제1장 서론

1. 연구 배경 및 목적

감정평가업자² 가 아닌 자의 유사 감정평가행위는 국민의 재산권을 보호하고 국가 경제 발전에 기여하기 위해 도입된 감정평가사 제도 자체를 형해화하는 문제가 있다. 그리고 감정평가업자가 아닌 자가 감정평가사·감정평가사사무소·감정평가법인과 같은 유사 명칭(이하 “유사 명칭”)을 사용하는 것은 일반인들로 하여금 영업행위 주체의 혼동과 혼란을 야기하는 문제가 있다. 그런데 최근 감정평가사의 고유 업무와 유사한 업무를 수행하여 문제가 되고 있거나, 유사 명칭을 사용하여 문제가 되고 있는 국가·민간자격사가 증가하고 있는 추세이다. 중앙행정기관의 장(주무부장관)이 신설·공인한 국가·민간자격사의 유사 감정평가행위나 유사 명칭 사용은 특정 개인이나 기관이 행한 것보다 문제가 더욱 심각하다고 할 수 있다.

‘유사 감정평가’라 함은 ‘감정평가업자가 아닌 자가 감정평가업을 하는 것’이다. ‘감정’ 혹은 ‘평가’ 등을 직무(업무)로 규정하고 있는 국가전문자격사 중에서 유사 감정평가행위를 하거나, 토지·건축물 등 대상물이 동일한 경우 유사 감정평가행위를 하여 문제가 된 바 있다. 국가기술자격사 중에 전문적인 자문역할에 머물지 않고 유사 감정평가행위를 한 것이 최근 문제가 되었다. 공인민간자격사 중에는 개별법령에 따라 직접적으로 유사 감정평가행위를 하고 있는 경우도 있다. 등록민간자격사 중에는 ‘○○감정평가사’ 등의 유사 명칭을 사용하고 있는 경우가 많고, 감정평가사(Certified Appraiser)와 유사한 영문 자격명을 사용하고 있는 실정이다.

한국감정평가사협회(이하 “협회”)는 유사 감정평가행위를 근절·방지하고자 2015년 4월경 ‘유사 감정평가행위 신고센터’를 개설하였으나, 신고 등에 따른 후속 조치 마련에 초점을 두고 있어 전반적인 실태파악뿐만 아니라 근본적인 대응에 일정 부분 한계가 있다. 유사 감정평가행위에 관한 선행연구(정주희, 2018; 정주희, 2019 등)는 부분적으로 이루어진 바 있으나, 타 자격사의 유사 감정평가행위와 관련하여 전반적인 실태분석 후, 유형별 대응방안을 심층적·종합적으로 논한 연구는 거의 이루어지지 않았다.

이에 본 연구의 목적은 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태분석을 통해 유형별로 대응방안을 논하는 것이다. 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태분석은 국가(전문 및 기술)자격사 및 민간(국가공인 및 등록)자격사로 구분하여 유사 감정평가행위와 유사 명칭 사용 특징을 살펴보고 시사점을 도출하고자 한다. 타 자격사의 유사 감정평가행위에 대한 유형별 대응방안은 크게 유사 감정평가행위와 유사 명칭 사용으로 구분하여 논하고, 이를 다시 사전/사후 방안으로 구분한 후, ⅰ) 사법적 대응, ⅱ) 제도적 노력, ⅲ) 자구 노력으로 세분화하여 논하고자 한다.

2. 연구 범위 및 방법

1) 연구의 범위
광의의 시간적 범위는 감정평가 관련 자격제도가 도입·시행된 1970년대 초반부터 현재까지이다. 협의의 시간적 범위는 감정평가사 제도의 발전 등을 위해 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “감정평가법”)」을 제정·시행한 2016년 전후부터 현재까지이다.

자격사는 시행주체 기준으로 국가(전문 및 기술)자격사 및 민간(국가공인 및 등록)자격사로 구분하였다. 본 연구에서 칭한 ‘유사 감정평가행위’의 개념에 ‘불법행위’도 포함하였고³, 타 자격사 중에서 지금까지 유사 감정평가행위로 문제가 되었거나 논란이 되고 있는(혹은 될 수 있는) 자격사를 내용적 범위로 삼았다.

2) 연구의 방법
본 연구의 목적 달성을 위해 문헌연구·법제·판례 검토, 현황자료 분석, 전문가 자문 등의 방법을 실시하였다. 구체적으로 선행연구, 관계부처 자료 등의 검토와 더불어 자격기본법령, 감정평가법령, 타 전문자격사 관련 법령 등 법제를 검토하였고, 유사 감정평가행위의 개념 및 요건과 관련한 판결 사례, 유사 감정평가행위 판결 사례 등을 검토하였다. 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태는 협회 내부자료 및 한국산업인력공단이 운영하는 국가 자격증·시험정보 전문포털사이트인 큐넷 홈페이지 등을 통해 파악하였고, 유사 감정평가행위 등과 관련하여 법률적 자문을 구하였다.

3 「감정평가법」 위반이면 명백한 ‘불법행위’이다. 그런데 감정평가를 실제 행했는지 여부, 감정평가업을 영위했는지 여부 등 불법행위 여부가 불확실한 경우에는 ‘유사 감정평가행위’로 칭할 수 있을 것이다.

제2장 자격사 유형 및 유사 감정평가행위 개요

1. 국가·민간자격사 개요

1) 국가자격사
‘국가자격’이란 “법령에 따라 국가가 신설하여 관리·운영하는 자격”을 말하고(「자격기본법」 제2조제4호), 국가전문자격과 국가기술자격이 있다. 국가전문자격은 개별법에 의해 시행되는 자격이고(해당 소관부처 및 산하 소속기관에서 주관), 국가기술자격은 「국가기술자격법」에 의해 시행되는 국가자격이다. 「국가기술자격법」 제2조제1호에 따른 ‘국가기술자격’이란 “「자격기본법」에 따른 국가자격 중 산업과 관련이 있는 기술·기능 및 서비스 분야의 자격”을 말한다.

2) 민간자격사
‘민간자격’이란 “국가 외의 자가 신설하여 관리·운영하는 자격”을 말하고(「자격기본법」 제2조제5호), 공인자격과 등록자격이 있다. ‘등록자격’은 “해당 주무부장관에게 등록한 민간자격 중 공인자격을 제외한 자격”을 말하고, ‘공인자격’은 “주무부장관이 공인한 민간자격”을 말한다(「자격기본법」 제2조 제5의2호 및 제5의3호).

민간자격의 등록은 민간자격관리자가 민간자격을 관리·운영하고 있는 것을 등록관리기관에 등록하는 것으로, ① 등록 신청 → ② 등록 가능 여부 검토 요청 → ③ 등록 여부 검토결과 회신 → ④ 등록결과 통보의 절차를 거친다. 여기서 중요한 점은 ② 등록 가능 여부 검토 요청 단계에서 한국직업능력연구원 자격관리자가 해당 민간자격이 결격사유에 해당하는지를 확인한 후, 관계중앙행정기관에 금지분야 해당 여부 및 민간자격 명칭 사용 가능 여부에 대한 확인을 요청한다는 점이다.

민간자격 국가공인제도는 법인·단체 또는 개인이 운영하는 민간자격 중에서 사회적 수요에 부응하는 우수 민간자격을 국가가 공인해 주는 제도로, ① 공인 신청 → ② 협의 → ③ 조사연구 → ④ 의견 수렴 → ⑤ 조사결과 제출 → ⑥ 심의 요청 → ⑦ 심의결과 통보 → ⑧ 공인 여부 통지 → ⑨ 공고의 절차를 거친다. 여기서 중요한 점은 ② 협의 단계에서 민간자격관리자가 공인 신청을 한 부분에 대해 한국직업능력연구원이 주무부처와 금지분야 해당 여부 및 민간자격 명칭 사용 가능 여부 협의를 한다는 점이다.

