처리된 석고벽, 퍼티코트 마감	천장 타일 및 석고벽 및 페인트
외벽 마감 5%	노출 벽면에 방수 처리된 페이스 벽돌	노출 벽면에 방수 처리된 페이스 벽돌	노출 벽면에 방수 처리된 페이스 벽돌	노출 벽면에 방수 처리된 페이스 벽돌	도장 마감	마감 없음
조명 설비 10%	고객맞춤형 디자인의 캔들라이너와 스포트라이트	모듈러 유니트 및 스포트라이트	모듈러 유니트 및 스포트라이트	4개 LED 스트립라이트, 평균정도의 스포트라이트	3개 LED 스트립라이트, 약간의 스포트라이트	2개 스트림라이트
배관 설비 12%	6개 좋은 비품, 금속 또는 대리석 재질 화장실 칸막이	6개 좋은 비품, 금속 또는 대리석 재질 화장실 칸막이	6개 표준 비품, 금속 또는 대리석 재질 화장실 칸막이	6개 표준 비품, 금속 재질 화장실 칸막이	4개 표준 비품, 금속 재질 화장실 칸막이	4개 표준 비품, 나무 재질 화장실 칸막이
욕실, 벽마감 3%	세라믹 타일 또는 대리석, 맞춤형 모자이크타일	세라믹 타일 또는 대리석, 맞춤형 모자이크타일	세라믹 타일 또는 대리석, 일반 모자이크타일	석고보드와 페인트, 일부 세라믹 타일 또는 플라스틱 마감 보드	석고보드와 페인트	석고보드와 페인트

자료: Craftsman, 2018, 2019 National Building Cost Estimator, p.76

○ 크래프츠만은 건설 분야 자료집 및 핸드북에 특화된 도서출판사에서 시작을 하였다. 건축물 표준단가 자료집은 크래프츠만이 위치한 주(州)의 건설사, 토목기술사 연합 등과 협업하는 방식으로 개발하였으며, 1953년에 초판이 나왔다. 2018년 기준으로는 실물 책과 함께 전자책으로 건축 표준단가 자료집 외에도 주택 개량, 배관설비, 수리 및 리모델링 예산비용 등 용도별 자료집을 발매하였다. 또한 2021년 현재에는 적산 및 계약 관련 소프트웨어 프로그램, 자체 표준단가 자료집 데이터를 탑재한 구독용 온라인 평가서 소프트웨어(National Appraisal Estimator Online Software One Month Recurring Subscription)를 판매 중이다.

<그림 3> 미국 크래프츠만의 건축물 추정 절차 및 조감도 사례

자료: Craftsman, 2021, 2022 National Building Cost Manual preview, p.26

2) 일본

○ 일본은 1970년 중반부터 건축물의 유형에 따라 공사비 표준단가 자료를 유상으로 판매해왔다. 일본은 건축공사비와 관련된 산업 분야의 전문가위원회와 민간 협회를 중심으로 공사비를 수집하고 개발에 참여하는 특징을 보였다.

○ 일본의 빌딩단가정보(Japan Building Cost Information: 이하 ‘JBCI’)는 건설회사 및 설계사무소, 적산사 등의 전문가를 중심으로 물가조사위원회를 구성하고, 공사비 내역을 설문조사를 통해서 수집한 후 건축물 계약 자료를 기반으로 표준단가를 개발하였다. JBCI는 2016년까지는 조사된 데이터를 책자로 발간하였으나, 현재는 웹 기반 서비스를 연간 회비를 받고 제공하고 있다. 인터넷을 통한 서비스를 제공하면서부터는 책자로 판매를 하지 않으며, 스마트폰 및 태블릿 용도의 사용 개발도 아직 하지 않고 있다.

○ 부동산감정사를 위한 단독주택평가지원시스템(Japan Association of Real Estate Appraisers House Appraisal System: 이하 ‘JAREA HAS’)은 일본 부동산감정사협회에서 건축물의 감정평가서비스 지원을 위해서 2015년 개발하였다. JAREA HAS 시스템은 외벽 개량 및 리모델링 공사를 통해서 주택 중 일부분에 대한 개선 시 경과년수 감가를 적절하게 반영하기 위해서 만들어졌으며, 교육을 받은 감정평가사만이 해당 시스템을 이용할 수 있다.

<그림 4> 일본 JBCI 건축물 표준단가의 정보 구현

자료: 일본 JBCI 홈페이지(https://www.jbci.jp)

○ 일본 자료집 중 특히 JBCI는 각 건축물의 유형에 따라서 실제 공사비 내역을 설문을 통해서 자료를 구득하였는데, 특히 지역별로 다양한 실공사비를 수집하였다는 특징이 있다.

