주제 감정평가법의 分法 필요성과
그 방향

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 안녕하십니까. “감정평가법의 분법 필요성과 그 방향”에 대해 토론하도록 하겠습니다. 토론하시는 분들 간단한 자기소개 먼저 부탁드립니다.

토론자 김광훈 법무법인 세양 변호사 안녕하십니까. 법무법인 세양의 김광훈 변호사입니다. 오늘 토론자로 참석할 수 있어 영광입니다. 약 10년 전부터 협회와 인연을 맺고 감정평가 분야를 공부하고 있습니다. 이 분야에 대해 각별한 관심을 가진 것이 오늘 토론에 참석할 수 있게 된 계기인 것 같습니다. 부족하지만 열심히 토론하도록 하겠습니다.

토론자 정남철 숙명여자대학교 법과대학 교수 저는 행정법과 토지공법을 연구하는 사람입니다. 분법에 대한 과제를 수행했던 이유로 참석하게 된 것 같습니다. 감사합니다.

토론자 이준우 한국부동산법학회 부회장 반갑습니다. 저는 민법을 전공하고 한국법제연구원에서 법령 개정 관련 업무를 25년 정도 했습니다. 입법정책과 입법 기술적인 분야에서 말씀을 드릴 수 있을 것으로 생각합니다. 감사합니다.

발제자 이선영 태평양감정평가법인 감정평가사 1975년부터 감정평가업에 종사하고 있습니다. 감정평가법의 변천이 주마등처럼 지나가는 것을 경험했습니다.

토론자 서덕인 나라감정평가법인 감정평가사 나라감정평가법인에 소속된 서덕인 감정평가사입니다. 2007년부터 감정평가사로서 업무를 수행하고 있고, 2008년에 변호사 자격을 취득해 같이 업무를 수행하고 있습니다. 오늘은 감정평가사로서 경험하면서 느꼈던 점을 중심으로 말씀드리겠습니다.

토론자 서경규 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수 대구에서 감정평가사 활동을 10년 이상 하다가 2008년에 대학교로 옮겼는데요. 한 12년 정도가 지났네요. 오늘 주제가 굉장히 중요하고, 어떻게 보면 무겁고 어려운 주제입니다. 그동안의 경험과 지식을 통해서 좋은 토론이 될 수 있도록 하겠습니다.

토론자 민태욱 한성대학교 부동산학과 교수 저는 평소에 지인들에게 감정평가사에 대한 칭찬을 굉장히 많이 합니다. 협회가 하는 일도 굉장히 모범적이죠. 대외적으로 감정평가사를 선전하고 있지만, 오늘만큼은 중간자 입장에서 객관적으로 토론해볼까 합니다. 감사합니다.

토론자 김광훈 법무법인 세양 변호사 이론과 실무를 겸비하신 이선영 감정평가사님의 발표 잘 들었습니다. 법무법인을 경영하면서 소송과 자문을 주로 하는 변호사인 저에게 국민의 재산권을 보호하고 국가경제 발전에 기여하는 감정평가와 관련한 중요한 문제를 공부하는 좋은 기회가 되었습니다. 발표하신 내용에 전체적으로 동의하면서, 몇 가지 의견을 말씀드리고자 합니다. 구 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이 소위 감정평가 3법으로 제·개정되어 시행된 지 이제 3년이 지났습니다. 그동안 감정평가 3법과 관련해서 법체계상, 내용상의 문제점이 많이 드러났습니다. 그중에서 감정평가법과 관련된 부분만 간단히 말씀드리겠습니다.

먼저 법체계상 문제점입니다. 현행 감정평가법은 발표자께서 언급하신 바와 같이 감정평가에 관한 내용과 감정평가사에 관한 내용이 혼재되어 있습니다. 이는 다른 전문직인 변호사, 세무사, 관세사, 법무사 등 자격사법과 비교하여 볼 때 뚜렷한 차이점이 있는 것으로 보입니다. 다른 자격사법과 비교할 때 자격사법의 내용과 궤를 달리하는 감정평가에 관한 내용을 분리할 필요성이 대두됩니다. 분법의 필요성에 대한 근거를 헌법 제23조 제1항 “모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다”에서 찾고, “재산권 가치를 실정법상의 권리로 구체화하기 위하여는 감정평가업에 관한 사항과 별도로 감정평가법의 분법이 필요한 것”이라는 발표자의 논리 전개는 매우 신선하고 공감되는 면이 많습니다.

다음으로 한국감정원의 조사·산정에 의한 국민의 재산권 침해조항의 문제점입니다. 애초 감정평가 3법 제·개정 시 한국감정원의 업무는 공적인 업무에 집중하고, 감정평가 업무를 배제하는 것이 입법 취지였는데, 토지에 대한 공시지가 조사·평가는 감정평가사가 담당하고, 주택의 공시가격 조사·산정은 한국감정원의 업무로 규정하는 바람에, 이와 같은 입법 취지가 무색한 결과가 나타났습니다. 현행 감정평가법은 제2조(정의)에서 「감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다」고 규정하고, 동법 제47조에서 「감정평가법인 등이 아닌 자로서 감정평가업을 한 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다」고 규정하고 있습니다. 그런데 한편으로 한국감정원의 업무로 주택의 공시가격 조사·산정업무를 인정하고 있어 법률체계상 혼란을 야기하고 있습니다.

발표자님께서 감정평가법의 입법 방향에 대해 여러 말씀을 하셨는데요. 정의 규정과 업무 규정에서 보완할 필요성이 있다고 보입니다. 현행 감정평가법 제2조(정의) 제1호 ‘토지 등’의 정의 규정과 이와 관련된 시행령 규정에 대한 개정안은 발표자께서 말씀하신 재산권 가치의 실정권화 대상 내지 감정평가업무 대상의 범위를 확정 짓는 매우 중요한 조항이라고 할 것입니다. 감정평가법상 감정평가대상이 되는 ‘토지 등’ 용어에 대한 정의를 어떻게 하느냐에 따라 현행 감정평가법 제10조(감정평가법인등의 업무) 규정과 맞물려 감정평가법인 등의 업무 영역에 매우 중요한 영향을 미치게 될 것입니다. 감정평가 대상을 명시하는 것은 현행 공인회계사법, 변호사법과 같이 포괄적으로 규정하는 방식이 있고, 현행 감정평가법과 같이 시행령에 위임하여 업무 범위를 구체적으로 열거하는 방식이 있습니다. 감정평가사가 아닌 공인회계사, 공인중개사, 산양삼전문가 등 다른 자격사들이 끊임없이 감정평가사의 업무 영역을 침범하는 상황에서는 재산권 가치의 실정권화 대상 내지 감정평가업무의 범위를 가능한 구체적으로 명시하여 다른 자격사 법률이 감정평가사의 업무 범위를 부당하게 침해하지 않도록 하는 것이 개인적으로는 나은 방식이라 보고 있습니다.

