Ⅰ. 서론

권리금에 관한 사회적인 관심과 법제화의 흐름은 경제적 약자로 분류되는 상가 임차인의 권리 보호를 강화하는 방향으로 이루어지고 있다. 하지만 이러한 시도에도 불구하고 대외적인 충격에 취약한 소상공인들은 코로나 사태로 인하여 매출의 감소 외에 이미 지불한 권리금을 회수할 기회조차 얻지 못한 채 길거리로 내몰리고 있다. 정부와 사회의 대응은 착한 건물주로 지칭되는 임대료 인하 움직임에 국한되어 있어 권리금의 회수 기회는 정책의 사각지대에 놓여 있다. 이처럼 권리금의 보호에 있어서 정부와 사회의 개입이 쉽게 이루어지지 못하는 이유 중 하나는 권리금에 관한 정보의 비대칭이다. 다시 말해, 권리금의 개념 및 산정 방법을 정립한 후 피해의 범위와 보호 수단을 강구할 수 있으나 시장 참여자들이 인식하는 권리금의 개념과 산정 방법은 아직도 혼란스러운 상태에 머물러 있다.

2015년 상가건물 임대차보호법의 개정으로 권리금의 정의가 명문화되었고, 이에 따른 후속 작업으로 감정평가 실무기준 역시 2015년 9월 ‘660 동산 등’에 권리금의 감정평가에 관한 규정이 신설된 이후 5년이 지난 현시점에서 감정평가업계조차도 권리금 감정평가에 관한 심도 있는 논의조차 시도하지 못하는 실정이다. 임차인들은 아직도 권리금에 관련된 정보의 취득을 컨설팅 업체와 중개업자에게 의존하는 실정이며 임대인과 분쟁이 발생하면 민사소송을 통한 권리구제 외에는 현실적인 권리 보호를 받지 못하고 있다. 이처럼 상가 권리금 시장에 존재하는 시장의 실패 가능성으로 인하여 정부의 개입이 요구되며 권리금의 개념을 살펴볼 필요성이 제기된다. 병을 치료하기 위해서는 사전에 환자의 상태를 파악하여 그 원인을 진단하는 과정이 필수 과정인 것처럼 권리금에 관한 지식이 갖춰져야 상황의 진단을 통하여 소상공인에게 실질적인 도움을 줄 수 있는 여러 정책적 시도가 가능하기 때문이다.

코로나 사태가 종식된 이후에는 2018년 개정된 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 계약의 갱신이 가능한 기간이 종전 5년에서 10년으로 늘어남으로써 임대인과 임차인 간, 임차인 간의 권리금 분쟁은 더욱 다양한 형태로 발생하고 권리금 시장은 많은 변화를 겪을 것으로 예상된다. 모든 분쟁의 중심에는 권리금의 적정성이 전제되므로 권리금의 개념과 종류를 살펴보는 것만으로도 권리금과 관련하여 예상되는 문제들을 사전에 대비할 수 있을 것이다. 본 원고에서는 OO치킨 전문점을 사례로 권리금을 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 권리금의 개념 및 종류

1. 권리금의 개념

상가건물 임대차보호법 제10조의3에서는 권리금이란 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다고 정의하고 있다.

권리금은 관행상 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 주고받는 금액으로서 임대인은 이에 대하여 관여하지 않는 것이 원칙이다. 다만, 권리금을 수수하는 거래 당사자 중 일방이 임대인인 경우도 있다.

2. 권리금의 종류

권리금의 구성요소는 다음과 같이 네 가지로 정리할 수 있다. ① 영업장소가 위치한 지리적 이점인 바닥권리금(지역권리금), ② 장기간 영업을 통해 확보된 단골(고객), 노하우, 명성 등의 이점인 영업권리금, ③ 영업에 필요한 건축물의 개보수(구조변경 포함), 상가 내부의 인테리어, 집기 또는 비품 등 영업시설에 관련된 시설권리금, ④ 영업과 관련하여 임차인에게 초과이익을 창출하는 인·허가권에 대한 대가인 허가권리금이다.

(1) 바닥권리금
바닥권리금은 상가가 소위 위치가 좋은 곳(지하철역, 버스정류장 주변과 같이 유동 인구가 많고 교통이 편리한 곳), 눈에 잘 띄는 곳, 오래된 상권이 형성된 지역 내에 입지해 있다는 지리적 이점을 통하여 발생하는 이익의 대가로 지급되는 권리금이다. 특정 지역에 소재하는 희소성에 따른 장소적 환경(영업장소의 위치에 따른 영업상의 이점)에 대한 대가로서 ‘지역권리금’이라고도 불린다. 다만, 유의할 점은 장소의 이점은 통상 높은 임대료를 통하여 임대인이 향유하는 것이 일반적이며 임차인이 수취 가능한 바닥권리금(지역권리금)은 ① 시장의 통상적인 임료보다 적은 임료로 임대차 계약이 체결되고 낮은 임료가 지속하는 경우(국·공유 부동산을 대부하는 경우 등), ② 임차인의 노력으로 이룩된 상권 등(먹자골목 등)으로 제한적으로 보아야 한다.

사업에 있어서 가장 중요한 요소는 입지라 할 수 있고 이는 수익을 결정하는 아주 중요한 요소이다. 이러한 장소의 이점을 임대인에게 귀속하는 것이라는 견해, 임차인에게 귀속되는 견해, 특정 개인 소유로 인정할 수 없다는 견해가 대립하는 등 바닥권리금은 그 발생 원인과 귀속 주체에 대하여 논란의 여지가 많다. 하지만, 권리금의 거래 당사자 중 일방이 임대인이라면 (광의의) 바닥권리금으로 보고, 임차인 간에 바닥권리금 조로 금액을 수수하는 경우는 (협의의) 바닥권리금으로 보는 구분을 통하여 바닥권리금의 개념을 손쉽게 이해할 수 있다.