○ 일본 전체를 11개의 권역으로 설정하고, 각각의 권역에서 적게는 450여 개, 많게는 약 1만 개의 데이터를 모아 표준단가 산출에 활용하였다. 특히 본 섬과 떨어진 오키나와 지역에도 일정 수량의 공사비 내역을 수집하여 단가를 표준화시켰다. 이는 국내 제주도를 포함한 도서지역 공사비 수준을 반영하지 못하고 있는 현 시장 상황에서 시사하는 바가 크다.

○ 또한 JBCI 데이터의 건축물 용도 중 철도 역사, 공중화장실, 변전소, 격납고, 파친코 매장과 같은 특수 시설과 서비스 고령자용 주택, 데이케어시설 등 고령인구와 관계된 복지시설까지 다양하게 데이터를 수록하고 있는 점을 눈여겨볼 필요가 있다.

<표 2> 일본 JBCI의 지역별 데이터 수집 비교

지역	도시	데이터 수(개)
홋카이도	홋카이도	2,299
동북	미야기현, 이와테현, 아키타현, 후쿠시마현 등	3,417
관동, 도쿄권역	치바현, 도쿄도, 카나가와현 등	10,510
관동, 도쿄권역 외	이바라키현, 군마현, 야마나시현 등	2,129
호쿠리쿠(北陸)	니가타현, 도야마현, 이시카와현 등	4,106
중부	시즈오카현, 아이치현 등	5,049
긴키	시가현, 교토부, 오사카부, 나라현 등	2,338
주고쿠	돗토리현, 시마네현, 히로시마현 등	2,244
시코쿠	도쿠시마현, 가가와현, 에히메현 등	1,271
큐슈	후쿠오카현, 사가현, 구마모토현, 마야자키현 등	4,154
오키나와	오키나와	459
총합		37,976

자료: 일본 JBCI 홈페이지(https://www.jbci.jp)

○ 일본 건축물 표준단가 자료집 종류의 경우 국내에서는 신축 건물의 공사비 표준단가만을 수록하고 있는 점과 달리, 리모델링 공사비용을 조사하고 이로 인해 향상된 성능을 가치화하여 주택 리모델링시장을 확대시키고자 하였다. 최근 지역별 리모델링 관련 공사비 자료를 공공과 민간의 전문가로 구성된 위원회를 통해서 다년에 걸쳐서 실적 공사비에 대한 자료를 수집하여 개략 통계치를 발표하였다.

○ 또한 일본의 자료집도 책자를 통해 인쇄해오다가 미국의 자료집 공급방식처럼 2010년대 중반 이후 웹 기반 온라인 서비스로 전환 중이다. 특히 일본 부동산감정사협회가 자체적으로 개발한 주택평가 지원 시스템인 “JAREA HAS”에서 재조달원가를 추정할 수 있도록 운용 중인 점은 국내에도 중요한 의미를 준다.

<그림 5> JAREA HAS 2015 상당 메뉴(예)

자료 : 일본 不動産鑑定士協会連合会, 2015. 7, “JAREA HAS 2015 既存戸建住宅建物積算価格査定 ステムの公表\について”

• 2 즉, A도시와 B도시의 공사비 지수가 “가”업체 자료집에서는 75, 85로 표시되었다면 “나”업체 자료집에서는 80, 83이었다는 의미이다.
• 3 코어로직은 민간 회사로 5천여 명의 직원을 둔 2021년 현재 포춘지 100대 기업이며, 1990년대 중반부터 부동산 분야의 다양한 회사를 인수합병하면서 규모를 키워나갔다. 코어로직이 인수한 회사 중에는 우리에게도 미국 주택가격지수 산출로 유명한 케이스-쉴러(Case-Shiller)도 있다.

4. 시사점 및 향후 개선 방향

1) 시사점

○ 미국과 일본은 건축물의 유형에 따른 공사비 자료를 구득하여 표준단가를 자료화하여 소비자에게 유료로 제공한 지 70여 년 이상 역사를 가졌다.⁴ 초기의 자료집에 대한 유형 및 항목 수에 대한 자료는 찾을 수 없었으나, 건축설계사무소 및 건설 회사를 중심으로 공사비를 수집하여 이를 표준화하는 작업을 거쳤을 것이다.