최근 변호사업계에서도 다른 자격사가 변호사의 직무 범위를 부당하게 변경하거나 침해하지 않도록 하기 위해 변호사법상 직무 범위를 기존의 ‘소송에 관한 행위 및 행정처분 청구에 관한 대리행위와 일반 법률사무’라고 포괄적으로 규정된 조항을 ‘특허관련업무 대리행위’, ‘노무관련업무 대리행위’, ‘등기관련업무 대리행위 및 이들에 부대되는 업무’를 추가하는 내용으로 변호사법을 개정하려는 움직임을 보이고 있습니다.

이러한 측면에서 감정평가법 분법 시 법률과 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 구체화하는 시행령에 현행 시행령 규정보다 영업권, 권리금 등 권리평가 대상을 확대하고, 유가증권 외에 중요한 재산권으로 평가되는 출자지분 등도 이에 포함되도록 해야 할 것으로 생각합니다.

아까 발표자님께서 타당성조사 관련해서 말씀하셨는데요. 간단히 의견 말씀드리겠습니다. 발표자께서는 현행 감정평가법 제8조에서 규정하고 있는 감정평가 타당성조사제도가 감정평가권 침해이며, 위헌성이 있어 이를 재산권의 사전적 권리구제수단으로 전환함이 타당하다는 의견을 제시하고 있습니다. 이에 대해 저는 감정평가결과에 대해 국토부장관이 직권 또는 관계기관 등의 요청에 따라 이해관계인의 의견진술 기회 부여를 거쳐 조사하는 것은 감정평가 품질 향상이나 신뢰성 확보 측면에서 나름 일정한 역할을 수행하는 것이므로 위헌적인 조항이라고 보기는 어려운 것이 아닌가 하는 의견을 드립니다.

감정평가법의 분법 내지 감정평가 3법의 개정 필요성이 절실하다고 하더라도 실효적인 방법이 문제일 것입니다. 우리끼리 이야기만 해서 결과가 도출될 것은 아니고, 주무부서인 국토교통부와 협의하고 설득하는 과정이 매우 중요하다고 생각합니다. 국토교통부와의 지속적인 논의 및 관련 내용에 대한 연구를 계속해서 입법에 반영하는 노력을 하여야 할 것입니다. 공청회 등을 통하여 헌법정신이 반영되는 올바른 내용으로 입법이 이루어지도록 하는 노력도 필요할 것입니다.

마지막으로 발표자께 질문 하나를 드리고자 합니다. 감정평가 품질 및 신뢰성 확보방안 내지 타당성조사 대안과 관련하여 감정평가업계에서 감정평가서에 대한 검토제도 도입이 평가업계에서 거론되는 것으로 알고 있습니다. 평가검토제도는 감정평가의뢰인이나 사용자의 요청에 의하여 감정평가사 자격을 가지는 다른 감정평가사가 감정평가보고서가 규정된 목적과 일치하는지, 보고서의 내용과 의견이 타당하고 적합한지를 검토하기 위해 원 평가사에 의해 작성된 데이터 추론, 분석과 결론 등을 검사하는 제도라고 설명되는 것으로 알고 있습니다. 발표자께서는 이러한 평가검토제도의 도입이 감정평가업계 발전을 위해 우리나라에서 필요하다고 보시는지, 그리고 그러한 평가검토제도가 현행 감정평가법상 타당성조사제도보다 바람직하다고 보시는지, 이에 대한 의견을 듣고 싶습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 지금까지 여러 변호사님의 토론을 들었는데, 김광훈 변호사님께서 감정평가업계에 대해 가장 정확하게 알고 계신 분이 아닌가 합니다. 몇 가지 말씀을 정리해보면, 현행법에 문제가 있으니 분법의 필요성에 대해서는 이선영 감정평가사님과 같은 입장인 것 같습니다. 입법 방안과 관련해서는 단순한 게 좋은 것인지, 명확하게 규정하는 것이 좋은지 의견이 다른 것 같고요. 포괄적인 방식보다는 열거하는 방식이 더 좋다고 말씀해주셨고요. 말씀하신 실효성 관련해서는 협회장님께서 앞으로 해주실 일이 아닌가 합니다. 두 번째로 정남철 교수님 토론 들어보겠습니다.

토론자 정남철 숙명여자대학교 법과대학 교수 안녕하십니까. 발표자께서는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률을 감정평가법과 감정평가사법으로 분법하자는 의견 외에 감정평가법을 하나의 기본법으로 만들자고 주장하십니다. 기본적인 방향에 대해서는 공감을 하면서도, 몇 가지 다른 부분에 대해 말씀드리겠습니다.

감정평가 선진화 방안과 관련해서 ‘감정평가 3법’이 탄생한 지가 오래되지 않았습니다만, 그 과정에서 여러 가지 문제점이 노정되고 있습니다. 특히 비전문가의 조사·산정입니다. 이는 한국감정원이 해당하는데 근거법령을 보면 상당히 포괄적인 규정으로 위탁하는 내용이 적지 않습니다. 전문자격을 가진 감정평가사가 아닌 비전문가에 의해서 공시가격이 산정되고 있는데요. 공정하고 객관적인 감정평가제도야말로 국민 재산권을 보장하는 보루라고 하지 않을 수 없습니다. 결국은 시장가치 또는 교환가치를 판단해야 하는 정당보상원칙에 제약될 수 있는 요인이라 생각합니다. 물론 재산권이란 개념은 헌법상으로는 사법상의 권리에 국한되지 않고 공법상의 권리도 포함하는 것입니다. 이것은 우리나라뿐 아니라 독일, 미국도 그렇습니다.

두 번째는 전문자격인에 대한 직업의 자유 침해 문제가 발생할 수 있습니다. 우리 헌법 제15조에는 ‘직업선택의 자유를 보장하고 있다.’고 규정돼 있는데요. 비전문가로 하여금 감정평가를 허용하는 것은 감정평가사의 직업 활동에 직접적으로 영향을 미치는 것으로서 전문자격사의 직업수행의 자유 내지 영업의 자유를 침해할 수 있습니다.

대체적으로 감정평가사법 제정에 관해서는 공감하시는 것 같고, 남은 법제를 어떻게 정리하느냐가 문제가 될 것입니다. 과거처럼 통합할 것인지, 감정평가법만 별도로 제정하는 것이 바람직한지에 대한 문제가 있습니다. 장기적으로는 통합 논의가 필요하다는 생각이 있습니다. 감정평가에 관한 규칙이 부령이라서 법률과 감정평가에 관한 규칙을 통합한다는 표현은 적절하지 않고 감정평가에 관한 규칙에서 감정평가법에 담아야 할 내용이 있습니다. 결국 법률과 법규명령의 관계가 중요한데, 그렇다고 해서 부령, 법규명령이 불필요하나? 꼭 그렇지도 않습니다. 법원에서 법률에 무얼 담아야 하는지 면밀하게 판단하기 시작했습니다. 중요한 것은 법률유보 원칙을 강조하고 있다는 것입니다. 헌법재판소와 대법원에서 국민의 기본권 실현이나 본질적 사항은 법률에서 규정하라는 판례 입장이기 때문에 그런 부분은 법률 차원에서 규정하되, 기술적이고 탄력적인 부분은 감정평가에 관한 규칙에 두는 것이 좀 더 효율적이지 않을까 생각을 해봅니다.