(2) 시설권리금
시설권리금은 임차인이 상점의 영업을 위하여 건축물의 수리 또는 구조변경, 내부 인테리어(진열장, 냉방/난방설비, 통신설비, 수도 및 가스 등 편의시설), 집기 및 비품 등의 영업시설을 설치한 경우 임차인 간에 수수되는 금액에 해당한다. 시설권리금은 사용 기간에 따른 감가를 고려하여 잔존가치로서 파악된다. 시설권리금을 민법상 부속물매수청구권이나 비용상환청구권 제도로 보장될 여지가 있지만, 부속물매수청구권의 대상은 임대인으로부터 매수 또는 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 때에만 인정되며, 임차인이 자신의 영업을 위하여 투입한 시설개수비용 또는 수리비가 필요비 또는 유익비에 해당하지 않는 경우라면 비용상환청구권을 통하여 실질적인 보장을 받기 어렵다.

‘시설권리금’은 ‘필요비 또는 유익비’와 개념이 상이한데, 시설권리금은 영업을 영위하기 위하여 임차인이 설치한 영업시설물의 가치에 국한되지만, 필요비는 부동산의 보존을 위하여 지출한 비용이며, 유익비는 부동산의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이다. ‘시설관리금’이란 종전 임차인이 설치한 영업시설 및 인테리어의 잔존가치로서 영업시설 및 인테리어가 수익력을 창출하는데 얼마나 기여하는지를 판단하고 그에 대한 대가로서 주고받는 금전이며 부동산 자체의 객관적 가치 증가 또는 보존을 위한 성격의 비용은 아니다. 대법원 역시 같은 취지의 판결을 판시하고 있다.

(3) 영업권리금
영업권리금이란 장기간의 영업활동으로 인하여 확보한 고객, 거래처나 명성, 신용, 영업상의 노하우 등 무형적 재산적 가치에 대한 대가를 의미한다. 이것은 임차인 자신의 노력으로 상가를 활성화해 이루어낸 권리금이라고도 볼 수 있으며, 영업장소 내에서 영업을 통하여 이익을 창출한 임차인에게 귀속되어야 하는 이익에 해당한다. 다만, 시장 내에서 중개업자나 일반인들은 영업권리금의 개념을 혼동하여 바닥권리금으로 지칭하는 경우가 잦음으로 그 구분에 유의하여야 한다. 여기서 언급되는 바닥권리금은 동일 상권 내 유사 점포의 영업권리금을 기준으로 품등 비교된 금액으로서 인근 지역 내에서 영업을 영위하고 있는 점포의 영업권리금을 기준으로 한 것이므로 영업권리금에 해당한다.

일반적으로 영업권리금은 상가에서 1년간 영업을 통하여 얻은 영업상 순이익(영업이익)에 일정 배수를 적용하여 결정한다. 영업이익 창출력이 뛰어난 상가의 경우에는 높은 배수(기간)를 기준하여 영업권리금이 책정되고, 그보다 못한 상가의 경우에는 낮은 배수(기간)의 영업권리금이 책정된다.

(4) 허가권리금
정부로부터 일정 지역 내에서 배타적인 영업을 영위할 수 있는 인가·허가를 득하고 이로 인하여 초과수익을 향유하고 있다면, 해당 인·허가권에 대한 대가를 허가권리금으로 요구하게 된다. 담배영업, 폐기물 처리 업체의 인허가 등과 같이 사업의 수익 중 인허가 여부가 중요 요소를 차지하고 있다면 허가에 드는 비용과 허가에 따른 독점적인 지위에 대한 대가는 허가권리금에 해당한다.

Ⅲ. 권리금의 감정평가

1. 권리금의 평가방법

권리금 감정평가의 근거 규정은 「감정평가에 관한 규칙」 제23조 제3항으로서, 감정평가 실무기준(2015)에 위임된 그 밖의 세부적인 기준은 <표 1>과 같다. 감정평가 실무기준에서는 권리금을 유형재산과 무형재산으로 구분하고 있다.

<표 1> 권리금의 분류 및 평가방법

구분	유형재산	무형재산
정의	영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적·구체적 형태를 갖춘 재산	영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산
항목	시설권리금, 이동 가능한 집기·비품	바닥권리금, 영업권리금, 허가권리금 등
평가 방법	(원칙) 원가법 (예외) 거래사례비교법 등	(원칙) 수익환원법 (예외) 거래사례비교법 또는 원가법
금액 결정	유형재산에 해당하는 시설권리금과 무형재산에 해당하는 영업권리금, 바닥권리금 등을 개별로 평가하여 이를 합산

출처: 감정평가 실무기준(2015): 660 동산 등 - 4 권리금의 감정평가

2. 영업권리금의 감정평가

가. 개요
상업용 상가인 경우 수익성이 중요하므로 수익환원법으로 영업권리금을 평가하는 것이 일반적이다. 영업권리금 산정을 위해서는 실제로 지급되었던 인건비 및 월세 등의 비용자료와 실제 매출자료(손익계산서, POS 등) 금액을 참고하게 된다. 다만, 일부 수익환원법을 적용할 수 없거나 업종의 특성상 곤란한 경우 거래사례비교법을 사용하는 때도 있다. 실무에서는 수익환원법에 의하여 산정된 영업권리금 가액을 인근 중개업소 등에서 조사된 유사 상가의 권리금 수준, 방매 사례, 본건 상가의 과거 권리금 거래금액 등과 비교하여 산정 금액의 적정성을 검토하게 된다.