○ 두 국가의 자료집 공급기관은 민간 주도와 관련 산업 분야의 전문가집단 주도라는 점에서 뚜렷한 특징이 있다. 예를 들어 미국의 크래프츠만은 서부지역 건축공사 및 토목공사 기술자와의 협업을 통해서 자료집을 개발하였고, 마샬앤스위프트 역시 보험회사 및 감정평가사 등에게 공사비용 정보를 수집하여 제공하는 민간 회사였다. 일본의 경우 민간 전문가위원회와 협회를 중심으로 자료집을 개발하여 공급하였다. 특히 JBCI는 초기 개발 당시 건축 및 설계 분야, 적산사 등 전문가를 중심으로 물가조사위원회를 구성하여 자료집 개발을 검토하였다.

○ 자료집의 개발과정 및 데이터 원천에 대해서는 건축공사 및 토목공사 관련 기술자 연합과의 협업, 건설회사 및 설계사무소의 공사비 내역을 설문조사로 수집한 자료를 기반으로 하였으나, 과정에 대한 자세한 설명 자료는 찾기 어려웠다.⁵ 이 중 일본 JBCI는 건설회사 및 설계사무소의 공사비 내역을 설문조사를 통해 내용을 수집한 후 단가 자료를 2000년부터 유료의 책자로 공급하였다. 이 과정에서 유효 응답을 수집하기에 어려움이 있으므로 조사기간이 길어질 수밖에 없다. 이로 인해 JBCI는 책자로 개발하던 시절에는 정기적 업데이트가 쉽지 않았다. 인터넷 서비스로 표준단가 정보를 제공하는 현재는 매년 업데이트를 제공하고 있다.

○ 자료집의 수요자는 다양하다. 건설공사 계약 및 견적 관련 업무, 건축 비즈니스 지식이 필요한 기관, 감정평가사, 건축가, 엔지니어 및 기타 전문건설업자, 공사비 비용에 관하여 건축주와의 조정 및 거래를 담당하는 자, 리모델링 및 주택 개·보수 관련 사업자, 과세 산정을 위해 대량산정평가(Computer Assisted Mass Appraisal; CAMA)를 목적으로 구입하는 주(州) 및 지자체 등 정부기관, 소프트웨어 개발자 등이 건축물 표준단가 자료집을 필요로 한다. 국내에서는 감정평가사뿐만 아니라, 부동산 담보 대출 시 활용하기 위해 금융기관에서 구입하며, 글로벌 컨설팅회사에서 SOC 사업 등 토목공사 또는 대규모 건축공사의 예산 편성을 위한 투자분석보고서 작성 시 활용되기도 한다.

○ 그런데 사용자가 다양화되고, 단가 자료가 필요한 곳이 늘어나면서 기존의 책자 형태의 자료집은 한계가 있다는 의견이 많았다. 실제로도 미국, 일본 모두 서적 형태로 제공되는 자료집을 줄이고 있었으며, 일부 공급기관에서는 아예 전자책(e-book)으로만 발간하는 경우도 있다. 이와 함께 미국의 경우 공사비 데이터를 통해서 재조달원가를 추정하기 위한 CD 형식의 소프트웨어 프로그램을 제공하거나, 아예 웹 기반의 온라인 서비스 형태로 감정평가 지원 프로그램을 개발하여 공사비 데이터를 프로그램 내 탑재한 경우도 있었다.

○ 자료집을 인쇄물로 할 경우, 가독성이 높으며 업무 중 빠른 참조가 가능하다. 그러나 인쇄물의 단점은 출판 당시 데이터가 최신이며, 개정 전까지 이후의 내용 변화를 반영할 수 없다는 점이다. 전산 프로그램의 경우 사용자가 직접 조정할 수 있는 항목으로 개별 보정이 가능하며, 데이터를 완성된 스프레드시트에 넣어 표현하거나 보고서 형태로 출력할 수 있는 등 범용 가능성이 높다.

○ 이러한 점에서 본다면, 앞으로 표준단가의 인쇄물 형태 자료집은 일종의 참고자료로서 역할을 하되 온라인 기반의 평가지원 서비스가 확장될 것으로 예상한다.