<그림 1> 민간자격 등록 및 국가공인 절차

출처: Q-NET(큐넷) 홈페이지

2. 감정평가 자격사 및 유사 감정평가행위 개요⁴

1) 감정평가사의 자격 및 감정평가업자의 업무
「감정평가법」 제14조에 따른 감정평가사시험에 합격한 사람은 감정평가사의 자격이 있다. 같은 법 제2조에 따른 ‘감정평가업’이란 “타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업(業)으로 행하는 것”을 말하고, ‘감정평가업자’는 “제21조에 따라 사무소 개설신고를 한 감정평가사와 제29조에 따라 감정평가법인 설립 인가를 받은 감정평가법인”을 말한다. 여기서 ‘토지등’이란 “토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산⁵과 이들에 관한 소유권 외의 권리”를 말하고, ‘감정평가’란 “토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것”을 말한다.

2) 유사 감정평가행위 요건 및 관련 규정

(1) 유사 감정평가행위의 개념 및 요건
‘유사 감정평가’라 함은 ‘감정평가업자가 아닌 자가 감정평가업을 하는 것’이다⁶. 그 요건은 ① 감정평가업자가 아닌 자의 행위이고, ② 감정평가를 행해야 하며, ③ 일정한 보수를 받고 감정평가를 업(業)으로 행해야 한다. 여기서 업(業)으로 행한다는 것은 반복 계속하여 일정한 보수를 받거나, 영리(재산상의 이익)를 목적으로 하는 것을 말한다. 감정평가법령, 대법원 판결 사례 등을 종합했을 때 ‘유사 감정평가’는 구체적으로 ‘감정평가업자가 아닌 자가 타인의 의뢰에 의해 반복 계속하여 일정한 보수를 받거나 영리를 목적으로 부동산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것(정주희, 2019: 38)’으로 정의할 수 있다.

<표 1> 유사 감정평가의 요건 관련 대법원 판결

구분		내용
‘감정평가를 행해야 한다.’ 관련	대법원 2015. 11. 27. 2014도191 판결	감정평가업자가 아닌 공인회계사가 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산공시법이 정한 토지에 대한 감정평가를 업으로 행하는 것은 부동산공시법 제43조 제2호에 의하여 처벌되는 행위에 해당하고, 특별한 사정이 없는 한 형법 제20조가 정한 ‘법령에 의한 행위’로서 정당행위에 해당한다고 볼 수는 없다.
‘일정한 보수를 받고 감정평가를 업(業)으로 행해야 한다.’ 관련	대법원 1988. 8. 9. 88도998 판결	부동산중개업법 제2조 제1호 소정의 "알선·중개를 업으로 한다"함은 반복 계속하여 영업으로 알선·중개를 하는 것을 의미한다고 해석하여야 할 것이므로 알선·중개를 업으로 하였는지의 여부는 알선·중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인 즉 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로는 알선·중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.
	대법원 1994. 9. 9. 93누17522 판결	부동산 거래행위가 사업활동의 일환으로 이루어진 것이어서 그에 따른 건물의 양도행위가 부가가치세법상 과세대상인 재화의 공급에 해당하고, 그로 인한 소득이 사업소득에 속하는가의 여부는 그 거래가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다.
	대법원 2003. 6. 13. 2003도935 판결	법무사가 아닌 자가 법무사의 사무를 ‘업으로’ 하였는지의 여부는 사무처리의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이고, 반복 계속하여 보수를 받고 그러한 사무를 처리하는 것은 물론, 반복 계속할 의사로 그 사무를 하면 단 한 번의 행위도 이에 해당한다.

출처: 정주희, 2019: 35~36

(2) 유사 감정평가행위 및 유사 명칭 사용 관련법 규정
「감정평가법」 제49조제2호에서는 감정평가업자가 아닌 자로서 감정평가업을 한 자 즉, 유사 감정평가행위를 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하도록 벌칙 규정을 두고 있다. 감정평가사 혹은 감정평가업자가 아닌 자가 ‘감정평가사’, ‘감정평가사사무소’, ‘감정평가법인’ 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 경우 「감정평가법」 외에도 「부정경쟁방지 및 영업비밀보호에 관한 법률(이하 “부정경쟁방지법”)」에 따른 부정경쟁행위, 「자격기본법」 위반행위에 해당한다.

한편 2019년 4월 30일 국토교통부장관이 공고(국토교통부 공고 제2019-572호)한 국토교통부 소관 민간자격 신설 금지분야에 따르면, 감정평가사의 직무와 중복되는 분야 및 유사한 명칭 사용을 금지토록 하고 있다.

<표 2> 유사 감정평가행위 및 유사 명칭 사용 관련법 규정

구분		내용
유사 감정평가행위	「감정평가법」	제49조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다. 2. 감정평가업자가 아닌 자로서 감정평가업을 한 자
유사 명칭 사용	「감정평가법」	제22조(사무소의 명칭 등) ① 제21조에 따라 신고를 한 감정평가업자는 그 사무소의 명칭에 “감정평가사사무소”라는 용어를 사용하여야 하며, 제29조에 따른 법인은 그 명칭에 “감정평가법인”이라는 용어를 사용하여야 한다. ② 이 법에 따른 감정평가사가 아닌 사람은 “감정평가사” 또는 이와 비슷한 명칭을 사용할 수 없으며, 이 법에 따른 감정평가업자가 아닌 자는 “감정평가사사무소”, “감정평가법인” 또는 이와 비슷한 명칭을 사용할 수 없다.
		제52조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과한다. 6. 제22조제1항을 위반하여 “감정평가사사무소” 또는 “감정평가법인”이라는 용어를 사용하지 아니하거나 같은 조 제2항을 위반하여 “감정평가사”, “감정평가사사무소”, “감정평가법인” 또는 이와 유사한 명칭을 사용한 자
	「부정경쟁 방지법」	제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “부정경쟁행위”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 나. 국내에 널리 인식된 타인의 성명, 상호, 표장(標章), 그 밖에 타인의 영업임을 표시하는 표지와 동일하거나 유사한 것을 사용하여 타인의 영업상의 시설 또는 활동과 혼동하게 하는 행위
		제5조(부정경쟁행위 등에 대한 손해배상책임) 고의 또는 과실에 의한 부정경쟁행위나 제3조의2제1항 또는 제2항을 위반한 행위(제2조제1호다목의 경우에는 고의에 의한 부정경쟁행위만을 말한다)로 타인의 영업상 이익을 침해하여 손해를 입힌 자는 그 손해를 배상할 책임을 진다.
		제18조(벌칙) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제2조제1호(아목 및 차목은 제외한다)에 따른 부정경쟁행위를 한 자
	「자격기본법」	제14조(동일 명칭의 사용금지) ① 민간자격관리자는 국가자격의 명칭과 동일한 명칭을 사용하지 못한다. ② 누구든지 국가자격을 취득하지 아니하고는 국가자격의 명칭과 동일한 명칭을 사용하지 못한다.
		제40조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 국가자격관련법령에 처벌규정이 있는 경우에는 그 규정을 따른다. 1. 제14조를 위반하여 국가자격의 명칭과 동일한 명칭을 사용한 자

4 감정평가 자격사 및 유사 감정평가행위 개요와 관련해서는 선행연구(정주희, 2018: 8~15; 정주희, 2019: 32~42)의 내용을 발췌하여 작성하였다.
5 ⅰ) 저작권·산업재산권·어업권·광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리, ⅱ) 공장재단과 광업재단, ⅲ) 입목, ⅳ) 자동차·건설기계·선박·항공기 등 관계 법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산,ⅴ) 유가증권을 말한다(「감정평가법 시행령」 제2조).
6 지금까지 감정평가업계와 협회 등은 행위의 주체(감정평가업자 혹은 감정평가업자가 아닌 자)에 상관없이 감정평가와 유사한 행위를 통칭하여 ‘유사 감정평가행위’로 정의하는 경향이 있었다. 감정평가의 요건을 대부분 구비하였음에도 불구하고 감정평가보고서를 컨설팅 등의 형식으로 변형하여 「감정평가업자의 보수에 관한 기준」을 준수하지 않고 변칙적으로 수수료를 할인하는 행위 등은 감정평가업자의 불공정행위라고 할 수 있는데, 이를 유사 감정평가행위로 인식하는 시각도 있다(정주희, 2018: 5~6).