발표자님과 다른 생각에 대해 말씀드리겠습니다. 기본법이라는 용어가 일본에서 우리나라로 들어와 확산이 되고 있습니다. 일본의 저명하신 교수님 말씀에 따르면, 일본의 기본법은 일종의 골격법에 해당하는 것입니다. 일본이 기본법 용어를 쓰기 시작하니 국내에서 기본법을 굉장히 남용하고 있습니다. 발표자께서 생각하시는 안은 법안을 감정평가법에 통합한다는 취지라는 생각은 드는데, 기본법이라는 성격을 부여하는 것이 조심스럽다는 생각이 듭니다. 기본법도 일반적이고 공허한 내용만 담게 되면 실효성이 떨어집니다.

결국은 존속보상의 가치를 잘 실현할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 재산권 박탈을 했을 때 정당한 보상을 관철하는 것이 중요한데 현재 실무를 보면 그렇지 않은 조서들이 굉장히 많습니다.

감정평가법인등에 대해서 공무수탁사인으로 단정하는 것도 조심스럽습니다. 국가기관들이 업무를 위탁해서 권한을 부여하면 거기에 대해선 공무수탁사인이 될 수 있습니다. 자연인이나 법인의 지위를 가져야 합니다. 대체적인 판례 입장이 그렇거든요. 과연 실무로 볼 때 그러한가 생각을 해봐야 합니다. 공공성을 강조해야겠지만 공법적 지위를 부여하는 것은 조심스럽다고 생각합니다. 공법적인 영역과 사법적인 영역을 확실히 구분하지 않으면 추후에 쟁송이나 적용되는 법리에서 어려움이 있을 수 있다는 생각이 듭니다.

마지막으로 타당성조사는 감정평가사에게 곤혹스러운 부분이 분명합니다. 예컨대, 공정력은 적법성 추정으로 보지 않고, 재조사라고 하는 것은 사실행위에 불과합니다. 이것에 대해 행정처분의 효력을 부여하는 것은 어려울 것이라는 생각이 들고, 이의신청제도를 고려할 수 있다고 하시는데 이를 협회에 두는 것이 제도 취지에 부합하지 않습니다. 이런 부분을 유념해서 자격 내용의 감정평가사법을 정리해야 합니다. 나머지 법을 어떻게 정리할지가 더 걱정입니다.

제도 개혁이 성공하기 위해서는 공정하고 객관적인 감정평가에 대한 국민의 신뢰를 얻는 것이 필요합니다. 참고로 독일의 감정평가위원회는 보상과 관련된 감정평가에 있어서 매우 중요한 역할을 하고 있습니다. 위원회의 결정이 행정청의 지위를 갖는다고 보는 것이 현재 다수설입니다. 앞으로 공공성을 확보하기 위해 이런 기구에 참여함으로써 신뢰성이 올라갈 수 있는 부분이 있습니다. 현재는 협회가 있으니 협회 추천제도를 많이 활용하면서 국토부와의 연계를 통해 공공성을 확보해가는 방안이 중요할 것으로 생각됩니다.

마지막으로 발제자님께 감정평가사에 대한 신뢰 제고를 위해 바람직한 제도적 개선방안이 무엇이 있을지 고견을 듣고 싶습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 감정평가시장에 관심도 많으시고 용역도 하셔서 여러 가지 토론을 해주셨는데, 협회나 새로운 기구의 성격에 대한 점들도 한번 생각해볼 필요가 있다는 말씀입니다. 분법을 하면서 여러 규칙을 법률에 넣는 것은 신중한 입장이 필요하다는 말씀은 정당한 지적이신 것 같고요. 감정평가법이 기본법적인 성격을 가져야 하느냐에 대한 지적도 있으셨습니다. 현재 우리나라 감정평가사들이 공적인 기능, 사적인 영역에 걸쳐있기 때문에 그것을 어떻게 조화시키느냐가 필요한 것 같습니다.

토론자 이준우 한국부동산법학회 부회장 이선영 박사님 발제 잘 들었습니다. 감정평가사나 감정평가업계에 대한 애정이 많으신 것 같습니다. 입법 기술적 측면에서 몇 가지 고려할 사항을 제기하고자 합니다. 우선, 분법의 목적이 어디에 있느냐가 중요합니다. 분법과 법령의 개정은 성격이 다릅니다. 분법은 입법 기술적인 문제가 됩니다. 학생들을 분반하는 것과 똑같습니다. 한 강의실에서 교육하기에 학생이 너무 많으면 분반을 합니다. 법도 마찬가지입니다. 한 법률에 담기에 너무 덩치가 커져 버리거나 추가 조항을 넣을 때 힘들면 분법을 하긴 합니다. 하지만 꼭 그렇지도 않습니다. 민법은 조항이 1,100개가 넘지만 분법 안 합니다. 독일이나 프랑스와 같은 경우는 법전시스템으로, 수백 개의 법률이 들어있어요. 법전 개념입니다. 그런 형식적인 문제와 실체적인 규정의 문제는 구분해야 한다는 생각이 듭니다. 분법을 하려면 실질적으로 어떤 조항을 얼마만큼 더 넣을 것인가, 또 향후 넣을 수 있는 공간을 계획하고 분법을 해야 합니다. 실제적인 조항이 없으면 분법 안 합니다. 하면 안 됩니다. 법률은 명칭과 관계없이, 어떤 법률의 조항에 들어있든 동일한 효력을 가집니다. 다만, 일반법과 특별법과의 관계에 있어서 특별법 우선의 원칙을 적용하지만, 나머지는 관계없습니다. 물론 제명이 멋있고 법이 깔끔하게 있으면 보기에는 좋아 보이겠지만 법의 적용 부분은 전혀 관계없는 상황입니다. 그런 부분을 고민해야 할 것이고요.

또 하나, 감정평가와 관련된 법 연혁을 살펴보면 매끄럽게 제정된 경우가 아닙니다. 처음에는 감정평가에 관한 법률을 제정해서 몇 개 조문으로 운영되긴 했는데 그때는 흔히 말하는 부동산가격공시제도가 없던 시절입니다. 감정평가사가 국가적인 업무에 직접 투입된 경우가 별로 없었어요. 표준지공시지가 같은 업무가 들어오니까 할 일이 많아진 거죠. 또 국가가 보유하는 재산이 많다 보니 가격이 필요하게 되었죠. 개별법령에 보면 목적가격을 결정하는 조항이 수백 개가 됩니다. 거기에 감정평가사가 참여하는 거죠. 최종적인 결정은 제도를 운영하는 행정청 등에서 하게 됩니다. 위원회에서 할 수도 있고요. 그런 상황에서 부동산가격공시법률로 들어왔다가 다시 분할되었다가 그러다 보니 감정평가와 감정평가사법이 같이 섞여 있기도 하고요. 섞여 있으니 보기에는 사실 안 좋죠. 그러다 보니 분법이 제기되고 있는데, 분법의 목적은 각각에서 규정할 사항이 많이 있고, 이 둘을 구분할 것인지 원칙이 정해져야 합니다. 법 현실에서도 관련된 조항이 존재해야 합니다. 법률유보 원칙은 정 교수님께서 말씀하신 것처럼 국민의 권리·의무에 관한 사항, 행정조직체의 권한에 관한 사항, 법적으로 반드시 준수해야 할 절차에 관한 사항을 규정합니다. 나머지는 규정하지 않아요. 나머지는 자치권의 영역에 들어갑니다.