나. 영업이익의 재산정
<표 2>는 ○○치킨 전문점의 과거 년도 손익을 재산정한 손익계산서이다. 세부 항목을 위주로 살펴보겠다.

<표 2> ○○치킨 전문점의 손익계산서

(단위: 원)

항목			2017년	2018년	2019년
매출액(A)			150,000,000	160,000,000	170,000,000
매출원가(B) (매출액x33.8%)			50,700,000	54,080,000	57,460,000
매출총이익(C=A-B)			99,300,000	105,920,000	112,540,000
판매비와 관리비 (D)	임차료		24,000,000	24,000,000	25,200,000
	인건비	자가 인건비	18,885,240	20,941,800	21,543,720
		인건비 (일용직 포함)	13,137,000	15,000,000	15,000,000
	기준경비 (업종코드 552107 치킨전문점)		16,500,000	14,400,000	19,210,000
			11%	9.0%	11.3%
	소계		72,522,240	74,341,800	80,953,720
영업이익(C-D)			26,777,760	31,578,200	31,586,280

출처: 상가 권리금의 감정평가에 관한 연구: 권리금의 종류와 개념을 중심으로(감정평가학, Vol. 19 No.3)

(1) 매출
임차인으로부터 제시받은 손익계산서의 매출은 신고된 매출일 뿐 실제 매출과 상이한 것이 일반적이다. 업종에 따라 신고에 누락된 매출의 비중은 달라진다. 의료업(병원, 의원, 약국)의 경우에는 전체 매출에 비하여 신고 누락된 현금 매출의 비중이 적어 신고 매출을 신뢰할 수 있으나 세탁소, 오락장, 문방구 등의 업종에서는 매출의 신고 누락이 상당하다. 다른 객관적이고 합리적인 방법 중 하나는 POS 자료를 활용하는 것이다. 하지만, 임차인이 세무조사를 피하고자 POS 자료를 삭제하는 경우도 있고 탈세 제보 등을 피하고자 자료 제공을 거부하는 경우도 있다. 또한, POS 자료를 조작하는 경우도 있는데 원료 및 자재 매입 명세를 같이 검토함으로써 오류를 피할 수 있다.

(2) 매출원가
영업을 지속하기 위하여 요구되는 최소한의 매출원가 비율은 업종별로 존재한다. 예를 들어, 음식점 및 커피숍은 식자재 원가 비중이 전체 매출의 1/3 수준을 넘으면 영업을 지속하기 어렵다. 임대료가 현저히 저렴하거나 원자재 매입에 노하우가 있다면 매출원가 비중이 작아지므로 권리금에 긍정적인 영향을 준다. 임차인 탐문과 손익계산서의 매출원가를 참고하되, 해당 업종의 통상적인 매출원가 비율을 반드시 파악하여 상가와 비교함으로써 매출원가 비율의 적정성을 검토하게 된다.

(3) 자가 인건비
개인사업이면 대표자 본인의 인건비는 손익계산서에 고려되지 않으므로 이를 반영하여야 한다. 최저임금을 적용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있으며, 전문직 등의 경우에는 워크넷(http://www.work.go.kr)의 직업별 임금(중위치)을 적용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

(4) 일용직 포함 인건비
자가 인건비를 제외한 손익계산서상의 인건비는 ‘급여대장 상 고용직 인건비’와 ‘일용근로소득 지급명세서상 일용직 인건비’의 합계 금액으로 산정할 수 있다. 특정 연도에 인건비 금액이 변동하였다면 그 사유를 파악하여 적절히 보정할 필요가 있다. 음식점의 경우에 신고 없이 현금(일당)으로 인건비를 지급하는 경우가 있는데 그 종류는 ① 정부의 각종 보조금을 수령하기 위하여 일부러 4대 보험 가입을 하지 않는 경우, ② 불법체류 중인 조선족인 경우, ③ 신용불량자인 경우 등 다양하므로 연도별 비용의 변동 사유를 반드시 확인하여야 한다.

(5) 여타 경비(기준경비율 또는 손익계산서를 활용)
판매비와 관리비 항목에서 임차료, 인건비를 제외한 여타 비용을 고려하기 위하여 기준경비율을 적용하는 방법과 손익계산서의 비용을 활용하는 방법이 있다. 전자의 경우에는 국세청에서 매년 고시하는 업종별 기준경비율을 적용하여 기준경비를 추정하는 방식으로서 산정이 용이하다. 다만, 매출이 적거나 상당한 경우에 기준경비율이 실제와 다소 상이한 경우가 많으므로 손익계산서의 비용을 참고하는 것이 필요하다. 실제 사례를 들자면, 의류 부속품(지퍼, 단추 등)을 제작 및 판매하는 업체가 세금을 줄이기 위하여 ‘제조업’에서 ‘도매/소매업’으로 업종을 변경한 경우가 있었는데 업종에 따라 적용하는 기준경비율이 달라지므로 산정되는 권리금은 변동될 것이므로 업종 변경 여부를 반드시 파악하여야 한다.

(6) 미래 영업이익의 추정
산정된 영업이익의 추세를 토대로 향후 미래 영업이익의 추세를 결정하게 된다. 과거 영업이익이 꾸준히 증가한 경우에도 해당 업종의 특성상 경쟁업체의 진입이 용이하다면 미래 영업이익의 추정은 보수적으로 이루어진다. 과거 영업이익의 추세가 불규칙하다면 임차인 탐문을 통하여 해당 사유를 파악하고 반영하게 된다.