<표 3> 한·미·일 건축물 공사비 표준단가 자료집의 비교

구분		한국	미국	일본
공 급 기 관	수	• 2016년 이전 독점 • 이후 과점(2개)	• 4개 민간 회사가 주도	• 과점(2개 기관 주도)
	성격	공공 주도에서 민간 확대	민간 출판사 및 부동산 정보회사 중심	관련 분야 전문가위원회 및 민간 협회
자 료 집	종류	건축물 유형별 공사비 단가 자료집(공사비 종합서로, 단일 종류)	• 건축물 유형별 공사비 단가 자료집 • 기계설비 및 전기설비 공사비 단가 자료집 • 개선·보수 및 리모델링 단가 자료집 • 배관설비 단가 등	• 건축물 유형별 공사비 단가 자료집 • 친환경 및 ESG 측면의 항목 개발 추진 중 • 정부 정책에 의거하여 기존 주택 리모델링 요소 반영 개발 중
	데이터	건축 설계 사무소, 적산 엔니지어링의 공사비 내역	1930년 이후부터 수집한 공사비 데이터	건설회사, 개발회사, 적산사무소, 리모델링관련 업체 등의 지역별 실공사비 내역
	유형	건축물의 사용용도에 따라서 주거용, 상업용, 공업용 등으로 구분	건축물의 사용용도에 따라서 구분하여 수록하되, 주택의 경우 종합단가자료집 외 따로 책자를 구분하여 자세하게 작성	건축물의 사용용도에 따라서 주거용, 상업용, 공업용 등으로 구분
	등급	5개 질적 구분(1~5등급)	건축물의 유형에 따라 질적 구분 상이(예. 도시형 상점 6개, 학교 4개 등)	건축물의 유형 외에 부분 내·외장재 마감에 대해 3개 질적 구분(상·중·하)
등급 기준		× (기준에 대한 명확한 설명 부재)	○ (각 유형별 기초, 슬래브, 마감 등 사용자재 등 서술)	알 수 없음
지역별 단가 차이 반영		×	○ (주, 카운티별 지수화)	○ (권역별 단가 차이 조사)
도면 및 사진		△ (대표 유형에 대해서 기본 도면 및 사진 첨부)	△ (대표 유형에 대한 일러스트 조감도만 첨부)	알 수 없음
제공 형태	출판	출판물로 제공 중	최근 인쇄물 외에 e-book 전환 중	최근 인쇄물 외에 e-book 전환 중
	전산	일부 금융기관에 데이터파일 유상 제공	CD 소프트웨어, 웹 기반 프로그램 유상 판매	웹 기반 프로그램 유상 판매
사용자		감정평가사, 담보평가관련 금융기관, 회계법인 부동산부서, 설계 사무소 등	감정평가사, 보험회사, 건축계약관련 기관, 과세평가관련 정부기관 등	감정평가사, 개발회사, 일반 건축주 등

자료: 권현진, 2020, “건축물 재조달원가 자료집의 방향 및 향후 과제”, p.74

2) 향후 개선 방향⁶

○ 미국, 일본의 자료집 동향을 살펴보면서 연구원과 협회에서 발행 중인 건축물 재조달원가 자료집의 개선 방향을 검토하였다.

○ 첫째, 각 건축물의 유형별 표준단가 결괏값에 대한 데이터 수집 방식과 구현 방식에 대한 개선이 필요하다. 재조달원가 자료집의 단가 데이터는 실적 공사비를 기반으로 하고 있다. 문제는 다양한 업체에서 산출된 데이터를 기반으로 표준단가가 구현된 것이 아니라, 개발에 참여한 설계 업체와 적산 전문 업체의 공사비 사례를 토대로 하였다는 점이다. 또한 현 방식의 가장 큰 문제는 단독주택과 같은 소규모 건축물에 대한 공사비 데이터를 획득하기 어렵다는 것이다. 국내에서 행해지는 단독주택 공사는 건축설계 및 적산 사무소를 거치지 않고, 단독주택 시공업체에서 기본 설계에서부터 시공이 한 번에 이루어지는 방식이 대부분이다. 이는 표준단가를 산출하기 위해 데이터 자료를 수집하는 업체에서 단독주택 신축공사 내역 자료가 없다는 의미이다.

○ 이를 해결하기 위해서는 단독주택 시공업체와 표준단가 산정 업체 간의 협업이 필요하다. 국내 단독주택 시장은 수도권을 중심으로 도심은 토지 가격 상승으로 인해 신축공사는 줄어들고 있으며, 전원주택 및 교외 목조주택 건축공사 중심으로 변화하였다. 그러므로 건축구조별 사례 수 차이가 있을 것이며, 1차적으로 해당 시공업체를 중심으로 데이터 자료를 수집하는 방법이 원칙적인 개선방안일 것이다.

○ 그러나 자료 확보에 있어서 과연 공사비 자료를 해당 시공업체들이 공개할 것인가?, 해당 공사비 자료가 대표성을 띠고 있는가?, 자료집 발행주기인 연 1회라는 기간 내에 자료 수집과 표준화 그리고 표준단가 작성 및 개정이 가능한가? 등의 문제가 있다. 그러므로 시공업체들로부터 자료 수집이 불가능할 경우 다른 대안에 대한 선제적 검토가 필요하다.

