1. 들어가며

최근 부동산 문제가 온 나라를 휩쓸고 있다. 물론 부동산이 문제가 된 것이 어제오늘의 일은 아니다. 지난 반세기 동안 부동산이 문제 되지 않고 지나간 해는 거의 없다. 다만, 종전에는 일부 지역, 일부 계층의 부동산 투기와 이에 따른 국지적인 부동산가격 상승이 문제였다면, 최근 몇 년 동안은 많은 국민이 관련된 부동산세금, 특히 국민 생존의 기본이 되는 주택에 대한 세금이 문제가 되고 있다는 점에 심각성이 있다.

즉, 부동산 문제 중 주택 문제가 극소수 투기꾼들의 불로소득이라는 제한적이고 단순한 문제를 넘어, 이제는 대부분의 일반 국민이 감당하기 어려운 세금의 문제로 확산하고 있다는 것이다. 특히, 최근의 주택에 대한 세금은 1가구 1주택으로 대표되는 중산층과 서민에게조차도 심각한 문제로 다가오고 있다.

가계(家計)를 위협할 정도의 세금은 소비의 대부분을 담당하는 중산층과 서민들의 지출을 줄이고, 생계형 임대료를 올리는 부작용을 낳아 결과적으로 국가 경제의 건전성을 해칠 뿐만 아니라, 저소득 국민에게는 생존의 문제로 다가오고 있다.

이러한 주택세금 문제의 이면(裏面)에는 과표의 기준이 되는 주택공시가격이 있다. 2005년 주택에 대한 적정한 가격형성과 각종 조세 등의 형평을 도모하기 위하여 도입된 주택가격공시제도가 오늘날에는 오히려 주택세금 문제의 원인으로 작용하고 있다는 것이 아이러니라면 아이러니다.

그러나 이러한 문제는 주택가격공시제도 그 자체에서 비롯된 것이 아니라, 제도 운용의 잘못에 기인한 면이 크다. 특히 최근 같은 동, 같은 평형의 아파트 전세가격이 몇억씩 차이가 나는 기이한 현상을 감안하면 부동산 시장가격의 질서가 자율적으로 조절되기 위해서는 법적 규제로 가능한 것이 아니고 주택공시가격의 핵심 요소인 적정가격 기능이 선도적이고 지표적으로 작동하도록 법정화한다면 혼란 없이 대응할 수 있을 것이다.

따라서 현재의 주택공시가격의 운용체제를 제도 도입의 취지에 맞게 수정하고 보완한다면 세금 문제를 포함한 부동산 문제의 상당 부분을 해소할 수 있을 것으로 본다. 이러한 관점에서 주택가격공시제도의 개선과 이를 위한 「감정평가사법」 제정에 대해 다음과 같은 개인적인 의견을 개진해 본다.

2. 주택공시제도의 개선

1) 적정가격 개념의 정립

부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조에서 표준주택의 공시가격은 적정가격으로 공시하도록 규정하고 있다. 다만, 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제17조에서 개별주택에 대해서는 적정가격으로 공시한다는 명문의 규정이 없으나, 같은 법 제1조에서 ‘이 법은 부동산의 적정가격공시에 관한 사항을 규정하는 것’을 목적으로 규정하고 있고, 개별주택가격 산정의 기준이 되는 표준주택가격이 적정가격으로 공시되고 있는 점 등을 고려할 때 개별주택가격 역시 적정가격으로 볼 수 있을 것이다.

(1) 적정가격의 개념
「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조제5호에서 적정가격이란 “토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”으로 규정하고 있다.

(2) 적정가격과 유사한 가격 개념

① 시장가치
「감정평가에 관한 규칙」 제2조제1호에서 시장가치란 “대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 크다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)”으로 규정하고 있다.

② 시가
시가에 대해 정의하는 개별법령은 없으며, 시가는 대표적인 불확정 개념에 속한다. 다만, 일반적으로 ‘시가’는 두 가지 의미로 사용된다. 먼저 ‘현재의 가치’라는 의미로 사용되는 경우로서 이 경우는 ‘시가(時價)’로 표시하며, 그다음은 ‘시장에서 매수자와 매도자에 의해서 결정되는 가격’인 시장가격이라는 의미로 사용되는 경우로서 이 경우는 ‘시가(市價)’로 표시한다. 따라서 일반적으로 주택공시가격과 비교하여 사용되는 경우는 ‘시가(市價)’의 의미를 가진다.