제3장 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태분석

1. 국가자격사의 유사 감정평가행위 실태분석

1) 국가전문자격사

(1) 공인회계사(1~3심) : 토지 감정평가(자산재평가)
공인회계사의 경우 감정평가방법을 사용하여 토지의 감정평가(자산재평가)를 한 사례가 있었다. 피고인들은 이 사건 행위에 대해 회계처리를 목적으로 한 것이고 K-IFRS상 공정가치를 평가할 수 있는 전문적인 자격이 있는 평가인에 해당한다고 주장하였지만, 2015년 11월 27일 대법원 제2부(3심)는 감정평가사가 아닌 공인회계사는 회계처리 목적이라 하더라도 감정평가행위를 할 수 없다고 판시하였다.

특징적인 부분은 새로운 제도 도입(IFRS)으로 인해 직무범위에 논란이 있었다는 점이다. 또 다른 특징은 법 규정상 용어의 의미 해석과 직무범위(업무영역)를 두고 다툼이 있었다는 점이다. 서울북부지방법원(1심)은 ‘전문적 자격 있는 평가인’에 대해 각 나라의 법률에 따라 달리 해석할 필요가 있다고 판시하였다. 대법원(3심)은 ‘회계에 관한 감정’이란 기업이 작성한 재무상태표, 손익계산서 등 회계서류에 대한 전문적 회계지식과 경험에 기초한 분석과 판단을 보고하는 업무를 의미한다고 판시하여 논란을 종결지었다.

(2) 공인중개사(1~3심) : 부동산 시세확인서 작성
공인중개사의 경우 감정평가방법을 사용하여 부동산 시세확인서를 작성하고 수수료(5만 원)를 지급받은 사례가 있었는데, 피고인은 시가를 추정하는 방법으로 부동산 시세를 확인해 주었을 뿐이라고 주장하였다. 2018년 10월 12일 서울중앙지방법원(2심)에서 피고인이 부동산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 한 사실과 타인의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 부동산 감정평가를 업으로 하는 감정평가업을 한 사실을 인정함에 따라 2019년 1월 31일 대법원(3심)⁷은 상고를 기각하였다.

특징적인 부분은 서울중앙지방법원(1심)⁸판결에서 양형(벌금 150만 원) 결정 시 공인중개사의 부동산 시세확인서 작성에 관해 명확한 기준이나 선례가 없는 점 등을 종합하여 정하였다는 점이다. 또 다른 특징은 서울중앙지방법원(2심)이 특히 감정평가업 영위 여부를 매우 구체적으로 판시하였다는 점이다. 법원은 구체적으로 ⅰ) 부동산 시세 산출방법이 「감칙」에 따른 감정평가방법과 상당 부분 일치하는 점, ⅱ) 피고인이 말하는 부동산 시가 추정이 부동산의 가치를 기준시점의 시장가치로 평가하는 것이어서 관련법상 감정평가와 실질적으로 다르지 않은 점, ⅲ) 감정평가를 업으로 하였다는 점 등을 들어 피고인이 감정평가업을 한 사실을 인정하였다.

(3) 공인중개사 겸업 행정사(’19. 12. 고발장 제출) : 부동산 시세확인서 작성
공인중개사 겸업 행정사의 경우 감정평가방법을 사용하여 집합건물에 관한 부동산 시세확인서를 작성하고 수수료(액수 미상)를 지급받은 사례가 있었다. 협회 회원들의 항의로 협회(고발인)는 2019년 12월 「감정평가법」 위반을 이유로 서울중앙지방검찰청에 고발장을 제출하였고, 최근 피고발인의 벌금 납부로 사건이 종료되었다⁹.

특징적인 부분은 피고발인이 공인중개사 겸업 행정사라는 점이다. 피고발인은 블로그에서 공인중개사(상기 사례 언급)와 달리 행정사는 「행정사법」 제2조제7호(법령에 따라 위탁받은 사무의 사실 조사 및 확인) 및 같은 법 시행령 제2조제7호(법령에 따라 위탁받은 사무의 사실을 조사하거나 확인하고 그 결과를 서면으로 작성하여 위탁한 사람에게 제출하는 일)에 따른 사무에 해당하여 부동산 시세확인서 발급이 가능하다고 홍보하고 있다. 즉, 피고발인은 행정사법령상 ‘사실 조사 및 확인’이 가능하기 때문에 부동산 시세확인서의 작성이 가능하다는 것이다. ‘사실’이라는 용어는 ‘객관적으로 존재하는 사실관계 내지 현상’을 의미하므로, 다른 자료들을 바탕으로 추정하여 산정한 가격은 ‘사실’에 해당되지 않는다. 상기에서 다룬 공인중개사 사례에서 서울중앙지방법원(2심)이 “피고인이 말하는 부동산 시가 추정이란 결국 부동산의 가치를 기준시점의 시장가치로 평가하는 것이어서 부동산공시법상 감정평가와 실질적으로 다르지 않은 것으로 보인다.”고 판시한 내용을 향후 유사 사건 대응 시 참고할 수 있을 것이다.

2) 국가기술자격사

(1) 조경기술사(’20. 5. 고발장 제출) : 관상수 가격평가서의 발급
조경기술사의 경우 서울행정법원 재판부로부터 감정인으로 지정되어 관상수에 대해 감정평가(보상액 산정)를 하고 가격평가서를 작성한 후, 법원으로부터 액수 미상의 수수료를 지급받은 사례가 있었다. 감정평가업자가 아닌 피고발인들(박○○ 등 5인 및 ◎◎기술평가사무소)이 관상수에 대해 감정평가업무를 수행하고 수수료를 받는 영업을 하고 있다는 회원들의 항의로 협회(고발인)는 2020년 5월 「감정평가법」 위반을 이유로 서울중앙지방검찰청에 고발장을 제출하였고, 최근 서울중앙지방검찰청에서 기소유예 처분을 결정하였다¹⁰.

특징적인 부분은 피고발인들이 ◎◎기술평가사무소에서 수목가격자문 및 평가용역 등을 영위하는 자들이지만, 「토지보상법 시행규칙」 제16조제3항에 따른 감정평가업자의 의뢰에 의한 전문적인 자문역할 외에 관상수 가격의 평가·추정, 보상금액 산출, 감액률(20%) 적용 등을 통해 감정평가금액을 산출하였다는 점이다. 이는 법원감정인 등재·지정·선정 문제와 관련 있는데, 이는 ‘감정’, ‘평가’, ‘감정평가’ 용어의 차이, ‘감정인’과 ‘감정평가사’ 용어의 차이 및 직무범위의 차이에 대한 몰이해에서 비롯되었다고 할 수 있다.

한편 법원감정인 지정과 무자격 감정평가업 영위 문제와 관련하여 산양삼 사례가 있었다. 이 사건에서 피고인들은 법원의 명령에 따른 것이어서 위법하지 않다고 오인한 나머지 감정평가행위를 한 것이라고 주장하였다. 이에 대해 2014년 12월 5일 전주지방법원(2심)은 “만약 감정인이 감정할 수 없는 사정이 있는 때에는 스스로 그 사유를 밝히고 법원에 감정인 지정 철회를 요구할 수 있는바”라고 판시한 바 있는데, 향후 유사 사건 대응 시 참고할 수 있을 것이다.