다. 할인 기간 및 무형재산에 귀속되는 영업이익

(1) 미래 영업 기간에 해당하는 할인 기간
신법 「상가건물 임대차보호법」이 시행된 2018년 10월 16일 이후에 새로이 임대차가 이루어졌다면 향후 영업 기간은 10년까지 고려할 수 있다. 하지만, 현실적으로 업종의 특성 및 해당 상가의 영업력, 소재한 상권의 특성 등에 따라 미래 영업 기간은 이보다 짧을 수 있다. 따라서, 법에서 보장되는 기간이 10년이라도 <표 3> 및 <표 4>의 내용을 참고하여 인근 상권 및 업종의 특성상 10년 이내에 수명을 다하는 업종인지를 검토하게 된다. 상권의 특성, 업종, 사업체 형태별, 입지 유형에 따라 동일 업종(음식점업/주점업)의 평균 영업 기간은 다양하므로, 대상 상가의 업종, 입지 유형 등을 기준으로 하여 미래 영업(가능) 기간을 결정하게 된다.

<표 3> 업력 현황

구분	지역: 경기도 고잔역
	1년 미만(%)	1∼2년 미만(%)	2∼3년 미만(%)	3∼5년 미만(%)	5년 이상(%)
음식(닭/오리요리)	0	7.7	0	53.8	38.5

출처: 소상공인 상권정보시스템(sg.sbiz.or.kr) 상권현황(업력정보)

<표 4> 사업체형태별, 입지유형별 평균 영업 기간

구분	평균 영업 기간(2018년 기준)
	사례 수	3년 미만(%)	3∼6년 미만(%)	6∼9년 미만(%)	9∼12년 미만(%)	12년 이상(%)	평균 (년)
전통시장	645	15.2	13	15.3	11.8	44.7	12.7
도로변 일반상점	6,060	21.7	22.2	14.3	12.9	29	9.2
주택가 단독상가	1,132	19.7	18.1	14.2	14	34	10.2

<표 4> 사업체형태별,
입지유형별 평균 영업 기간

출처: 중소벤처기업부·소상공인진흥원(2019), 2018년도 상가건물임대차실태조사

(2) 무형 재산에 귀속되는 영업이익
감정평가 실무기준 해설서(I) 추록(2015.9:14∼16)에서는 전체 영업이익에서 무형재산 귀속 영업이익의 비율을 추정하는 방법으로 비율추출방식, 비교사례추출방식, 공제방식을 구분한 뒤, 비율추출방식이 권리금 거래 관행을 잘 반영할 수 있고, 시장에서 탐문 등을 통하여 정보수집이 가능하여 현실적으로 유용한 방법이라고 설명하고 있다. 해당 상가가 속한 업종의 상권 내 평균 영업 기간 등을 살펴보면 전체 영업 기간(혹은 매출) 중에서 권리금이 차지하는 비율을 추출하는 비율추출법의 적용이 가능하게 된다. 비율추출방식을 통하여 전체 영업이익 중 무형재산 귀속 영업이익의 비율로 산정된 수치는 시장 내 자료로부터 구해지는 시장 자료이다. 보충적인 방식으로 공제방식을 활용할 수 있는데, 인근 지역 내 방매 사례를 조사하여 방매 권리금에서 적정 시설권리금을 공제한 ‘영업권리금’ 수준을 파악하여 활용할 수 있다.

박경환(2002)에 따르면, 권리금이란 상가를 팔 때 포기해야 하는 영업수익과 시설비의 합이라고 하면서 <표 5>와 같이 6가지 산정방식을 제시하였다. 해당 자료는 약 20년 이전의 시장 관행을 조사한 과거 자료이므로 현재는 ‘입지 조건이 좋은 경우’의 권리금은 ‘2년 이상의 순수익 + 시설비’로 보는 것이 합리적이다. 관행적인 시장 내 권리금 결정 및 지급 기준은 ‘대상 상가가 소재하는 동일 노변의 권리금 수준은 영업이익의 몇 개월분, 월 임료의 몇 개월분, 평균 매출의 몇 개월분’ 식으로 이루어진다.

<표 5> 권리금의 산정방식

구분	상황	권리금 산정방법
입지조건이 좋은 경우	장사가 잘되는 상가	1년 동안의 순수익+시설비
	장사가 안되어 손익분기점에 있는 경우	약간의 순수익+시설비 (주변 상가들의 순수익 감안 산정)
	장사가 안되어 손익분기점 이하인 상가	약간의 시설비
입지조건이 나쁜 경우	장사가 잘되는 상가	주변 상가들의 순수익 감안 산정
	장사가 안되어 손익분기점에 있는 경우	약간의 시설비
	장사가 안되어 손익분기점 이하인 상가	-

출처: 박경환(2002)

앞의 <표 2>에서 매출 및 영업이익은 매년 꾸준히 증가하여 안정적인 추세를 보이며, 소상공인시스템 상권정보(sg.sbiz.or.kr)의 시장분석(점포 이력 분석) 서비스를 통하여 인근 지역 내 점포들의 점포 이력을 살펴보게 된다. 인근 상권의 특성을 판단하고 이를 토대로 장래에 예상되는 적정 영업이익을 결정하게 된다.

중개업소 탐문을 통하여 파악된 방매된 권리금 수준을 근거로 대상 상가는 ‘1. 장사가 잘되는 상가’에 해당한다고 판단하였고 조사된 인근 지역 (영업 및 시설) 권리금 가격 수준은 ‘18개월 순수익(영업권리금) + 시설비(시설권리금)’ 수준으로 파악되므로 <표 6>의 산식을 적용하여 무형재산 귀속 영업이익 비율 0.30(30%)을 구하고³ <표 7>의 산식에 적용하여 무형재산에 귀속되는 영업이익을 <표 8>과 같이 산정하게 된다.