법령에서 자세한 규정을 한다는 것은 대부분이 규제법입니다. 권리를 신장시키는 것은 헌법으로 충분합니다. 법령에서 규제하는 순간에는 범위가 제한됩니다. 그래서 단체나 협회의 자치 범위를 넓힐 것이냐, 좁힐 것이냐에 포인트를 두는 등 개별적인 사항을 정립해야 합니다. 예컨대, 감정평가사 추천권은 법률에서 부여한 겁니다. 그것도 규제법입니다. 정 교수님 말씀처럼 감정평가 규칙을 법령으로 업그레이드하는 것은 가능하나 하면 절대 안 됩니다. 위임법령의 법리에 위반합니다. 법령에 규정할 것은 법령에 규정해야지, 절차적이고 탄력적이고 기술적인 부분은 밑에서 규정하는 것이 원칙입니다. 그렇지 않으면 법률 간의 조항이 레벨이 맞지 않습니다. 그런 건 법제처에서 엄격하게 규제하고 있습니다.

발제자님께서 현행 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 분법 필요성을 검토하고, 규정 내용이 너무 미비하므로 대폭 보완·개선하여 분법을 하는 것이 옳다고 보셨습니다. 또 감정평가법의 기본법화를 제시하며, 적어도 50~60개 정도 조문이 되어야 한다고 하는데 현실적으로 그만큼 조문을 만드는 것은 제가 볼 때 불가능합니다. 그건 어마어마한 규제가 됩니다. 특히나 업에 관한 건 다 규제가 됩니다. 영업활동이든 계약자의 원칙이든 간에 법률에서 규정하는 순간 무조건 규제법입니다. 자격법의 경우에는 어떻게 자격을 취득하고, 어떻게 유지하고, 어떻게 관리할 것인지에 관한 조항이 다입니다. 자격단체를 법정단체로 할 것이냐, 말 것이냐. 행정관의 위임위탁에 관한 예외규정을 넣어서 법정 위임을 할 것이냐, 아니냐가 다거든요. 이런 조항을 둘수록 처벌규정도 따라갑니다. 그런 점도 고려해서 분법을 추진해야 하거든요.

특히 변호사법과 구분되는 측면이 무엇이냐면, 변호사회는 상당한 자치권을 가지고 있습니다. 변호사 등록을 변호사회에서 받죠. 감정평가사는 국토교통부에서 받습니다. 달라요. 또 하나는 변호사는 소송대리를 하므로 소송 당사자의 성격을 가지고 있지만, 감정평가사의 업무는 보조적인 역할을 합니다. 당사자 지위가 아니니 성격이 다르지 않나 하고요. 또 감정평가업을 신고하고 휴업과 개업에 관한 사항 등을 국토부에서 관리하죠. 변호사는 변호사회에서 관리하죠. 변호사법을 보면 변호사 자격의 취득, 유지에 관한 것이 많지 않습니다. 많은 규정을 둘수록 많은 제약을 받으니까요. 중요한 것은 감정평가사의 직무 범위를 얼마만큼 넓힐 것이냐. 업역과 직결되는 부분 아닐까요? 그 부분에 대해 고민하시는 거라면 조항을 고치는 것이 맞지만, 그 조항을 어디에 두는 게 좋은지 문제는 중요하지 않습니다.

또 하나, 그렇게 영역을 넓히더라도 각 개별법률에서 보면 목적가격을 산정할 때 여러 기준으로 만들면 그걸 가지고 위원회를 통하든 공시하든 최종적으로 보상가격이든 무슨 가격이든 결정합니다. 그 결정은 법률에서 정한 방식으로 하는 것이지, 감정평가사가 결정하는 것이 아닙니다. 감정평가사는 신뢰할 수 있는 감정평가가격을 제시함으로써 목적을 달성합니다. 다만 그것이 워낙 전문적인 평가가격이기 때문에 절대적인 신뢰를 부여하고자 정부가 노력하는 것이고, 감정평가사는 신뢰에 배반하면 안 되는 것을 법률에서 규정하죠, 가능하면. 그런 측면에서 목적 금액이 부동산가격공시 법제에, 또 개별법률에 있습니다. 특별법이고 개별법이기 때문에 관계가 없고. 감정평가법이 기본법으로 제정된다고 하더라도 소용이 없습니다. 그쪽 법이 먼저 적용되기 때문에.

우리나라에 기본법이 40~50개 되는데요. 본래 의미의 기본법이 있고, 짝퉁 기본법이 있습니다. 기본법은 원래 소관 부처당 1개만 존재하는 게 원칙입니다. 중앙행정기관이 관리하는 수십, 수백 개 법률을 총괄하는 헌법적 관점의 기본법이죠. 기본법의 각 조항이 하나의 개별법률을 뜻합니다. 이게 원칙입니다. 그래서 산하법률이 없는 기본법은 짝퉁 기본법이라 합니다. 만일에 감정평가에 관한 기본법을 만든다고 하면 개별법률이 없습니다. 그럼 명칭 여부에만 불과하고 의미가 없습니다.

현행 감정평가법에 보면 가장 중요한 것은 제5조입니다. 이에 근거해서 수백 개 법률에서 감정평가사가 만든 가격을 바탕으로 가격을 만들게 되어있습니다. 제가 법 기술적 관점에서 봤을 때는 그 조항만 있으면 되지, 어디에 있는지는 상관없습니다. 그 틀을 깨기는 어려울 것으로 보입니다. 감정평가에 관한 법률만 보면 8개밖에 없잖아요. 그중에서도 실질적인 것은 3~4개고요. 그걸로 분법을 할 수는 없어요. 물론 1개 조문만 있는 법률도 있긴 있어요. 하지만 3~4개 조문을 가진 법률을 만들겠다고 분법하는 경우는 없어요.

또 하나는 감정평가권과 직무 개념 관련입니다. 제가 봤을 때는 감정평가업은 도급 계약 내지 위임 계약에 해당합니다. 일의 완성을 목적으로 하는 계약이니까요. 토지등에 관해 적정한 가격을 제시해달라는 것이 목적입니다. 이를 바탕으로 모든 사람에게 경매나 과세 등 신뢰할 수 있는 가격이 되어야 한다는 것이 법에서 규정해야 할 사항입니다. 특정한 사람한테 로비를 받아서 왜곡된 가격이 나오지 않도록 하는 시스템으로 견제 장치가 필요한 거죠. 그걸 완화하는 방법은 협회에서 자율적으로 하는 방법밖에 없습니다. 아니면 감독권이 더 강화될 우려가 있거든요.