(2) 기타
조경기술사 외에 유사 감정평가행위로 문제가 되었거나 논란이 되고 있는 국가기술자격사로는 건축구조기술사, 건축시공기술사, 소음진동기술사 등이 있는데, 조사 결과 대부분 대법원의 감정인제도와 관련이 있는 것으로 나타났다. 이 중 건축구조기술사, 건축시공기술사 등은 공사비등의 감정인 등재기준에서 정하고 있는 국가기술자격사이다. 소음진동기술사의 경우 수행직무와 다르게 소음진동으로 인한 부동산의 가치하락분에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하고 있다는 논란이 있지만, 구체적인 증거나 사례를 확보하지 못하였다.

2. 민간자격사의 유사 감정평가행위 실태분석

1) 공인민간자격사
자동차진단평가사가 자동차에 대한 가치를 판단하여 그 결과를 가액으로 표시할 수 있는 것처럼 지방자치단체 등에 지속적으로 홍보하고 있어, 협회는 2019년 6월 국토교통부 자동차정책과에 자동차진단평가사에 대한 지도·감독 요청 공문을 보낸 바 있다. 그런데 자동차진단평가사와 관련하여 법·제도적으로 많은 변화가 있었다.

2010년 11월 국토해양부장관이 공인(공고 제2010-964호)한 자동차진단평가사는 2011년 3월 국토해양부가 마련한 ‘자동차 제도개혁 방안’과 맞물려 급기야 2015년 1월 「자동차관리법」이 개정·시행되었고, 중고자동차의 성능·상태뿐만 아니라 중고자동차의 가격평가 업무까지 할 수 있도록 법제화(자동차가격의 조사·산정자)되었다. 즉, 감정평가사의 배타적·독점적 업무였던 자동차 감정평가가 자동차가격의 조사·산정자 제도화로 그렇지 않게 된 것이다.

특징적인 점은 앞서 언급한 대로 자동차진단평가사가 등록민간자격사였던 2008년경에도 필기 및 실기시험에 차량의 가격(혹은 가치)과 등급을 산출하는 능력 평가가 포함되어 있었다는 점이다. 민간자격 신설 금지분야에 감정평가사의 직무와 중복되는 분야 및 유사한 명칭 사용을 금지토록 하고 있지만 등록 및 공인된 점, 감정평가사와 자동차진단평가사 모두 국토교통부 소관이라는 점 등이 아이러니하다.

또 다른 특징은 자동차진단평가사와 관련한 자동차관리법령 등을 보면, ‘평가사’, ‘평가가격’, ‘산정’, ‘조사·산정’, ‘조사·산정자’, ‘조사·산정가격’, ‘가격조사·산정’, ‘가격조사·산정인’, ‘가격조사·산정기준서’, ‘가격조사·산정서’ 등의 용어를 혼용하여 무분별하게 사용하고 있다는 점이다. 「자동차관리법 시행규칙」 [별지 제82호서식] 3면에 ‘자동차가격조사·산정’을 “전문 가격조사·산정인이 객관적으로 제시한 가액”으로 정의하고 있다. 자동차진단평가사의 가격조사·산정 결과가 중고차 가격판단에 관해 법적 구속력이 없고 소비자의 구매여부 결정에 참고자료로 활용되는 점 등에서 감정평가사가 제시하는 감정평가액과는 차이가 있지만, 중고자동차에 대한 가치를 판단하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것은 감정평가와 크게 다를 바 없다.

2) 등록민간자격사

(1) 유사 명칭 사용 등록민간자격사
등록민간자격사의 특징적인 부분은 ○○감정평가사 등 유사 명칭을 사용하고 있는 경우가 많다는 점이다. 명품감정평가사, 문화재감정평가사, 커피감정평가사의 경우 국문 자격명을 ‘감정평가사’라고 등록하여 명백한 「감정평가법」, 「부정경쟁방지법」, 「자격기본법」 위반행위에 해당한다.

‘감정평가사’라는 용어를 사용하는 것이 「감정평가법」, 「부정경쟁방지법」, 「자격기본법」 위반행위에 해당함에도 불구하고, 절차를 통해 민간자격사로 등록하였다는 것은 등록 절차에서 차단하지 못하였다는 것을 의미한다. 그만큼 등록민간자격사에 대한 관리가 잘 되고 있지 않다는 것이다. 한편 감정평가사(Certified Appraiser)와 관련된 영문 자격명 사용에 대한 구체적인 벌칙 규정은 없는 실정인데, 영문 자격명을 ‘Appraisal’로 등록(자동차전문평가사, 보석감정상담사)하거나 ‘Appraiser’로 등록(기술신용평가사, 문화재감정평가사)하는 경우도 있는 것으로 나타났다.

(2) 기술평가 관련 등록민간자격사
등록민간자격사의 또 다른 특징은 기술평가 관련한 자격사가 10여 개 이상으로 많다는 점이다¹¹. 금융위원회가 소관부처인 기술신용평가사를 제외하고 기업·기술가치평가사, 기술평가사, 기술사업가치평가사 등은 모두 산업통상자원부가 소관부처이다. 기업가치평가사는 관리자만 다를 뿐 동일한 자격명이 다수 존재할 정도로 유사 자격증이 난립하고 있는 실정이다. 기술평가와 관련한 등록민간자격사의 경우 ‘평가사’라는 자격명 외에도 직무 내용에서 ‘평가’, ‘조사’, ‘가치산정’, ‘가치평가’ 등의 용어를 많이 사용하는 것으로 나타났다.

기술평가만을 주업으로 하는 자격 중 「기술의 이전 및 사업화 촉진에 관한 법률(이하 “기술이전법”)」 제14조에 근거한 기술거래사만 국가자격(등록면허)으로서 인정되고, 나머지는 모두 민간자격이다. 국가자격이라고 할 수 있는 기술거래사도 자격이나 면허증이 아닌 산업통상자원부장관 명의의 등록증만 발급하고 있어 시장에서는 공신력이 높지 않다(박재영, 2019: 65)¹².

<표 3> 기업·기술평가 관련 주요 자격제도 현황

	기술거래사	기업·기술 가치평가사	기술 평가사	기술 사업가치 평가사	기술신용 평가사 (1,2,3급)	기업가치평가사(명칭 동일)
자격 종류	국가자격	민간자격 (등록)	민간자격 (등록)	민간자격 (등록)	민간자격 (등록)	민간자격 (등록)	민간자격 (등록)	민간자격 (등록)
법적 근거	「기술이전법」 제4조	-	-	-	-	-	-	-
발급 또는 자격 관리 기관	산업통상 자원부장관 명의의 등록증 발급	한국기업· 기술가치 평가협회	한국기술 사업화 진흥협회	한국기술 거래사회	기술보증기금	한국기업 평가원	기업가치 평가협회	한국생산성 본부
교육 방식	오프라인 교육+ 온라인교육	오프라인 교육+ 온라인교육	오프라인 교육	오프라인 교육+ 온라인교육	오프라인교육 또는 온라인교육	오프라인 교육	오프라인 교육	오프라인 교육
교육 기관	한국산업 기술진흥원, 한국기술 거래사회	발급기관과 동일	발급기관과 동일	발급기관과 동일	발급기관과 동일	발급기관과 동일	발급기관과 동일	발급기관과 동일
개시 년도	2000년	2000년	2008년	2017년	2016년	2002년	2010년	2002년
자격 조건	법률에 자격요건 제한	특별한 요건 없음	특별한 요건 없음	특별한 요건 없음	특별한 요건 없음	특별한 요건 없음	특별한 요건 없음	특별한 요건 없음

출처: 박재영, 2019: 67

국회입법조사처에서 발간한 입법·정책보고서 중 박재영(2019)은 기술평가의 객관성 및 신뢰도 제고를 위해 국가자격(등록면허)인 기술거래사를 포함한 기업·기술가치평가사와 같이 시장에서 필요성을 어느 정도 인정받은 자격의 국가자격화(국가공인자격증화)를 제언하였다¹³.