<표 6> 무형재산 영업이익 비율 산정

무형재산 영업이익 비율 = 영업권리금 수준 / 평균 (예상) 영업 기간

출처: 감정평가 실무기준 해설서(I) 추록(2015.9.:15)

<표 7> 무형재산 귀속 영업이익 산정

무형재산 귀속 영업이익 산정 = 영업이익(자가 인건비 상당액 공제 후) x 무형재산 영업이익 비율

출처: 감정평가 실무기준 해설서(I) 추록(2015.9.:15)

<표 8> 미래의 현금수지

(단위: 원)

구분	1기	2기	3기	4기	5기
영업이익	30,000,000	30,000,000	30,000,000	30,000,000	30,000,000
무형재산의 비율	0.30	0.30	0.30	0.30	0.30
무형재산 귀속 영업이익	9,000,000	9,000,000	9,000,000	9,000,000	9,000,000

*미래 영업(가능)기간은 5년으로 보고, 영업이익은 유지되는 것으로 추정함

라. 적용 할인율의 결정
할인율은 요소구성법, 가중평균자본비용법, 시장에서 발표된 할인율 등을 참고하여 적용하게 된다. 사례는 소규모 상가로서 상가의 특성 및 현금흐름의 형태 등을 고려할 때, 무위험률과 위험할증률을 추정하여 결정하는 요소구성법을 적용하되 산정된 할인율을 매기 동일하게 적용하였다. 실무에서 무위험률은 <표 9>에 제시된 금리를 참고하되 국고채(5년) 수익률이 널리 사용된다.

<표 9> 무위험률 참고 금리

종류	기간	수익률(%)
국고채(5년)	5년	1.481
국민주택 채권1종	5년	1.612
회사채(장외, AA-, 월평균)	3년	1.948
CD 유통수익률(91일)	91일	1.53

출처: 한국은행 경제통계시스템(www.bok.or.kr)

위험할증률은 상가의 운영에 따른 위험률로서 지역 특성, 상권 특성, 영업노하우, 수익성, 경기 동향, 상권 및 배후지 변동 가능성, 임대차 관계 및 업종별 경쟁 관계 등 다양한 요인을 고려하여 결정한다. 산정된 영업권리금의 적정성 검토는 (영업이익) 배수법을 활용하여 수행한다. (영업이익) 배수법은 권리금을 매출 또는 영업이익의 일정한 배수로 결정하는 방식으로서, 3∼12개월 매출 또는 6∼36개월의 영업이익에 해당하는 금액으로 영업권리금을 결정하는 시장 관행을 활용하는 방식이다.

<표 10> 예상 영업 기간을 5년으로 추정한 경우

(단위: 원)

구분	1기	2기	3기	4기	5기
무형 자산 귀속 영업이익	9,000,000	9,000,000	9,000,000	9,000,000	9,000,000
현가계수	0.89701	0.80463	0.72177	0.64744	0.58076
무형 자산 현가금액	8,073,090	7,241,670	6,495,930	5,826,960	5,226,840
합계	32,864,490
수익환원법에 의하여 산정된 영업권리금(원)			32,900,000

3. 시설권리금의 감정평가

가. 개요
영업시설에 대한 감가상각을 고려할 때 시설물의 전 내용연수는 동일한 시설일지라도 업종과 거래 관행에 따라 서로 상이할 수 있다. 영업시설의 잔존가치가 존재하고 신규 임차인이 그 가치를 인정한다면 임차인 간에 시설물은 거래의 대상이 될 수 있으므로 이 경우의 영업시설이 권리 보호의 대상(시설권리금)이 된다. 하지만, 임대인 또는 다른 업종을 영위하고자 하는 신규 임차인으로서는 종전에 설치한 영업시설이 가치가 없거나 적다고 판단할 가능성이 크다. 따라서, 동일 업종으로 이용될 것인지, 타 업종으로 전환되는지가 시설권리금의 감정에서 고려사항이 된다. 임차인이 설치한 시설은 ① 영업시설(주방 등 제조시설, 집객시설, 창고 등 보관시설), ② 인테리어(바닥, 벽, 천장, 조명시설, 폴딩도어, 데크 등), ③ 집기 및 비품(의자, 책상, 주방 집기 등)으로 구분할 수 있다.

영업시설물의 성격은 상각자산이므로 「감정평가에 관한 규칙」, 「감정평가 실무기준」에 따라 원가법으로 평가하고 이동 가능한 집기 및 비품은 동산이므로 거래사례비교법에 의하여 평가하는 것이 원칙이다. 이동 가능한 집기와 비품은 디자인의 노후화, 기능의 진부화 및 동산인 점을 고려하여 평가에서 제외되는 경우가 있다.