업무 영역을 확장하면 다른 부분과 충돌이 있을 수 있습니다. 전문직의 경우, 업역 다툼이 굉장히 심합니다. 여기 변호사도 계시지만 변호사와 법무사, 변리사, 세무사도 그렇죠. 그런 이슈는 법, 이론의 문제가 아니라 현 정책의 문제이기 때문에 오늘 포럼에서 논리적으로 설명할 사항은 아닌 것 같습니다. 누구 자격에 서야 한다는 정의적인 개념의 업역은 많이 없습니다. 물론 본질적인 부분이 있긴 있죠. 만일 현재 4조나 5조의 범위를 수정할 경우 조심스럽게 접근해야 한다는 생각이 들고요.

마지막으로 분법에 있어 입법 기술적인 부분을 개선할 것인지, 현실적으로 제도 개선을 하겠다는 것인지를 명확하게 구분하는 것이 바람직하고 중요하다고 생각합니다. 입법 기술적으로 법을 쪼개고 합치는 것은 내용에 변함이 없습니다. 중요한 것은 어떤 조문을 신설하고 개정할 것이냐입니다. 분법은 법 덩치가 더 커서 문제가 생길 때 논의해도 되지 않겠냐는 의견입니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 분법에 대한 논의야 가능하겠지만, 신중한 접근이 필요하다는 말씀 주셨습니다. 보통 일반인들은 법에 많은 것을 담으면 좋은 법이라고 생각하는데요. 기본적으로 법이 너무 상세해지면 규제가 될 수 있다는 말씀 주셨고요. 그리고 다른 전문자격사와의 형평성이 논란이 되고 있는데, 이 박사님 지적처럼 감정평가사와 변호사업계만 비교해봐도 차이가 있네요. 가장 중요한 것은 입법 기술적 개선인지, 제도 개선을 위한 분법인지 앞으로 분명하게 하는 것이라는 말씀 주셨고요. 분법의 장, 단점 내지는 이해득실을 잘 생각해봐야 한다는 내용 잘 들었습니다. 네 번째는 서덕인 감정평가사, 변호사님의 토론 듣도록 하겠습니다.

토론자 서덕인 나라감정평가법인 감정평가사 먼저 감정평가법 분법에 대해 많은 연구를 해주신 발표자님께 감사를 드립니다. 감정평가사로서 업무를 오랜 기간 수행해왔는데 감정평가의 중요성과 필요성에 대해 다시 한번 생각해보는 기회였습니다.

먼저 법 개선 필요성과 분법의 필요성은 반드시 구분 후 검토해야 한다고 생각합니다. 개선에 대한 부분은 전체적으로 동의를 하고 있습니다. 여기에 개인적인 의견을 덧붙여 말씀드리면, 현재 타당성제도의 개선 필요성에 대해서는 감정평가사로서 상당히 깊이 공감하고 있습니다. 현재 타당성제도는 원래의 취지와는 다르게 감정평가사에 대해 압력을 행사하거나 감정평가결과를 본인의 취지에 맞게 하기 위한 수단으로 활용되는 경우가 종종 있습니다. 감정평가 타당성제도 자체가 감정평가사에게 많은 스트레스를 주고 있고요. 이는 사후적 감독수단인데, 감정평가결과에 대한 손해배상제도나 형사처벌규정이 있음에도 불구하고 과연 이 타당성조사가 필요한지 고민해보고 있습니다. 그래서 발표자님께서 말씀하신 것처럼 사전적이나 예방적 수단으로 활용하는 것에 대해서는 적극 지지하고 있습니다.

덧붙여서 타당성조사와 함께 규정된 것이, 시행령에는 명확한 위임 없이 무작위로 행해지고 있는 표본조사에 대해서도 개선할 필요성이 있다고 생각하고 있습니다. 이는 실효성도 낮고 법적 근거가 불분명하다고 생각해서 법률유보 원칙에도 위배된다고 생각하고요. 그리고 전문가인 감정평가사가 감정평가한 행위를 이해관계인이 의견을 제시하지 않았음에도 불구하고 무작위로 표본추출해서 비자격사인 한국감정원이 일괄적으로 검토한다는 자체가 무엇을 위한 제도인지 다시 한번 생각해봐야 한다고 생각합니다.

또한, 앞서 토론자분께서도 지적해주셨는데요. 감정원이 조사·산정이라는 정확하지 않은 용어를 통해 행하는 부동산가격공시행위에 대해서도 검토할 필요가 있을 것 같습니다. 거기에 대한 개선도 필요하고요. 토지에 대해서는 조사·평가를 하면서 왜 표준주택이나 공동주택은 조사·산정을 하는지도 명확하지 않습니다. 또한, 이것이 감정평가업역을 침해하는 규정으로 볼 수 있어서 개선이 필요하다는 의견에 공감합니다.

다만, 분법 필요성에 대해서는 조심스러운 접근이 필요하다는 말씀드립니다. 분법을 하는 것이 개선을 가져오는 것은 아니라고 생각합니다. 법의 체계도 안 맞고 법률유보 원칙에도 맞지 않는다는 부분은 다른 분들께서 말씀해주셨으니 따로 말씀드리지 않겠습니다. 대부분의 평가사는 감정평가사에 관한 규칙에 따라 일을 하고 있습니다. 이 규칙은 이미 법규성을 가지고 있는 것이고요. 과거와 달리 사회가 급변하고 요구가 다양화되고 있습니다. 이에 유연하게 대응할 근거가 필요하지 않을까 생각합니다. 오히려 세세하게 규정을 마련하는 것이 감정평가법을 개선하거나 감정평가법을 연구하는 것에 방해가 되지 않을까 생각합니다.

감정평가법을 분법하면 감정평가에 관한 조항이 8개밖에 안 되고 규칙에 있는 내용을 격상해서 법에 넣게 되면 감정평가행위를 더욱 엄격하게 합니다. 사회가 급변하고 있는데 법이 이를 따라가지 못하고 현실과 법과의 괴리가 생기게 되고, 감정평가사가 그 사이에서 불이익을 받지 않을까 생각합니다. 현행에서도 규칙이 현실과 동떨어진 부분이 일부 있어서 그로 인해 종종 어려움을 겪고 있는데 이에 대한 보완책을 마련하지 않고 법을 마련한다면 감정평가시장이 발전하는 데 저해요인이 될 수 있다고 생각합니다. 발제자님께서 이 부분에 대해 이미 고민하셨을 것 같습니다. 어떠한 방지책이나 개선책이 있으신지 듣고자 합니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 네, 고맙습니다. 우리 서덕인 평가사님은 타당성제도에 대한 말씀을 해주셨네요. 실제로 조사·산정과 조사·평가 간 문제는 학회에서도 계속 지적하고 있습니다만 근본적인 변화를 위한 노력 없이는 어렵지 않겠느냐는 생각이 듭니다. 말씀하신 것처럼 예전과 달리 사회·경제적인 환경이 급변하고 있는데 경직적인 법 조항이 실무적으로 상당히 문제를 낳을 수 있다는 지적은 굉장히 좋은 의견이었던 것 같습니다. 다음으로 서경규 교수님께서 토론해주시겠습니다.