기술·지식재산(IP)의 가치평가는 국가전문자격사인 감정평가사의 업무영역임에도 기업·기술가치평가사 등 등록민간자격사의 국가자격화를 제언한 것인데, 박재영(2019)은 기술평가 시 비전문가인 감정인(감정평가업자)에 의한 평가로 시장이 왜곡되는 문제가 발생한다고 언급하였다. 감정평가업자가 토지, 부동산 등 유형자산(Tangible Assets)에 대한 감정평가를 주된 업무로 하는 부분과 감정평가사 자격시험의 시험과목, 관련 전문가 활용 규정 등을 들어 기술 또는 기술자산에 대한 평가 전문성을 갖췄다고 보기는 어렵다고 언급하였다.

한편 가장 최근인 2021년 8월 20일 국무조정실·국무총리비서실은 ‘기술·지식재산(IP) 가치평가’ 체계를 대폭 개선한다고 보도하였다¹⁴. 국무조정실 주관으로 산업통상자원부, 문화체육관광부, 특허청 등 관계부처 협의를 통해 마련한 ‘4차 산업혁명 시대 기술·지식재산(IP) 가치평가 활성화 방안’의 주요 내용 중 하나로 「감정평가법」 상 산업재산권의 경제적 가치 판정 주체를 언급하면서 기술·IP가치평가의 법적 근거를 명확히 하겠다고 밝혔는데, 이와 관련하여 협회 차원의 면밀한 대응이 필요하다.

7 대법원 2019. 1. 31. 선고 2018도17121 판결
8 서울중앙지방법원 2018. 4. 12. 선고 2017고정3729 판결
9 사건의 경과는 (’19. 12)협회 고발장 제출→(’20. 1)고발인 조사→(’20. 4)관할 경찰서 조사 결과 기소 결정→(’20. 7)담당 검사 검토 결과 혐의없음(증거불충분) 처분통지→(’20. 8)담당 검사 처분에 대한 항고장 및 항고이유서 제출(서울고등검찰청)→(’20. 10)서울고등검찰청의 재기수사 명령으로 서울중앙지방검찰청에서 재수사 진행→(’21. 6. 21)담당 검사 검토 결과 구약식 처분 결정→(’21. 7. 14)서울중앙지법 약식명령(벌금 50만 원)→벌금 납부로 사건이 종료되었다.
10 사건의 경과는 (’20. 5)협회 고발장 제출→(’20. 8)관할 경찰서 조사 결과 통보(불기소 의견 검찰 송치)→(’20. 9)서울중앙지방검찰청으로 고발내용에 대한 추가·보완사항 제출→(’21. 7)서울중앙지방검찰청의 수사 결과 기소유예 처분을 결정하였다.
11 이 외에도 가치분석사[(사)한국기업기술가치평가협회], 기술사업평가사(한국기술사회), 투자가치평가사·기업가치평가사·기업자산평가사(창업벤처활성화실천연합), 기업가치애널리스트[(사)한국M&A투자협회] 등의 등록민간자격사가 있다.
12 한국산업기술진흥원과 한국기술거래사회는 「기술이전법」 제39조 및 같은 법 시행령 제43조제2호에 따라 산업통상자원부로부터 기술거래사 등록업무를 위탁 받아 시행 중이다. 기술거래사의 경우 「지방세법 시행령」 제2절(등록에 대한 등록 면허세) 및 [별표]에 따라 등록면허세 부과대상이나, 주무관청인 산업통상자원부는 기술거래사 면허 발급을 하지 않고 산업통상자원부장관 명의의 등록증만 발급하고 있어 공신력에 의문이 제기 되기도 하는 상황이다. 또한 국가가 시행하는 자격시험을 통한 자격 취득 후 면허를 발급받는 것이 아니어서 자격 보유에 따른 배타적인 업무영역이 인정되지 않는다(박재영, 2019: 22, 75~76).
13 박재영(2019)은 보고서 작성 과정에서 실태조사(현장방문)에 참여한 공공 및 민간 기술평가기관 실무자의 인터뷰를 통해 기술평가제도 활성화를 위한 과제를 언급하였다. 구체적으로 기술거래사가 진정한 ‘국가자격’으로 인정받을 수 있도록 「기술이전법」 제14조(기술거래사의 등록·육성 및 지원)를 개정해 자격 또는 면허의 취득 절차, 자격부여 등을 구체적으로 규정하도록 하고, 민간자격 중에서는 공정한 선별을 거쳐 ‘국가자격화’ 또는 ‘민간 공인자격화’하여 관련 전문가 양성을 도모할 필요가 있다고 언급하였다.
14 국무조정실·국무총리비서실, 2021. 8. 20, “4차 산업혁명과 기술패권경쟁 시대에 대응토록 ‘기술·지식재산(IP) 가치평가’ 체계를 대폭 개선한다”

제4장 타 자격사의 유사 감정평가행위 유형별 대응방안

1. 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태분석을 통한 시사점

1) 국가자격사
본 연구에서 사례로 살펴본 국가(전문 및 기술)자격사는 유사 명칭을 사용하는 경우는 없지만, 업무의 배타성·독점성이 있음에도 불구하고 유사 감정평가행위로 문제가 되었거나 논란이 되고 있는 것으로 나타났다. 국가전문자격사 사례는 새로운 제도 도입이나 특정 업무에 관해 명확한 기준 혹은 선례가 없는 경우 문제가 되었고, ‘(회계에 관한) 감정’, ‘(전문적 자격 있는) 평가인’, ‘사실 조사 및 확인’ 등 관련법의 용어 해석 시 잘못된 해석 혹은 자의적인 해석을 하여 논란이 되었거나 현재에도 논란이 되고 있다.

국가기술자격사 사례는 법원감정인 등재·지정·선정 문제로 귀결되는데, 감정평가업자가 아님에도 법원감정인으로 지정되어 자의적인 감정평가를 반복적으로 하여 문제가 되는 것으로 나타났다. 즉, ‘(법원)감정’ 혹은 ‘평가’에 그치지 않고 ‘감정평가’를 한 것인데, ‘(법원)감정(인)’과 ‘감정평가(사)’ 등의 용어 차이를 이해하지 못하거나 이를 악용하는 것이 문제라고 할 수 있다.

2) 민간자격사
민간(국가공인 및 등록)자격사 사례의 경우 공통적으로 민간자격 등록 및 공인 절차상 관리가 잘 되고 있지 않은 것으로 나타났다. 공인민간자격사 사례로 자동차진단평가사를 살펴보았는데, ‘자동차의 감정평가’는 감정평가법령뿐만 아니라 「감칙」 제20조에서 규정하고 있는 감정평가업자의 업무이지만, 2015년 1월 「자동차관리법」에서 자동차진단평가사 등을 자동차가격의 조사·산정자로 규정하면서 배타성·독점성이 없어졌다고 할 수 있다. 자동차관리법령에서 ‘가격조사·산정’ 등의 용어를 사용하고 있지만, 실질적인 용어의 정의는 ‘감정평가’와 크게 다르지 않은 것으로 나타났다.

등록민간자격사 사례는 크게 ⅰ) 유사 명칭 사용 자격사와 ⅱ) 기술평가 관련 자격사로 특징을 구분할 수 있다. ⅰ)의 경우 명품·문화재·커피 관련 민간자격사의 국문 자격명을 ‘감정평가사’라고 등록하여 명백한 「감정평가법」, 「부정경쟁방지법」, 「자격기본법」 위반행위에 해당하는데, 대부분 유사 감정평가행위는 하지 않는 것으로 조사되었다(일부 추가 확인 필요).

등록민간자격사 사례 중 ⅱ) 기술평가 관련 자격사는 동일한 자격명이 다수 존재할 정도로 유사 자격증이 난립하고 있는 상황에서 유사 감정평가행위 여부를 두고 논란이 많은 실정이다. 그러나 「기술이전법」, 「벤처기업육성에 관한 특별조치법」, 「기술보증기금법」, 「발명진흥법」 등에서 기술평가를 시행할 수 있는 기관과 평가 내용을 규정하고 있어, 기술평가는 감정평가업자의 배타성·독점성이 없는 업무라고 할 수 있다. 즉, 기술평가의 경우 자격증 자체보다는 기술평가를 시행할 수 있는 기관으로 지정되는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있다.

