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물건조서 비고란에
감정평가기준 명시 가능 여부

질의사항

공익사업 수행을 위한 보상 감정평가 의뢰를 위한 물건조서 작성 시 비고란에 감정평가기준을 명시하여 의뢰할 수 있는지

회신내용

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다) 제14조와 같은 법 시행령 제7조는 토지조서 및 물건조서 등의 작성주체, 방법 등에 대해 규정하고 있으며, 같은 법 제15조는 토지조서 및 물건조서의 공고, 토지소유자 또는 관계인의 이의제기 방법 및 조치 등에 대해 규정하고 있습니다.

상기 내용을 종합해 볼 때, 물건조서의 작성주체는 사업시행자인 바, 물건조서 비고란에 감정평가기준 적시 가능 여부 등은 사업시행자가 판단·결정해야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 토지보상법 시행규칙 제18조는 평가방법 적용의 원칙을 규정하고 있는 바, 물건조서 비고란에 감정평가기준을 명시한다고 하여 감정평가사사무소·법인이 이에 따라야 한다고 볼 수는 없고, 관련 법령에 따라 대상물건별로 정하여진 감정평가방법을 적용하여 감정평가하여야 할 것입니다.

2

사업기간 도과 후 재고시된
사업의 보상평가 시 적용 공시지가

질의사항

사업기간 도과 후 재고시된 보상사업의 적용 공시지가 선정 방법

회신내용

사업인정고시에서 정한 사업시행기간을 도과하여 변경인가고시를 한 경우 사업인정고시의 효력에 관해 판례는 정해진 사업시행기간 내에 취득절차가 선행되지 아니하면 해당 실시계획인가는 실효된다고 보아야 하고 그 후 변경인가하여 시행기간을 연장하였다고 하여 실효된 실시계획의 인가의 효력이 소급하여 유효하게 될 수는 없다고 판시하고 있고 사업시행기간 경과 후에 이루어진 변경인가고시의 효력에 관해 새로운 인가로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다고 판시하고 있습니다(대법원 1991.11.26. 선고 90누9971판결, 대법원 2001.11.13. 선고 2000두1706판결, 대법원 2005.7.28. 선고 2003두9312 판결).

또한, 법제처는 국토계획법 제88조제2항에 따른 실시계획인가는 공적인 목적을 달성하기 위해 사업시행자에게 도시계획사업을 실시할 수 있는 일종의 권한을 설정하여 주는 처분(대법원 1991.11.26. 선고 90누9971 및 대법원 2000.10.13. 선고 2000두5142 판결례 참조)으로 당초 사업시행기간이 만료되면 실시계획인가를 통해 설정된 사업시행자의 해당 사업을 지속할 수 있는 권한은 더 존속된다고 보기 어려워 당초 인가받은 실시계획은 실효된다고 할 것이므로 국토교통부장관 등이 그 실효된 실시계획에 대하여 변경인가를 할 수는 없다고 법령해석한 바 있습니다.

따라서 사업시행기간이 도과하여 변경인가고시를 한 경우 최초 실시계획인가의 효력이 유효하다고 할 수 없어 최초 실시계획인가 고시일을 기준으로 적용공시지가를 선택할 수 없을 것으로 보이며, 사업시행변경인가 고시가 새로운 인가로서의 요건을 갖추었다면 이를 기준으로 적용공시지가를 선택하여야 할 것입니다. 다만, 토지보상법 제70조제5항의 적용대상 여부는 별도의 판단을 요하니 유의하시기 바랍니다.

3

지상권 감가에 대한 질의

질의사항

가. 정상적으로 신고를 마친 가설건축물(용도 : 모델하우스)의 건축주이자 운영자가 토지소유자에게 시장가격에 부합하는 적정한 지료를 지불하고 있는 경우, 이 토지에 지상권 감가가 발생하고 있다고 볼 수 있는지

나. 지상권 감가가 발생한다면 일반건축물대장에 등재된 견고한 타인 소유 건물이 소재하는 경우와 감가의 정도가 유사하다고 볼 수 있는지

회신내용

가설건축물이란 일정 기간 동안 한시적으로 사용할 목적으로 건축되는 건축물을 말하며 ① 「건축법」 제20조제1항 및 제2항이 정하는 “도시·군 계획시설 예정지에서 건축한 가설건축물”과 ② 「건축법」 제20조제3항이 정하는 “제1항에도 불구하고 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등 대통령령으로 정하는 용도의 가설건축물”로 나눌 수 있습니다.

이때 후단에 해당하는 가설건축물에 대하여 「건축법 시행령」 제15조제5항에서 별도로 규정하고 있으며 제7항에서는 그 존치 기간을 3년 이내로 하도록 규정하고 있습니다. 또한, 「건축법 시행규칙」 제13조제1항에서는 해당 가설건축물을 축조하려는 자는 별지 제8호서식의 가설건축물 축조신고서에 배치도·평면도 및 대지사용승낙서(다른 사람이 소유한 대지인 경우만 해당한다)를 첨부하여 제출할 것을 규정하고 있습니다.

가설건축물은 그 구조, 존치 기간, 설치 목적 등에 있어 건축물과 차이가 있고, 그 속성상 “임시적”인 것이어서 지속적으로 관리가 필요한 건축물이 아니라는 법령해석(법제처 18-0584, 2019.02.08.)에 따라 가설건축물은 법정지상권이 성립할 수 있는 ‘건물’이라고 볼 수 없으며 행정심판사례에서도 가설건축물은 “임시로 사용하고, 존치 기간 후에는 자진 철거하는 시설이므로 건축물관리대장에 등재되지 않고 존치 기간에 한해 사용권리가 부여되는 한시적인 임시건축물”로 관습법상 법정지상권을 인정하지 않고 있습니다(행심 제2013-091호, 2013.04.23.)

따라서 가설건축물은 토지소유자가 원하는 경우 존치 기간 이후 대지사용승낙을 연장하지 않아 철거의무가 발생할 수 있고 지상권 설정 대상이 아닌 점에서 타인의 토지 소유권을 제한하여 사용할 수 있는 권리인 지상권과는 그 제한 정도를 같이 볼 수는 없을 것이며, 토지소유자에게 시장가격에 부합하는 적정한 지료를 지불하는 경우 가설건축물이 토지가치에 영향을 미친다고 보기 어려울 것입니다.

다만, 가설건축물이 해당 토지에 미치는 유·불리 여부 및 불리한 정도 등은 일률적으로 판단할 수 없으며, 해당 가설건축물의 축조 및 존치 기간, 연장 가능성, 구조 및 용도, 해당 가설건축물 소유자가 납부하는 실제 지료와 대상 토지의 정상 치료의 차액, 감정평가 목적 등을 고려하여 감정평가사사무소·법인이 판단·결정할 사항입니다.