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논문 맛보기
먼저 소개하는 ‘실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 최적 분양시점과 사용가치 평가’는 주택재개발사업이 지연되어 사업추진을 확정할 수 없는 경우 실물옵션 모형을 적용하여 심층적으로 분석을 시도함으로써 미래의 불확실성과 상황 변화의 대응 필요성을 제시했다는 점에서 의의가 있을 것으로 보입니다.
다음으로 소개할 ‘재난위험 정보공개가 주택가격에 미치는 영향: 서울시 침수예상도 공개 사례를 중심으로’는 재난위험 정보공개와 관련한 재난관리 정책을 지원할 뿐만 아니라, 부동산 가치평가 시 위험정보를 어떻게 반영할 것인지에 대한 논의를 확장하여 감정평가 실무에도 기여할 수 있을 것으로 보입니다.
더 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은 한국감정평가학회(www.kas.re.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.
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감정평가학 논집: 제19권 제1호 2020. 4(125~163)
실물옵션을 이용한
주택재개발사업의
최적 분양시점과 사업가치 평가 -
감정평가학 논집: 제19권 제1호 2020. 4(165~185)
재난위험 정보공개가
서울시 침수예상도 공개 사례를 중심으로
주택가격에 미치는 영향:
글. 진연화(한국토지주택공사 LH토지주택대학 박사)
유정석(단국대학교 사회과학대학 도시계획부동산학부 부교수)
◉ 최근 다양한 사업가치평가 기법 중에 미래의 불확실성과 의사결정의 유연성을 제공하는 실물옵션 기법이 부동산개발 분야에서 활발히 연구되고 있다. 특히 세계 경제의 불확실성과 불규칙한 부동산 경기변동 및 다양한 부동산정책 변경에 따라 부동산개발 분야에서도 불확실성을 극복할 수 있는 방법으로 다양한 사업가치평가 기법을 적용할 필요성이 대두되고 있다.
◉ 이에 본 논문은 2010년 유럽발 금융위기와 함께 부동산 경기침체로 사업 중단 이후 착공 및 분양을 앞두고 약 10여 년 동안 표류 중인 주택재개발사업을 대상으로 S-M 모형(Samuelson-Mckean Model)에 사용가치를 반영하여 최적 분양시점을 비교 분석함으로써 무한만기 실물옵션 모형의 적용 가능성을 제시하는 것에 목적이 있다. 이를 위해 경기도 성남시에서 추진 중인 성남 2단계 주택재개발사업 중에서 사례 구역을 선정하였으며, 사례 구역이 위치한 성남시와 인접 지역인 서울시 동남권(강남)을 포함하여 분석하였다.
◉ 본 연구에 적용할 사업 가치평가 방법으로는 연속시간 체계의 무한만기 실물옵션인 S-M 모형을 채택하였으며, S-M 모형에 부동산의 사용가치를 반영하여 최적 분양시점을 추정하는 S-M(수정) 모형을 제안하였다. 구체적으로 먼저 주택재개발 정비사업에 대한 사업수지분석은 순현재가치법(NPV)을 적용하여 수입(현금유입)과 지출(현금유출)로 구분하여 산정하였다. 다음으로 S-M(수정) 모형 실물옵션에 적용할 변수를 선정하고 변숫값을 산정하기 위하여 각종 통계자료를 활용하여 산출하였다. 마지막으로 NPV 모형, S-M(수정) 모형을 차례대로 적용하여 주택재개발사업의 최적 분양시점과 사업가치를 비교 분석하였다.
◉ 실물옵션을 이용한 주택재개발사업의 사례 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 주택재개발사업의 최적 분양시점을 산출한 결과, 주택재개발사업 후 기초자산가격은 최적 분양시점(임계점)보다 낮게 산출되었다.
둘째, 이 모형의 결괏값을 NPV 모형과 비교ㆍ분석한 결과, 2016년 관리처분 당시 이 사업의 사업성이 낮아서 미래로 일정 기간 동안 분양시점을 연기하고 사업지연이 불가피한 것으로 산출되었다.