<표 4> 타 자격사의 유사 감정평가행위 및 특징

자격사 구분 및 사례		유사 명칭	유사 감정평가 행위	업무의 배타성· 독점성	특징
국가전문 자격사	공인회계사	×	○	○	• 새로운 제도 도입(IFRS)으로 인한 직무범위 논란 • 용어 사용(감정, 평가인)
	공인중개사	×	○	○	• 부동산 시세확인서 작성 관련 명확한 기준, 선례 無
	공인중개사 겸업 행정사	×	○	○	• 부동산 시세확인서 작성 관련 명확한 기준 無 • 용어 사용(사실 조사 및 확인)
국가기술 자격사	조경기술사	×	○	○	• 법원감정인으로 지정→전문적인 자문역할에 그치지 않고 반복적으로 자의적인 감정평가액 산출 • 용어 사용[감정(인), 평가]
공인민간 자격사	자동차진단 평가사	×	○	○ → ×	• 등록민간자격사 때에도 자동차 가격 등에 관한 능력 평가 • 용어 사용(평가사, 가격조사·산정인 등의 용어를 사용 → 실제 감정평가)
등록민간 자격사	명품감정 평가사	국문 ○	확인 要	○	• 용어 사용(감정평가, 감정)
	문화재감정 평가사	국문/영문 ○ (Appraiser)	×	○	• 용어 사용(감정, 평가)
	커피감정 평가사	국문 ○	×	○	• 용어 사용(평가)
	자동차전문 평가사	영문 ○ (Appraisal)	×	○	• 용어 사용(평가사)
	보석감정 상담사	영문 ○ (Appraisal)	확인 要	○	• 용어 사용(감정, 평가)
	기술신용 평가사	영문 ○ (Appraisal)	○	× (개별 법령에서 정한 기술평가 기관에 소속된 경우 해당)	• 용어 사용(가치산정, 평가사
	기업·기술가치 평가사	×	○		• 용어 사용(평가, 조사, 가치평가, 평가사)
	기술평가사	×	○		• 용어 사용(가치평가, 평가사)
	기술사업가치 평가사	×	○		• 용어 사용(평가, 평가사)
	기술신용평가사	×	○		• 용어 사용(가치산정, 평가사)
	기업가치평가사 (한국기업평가원)	×	○		• 용어 사용(평가, 가치평가, 평가사)
	기업가치평가사 (기업가치평가협회)	×	○		• 용어 사용(가치산정, 가치평가, 평가사)
	기업가치평가사 (한국생산성본부)	×	○		• 용어 사용(평가, 가치평가, 평가사)

2. 타 자격사의 유사 감정평가행위 유형별 대응방안

1) 타 자격사의 유사 감정평가행위 대응방안

(1) 사전
타 자격사의 유사 감정평가행위 사전 방안 중 첫째, 사법적 대응과 관련하여, 감정평가업 영위 여부에 대한 2018년 10월 서울중앙지방법원(2심)의 구체적 판시(공인중개사 사례)로 유사 감정평가행위와 관련하여 보다 적극적인 사전 대응이 가능할 것으로 판단된다. 이에 유사 감정평가행위의 개념 및 요건을 널리 알리고, 관련법 위반 시 강력한 사법적인 조치가 이루어진다는 점을 알리는 것이 필요하다.

둘째, 제도적 노력과 관련하여, 자격사의 업무 관련 명확한 기준이 필요한 경우(예: 공인중개사의 부동산 시세확인서 작성) 직무범위를 두고 불필요한 논쟁이나 다툼을 방지하기 위해 명확한 기준 마련이 필요하다. 향후 자동차진단평가사와 같은 사례를 막기 위해서는 민간자격 국가공인 등의 절차에서 금지분야를 필터링하는 것이 가장 중요하다. 유사 감정평가행위를 한 타 자격사 중에는 국토교통부 소관인 경우가 다수 있는 것으로 나타났는데, 지도·감독기관인 국토교통부도 적극적으로 나서서 감독을 하는 것이 필요하다.

타 자격사의 유사 감정평가행위 근절을 위해 민간자격 국가공인 등의 절차상 필터링하는 것 외에도 협회 차원에서 국민을 대상으로 신고포상제도를 도입하여 불법행위 등을 홍보하는 홈페이지, 개인 블로그 등을 필터링하는 것도 고려할 수 있다. 이는 궁극적으로 국민을 대상으로 ‘감정평가’가 무엇이고, ‘감정평가사’가 어떤 업무와 역할을 하는 자격사인지 홍보하는 계기도 될 수 있다.

셋째, 자구 노력과 관련하여, 협회를 중심으로 회원(감정평가사) 모두의 유사 감정평가행위에 대한 사전 모니터링 강화가 필요하고, 새로운 제도 도입 시 신속한 조치가 필요하다. 특히 협회는 감정평가사 자격제도 보호를 위해 다방면에서 홍보[용어의 차이(‘감정’, ‘평가’와 ‘감정평가’ / ‘법원감정’과 ‘감정평가’ 등)·대법원 판례(법원감정인 지정 철회 등)·유사 감정평가행위의 부작용 및 피해·협회에 등록된 특수분야 감정인(감정평가사) 등]를 하는 것이 필요하고, 자문 등 활용가능한 전문가(기관) 풀(pool) 구축도 필요하다. 회원의 경우 법에서 보호하고 있는 감정평가업자의 고유 업무영역을 지키기 위해서는 적극적인 참여와 노력이 필요하다고 생각한다¹⁵.

한편 감정평가업자만의 배타성·독점성이 없는 업무(기술평가 등)는 전문성 및 경쟁력 강화를 위한 노력이 요구된다. 내부적으로는 기술평가 관련 연수교육 강화 및 보수교육이 요구되고, 다양한 방안[감정평가사 자격시험 과목(항목) 반영·전문분야 인증제(혹은 등록제) 도입·전문평가법인 육성 검토, 감정평가법인 자체적인 자구 노력(기술평가기관 지정 요건 충족)]에 대한 검토가 필요하다. 외부적으로는 <그림 2>를 참고하여 외부 기관과의 업무제휴 및 협업[외부 기관(기술력평가) + 감정평가업자(기술가치평가)], 외부 전문인력 활용 등을 고려할 수 있다.

<그림 2> 기술평가의 종류와 구분

주: 광의의 관점에서 기술평가는 기술영향평가(Technology Impact Assesment) 등을 포함하여 범위를 확장할 수도 있음
출처: 박재영, 2019: 18

(2) 사후
타 자격사의 유사 감정평가행위 사후 방안 중 첫째, 사법적 대응과 관련하여, 감정평가업 영위 여부에 대한 법원의 구체적 판시(공인중개사 사례)로 유사 감정평가행위와 관련한 보다 명확한 사후 대응이 가능해졌다. 이에 타 자격사의 유사 감정평가행위 시 고발장 제출 등의 강력한 조치가 필요하다.

둘째, 제도적 노력과 관련하여, 당초 감정평가업자만의 고유 업무였으나 관련법령의 개정으로 배타성·독점성을 상실한 업무(자동차 감정평가 등)는 개정 요구를 통해 감정평가업자의 고유 업무임을 명확히 할 필요가 있다. 또한 관련법상 ‘가격조사·산정’, ‘가격조사·산정인’ 등 유사 용어를 사용하고 있지만, 실질적으로는 ‘감정평가’, ‘감정평가사’ 업무에 해당하는 부분은 협회 차원의 대응이 필요하다. 무엇보다 민간자격사 국가공인 등의 절차상 민간자격 신설 금지분야를 사후적으로 관리하는 것이 중요하다.