(3) 적정가격과 다른 개념과의 차이

① 시장가치와의 차이
시장가치는 거래가격을 기준으로 하나, 적정가격은 ⅰ) 인근 유사 단독주택의 거래가격·임대료 및 해당 단독주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 단독주택의 건설에 필요한 비용추정액, ⅱ) 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, ⅲ) 표준주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여 산정한다(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조제5항). 즉, 시장가치는 통상적인 시장에서 ‘있는’ 가치라는 사실적인 측면에 중점을 두는 반면, 적정가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제19조제2항에 따라 주택시장에 가격정보를 제공하는 역할을 하므로 통상적인 시장에서 ‘있어야 하는’ 가치라는 규범적인 측면에 중점을 두고 있다는 점에서 근본적인 차이점이 있다.

② 시가(市價)와의 차이
시가(市價)는 실제 거래가격으로서 발생한 사실(fact)에 불과하나, 적정가격은 개별적·구체적인 거래가격이 아니라 이러한 거래가격을 기초로 하여 규범적으로 판단한 가격이다. 따라서 시가(市價)는 당사자 간의 합의에 따라 다양한 가격으로 결정되는 반면, 적정가격은 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하기 위하여 일정한 절차에 따라 시가(市價)의 개별적이고 불합리한 부분을 배제하고 규범적으로 결정된다는 점이 다르다(「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조).

(4) 적정가격 개념의 법적 지위 확립
오늘날 주택세금 문제의 상당 부분은 주택공시가격인 적정가격 개념의 혼란에서 비롯된 바가 크다. 정치인은 물론이고 심지어 정부 당국자까지도 주택공시가격을 시가(市價)와 같은 개념으로 착각하여 주택공시가격이 시가(市價)의 70%라든지, 5년 이내에 주택공시가격을 시가(市價)에 일치시키겠다는 등의 발언을 하고 이에 따라 일반 국민들도 주택공시가격과 시가(市價)를 동일시하고 있다.

그런데 위에서 살펴본 바와 같이 시가(市價)는 전형적인 불확정 개념이므로 사람에 따라 인식하는 가격이 달라질 수밖에 없다. 이는 「부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 신고된 인근지역 유사주택의 실제 거래가격 사이에 얼마나 큰 차이가 나는지를 확인해보면 쉽게 알 수 있다. 즉, 정부가 공시가격이 시가의 70%라고 본 주택에 대해서도 판단의 기준으로 삼은 실제 거래가격에 따라 어떤 국민은 50%로, 또 어떤 국민은 100%로 볼 수도 있다.

이와 같은 과표의 기준에 대한 정부와 국민 사이의 시각의 차이는 세금의 신뢰성을 떨어뜨리고, 이것이 다시 다른 부동산정책의 불신으로 이어지는 악순환이 반복되고 있다. 즉, 현행 주택가격공시제도의 문제점은 바로 세간에서 흔히 주택가격정책과 조세정책을 호도하는 정체불명의 용어인 ‘공시가격 현실화’ 또는 ‘가격 현실화율’이라고 하는 제도 외적인 언어의 장난에서 비롯된 것이며, 이것이 확대되어 지가정책의 근간을 흔들고 있다는 것이다.

그러므로 지금부터라도 적정가격이라는 주택공시가격의 법률적 성격을 명확히 하고, 국민들도 이를 바르게 이해할 수 있도록 하여 부동산정책의 일관성이 유지될 수 있도록 하는 것이 주택세금의 문제를 포함한 부동산 문제 해결의 출발점이라고 생각한다.

2) 주택공시가격 적용의 개선

(1) 주택공시가격의 적용방법
현재 공시가격은 60여 개의 법령에서 규정하고 있고, 100여 개의 제도에도 적용되고 있다고 한다. 그런데 이 경우 문제가 되는 것은 적용방법이다. 1989년 지가공시제도의 도입 당시부터 공시지가의 적용방법에 대해서는 많은 논의가 있었으나, 결국 토지가격의 일원화가 아니고 토지가격 산정방법의 일원화라는 원칙하에 도입되었으며, 이에 따라 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조에서도 정부 등이 지가를 산정할 경우 표준지공시지가를 기준으로 하되 산정된 지가를 목적에 따라 가감·조정할 수 있도록 규정하고 있다.