<표 11> 영업시설 및 내부 인테리어

일련번호	항목(설치 년, 월)	감정 반영 여부	수량	비고
1	출입문, 데크, 도어 등	0	1식	영업시설
2	벽체, 바닥 및 천정
3	가스 배관, 주방(덕트 등)
4	에어컨, 가구 등

<표 12> 이동 가능한 집기, 비품

일련번호	항목	감정 반영 여부	수량	비고
1	주방 집기, 비품, 메뉴판, 업소용 냉장고, 오븐 등	X	1식	이동 가능하여 평가 제외

나. 평가 절차 및 대상의 확정
‘영업시설 및 인테리어’는 현장 조사를 통하여 파악된 내용을 토대로 물량을 산출하고 세부 공사비용은 실행가를 기준으로 한 개산 견적으로 재산정해 보는 것이 유용하다. 공사비용의 적정성을 파악할 수 있고, 산정 과정에서 현장 조사에서 파악하지 못한 공사 명세를 발견하는 경우가 많기 때문이다. 프랜차이즈 업체의 경우에는 본사와 계약이 이루어지므로 견적서, 계약서 및 공사비 명세서 등이 충실히 구비되는 경우가 많다. 따라서 제출된 공사비용의 적정성을 위주로 검토하면 된다. 문제는 증빙자료가 없는 경우인데, 일부 물품을 중고품을 재활용한 것인지 여부에 유의하여 적정 공사비용을 판단하여야 하며, 개업 당시 촬영된 현장 사진이 있으면 도움이 된다. 또한, 일부 항목이 필요비 또는 유익비 성격을 갖는 경우에는 임대인의 동의를 받고 설치된 것인지 여부를 확인하여 감정평가서에 언급하여 주는 것도 유용하다.

다. 감정평가

(1) 원가법
영업시설 및 인테리어는 상각자산이므로 원가법(다음 산식)으로 평가한다.

(2) 기준시점의 재조달원가(기준시점 당시의 신규 공사비용)
재조달원가는 직접공사비와 부대비용의 합계 금액을 참고하여 결정한다. 의뢰인 측에서 제시한 시설 및 인테리어 비용자료를 검토하여 해당 금액이 적정한 경우에는 이를 기준으로 하여 재조달원가를 결정하게 된다. <표 13>에 제시된 직접 공사비와 부대비용의 합계인 총공사비는 181,703,893원으로서 <표 14>에서 별도로 산정된 재조달원가와 유사하므로 최종 재조달원가는 181,700,000원으로 결정하였다.

<표 13> 직접 공사비 및 부대비용

(단위: 원)

번호	공정 명칭	금액	소계	비고
1	철거공사	9,020,000	152,337,829	직접 공사비
2	목공사	29,150,000
3	조적 및 타일 공사	17,346,000
4	미장공사	7,530,000
5	도장공사	8,610,000
6	윈도우, 도어 및 계단 공사	19,310,000
7	전기 및 냉난방 등 공사	18,250,000
8	간판 등 공사	12,600,000
9	덕트 및 주방설비 공사	9,121,629
10	가스배관, 가구, 화장실 등	21,400,200

번호	항목	산정 기준	금액	소계	비고
1	간접노무비	(직접노무비)*8.0%	4,241,353	29,366,064	부대 비용
2	산재보험료	(직접노무비)*3.75%	1,988,134
3	안전관리비	(직재+직노)*1.85%	2,807,890
4	기타경비	(직재+직노+간노)*5.6%	8,737,074
5	일반관리비	(재+노+경)*6.0%	9,106,670
6	이윤	(노+경+일)*4.0%	2,484,943

*공과잡비는 산재, 고용, 산업안전보건관리비 등으로서 2019년 건축산업환경설비 공사원가 계산 제비율(조달청 기준비율)을 적용함

<표 14> 재조달원가 산정

(단위: 원)

번호	공정 명칭	직접(순) 공사비	공과잡비 (비율)	금액	비고 (평가대상여부)
1	철거공사	9,020,000	1.19	10,733,800	O
2	목공사	29,480,000	1.19	35,081,200	O
3	조적 및 타일 공사	17,346,000	1.19	20,641,740	O
4	미장공사	7,530,000	1.19	8,960,700	O
5	도장공사	8,610,000	1.19	10,245,900	O
6	윈도우 및 도어 등 공사	19,310,000	1.19	22,978,900	O
7	전기 및 냉난방 등 공사	18,250,000	1.19	21,717,500	O
8	간판	12,600,000	1.19	14,994,000	O
9	덕트 및 주방설비 공사	9,121,629	1.19	10,854,739	O
10	가스배관 및 가구 공사	21,400,200	1.19	25,466,238	O
합 계(만원 단위 반올림)				181,700,000	-

*공과잡비 비율은 안전관리비, 국민연금료, 건강보험료, 산재보험료, 고용보험료, 노인장기요양보험료, 일반관리비, 이윤을 포함함

라. 내용년수 결정 및 감가수정
시설물의 종류 및 관리상태, 노후화된 정도, 업종의 특성 등을 고려하여 전내용년수를 결정한다. 실무에서는 건물의 부대설비로 보아 10∼15년을 일률적으로 적용하는 경우가 상당한데, 물리적으로 장기간 사용이 가능한 상태임에도 업종이 변화하거나 유행이 빠른 업종의 경우에는 영업시설의 내용년수는 보수적으로 판단하는 것이 좋다. 권리금 시장에서는 영업시설의 전내용년수를 짧게 보는 경향이 있기 때문이다. 전내용년수는 한국부동산원이 발간한 ‘유형고정자산 내용년수표’ 또는 <표 15>의 ‘「법인세법」 시행규칙 별표 6’을 기준으로 하여 결정하는 것이 설득력이 있다.

임대인과의 분쟁으로 인하여 권리금 회수 기회를 얻지 못한 임차인이 수취할 상가 권리금을 평가하는 경우에는 동종 업종으로의 양수도를 전제하여 평가하는 것이 일반적이다. 타 업종으로의 전환을 고려하는 경우에는 시설권리금은 인정받지 못하게 되며, 기존 영업 성과인 매출/비용 자료를 활용하여 산정된 영업권리금이 타 업종으로 전환되는 경우의 상가 영업권리금이라고 제시하는 것은 설득력이 떨어진다. 오히려 타 업종으로의 전환을 고려하는 경우에는 인근 유사 상가의 권리금 거래사례를 비준한 거래사례비교법을 활용하는 것이 논리적이다.