토론자 서경규 대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과 교수 네, 안녕하십니까. 서경규입니다. 사실 주제가 굉장히 어려워서 발제하시는데도 고생하셨겠다 생각했는데요. 평소 감정평가 관련 법제에 관해 활발하게 연구하시면서 다수의 저서를 출판하신 이선영 박사님께서 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 대해 분법(分法)의 필요성과 그 방향에 대해 구체적으로 연구하여 업계의 후학자로서 「감정평가법」을 연구하는 데 큰 도움이 되었기에 감사드립니다.

아마 이선영 박사님께서 분법에 대한 신중한 의견을 갖고 계시면서도, 분법을 한다면 기본법 형태가 되었으면 좋겠다는 취지였을 것으로 생각하고 제 의견을 말씀드리겠습니다. 결론적으로 말씀드리면, 분법에 대해서는 신중할 필요가 있고, 성공하기 위해서 많은 검토를 해야 하고, 기본법 형태는 필요하다는 입장입니다.
1973년 공인감정사가 입법화될 때 감정평가에 관한 법률이었습니다. 그 당시 감정평가에 관한 법률에서는 감정평가에 관한 내용은 사실 별로 없고 공인감정사에 대한 내용이었어요. 이것이 지가공시법에 상당 부분 따라왔는데, 감정평가사에 대한 사회적 인식이 기본법, 자격사법을 가지고 있지 않았기 때문에 어려움이 있지 않냐는 차원에서 지난 2016년에 분법할 때 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률이 되었죠. 그걸로 자격사의 근거법령은 충분한 체계를 많이 갖추었다고 생각을 합니다. 문제가 있으니 분법을 다시 하겠다고 한다면 정확하게 입법 평가를 통해 어떤 문제점이 있고, 문제점이 있다면 어떻게 해결할 것이냐 기존 법률의 개정을 통해서 할 수 없는지, 분법을 해야 하는지에 대한 고민이 필요한데요. 저는 분법을 해야 한다면 단순 분법으로는 국민의 공감대를 얻기 어렵다고 봅니다.
오늘 기본법에 대한 반론도 있었지만 저는 그렇게 가야 한다고 생각합니다. 감정평가 관련 법령들에서 용어부터 많은 혼란이 있습니다. ‘감정’, ‘평가’, ‘산정’ 같은 용어가 다양한 법률에서 혼용되고 있습니다. 우리 감정평가법하고 부동산가격공시법, 토지보상법, 도정법에서도 감정평가 기준이 다릅니다. 이게 시장가치인지, 나지 상정인지, 현황 기준인지 다 달라서 국민의 혼란이 있다고 생각합니다. 용어의 통일을 기하는 차원에서도 기본법이 필요하다고 봅니다.

감정평가사는 다른 자격사와 다른 특성이 있습니다. 그건 ‘판정’이라는 것입니다. 다른 자격사들은 의뢰인의 이익을 위해 활동을 합니다. 대부분 위임이죠. 감정평가는 의뢰인의 이익이 아니라 소유자의 재산권 보호를 위해 활동해야 합니다. 감정평가업의 특수성인 의견제시 부분이 다른 자격사와 다르다는 것을 강조해야만 감정평가사라는 것이 더 공적인 기능을 가질 수 있고, 다른 자격사와 같이 취급하는 부분에 대해 자유로울 수 있다고 생각합니다. 그런 부분을 강조해서 기본법 제정의 논리로 가져가야 한다고 생각합니다. 단순히 기본법 제정으로 끝나면 안 되고, 결과적으로 감정평가사의 자율성이 확대되거나 업역이 늘어나거나 하는 방향으로 가야 하고요. 그렇게 되니 국민 입장에서도 재산권이 보호되고 국가경제 발전에 기여하더라는 부분에 공감이 생겨야 하거든요. 어떤 자격사의 이익을 대변하는 방향으로 가면 성공할 수 없죠. 그렇게 된다면 따르는 것이 있죠. 책임이 반드시 강화됩니다. 이 부분을 감수하셔야 합니다. 그런 부분에 대한 기본적인 논의, 고민을 통해서 법률 개정에 대한 논의가 정교하게 이뤄져야 하지 않을까 합니다.

좋은 발제를 해주신 이선영 박사님께도 두 가지 정도 질문을 드리겠습니다. 성공적인 기본법 제정을 위해 협회가 준비해야 할 부분이 있다면 뭐라고 생각하시는지요? 기본법이 제정된다면 꼭 규정되어야 할 내용은 뭐라고 생각하시는지요? 이 두 가지에 대해 고견을 듣겠습니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 서경규 교수님은 다른 분들과 다르게 기본법이 필요하다는 의견 주셨고요. 그렇게 되려면 많은 조력이 있어야 할 것 같습니다. 일반 자격사와 다른 부분은 내부에서는 이해가 잘 되지만, 외부에서는 그렇게 생각하지 않는다는 게 문제가 되는 것 같습니다. 기본법이 제정되는 것이 이상적이긴 합니다만, 그에 따른 책임 등 생각할 부분이 많은 것 같습니다. 마지막으로 한성대학교 민태욱 교수님 토론 듣도록 하겠습니다.

토론자 민태욱 한성대학교 부동산학과 교수 우선 복잡한 주제를 잘 정리해주신 발표자의 노고에 감사드립니다.

현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 가칭「감정평가에 관한 법률」과 가칭「감정평가사법」으로 구분하는 것과 관련하여, 「감정평가사법」에 대해서는 아무런 논란이 없습니다. 이 부분은 독립된 법률의 체계와 내용을 갖추고 있습니다. 문제는 「감정평가에 관한 법률」인데, 독립된 별개의 법률로 하기에는 기존의 법률조항이 너무 적어서 과연 적절한 체계와 내용을 갖출 수 있을 것인지 우려가 있습니다. 협회에서 실시한 용역에서 제출된 안도 전문 15조라고 하니, 일단 외형적으로 분법의 필요성에 의문이 제기될 수 있습니다.

독립된 법의 체계와 내용을 갖추기 위해서는 법률조항을 확대해야 할 필요가 있는데, 발표자 역시 적어도 50~60개 정도 조문을 제시하고 있습니다. 추가로 넣는 조항에 대해서 발표자는 주로 ‘감정평가에 관한 규칙’과 ‘감정평가 실무규정’에서 가져오고 있습니다. 저도 분법할 수 있으면 분법이 좋다고 생각합니다. 그런데 ‘감정평가에 관한 규칙’ 등에서 가져오는 것에 대해서는 좀 더 연구가 필요하다고 생각합니다. 왜냐하면 ‘감정평가에 관한 규칙’에서 규정하고 있는 것들은 대부분 실무적, 기술적 사항들입니다. 통상적으로 법률에서는 기본원칙 정도만 규정하고 실무적, 기술적인 것은 하위규정에서 처리하고 있습니다. 변호사법을 보더라도 민사소송, 형사소송 사건들을 어떻게 처리하라고 법률에서 규정하지 않습니다.
공인회계사 역시 회계기준이나 회계감사의 기준 같은 것은 법률이 아닌 하위규정에서 처리하고 있습니다. 감정평가의 경우 시가평가원칙 같은 기본원칙이나 법률에서 규정하고, 구체적인 방법이나 절차는 하위규정에서 처리하는 것이 타당합니다.