이러한 원칙은 주택공시가격에서도 동일하게 적용되어야 하나, 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제19조제1항에서는 “표준주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.”라고만 규정하고 있을 뿐 주택공시가격의 조정에 대해서는 명문의 규정이 없어 주택공시가격의 적용과 관련하여 문제점이 발생하고 있다.

(2) 적용방법의 개선
국가가 예산을 수립하는 경우에는 세출액을 먼저 정한 후 여기에 맞추어 세입액을 정하고, 세입액도 각 세목에 따라 적정하게 배분되도록 하는 것이 원칙이므로, 주택가격의 상승에 따라 공시가격이 상승하였다고 하여 그 상승분의 전부를 과표로 할 필요는 없으며 이를 적정히 조정하여 적용하여야 한다.

따라서 지금과 같이 주택소유자, 특히 1가구 1주택 소유자에 대해서도 단지 공시가격에 따라 징벌적으로 세금을 부과하는 것은 주택가격공시제도의 도입 취지에 부합하지도 않고, 예산 수립의 원칙에도 맞지 않는다.

그러므로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서 주택공시가격의 조정을 명문으로 규정하여 주택세금의 형평은 물론이고 일반 국민의 생존이 유지될 수 있도록 개선하는 것이 필요하다.

3) 산정주체의 개선

(1) 산정주체의 변경
현행 부동산가격공시제도는 2016년 소위 감정평가 선진화3법에 의하여 (구)「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 「부동산 가격 공시에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「한국감정원법」(현재는 「한국부동산원법」) 등 3가지 법으로 나누면서, 공시지가업무는 감정평가사가, 주택가격공시업무는 한국부동산원이 수행하도록 하여 공시가격 산정주체를 이원화하였다.

즉, 1989년에는 효율적인 부동산정책의 추진을 위하여 토지평가사와 공인감정사라는 산정주체를 통합하여 감정평가사로 일원화하였는데, 2016년에는 이를 다시 이원화하여 동일한 공시가격임에도 불구하고 공시지가는 감정평가사가 담당하고, 주택공시가격은 조사ㆍ산정이라는 애매모호한 용어를 도입하여 한국부동산원이 담당하도록 한 것이다.

물론 산정주체의 이원화가 공시가격제도의 효율적인 추진을 위해 반드시 필요하다면 이에 대해 이의를 제기할 사람은 아무도 없을 것이다. 그러나 문제는 감정평가 선진화3법의 입법 과정에서 이에 대한 연구나 타당성 검토를 전혀 하지 않고, 단지 공기업으로 전환하면서 감정평가업무를 할 수 없게 된 한국부동산원의 업무량 확보를 위해 산정주체를 이원화하여 주택가격공시업무를 한국부동산원에 전담시켰다는 점이다.

(2) 산정주체 이원화의 문제점
이러한 공시가격 산정주체의 이원화는 다음과 같은 문제점이 있다.

① 가격 개념의 문제점
가. 감정평가
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제2호에서 감정평가란 “토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것”으로 규정하고 있다. 따라서 토지 등의 ‘경제적 가치’를 판정하는 것은 모두 감정평가에 해당한다.

나. 조사·산정
「부동산 가격공시에 관한 법률」에서는 조사·산정의 개념에 대해서는 별도로 정의하고 있지 않다. 다만, 같은 법 제16조제1항에서 “표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하고”라고 규정하여 조사ㆍ산정된 가격을 적정가격으로 규정하고 있다.

다. 문제점
만일 감정평가와 조사·산정이 다른 개념이라면 조사·산정된 가격인 주택공시가격은 ‘경제적 가치’가 아닌 다른 가치가 되어야 한다. 이 경우 주택공시가격을 과표로 하여 부과하는 주택세금은 ‘경제적 가치’가 아닌 다른 가치를 기준으로 부과하는 것이 되어 조세부과의 기본원칙인 시가(市價)주의에 반하게 된다는 문제점이 발생한다.

반면에 감정평가와 조사·산정이 같은 개념이라면 한국부동산원은 감정평가법인등이 아닌 자로서 감정평가업을 한 자에 해당하여 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제49조제2항에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 받아야 한다는 문제점이 있다.