셋째, 3년이 지난 2019년 분양 당시 S-M(수정) 모형으로 최적 분양시점을 산출한 결과, 기초자산가격의 상승과 전세가율 하락 등으로 사용가치를 하향 조정하는 경우 최적의 분양 시점(임계점)을 충족하지 못하였지만, 분양이 가능함을 확인할 수 있었다.
◉ 본 연구 결과를 바탕으로 향후 다양한 부동산 분야에서 S-M(수정) 모형을 적용하여 미래의 불확실성과 상황 변화에 대응할 수 있도록 지속적인 연구가 수행될 필요성이 있다.
글. 서정석(울산과학기술원 도시환경공학부 박사과정)
오지훈(울산과학기술원 도시환경공학부 석ㆍ박사통합과정)
김정섭(울산과학기술원 도시환경공학부 부교수)
◉ 재난위험 정보공개는 주민들의 재난위험에 대한 인식을 제고하고 재난에 대비한 자기보호 행동을 유도할 수 있는 효과적인 재난관리정책 중 하나이다. 이를 통해 침수취약지역의 개발을 억제할 수 있을 뿐만 아니라 이미 침수취약지역에 거주하는 시민들의 위험 인식을 고취하여 재해 발생 시 대처능력을 향상시킬 수 있다. 하지만 우리나라의 경우 재난위험 정보공개 정책은 그 필요성에도 불구하고 재난위험지역에 포함됨에 따른 부동산가격 하락을 우려하는 주민들의 반대로 널리 적용되지 못하고 있는 실정이다.
◉ 이에 본 논문은 2014년 9월부터 서울안전누리 웹사이트상에 침수위험지도를 공개하고 있는 서울시 사례를 활용하여 재난위험 정보공개가 재난위험지역에 포함되는 주택가격에 어떤 영향을 미치는지 실증적으로 분석하는 데 목적이 있다. 이를 위해 서울시를 공간적 범위로 설정한 뒤, 실제 침수피해에 취약한 연립·다세대주택을 대상으로 침수위험 정보공개가 주택가격에 미치는 영향을 이중차분법과 위계 선형모형을 적용한 헤도닉 가격모형을 구축하여 실증분석하였다.
◉ 서울의 침수위험지도 정보공개 사례를 대상으로 분석한 결과, 침수위험은 주택가격에 부정적인 영향을 미치고 있지만, 침수위험 정보공개 자체가 위험지역 내의 주택가격을 추가적으로 하락시키지는 않는 것으로 나타났다. 반면 침수위험 정보공개 자체가 주택가격을 하락시키는 효과는 통계적으로 유의미하지 않은 것으로 나타났다. 이러한 결과는 재난위험 정보공개가 주택가격에 미치는 영향이 항상 부정적인 것은 아님을 실증적으로 보여 주는 것이라 할 수 있다.
◉ 다만, 본 논문에서 수행한 실증분석으로는 정보공개의 방식과 정보 유통에 대한 고려는 이루어질 수 없어, 향후 재난위험 정보공개 방식과 주택가격 간의 영향 관계에 대한 보다 심층적인 연구의 필요성이 크다. 한편 본 논문의 결과가 다양한 재난위험 정보공개에 일반적으로 받아들여지게 된다면, 정책적으로 재난위험 정보공개 시 부동산 시장에 미치는 부작용을 우려하는 시민들을 설득하기 위한 근거자료로도 활용할 수 있을 것이다.
◉ 향후 이러한 연구들이 축적된다면 부동산 가치평가 시 재난위험을 보다 체계적으로 반영할 수 있으며, 부동산 감정평가가 재난관리, 보험 등과 연계하여 발전할 수 있는 계기가 될 수 있을 것이다. 주택공시가격 산정이나 주택 감정평가 시 헤도닉 모형에서 도출된 침수위험이 주택가격에 내재된 정도에 기초하여 평가가격에 대한 부(-)의 요인으로 재해위험이 고려될 필요가 있다. 또한 재난위험 정보로 인한 주택가격 하락에 대한 시민들의 우려를 불식시키고 재난위험 정보공개를 통하여 시민들의 재해위험 인지를 향상시킴으로써 재난 발생 시 시민들의 대응능력을 기르는 데 도움을 줄 것으로 기대된다.