<표 15> 업종별 자산의 기준내용년수 및 내용연수 범위표(제15조제3항 관련)

구분	기준내용연수 및 내용연수범위 (하한∼상한)	적용대상자산 (다음에 규정된 한국표준산업분류상 해당업종에 사용되는 자산)
		대분류	중분류
4	8년 (6∼10년)	숙박 및 음식점업	55. 숙박업 56. 음식점 및 주점업

출처: 법인세법 시행규칙 별표 6

4. 바닥권리금 감정평가

가. 개요
바닥권리금은 지역권리금이라고도 불리며, 영위하는 특정 업종과 상가의 위치 및 상권과 결합한 대상 상가의 가치를 반영한 권리금으로서 특정 상가의 위치, 상권을 토대로 형성되는 장소적 이익을 의미한다. 유의할 점은 시장 내에서 중개업자와 상인들은 바닥권리금에 관한 명확한 개념 구분 없이 용어를 혼동하여 사용하는 경우가 많다는 점이다. 가장 간단히 이를 구분하는 방법은 바닥권리금(지역권리금)의 거래 당사자 쌍방이 임차인인지, 임대인과 임차인인지 여부를 파악하는 것이다. 저자는 허승(2017)의 바닥권리금 구분이 타당하다고 보아 바닥권리금을 ① 임차인 간에 수수하는 (협의의) 바닥권리금, ② 임차인과 임대인 간에 수수하는 (광의의) 바닥권리금으로 구분하는 방식을 활용하고 있다.

나. (광의의) 바닥권리금과 (협의의) 바닥권리금
바닥권리금이란 ‘상가 위치와 영업상의 이점 등에 대한 대가로 주고받는 권리금’의 일종으로 ‘지역권리금’이라고도 한다. 원래 건물주와는 관련 없는 돈이지만 기존 세입자가 없는 상태에서 건물주가 보증금과 월세 외에 관행적으로 챙기는 돈이다 ⁴ . 임차인 간에 주고받는 권리금은 ‘영업권리금 + (협의의) 바닥권리금’으로 구성되는데 여기서 (협의의) 바닥권리금은 종전 임차인의 노력 대가를 신규 임차인이 인정하여 지급한 금액이다. ‘기존 세입자가 없는 상태에서 건물주가 보증금과 월세 외에 관행적으로 챙기는 돈’은 임대인이 수취하는 권리금으로서 (광의의) 바닥권리금이라고 구분된다. 공실 상태의 상가에서 임대인이 요구하는 권리금으로서 종전 임차인이 없으므로 종전 임차인에게 지급되는 영업권리금은 없다. 신규 분양 상가 또는 임차인이 퇴거한 공실 상태의 상가에서 건물주가 바닥권리금을 요구하는 경우는 (광의의) 바닥권리금에 해당하며 이때 (광의의) 바닥권리금은 자릿세의 대가로 신규 임차인이 임대인(주인)에게 지급하는 금전이다.

신규 상가를 최초로 임대하면서 건물 소유주가 바닥권리금을 요구하는 경우가 많다. 보통 역세권, 도심, 주택가 상권 등 각 상권에 따라 그 시세가 형성된다. 바닥권리금을 건물주, 임대인과는 관련 없는 돈으로 보기도 하는 이유는 임차인 간에 영업 및 시설권리금과 함께 권리금을 수수하는 경우가 시장에서 자주 관찰되는 반면, 임대인이 임차인으로부터 권리금을 수취하는 경우는 상대적으로 적게 관찰되기 때문이다. 신규 분양하는 건물의 경우에는 상가 주인이 (광의의) 바닥권리금 조로 금전을 요구하는 것이 관행인데, 이것은 영업을 잘 영위해서 다음 임차인에게서 권리금을 더 받으면 되니 억울해하지 말라는 것이다. 이 상황에서 해당 상가는 공실 상태임을 유의하여야 한다.

(협의의) 바닥권리금은 ① 저렴한 월세로 인하여 발생하는 경우와, ② 임차인이 노력하여 이룬 상권(먹자골목 등)을 예로 들 수 있다. 임차인 간에 이루어지는 계약에서 권리금은 ‘영업권리금(영업 노하우, 거래처 등)’ + ‘시설권리금(인테리어 등) + (협의의) 바닥권리금’으로 구성된다. 여기서 저렴한 월세로 인하여 발생한 (협의의) 바닥권리금은 임대차 계약의 갱신을 통하여 저렴한 월세가 지속하지 않는다면 인정되기 어렵다. 계약갱신 기간이 완료되어 신규 임차인을 상대로 종전 임대료에 구애받지 않고 대폭 상승시킨 임료를 요구할 수 있으므로 기존의 저렴한 임대료로 인하여 발생한 (협의의) 바닥권리금은 사라지게 되는 것이다.

종전 임차인이 자신의 노력 대가로서 (협의의) 바닥권리금를 요구하여도 건물주 입장에선 새로운 임차인과 자유로이 임료를 결정할 수 있으므로 저렴한 월세에 터 잡은 (협의의) 바닥권리금은 인정되기 어렵다. 다시 말해, 계약갱신 기간이 도과하여 시장 임료보다 저렴한 임료가 지속하지 않는 한 저렴한 월세에 기인한 (협의의) 바닥권리금은 인정받기 어렵다.

또한 임차인이 이루어놓은 상권과 같이 노력의 대가로 인정되는 (협의의) 바닥권리금은 임차인의 기여 정도를 객관적으로 파악하여 금액을 산정하는 것이 현실적으로 불가능하다는 문제점이 있다.