② 의뢰의 문제점
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제5조제1항에서는 국가 등이 토지 등을 감정평가하려는 경우에는 감정평가법인등에 의뢰하도록 규정하고 있다.

따라서 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 조사·산정이 주택의 ‘경제적 가치’의 판정에 관한 감정평가에 해당한다면 국가는 이를 감정평가법인등에 의뢰하여야 함에도 한국부동산원에 의뢰하는 것은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 위반에 해당한다.

③ 징계 등의 문제점
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제32조제1항제11호에 따라 감정평가법인등이 표준지공시지가 조사·평가업무와 관련하여 제25조에 따른 성실의무 또는 제26조에 따른 비밀준수의무 등을 위반한 경우에는 설립인가의 취소 또는 업무정지의 처분을 받으며, 제39조에 따라 해당 감정평가사는 자격 취소 등의 징계를 받을 수 있고, 특히 제49조에 따라 고의로 잘못된 평가를 한 경우는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금의 형을 받을 수 있다.

반면에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에서는 한국부동산원 및 그 소속 직원의 주택가격공시를 위한 조사·산정업무와 관련하여서는 어떠한 징계규정도 두고 있지 않으며, 「한국부동산원법」에서도 주택가격공시를 위한 조사·산정업무와 관련하여 그 소속 직원에 대한 징계규정을 두고 있지 않다. 이것이 주택가격공시와 관련한 오류가 끊임없이 지적되고 있음에도 개선되지 않고 있는 중요한 이유 중의 하나이다.

(3) 산정주체의 개선
부동산공시가격 산정주체의 이원화와 관련된 위와 같은 문제점은 적용 법률이 상이하므로 문제가 없다고 주장할 수도 있다. 그러나 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」과 「부동산 가격공시에 관한 법률」은 모두 같은 날 (구)「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 분리되어 제정된 법률이므로 적어도 이 두 법 사이에서는 그 내용에 있어서 상충이 없어야 제대로 된 공시가격을 산정할 수 있다.

따라서 효율적인 부동산정책의 추진이라는 제도 도입의 취지를 되살려 주택가격공시제도를 안정적으로 재정립하기 위해서, 그리고 합리적이고 정확한 주택가격공시를 위해서, 나아가 지난 30년 동안 축적되어 지금은 그 가치를 따질 수조차 없는 공시가격이라는 국가적 빅데이터를 제대로 활용하고 발전시키기 위해서는 지금이라도 산정주체의 문제점을 재검토하여 합리적으로 개선해야만 한다.

3.「감정평가사법」의 제정

1) 주택가격공시제도의 개선방법

(1) 현행 3개 법률을 개정하는 방법
위에서 살펴본 현행 주택가격공시제도의 개선방법으로 현행의 3법 체제를 그대로 두고 개별 법률에서 존재하는 불합리한 부분을 개정하는 방법이다. 그러나 이 방법으로 현행 주택가격공시제도가 안고 있는 위와 같은 문제점을 모두 해결하는 데는 한계가 있다.

(2)「감정평가사법」을 제정하는 방법
주택공시가격 또는 공시지가 등은 해당 공시가격만으로 독립적ㆍ개별적으로 적용되는 것이 아니라, 다른 공시가격과 연계하여 적용되어야 한다. 즉, 주택공시가격은 그 주택이 소재하고 있는 토지의 공시지가와 상호 관련 하에서 결정되고 적용되어야 한다.¹

그러므로 현행의 3법 체제를 그대로 두고 개별 법률에 존재하는 불합리한 부분을 일부 개정하는 방법으로는 각 공시가격 사이의 상호 연계성을 효율적으로 확보할 수 없고, 또한 상호 연계성이 없는 공시가격을 기초로 하여 종합적인 부동산정책이 나올 수도 없다.

따라서 현행의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 폐지하고 대체 법률로 「감정평가사법」을 제정하여 현재 「부동산 가격공시에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」, 「한국부동산원법」 등 3개 법률에 각각 규정되어 있는 부동산가격공시 및 감정평가 관련 규정들을 일원적으로 규정하는 것이 필요하다. 이렇게 하여야 각 공시가격 사이에서는 물론이고 공시가격과 감정평가액 사이에서도 상호 연계성을 확보할 수 있을 것이며, 부동산정책의 근간이 되는 부동산가격정보체계도 비로소 완성될 수 있을 것이다.