그리고 발제자께서는 감정평가의 기준·방법·절차에 관한 사항 등도 법률에서 규정하는 소위 ‘감정평가법률주의’를 주장하시는데요. 과연 감정평가를 세법이나 형법과 같은 차원으로 격상시켜 관련 중요사항을 모두 법률에서 규정하여야 한다는 것은 일반인들이나 법학을 전공한 사람들이 보기에는 납득하기 어렵습니다. 발표자께서 예로 제시하신 독일의 경우 연방건축법전은 시장가치에 대한 정의(제194조) 등 몇 개의 조항만 갖고 있고, 구체적인 평가방법 등은 하위규정으로 운영되고 있습니다. 제가 볼 때, 독일의 경우에는 감정평가사의 법적 지위나 역할이 미약해 보입니다. 위원회가 공신력이 있고 그럴 수 있겠지만 평가사 자체는 아닌 것 같아 독일제도는 우리나라의 감정평가사 제도발전에 도움이 될지 의문이 듭니다.

또한, 법 조항 확대의 근거로 내세우는 ‘구성체계의 기본법화’가 무엇인지 불명확합니다. 보상평가, 상속재산평가, 담보평가 등의 평가업무에 대해서는 이미 ‘감정평가에 관한 규칙’이 적용되고 있습니다. 단순한 적용을 떠나 ‘다른 법률에서 규정하고 있는 이들 업무의 평가원칙 등도 「감정평가에 관한 법률」에서 규정하여야 한다’라는 취지라고 한다면 문제가 있습니다. 상속세나 증여세의 평가원칙은 세법의 취지에 합치하여야 하고, 보상평가원칙은 보상법의 취지에 합치하여야 합니다. 그 원칙은 그 법에서 정하는 게 맞습니다. 현실적으로도 조세관청이 세법의 과세표준을 산정하는 원칙을 다른 분야의 법률로 넘긴다는 것은 기대하기 어렵습니다. 독일의 경우에도 과세와 관련된 평가는 별개의 법률이 있습니다.

발표자는 감정평가가 객관적으로 가격을 결정하는 공법행위라고 보고, 감정평가는 정당한 가격이 무엇인가를 판단하여 선언하는 독자적 성질을 갖는다고 주장하십니다. 업계 입장에서는 이해됩니다. 하지만 일반인 입장에서 보면, 과연 감정평가가 시장가치와는 다른 적정가격이라는 이름으로 할 수 있을지, 또 사회에서 받아들일지 의문이 있습니다. 현재 정보시스템이 발전되어있습니다. 누구든지 자기 땅의 가치, 집의 가치를 대충 다 알아요. 예를 들면, 공시지가처럼 시장에서는 1억원에 거래되고 있는데, 감정평가사가 6천만원이라고 공시할 경우 일반인이 과연 공시지가의 정당성을 인정해 주겠습니까? 일반인이 인정하지 않는 제도가 과연 존속할 수 있겠습니까? 감정평가에 대한 이상적인 접근보다는 일반인의 상식에 맞는 접근이 필요하다고 생각됩니다.

토론자분들께서 계속 조사·산정과 조사·평가 말씀하시는데요. 국민 입장에서 봤을 때는 조사·산정이든 조사·평가든 누가 일을 더 잘하느냐 그 문제가 중요합니다.

결론적으로 분법에 담길 내용에 대해서 심도 있는 연구가 필요하다고 생각합니다. 섣불리 50~60개 조항을 맞추기 위해서 ‘감정평가에 관한 규칙’등에 있는 여러 조항을 가져올 경우, 감정평가 및 감정평가업계에 관한 불합리한 규정 등이 법률 차원으로 확대되는 결과가 발생할 수도 있습니다. 감정평가업계에서는 불필요한 규제가 많아질 것 같습니다. 연구가 필요하다고 보입니다. 감사합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 민 교수님은 분법을 하면서 규칙이 법으로 옮겨오면 여러 문제를 일으킬 수 있다고 말씀하셨습니다. 불합리한 규칙을 법률로 고착화한다면 규제가 될 수 있다는 것은 당연한 지적이셨고요. 또 감정평가사의 입장에서는 이해되지만, 국민도 납득할 것인지 의문을 제기하신 부분도 생각해봐야 할 것 같습니다. 여섯 분의 토론을 마치도록 하겠습니다.

유튜브 댓글로 의견 주셨네요. ‘감정평가 개선 방향이 분법 방향이 맞나요?’라는 의견 주셨는데 오늘 토론에서 답이 나온 것 같습니다. 분법이 곧 개선 방향은 아니라는 말씀 있었고요. ‘변호사는 변호에 관한 법률이 있는지?’ 라고 물어보셨는데, 없다고 하시고요. 필요한 조항이 있으면 되지, 어디에 있느냐는 중요하지 않다는 말씀도 나왔던 것 같습니다. ‘감정평가사법을 제명으로 하고 감정평가에 관한 규칙을 하부 규정으로 하면 어떨까요?’ 라는 의견 주셨는데요. 감정평가사법을 개선할 때 어떤 방향으로 하는 것이 타당할지는 협회장님을 중심으로 좀 더 논의해야 할 것 같습니다.
이상으로 발표와 토론을 마치고요. 토론자분들께서 이선영 박사님께 질문을 드렸는데, 답변 듣도록 하겠습니다.

발제자 이선영 태평양감정평가법인 감정평가사 여러 곳에서 발표와 토론을 했는데, 이렇게 진지하고 깊이 있는 토론은 처음인 것 같습니다. 별 성과 없이 토론이 끝난 적이 많았는데, 오늘은 오히려 발제가 미진하지 않았나 생각이 들 정도로 모두 좋은 말씀 해주셨습니다. 토론문을 읽어보는 것만으로도 큰 공부가 될 것 같습니다.

발제는 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서 총 8개장 52개 조문 중 감정평가에 관한 조문 2개장 9개 조문에 한정했습니다. 여기에 대해 비판적인 검토를 했고요. 앞으로 입법을 하게 되면 어떤 방향으로 할 것인지 말씀드렸는데 다양한 방향으로 토론이 나온 것 같습니다. 부동산 가격공시법과 보상법도 감정평가의 개념에 들어가지 않기 때문에 검토 대상으로 하지 않았는데, 이 부분도 이해해주시면 좋겠고요. 먼저 저는 기본법을 제정하자는 것이 아니고, 분법을 해서 감정평가법을 만들되 적어도 기본법 수준이 될 정도로 보완을 하자는 취지였습니다. 이 부분에 대한 이해 부탁드리고요.

토론자분들의 질의에 대해 답변 드리겠습니다. 먼저, 정남철 교수님. 실제 50~60개 조항은 보완하려고 하면 많다는 생각이 들지 않습니다. 방금 서덕인 감정평가사님께서 말씀하신 것처럼, 실제 감정평가 용어가 정립이 제대로 되어 있지 않습니다. 예를 들어, 법원에서 시가를 감정해달라는데 개념 정의가 안 됩니다. 또 시가가 두 개입니다. 말 그대로 시장가격이 있고요. 때 시(時)로 쓰면 일반적인 호가 수준을 말합니다. 민법에는 매매가격이란 용어가 정의되어 있잖아요. 근데 감정평가법에는 거래가격으로 되어있거든요. 감정평가 관련 용어가 다양하게 쓰이고 있어서 분법을 하면서 일치를 시키자는 취지에서 분법의 필요성을 말씀드렸고요. 분법을 하면서 협회 내 심사하는 구성원들을 독립성 있게 하는 내용도 논의되어야 한다고 보고요.