다. 검토
시장 내에서 (광의의) 바닥권리금과 (협의의) 바닥권리금이 관찰되는 것은 명백하다. 다만, (협의의) 바닥권리금까지 법적인 영역으로 포섭하여 보호할 것인지는 다소 회의적인데, 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 소유권에 비추어 볼 때 임차인은 임대차 계약에 터 잡아 잠시 머물다 가는 것이다. 임차인이 투입한 비용은 자신의 영업을 위하여 투입한 것으로서 투입 비용 중 일부가 필요비 또는 유익비, 부속물 매수 청구권의 대상이 된다면 민법의 규정에 의하여 해당 비용을 보전받을 수 있기 때문이다. 임차인은 주어진 임대차 기간 동안 자신이 이익을 최대한 수취하고 계약 기간 만료 시에 부동산을 원래의 주인에게 넘겨주어야 하는 것을 인지하고 있는 것이다.

둘째, 임대차 계약에 의존하는 임차인의 권리는 소유권보다 법적인 근거(權原) 및 관련 보호 규정 등에 취약하다. 부동산의 소유권은 물권으로서 민법의 강행규정에 의하여 보호받는 반면, 권리금은 임대차에 근거하여 성립된 관습상의 관행에 불과하며 상가건물 임대차보호법에서도 권리금의 개념과 임료의 계약갱신을 규정하였을 뿐 아직 명문화된 권리 및 보호 규정을 두고 있지 않기 때문이다.

셋째, 코로나 사태와 같은 외부 충격이 가해지는 경우 (협의의) 바닥권리금은 사라지는 특성이 있다. 소유권이 일시적인 가격 변동 이후에 종전 시세로 회복되는 점과 대비된다. 권리금이 관습법 수준의 권리임은 명백하나 관습법 단계에 도달했는지 여부를 설시한 판례조차 없는 실정이다.

3 18개월 순수익(영업권리금) / 60개월(상가건물임대차 보호법상 보장되는 임대 가능 기간 내에서 해당 업종 및 상권의 특성을 감안한 평균 예상 영업 기간) = 0.30(30%).
4 한경 경제용어사전, http:/dic.hankyung.com

Ⅳ. 결론

상가 권리금 시장은 가격 기구가 충분히 작동하지 아니하는 불완전 시장으로서 관련 정보의 습득이 용이하지 않는 정부 정책의 사각지대로 볼 수 있다. 실제로, 무허가 업체들이 주먹구구식으로 제공하는 권리금 정보는 소상공인들에게 많은 경제적 피해를 야기시키고 있다. 다른 한편으로 상가건물 임대차보호법의 개정은 임차인의 영업 기간을 연장하여 보호함으로써 임차인의 보호를 강화하는 측면도 있으나 임대료 갱신 상한의 적용을 받는 관계로 임대차 기간이 길어짐과 동시에 시장 임료와의 차이가 벌어질수록 임대인과 임차인 간의 갈등을 증가시키는 요인으로도 작용하고 있다.

하지만 권리금의 개념에 대하여 시장 참여자들의 이해가 높아질수록 적어도 권리금을 둘러싼 이해당사자들의 갈등은 사전에 예방될 수 있다. 과다하게 권리금을 지불한 지도 모르고 영업을 영위하다 임대차 계약 기간 만료 시에 자신이 개업 당시 지불한 권리금이 과다한 금액임을 인지하는 경우도 많기 때문이다.

마지막으로 본 내용이 권리금의 종류와 개념의 이해를 도움으로써 정책 당국이 수립하는 소상공인을 위한 정책과 입법 조치 등에 조금이나마 도움이 되었으면 하는 소망을 해 본다.

Ⅴ. 정책 제언

최근 폐업으로 인하여 상가의 집기와 비품은 터무니없는 가격으로 처분되고 있으며, 보관할 장소가 부족하다는 이유로 중고물품 처리업자들이 가져가지 않는 것이 현실이다. 감정평가 현장에서 만일 정부가 무상 또는 저렴한 비용으로 해당 물품을 일정 기간 보관해 주는 것만으로도 코로나 사태의 종료 이후에 소상공인들이 재창업을 시도할 때 보관된 물품을 다시 가져가 활용한다면 오히려 일회성의 현금 지원 이상의 효과를 거둘 수 있다고 본다. 인생 2막의 전투를 준비하는 소상공인의 얇은 지갑 사정에 비추어 창업이나 개업에 드는 비용을 절감할 수 있고, 오랜 기간의 영업을 통하여 축적한 이들의 영업 노하우는 사장(死藏) 시켜서는 안되는 우리 사회의 무형 자산이기 때문이다.

참고 자료

• 박경환(2002), 창업 귀신이 되지 않으면 성공은 없다, 중앙경제평론사

• 소상공인 상권정보시스템, http//sg.sbiz.or.kr

• 워크넷(worknet), http://www.work.go.kr

• 중소기업벤처부·소상공인시장진흥공단(2019), 2018년 상가건물임대차 실태조사, www.semas.or.kr

• 한국부동산원 통계자료(상업용 부동산 임대동향 조사), http://www.r-one.co.kr

• 한국감정평가사협회(2015), 감정평가실무기준해설서(I) 추록

• 한국감정평가사협회(2015), 감정평가실무기준

• 한경 경제용어사전, http://dic.hankyung.com

• 한국은행 경제통계시스템, http://www.bok.or.kr

• 허승(2017), “상가건물임대차보호법상 권리금 보호 규정에 관한 고찰 – 손해배상의 범위를 중심으로 -”, 저스티스, 162, 한국법학원, 81~105쪽.