2) 감정평가사 제도의 개선

「감정평가사법」을 제정하여 부동산가격공시 및 감정평가 관련 규정과 기준들을 일원적으로 규정한다면 여기에 걸맞게 감정평가사 제도 자체도 근본적인 변화가 필요할 것이다.

(1) 제도의 개요

① 제도의 구분
일반적으로 국가가 특정한 업무의 수행을 일정한 자질이나 능력 등을 보유한 자에 한하여 수행할 수 있도록 관리ㆍ운영하는 제도에는 크게 자격제도, 면허제도 및 허가제도 등이 있다. 이를 나누어 보면 다음과 같다.

가. 자격제도
가) 자격의 정의
「자격기본법」 제2조제1호에서 ‘자격’이란 “직무수행에 필요한 지식ㆍ기술ㆍ소양 등의 습득 정도가 일정한 기준과 절차에 따라 평가 또는 인정된 것”으로 규정하고 있다. 즉, 자격제도는 일정한 지식이나 기술을 가지거나 일정한 일을 하는데 필요한 조건이나 능력을 인정하여 주는 제도이다. 「자격기본법」에 따른 자격에는 국가자격 및 민간자격이 있으며, 민간자격은 다시 등록자격 및 공인자격으로 나누어진다.

나) 자격과 업무수행
(가) 업무 자체를 제한하는 자격
일정한 업무에 대해 자격을 가진 자에 한해서만 업무의 수행을 허용하는 경우이며, 국가자격 중 ⅰ) 국민의 생명·건강 및 안전에 직결되는 분야, ⅱ) 국방·치안·교육 및 국가기간산업 등 공익에 직결되는 분야 등의 자격이 여기에 해당한다.

(나) 허가 등의 요건으로서의 자격
일정한 업무를 위한 허가 등의 요건으로서 해당 자격을 필요로 하는 경우이다. 예를 들어 「도시 및 주거환경정비법」 제102조에 따라 정비사업전문관리업의 등록을 위해서는 감정평가사·공인회계사 또는 변호사를 5인 이상 확보하도록 규정하고 있는 경우 등이 여기에 해당한다.

(다) 자격의 기준만을 규정한 경우
해당 업무를 의뢰하고자 하는 경우 의뢰자의 판단을 돕기 위하여 자격의 기준만을 규정하고 그 밖의 권리 등은 별도로 규정하지 않은 경우이다. 대부분의 민간자격은 여기에 해당한다.

나. 면허제도
‘면허’의 정의에 대하여 별도로 규정하고 있는 법률은 없으며, 일반적으로는 면허는 행정기관이 특정한 일을 할 수 있는 자격을 부여하는 것으로 정의된다. 즉, 면허는 행정기관이 특정인을 위해 새로운 권리 또는 능력을 설정하거나 포괄적인 법률관계를 설정하는 행위인 특허에 해당하는 경우가 많다.

다. 허가제도
‘허가’는 법령에 의하여 금지된 행위를 일정한 경우에 해제하여 적법하게 행할 수 있도록 한 행정처분을 말한다. 즉, 허가는 단순히 일반적인 금지를 해제하는 것에 불과하므로, 허가에 의하여 특정한 권리가 부여되는 것은 아니다.

② 면허제도와 자격제도의 차이
면허제도로 운용되고 있는 분야는 면허를 받지 않으면 법적으로 그 일을 할 수 없으나, 자격제도로 운용되고 있는 분야는 자격이 없다고 해서 반드시 그 일을 못하는 것은 아니다. 그러나 업무 자체를 제한하는 자격제도 또는 허가 등의 요건으로서의 자격제도 등으로 운용되는 분야는 자격이 없을 경우 그 일을 할 수 없으므로 사실상 면허제도와 유사하다.

다만, 면허제도는 국민의 생명 또는 공익과 직접 관련된 중요한 분야에서 시행되므로 면허자에 대한 지도·감독 등이 강화되는 반면, 면허자는 국가로부터 더욱 높은 수준의 권리 보호를 받게 된다.