○ 둘째, 사용 자재에 대한 참고 자료 수록을 다양화할 필요가 있다. 건축물의 에너지 절약 기준이 강화되고, 미세먼지 등 환경오염이 많아지면서 환기 및 공기정화설비를 건축물에 매립하거나 창호에 부착하여 시공하는 사례가 증가하고 있다. 또한 대체에너지 개발이라는 정부의 시책과 맞물려서 태양광 설비를 아파트에도 시공하는 등 건축 설비가 고도화되고 다양화되는 모습을 보이고 있다. 이렇게 설비시설뿐만 아니라 시대의 흐름 및 시장의 변화에 따라 주로 사용되는 마감재도 변화한다. 연도별 발간하는 자료집은 기준시점에서 범용하는 건축물의 유형 및 자재를 중심으로 하되, 새로운 유형과 자재의 변화에 대해서는 참고자료 및 사용자 편의에 맞춘 상세부위별 표준단가를 세분화하여 평가서비스를 지원할 수 있도록 고민하여야 한다.

• 4 미국 마샬앤스위프트는 1930년대에 설립하였다.
• 5 특히 미국의 자료집 공급기관의 경우 영리를 추구하는 민간 회사들이므로 데이터 자료 및 수집과정에 대해서 밝히지 않는 경우가 대부분이었다.
• 6 저자는 국내 자료집의 개선 방향에 대해서 ① 데이터 수집방식의 변화, ② 표준단가 구현 방식의 변화, ③ 공사 목적 및 상세 부위별 표준단가의 세분, ④ 건축물의 질적 구분 및 성능 평가를 위한 변화, ⑤ 제공 형식의 개선 및 수정 방향 등 총 5가지로 구분하여 정리하였다. 지면의 한계로 여기서는 이 중 “데이터 수집방식의 변화”에 대해서만 소개한다.

5. 마무리하며

○ 우리나라는 2020년 이후 세계적으로 유행 중인 코비드(Covid)-19 바이러스에 대응하기 위해 민간에서부터 확진자 동선을 앱으로 구현하고, 마스크 공급처와 재고 수량도 웹 포털 내 지도로 정보를 제공할 뿐만 아니라 모바일 앱을 통해서 확인할 수 있게 하는 등 IT 강국으로서의 면모를 보여 왔다.

○ 그럼에도 불구하고 부동산산업에 있어서는 종합적으로 결합한 서비스의 부재, 사용자의 편의성을 고려한 서비스 제공의 결여, 부동산 관련 데이터베이스의 구축 문제, 전산 프로그램화한 다양한 상품 서비스 개발이 요원한 것이 현실이다.

○ 미국과 일본은 2010년대 중반부터 프롭테크의 성장, 관련 스타트업의 붐이 일어나고, 건축물에 대한 공사비와 정확한 가치화를 위한 민간과 공공의 정책적 노력을 지속해왔다. 이를 통해서 수집된 자료를 건축물의 표준단가로 데이터베이스화하고, 가상 조건에 따라서 사용자가 조정 가능한 전산 프로그램을 상용화하기 시작하였다. 또한 데이터베이스와 금융기관의 대출상품과도 연계시킴으로써 관련 산업과 함께 발전하고 있다.

○ 본 연구를 통해서 도출된 시사점과 개선 방향에 대해서 산업적 측면에서 우선순위와 중요도를 고려하고, 감정평가사 및 관련 전문가들의 의견 수렴을 통해서 중·장기적으로 건축물 재조달원가 자료집을 개선해나가야 할 것이다. 또한 건축물의 감정평가 관련 연구가 활성화되어야 할 것이다. 향후 본 연구 결과를 바탕으로 보다 구체적인 전략과 실천 과제에 대한 후속 개발 연구가 이루어지길 기대한다.

참고문헌

• 권현진, 2020, 건축물 재조달원가 자료집의 방향 및 향후 과제, 한국부동산연구원

• CoreLogic, 2018, Marshall & Swift Commercial Building Cost Data: Best Practices

• Craftsman, 2018, 2019 National Building Cost Estimator

• Craftsman, 2021, 2022 National Building Cost Manual preview

• 일본, 不動産鑑定士協会連合会, 2015. 7, “JAREA HAS 2015 既存戸建住宅建物積算価格査定ステムの公表\について”

관련 사이트

• 미국 CoreLogic https://www.corelogic.com

• 미국 Craftsman https://www.craftsman-book.com

• 일본 JBCI https://www.jbci.jp