셋째, 자구 노력과 관련하여, 협회와 회원 모두(감정평가사) 유사 감정평가행위 관련 사후 모니터링 강화가 필요하다. 즉, 유사 감정평가행위 신고와 관련 후속 조치, 피드백 등을 항시 모니터링하는 것이 필요하다. 이를 위해 협회에 유사 감정평가행위 신고센터를 더욱 활성화할 필요가 있고, 법무팀을 두어 조직적·전문적으로 대응하는 것이 필요하다.

2) 타 자격사의 유사 명칭 사용 대응방안

(1) 사전
유사 명칭 사용에 대한 판단은 유사 감정평가행위 여부를 판단하는 것보다 상대적으로 용이하다고 할 수 있다. 타 자격사의 유사 명칭 사용 사전 방안 중 첫째, 사법적 대응과 관련하여, 감정평가업자가 아닌 자가 유사 명칭을 사용하는 것은 「감정평가법」, 「부정경쟁방지법」, 「자격기본법」 위반행위에 해당한다는 것을 알리는 것이 필요하다.

둘째, 제도적 노력과 관련하여, 협회 차원에서 국민을 대상으로 신고포상제도를 도입하는 등 유인책을 쓸 필요가 있다. 감정평가업자가 아닌 자가 ‘감정평가’를 한다고 홍보하거나, ‘감정’이나 ‘평가’, ‘조사’ 등을 함에도 불구하고 ‘감정평가’를 한다고 홍보하는 경우가 빈번한 실정이기 때문이다.

유사 명칭 사용은 유사 감정평가행위로 이어지는 경우가 많다. 이를 원천적으로 차단하기 위해 ‘감정평가’ 명칭을 쓰지 못하도록 법 개정을 추진할 필요가 있다. 즉, 감정평가업자가 아닌 자가 ‘감정평가사’, ‘감정평가사사무소’, ‘감정평가법인’ 이외에도 ‘감정평가’ 용어 자체를 사용하지 못하도록 제52조(과태료)의 법 개정이 필요하다. 이 외에도 국제화시대에 유사 영문 자격명 사용에 대한 과태료 등의 규정 도입도 검토해볼 필요가 있다.

등록민간자격사의 자격명 중 국가전문자격사인 ‘감정평가사’와 동일한 명칭 사용이 남발하고 있는 것은 민간자격 등록 절차상의 문제가 근본 원인인 것으로 판단된다. 민간자격사 등록 절차에서 민간자격 신설 금지분야를 필터링하는 것이 유사 명칭, 더 나아가 유사 감정평가행위를 막을 수 있는 근본적인 대책이라고 판단되는 바, 국토교통부의 지도·감독 강화 및 적극적 대응 요청이 필요하다.

셋째, 자구 노력과 관련하여, 협회를 중심으로 회원 모두의 유사 명칭 사용에 대한 사전 모니터링 강화가 필요하다.

(2) 사후
타 자격사의 유사 명칭 사용 시 사후 방안 중 첫째, 사법적 대응과 관련하여, 협회는 유사 명칭을 사용하고 있는 관계기관에 먼저 공문을 발송하여 관련법 위반이라는 점을 알릴 필요가 있다.

둘째, 제도적 노력과 관련하여, 민간자격사 등록 절차상 민간자격 신설 금지분야를 사후적으로 관리하는 것이 중요하다. 민간자격관리자와 한국직업능력연구원 자격관리자에게 명품감정평가사 등이 민간자격 신설 금지분야에 해당한다는 점을 알리고, 명칭 변경 요청 및 변경 절차를 밟아야 한다. 또한 향후 민간자격 등록 절차상 되풀이되지 않도록 민간자격관리자와 한국직업능력연구원 자격관리자에게 각별한 주의를 당부해야 한다.

셋째, 자구 노력과 관련하여, 협회와 회원 모두 유사 명칭 사용 관련 사후 모니터링 강화가 필요하다.

15 부동산 시세확인서의 저렴한 수수료로 인해 감정평가사들이 참여에 소극적이라는 타 자격사의 홍보 문구가 있다.

제5장 결론

감정평가사가 아닌 자의 유사 감정평가행위와 유사 명칭 사용은 국민의 재산권 보호를 위해 국가전문자격자로 도입된 감정평가사 제도 자체를 형해화하고, 일반인들로 하여금 영업행위 주체의 혼동과 혼란을 야기하는 문제가 있다. 그런데 최근 감정평가사의 고유 업무와 유사한 업무를 수행하여 문제가 되고 있거나, 유사 명칭을 사용하여 문제가 되고 있는 국가·민간자격사가 증가하고 있는 추세이다. 이에 본 연구의 목적은 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태분석을 통해 유형별로 대응방안을 논하는 것이다.

타 자격사의 유사 감정평가행위 실태분석을 통한 특징, 시사점을 자격사별로 요약하면 다음과 같다. 첫째, 국가전문자격사 사례(공인회계사, 공인중개사, 공인중개사 겸업 행정사)의 특징적인 부분은 새로운 제도 도입(IFRS)이나 업무에 대한 명확한 기준 부재(부동산 시세확인서 작성)로 논란이 되었고, 관련법상 용어(‘감정’, ‘평가인’, ‘사실 조사 및 확인’ 등)의 잘못된 해석 혹은 자의적 해석 등이 문제가 되었다. 이를 통한 시사점은 새로운 제도 도입 시 감정평가 해당 여부 등의 신속한 조치, 업무에 대한 명확한 기준 마련, 용어의 차이 홍보 등이 필요하다는 점이다. 최근 감정평가업 영위 여부에 대한 법원의 구체적인 판시(공인중개사 사례)로 유사 감정평가행위 여부에 대한 판단이 명확해진 점은 상당히 고무적인 부분이라고 할 수 있다.

둘째, 국가기술자격사 사례(조경기술사)의 특징적인 부분은 법원감정인 등재·지정·선정 문제로 귀결되고, 이 또한 용어[‘(법원)감정’과 ‘감정평가’ / ‘(법원)감정인’과 ‘감정평가사’] 및 직무범위의 차이에 대한 몰이해에서 비롯되었으며, 「감정평가법」 위반행위를 반복적으로 행하고 있는 점이다. 이를 통한 시사점은 법원감정인이 ‘감정’ 혹은 ‘평가’에 그치지 않고 ‘감정평가’를 행하여 문제가 되고 있는데, 감정인이 감정할 수 없는 사정이 있는 경우(감정평가업자가 아닌 자의 감정평가행위) 스스로 지정 철회토록 한 선례(산양삼 사례)의 판시 내용을 향후 유사 사건 대응 시 참고할 수 있을 것이다.

셋째, 공인민간자격사 사례(자동차진단평가사)의 특징적인 부분은 민간자격 신설 금지분야에 감정평가사의 직무와 중복되는 분야[차량의 가격(가치) 산출] 및 유사 명칭 사용을 금지토록 하고 있음에도 민간자격으로 등록 및 공인되었을 뿐만 아니라, 자동차가격 조사·산정자로 제도화되었으며, 국토교통부 소관이라는 점 등이다. 또한 자동차관리법령에서 용어(‘평가사’, ‘평가가격’, ‘산정’, ‘조사·산정’, ‘조사·산정자’, ‘조사·산정가격’, ‘가격조사·산정’, ‘가격조사·산정인’, ‘가격조사·산정기준서’, ‘가격조사·산정서’ 등)를 혼용하여 무분별하게 사용하고 있는 점도 특징적이다. 이를 통한 시사점은 민간자격 등록 및 국가공인 절차를 통해 금지분야로 걸러져야 했음에도 그렇지 못하였던 것이 결과적으로 「감정평가법」과 개별법령이 충돌하는 상황까지 오게 되었다는 점이다.