(2) 제도의 연혁

① 제도 도입 초기
가. (구)「국토이용관리법」
1973. 3. 31. 시행된 (구)「국토이용관리법」 제29조제1항에서 기준지가제도를 도입하면서, 제3항에서 기준지가의 조사·평가와 기준지가가 고시된 지역 안에서 매수 또는 수용할 토지 기타 권리를 평가하게 하기 위하여 건설부장관의 면허를 받은 토지평가사를 두도록 하고, 제4항에서 토지평가사의 자격·시험·면허 및 감독 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하였다. 즉, (구)「국토이용관리법」에서는 토지평가사는 면허로 하되, 면허의 근거가 되는 능력의 판정은 자격제도를 기준으로 하도록 하여 면허제도와 자격제도를 동시에 적용하였다고 볼 수 있다.

나. (구)「감정평가에 관한 법률」
1974. 4. 1. 시행된 (구)「감정평가에 관한 법률」 제3조에서는 공인감정사의 자격에 대해 규정하고, 제5조에서 공인감정사가 감정업을 영위하고자 할 때는 등록하도록 하면서, 제26조에서 공인감정사의 자격 없이 감정평가업무를 행한 자는 5년 이하의 징역에 처하도록 하여 ‘업무 자체를 제한하는 자격제도’로 운용하였다.

② 자격제도 일원화 시기
1989. 7. 1. (구)「국토이용관리법」에 따른 토지평가사 면허제도와 (구)「감정평가에 관한 법률」에 따른 공인감정사 자격제도를 통합하여 시행된 (구)「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률」 제정 시에 통합 자격인 감정평가사를 면허제도로 할 것인지 자격제도로 할 것인지에 대해 많은 논란과 검토가 있었으나, 결국 제14조에서 자격제도를 규정하면서, 제18조에서 사무소의 개설 등록, 제19조에서 감정평가법인의 인가제도를 두고, 제33조제2항에서 감정평가업자가 아닌 자로서 감정평가업을 영위한 자에 대한 형사벌을 규정함으로써 ‘업무 자체를 제한하는 자격제도’로 하였다.

③ 현재
2016. 9. 1. 시행된 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제11조에서 자격제도를 규정하고, 제17조에서 업무를 위한 등록, 제29조에서 감정평가법인의 설립인가제도를 두고, 제49조제2항에서 감정평가업자가 아닌 자로서 감정평가업을 한 자에 대한 형사벌을 규정함으로써 ‘업무 자체를 제한하는 자격제도’로 운용하고 있다.

3) 제도 개선의 당위성

현행 감정평가사제도와 같이 업무 자체를 제한하는 자격제도로 운용하는 경우 사실상 면허제도와 유사하다고 볼 수도 있으나, 이를 자격제도를 기반으로 한 면허제도로 전환하는 것이 필요하다고 본다.

제도 개선의 필요성으로는 첫째, 부동산가격공시제도는 국토정책 및 조세제도의 근간인 잣대로서 국익과 공익에 직접 관련된 중요한 제도이므로 보다 강한 공적 관리가 필요하다. 둘째, 현재의 부동산시장 상황은 급격한 경제성장에 부수하여 부동산가격이 급등하고 이로 인해 국가 경제의 기반이 위협받던 1973년 기준지가제도 도입 당시와 대단히 유사하여 부동산시장의 정상화가 시급하다. 이렇게 할 경우, 보다 정확한 부동산가격공시가 담보되고, 공시가격에 대한 국민과 정부의 신뢰성이 제고되어 부동산정책 전반에 대한 합리적이고 효율적인 추진이 가능해질 것이며, 감정평가업계도 안정적 기반 위에서 전문성을 높일 수 있는 계기가 될 것이다.

결론적으로 첫째 조건과 둘째 조건이 전제되고, 감정평가 선진화3법의 졸속 입법이 현재의 부동산시장과 부동산정책의 혼선을 야기한 단초였다는 점을 인정한다면 「감정평가사법」 제정의 당위성은 자명하게 된다. 주택가격공시제도 정상화의 핵심 요소인 적정가격의 법적 개념을 완벽하게 법정화하고, 불합리한 공시절차를 개선하며, 감정평가사를 면허제도로 전환하기 위해서 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 폐지하고 감정평가와 부동산가격공시제도의 기본법이 될 수 있는 「감정평가사법」의 제정을 감정평가사의 이름으로 제언한다.

1 현재는 주택공시가격이 그 주택이 소재하고 있는 토지의 공시지가보다 오히려 낮은 경우가 많아 부동산가격공시제도 자체의 적정성에 대한 문제가 지적되고 있다.