넷째, 등록민간자격사 사례의 특징적인 부분은 유사 명칭(‘○○감정평가사’)을 사용하고 있는 경우가 많은 것으로 나타난 점과 기술평가 관련한 자격사가 난립(10여 개)하고 있다는 점이다. 전자의 경우 ‘감정평가사’라는 용어를 사용하는 것이 「감정평가법」 등의 위반행위에 해당함에도 불구하고 절차를 통해 민간자격사로 등록되었다는 것은 등록 절차에서 차단하지 못하였다는 것을 의미하고, 그만큼 등록민간자격사에 대한 관리가 잘 되고 있지 않다는 것을 시사한다.

후자의 경우 실태분석 결과 감정평가업자의 고유 업무와 중첩되는 문제가 발생한 것도 모자라 기술평가 분야에서 감정평가업자가 비전문가라는 조롱 섞인 소리까지 듣고 있는 것으로 나타났다. 기업·기술가치평가 등을 감정평가사의 업무로 전속화하자는 감정평가업계의 목소리가 높은 실정에서 기술평가시장에서의 반응은 사뭇 다르다는 것을 알 수 있다. 4차 산업혁명시대에 무형자산 가치의 중요도가 더욱 커질 수밖에 없는 점을 고려했을 때, 감정평가업계도 적극적인 준비가 필요함을 시사한다.

본 연구에서 타 자격사의 유사 감정평가행위에 대한 유형별 대응방안은 크게 유사 감정평가행위와 유사 명칭 사용으로 구분하였다. 이를 다시 사전/사후 방안으로 구분한 후, ⅰ) 사법적 대응, ⅱ) 제도적 노력, ⅲ) 자구 노력으로 세분화하여 대응방안을 제시하였다.

첫째, 타 자격사의 유사 감정평가행위 대응방안을 사전/사후 방안으로 요약하면 다음과 같다. 사전 방안 중 ⅰ) 사법적 대응은 유사 감정평가행위의 개념 및 요건을 알리고, 관련법 위반 시 강력한 사법적 조치가 이루어진다는 점을 알리는 것이 필요하다. ⅱ) 제도적 노력은 업무 관련 명확한 기준 필요, 대국민 신고포상제도 도입, 민간자격사 국가공인 등의 절차상 민간자격 신설 금지분야 필터링, 국토교통부에 지도·감독 강화 및 적극적 대응 요청 등을 제시하였다. ⅲ) 자구 노력은 유사 감정평가행위 등에 대한 사전 모니터링 강화, 새로운 제도 도입 시 신속한 조치, 협회 차원의 다양한 홍보[용어의 차이·관련 판례·유사 감정평가행위의 부작용·협회에 등록된 특수분야 감정인(감정평가사)의 적극 활용 등]와 자문 등을 위한 전문가(기관) 풀(pool) 구축, 회원(감정평가사)의 경우 「감정평가법」상 규정된 감정평가업자의 고유 업무 적극 참여 등을 제시하였다. 감정평가업자만의 배타성·독점성이 없는 영역(기술평가 등)은 전문성 및 경쟁력 강화를 위해 내부적인 전문연수 심화 및 보수교육 외에도 다양한 방안[감정평가사 자격시험 합격자의 실무수습연수 필수교육과정 채택·감정평가사 자격시험 과목(항목) 반영·전문분야 인증제(혹은 등록제) 도입·전문평가법인 육성 검토, 감정평가법인 자체적인 자구 노력(기술평가기관 지정 요건 충족)]을 제시하였다. 외부적으로는 외부 기관과의 업무제휴 및 협업[외부 기관(기술력평가) + 감정평가업자(기술가치평가)], 외부 전문인력 활용 등을 제시하였다.

타 자격사의 유사 감정평가행위 사후 방안 중 ⅰ) 사법적 대응은 최근 감정평가업 영위 여부에 대한 법원의 구체적 판시로 유사 감정평가행위와 관련한 보다 명확한 사후 대응이 가능해졌으므로, 타 자격사의 유사 감정평가행위 시 고발장 제출 등의 강력한 조치가 필요하다. ⅱ) 제도적 노력은 당초 감정평가업자만의 고유 업무였으나 관련법령의 개정으로 배타성·독점성을 상실한 업무(자동차 감정평가 등)에 대한 개정 요구, 실질적으로 ‘감정평가’, ‘감정평가사’ 업무에 해당하는 부분의 대응, 민간자격사 국가공인 등의 절차상 민간자격 신설 금지분야 관리 등을 제시하였다. ⅲ) 자구 노력은 유사 감정평가행위 등 사후(신고 및 조치) 모니터링 강화 등을 제시하였다.

둘째, 타 자격사의 유사 명칭 사용 대응방안을 사전/사후 방안으로 요약하면 다음과 같다. 사전 방안 중 ⅰ) 사법적 대응은 감정평가업자가 아닌 자가 유사 명칭을 사용하는 것은 「감정평가법」 등의 위반행위에 해당한다는 것을 알리는 것이 필요하다. ⅱ) 제도적 노력은 대국민 신고포상제도 도입, 감정평가업자가 아닌 자의 ‘감정평가’ 용어 사용 금지를 위한 「감정평가법」 개정 추진, 유사 영문 자격명 사용에 대한 과태료 규정 도입 검토, 민간자격사 등록 절차상 민간자격 신설 금지분야 필터링 등을 제시하였다. ⅲ) 자구 노력은 유사 명칭 사용 등 사전 모니터링 강화 등을 제시하였다.

타 자격사의 유사 명칭 사용 사후 방안 중 ⅰ) 사법적 대응은 협회가 유사 명칭을 사용하고 있는 관계기관에 공문을 발송하여 「감정평가법」 등의 위반 사실을 알릴 필요가 있다. ⅱ) 제도적 노력은 민간자격사 등록 절차상 민간자격 신설 금지분야 관리(명칭 변경 요청 및 변경 절차 진행, 주의 요청) 등을 제시하였다. ⅲ) 자구 노력은 유사 명칭 사용 등 사후(신고 및 조치) 모니터링 강화 등을 제시하였다.

참고 자료

□ 국내 문헌

• 국토교통위원회, 2014, 자동차관리법 일부개정법률안 심사보고서(함진규의원 대표발의)

• 박재영, 2019, 기술평가제도 현황 및 활성화를 위한 과제, 국회입법조사처

• 정주희, 2018, 감정평가업자가 아닌 자의 불법행위 등에 관한 연구, 한국부동산연구원

• 정주희, 2019, 감정평가사 자격제도 보호를 위한 정책방향 : 유사 감정평가업무를 중심으로, 한국부동산연구원

• 정주희, 2020, 타 자격사의 유사 감정평가행위 실태파악 및 유형별 대응방안, 한국부동산연구원

• 한국감정평가사협회 내부자료

□ 정부 보도자료 등

• 국토교통부 공지사항, 2019. 4. 30, “민간자격 신설 금지분야 세부사항 공고”

• 국토해양부 공지사항, 2010. 11. 25, “자동차진단평가사(1급, 2급) 공인”

• 국토해양부 보도자료, 2011. 3. 23, “자동차 제도 50년만에 대폭 손질”

• 국무조정실·국무총리비서실, 2021. 8. 20, “4차 산업혁명과 기술패권경쟁 시대에 대응토록 ‘기술·지식재산(IP) 가치평가’ 체계를 대폭 개선한다”

□ 언론 보도자료

• 대한전문건설신문, 2019년 7월 1일자, “[건설공무] 건설분쟁시 감정절차의 이해”

• 대한전문건설신문, 2019년 7월 8일자, “[건설공무] 건설분쟁에서의 감정인이란?”

□ 관련 사이트

• 국가법령정보센터, www.law.go.kr

• 국토교통부, www.molit.go.kr

• 대법원 종합법률정보, glaw.scourt.go.kr

• 대한민국 국회, www.assembly.go.kr

• 법제처, www.moleg.go.kr

• 큐넷, www.q-net.or.kr

• 한국감정평가사협회, www.kapanet.or.kr