서덕인 감정평가사님 질문처럼 규칙에 있는 것을 법률로 하자는 것은 아니고 규칙 중에서도 국민의 권리·의무에 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 요건만 법률로써 하자는 취지입니다. 대표적인 예로, 감정평가원칙이 있습니다. 1973년에는 정상가격, 1994년 정상시가, 이번에는 시장가치로 바뀌었거든요. 용어가 바뀌면 감정평가원칙이 바뀌냐고 묻는다면, 실무적으로는 바뀌지 않거든요. 이런 용어도 통일하는 게 좋겠다는 취지였고요.

타당성조사가 가지는 불합리함에 대해서도 동일한 의견입니다. 김광훈 변호사님께서 신뢰성 확보방안이 구체적으로 있는지 질문 주시고, 타당성조사와 감정평가검토제가 차이가 있는지 말씀 주셨는데요. 우선 타당성조사는 법에 규정된 내용과 실제 운영하는 것이 또 다릅니다. 실제 국토부에서 감정원에 위탁해서 그 업무를 하는데 몇 년 전 자료를 가져가서 조사하고, 그걸로 성과를 낸다는 내용이거든요. 이 타당성조사가 실효성이 있을까요. 그리고 타당성조사 결과, 잘못 감정평가했다고 불리하게 처분받는 경우도 거의 없는 것 같아요.

민태욱 교수님께서 질문을 주셨는데요. 법의 구성체계가 명확해야 하는 데 구체적으로 어떤 것이 있느냐, 과연 감정평가행위가 공법행위가 맞느냐, 분법하면서 감정평가규칙이 법률에 오면 혼란을 줄 수 있지 않겠느냐고 말씀 주셨는데요. 우리나라의 감정평가기준은 감정평가법률주의가 1973년도부터 채택되었다고 보입니다. 모든 감정평가사가 이를 근거로 평가하고, 소송이 들어가도 이 법률에 의해 재판이 됩니다. 규정 내용은 미비하나, 감정평가법률주의가 채택되어 운영되고 있다는 생각을 합니다. 감정평가법률주의는 현재의 법 규정 내에서 대폭 보완하자는 것이고, 이때 구체적인 내용은 감정평가원칙입니다. 감정평가기준은 지금도 법률에 정해져 있습니다. 거래가격이나 공시지가. 그런데 감정평가기준은 거래가격이나 공시지가뿐 아니라 수익성 기준으로도 할 수 있고, 원가법으로도 할 수 있고 여러 가지가 있는데 이런 기준은 입법화되지 않아서 입법하자는 내용이었고요. 그리고 감정평가방법이 있습니다. 감정평가방법에 따라 결과가 나오는데 이게 전부 규칙에 있으니까, 법률에 규정하면 일반 국민이 어떤 기준과 방법으로 감정평가결과가 나오는지를 예측할 수 있다는 것이죠. 그래서 감정평가법률주의를 요구하는 것이고 보완을 하자는 것입니다.

다음으로 서경규 교수님께서 신중한 분법이 필요하다고 하셨죠. 저도 동의합니다. 기본법 형태에 대해 긍정하셨는데, 사실 기본법을 제정하자는 뜻은 아니었고요.

또 이준우 박사님께서 공부를 많이 하도록 의견을 주신 것 같습니다. 분법이 과연 필요한지는 현행 감정평가법 조문을 비판적으로 검토해봤지만, 만약 분법을 한다면 9개 조항은 조금씩 수정해야 할 것 같아요. 예를 들면 ‘감정평가법인이 감정평가를 함에 있어서’라고 하는데, 실제 법인은 감정평가주체가 안됩니다. 감정평가사로 바꾸든지요. 1973년 제정하면서부터 쓰던 문구가 바뀌지도 않고 지금까지 온 경우도 있습니다. 또 4조에서 ‘감정평가사는 타인의 의뢰에 의해 감정평가직무를 한다’는 것도 의뢰에 의해 설정되는 것이 아니라 불필요한 조항이고요. 오히려 국민에게 오해만 주는 것 같거든요. 현장에서도 ‘내가 의뢰하는데 내 뜻대로 해줘야 하지 않나요?’라는 의견도 많거든요. 수수료 주는 사람이 의뢰는 했지만, 실제 감정평가제도는 그렇게 운영되지 않거든요. 이처럼 9개 조항을 조금씩 손을 봐야 할 것 같고요.

잘못되면 손해배상 청구도 하니 감정평가는 도급계약이라고 하시는 건 저도 그렇게 생각합니다. 어떤 분은 위임계약이라고 하시는 분도 있습니다. 위임계약은 감정평가에 관한 사항은 위임할 수 없는 사항이라고 생각하고요.

참석자 김순구 한국감정평가사협회 회장 민태욱 교수님께서 조사·산정과 조사·평가는 국민 입장에서 구분할 의미가 없는 것 아니냐고 하셨는데요. 감정평가사 제도가 생기게 된 근본적인 원인은 부동산 시장의 특수성 문제를 해결하기 위함이라고 인식하고 있습니다. 일물일가의 법칙이 성립하지 않는 부동산 시장에서 많은 가격이 있는데, 그걸 그대로 적용하면 문제가 생기니 완전경쟁시장을 상정했을 때의 가격으로 나타내라는 의미거든요. 조사·평가는 감정평가사가 제대로 된 가격을 만들어내는 것이고, 조사·산정은 거래된 자료가 왜곡되었든 아니든 그걸 바탕으로 산정하는 거고요. AVM도 이런 형태로 만들어지고 있고요. 왜곡된 수치로 만들어진 왜곡된 자료는 부동산 시장에 큰 혼란을 줍니다. 그래서 부동산 시장에서 조사·산정이 없어져야 한다고 생각하고요. 제도가 바뀌고 감정원과의 업역을 조정하는 과정에서 감정원이 일반 직원이 업무를 하도록 가져간 제도이기 때문에 왜곡된 제도라고 보고 있습니다.

중요한 것은, 감정평가사의 목적이 국민 재산권을 보호하고 국가경제에 이바지하도록 정해져 있다는 것입니다. 그런데 법은 그렇게 안 되어있다는 거죠. 법령에서 감정평가사에게 공공성을 부여해주고 제대로 일을 할 수 있도록 만들어줬으면 좋겠습니다.

감정평가사의 전문성과 공공성을 강화하는 방향으로 법 개정이 이뤄졌으면 좋겠다는 생각이고요. 그래서 이렇게 포럼도 하고, 논의도 하고, 국토부와도 여러 고민을 함께하고 있습니다. 지금의 법체계에서는 감정평가사가 제대로 된 공정가격을 나타내기 어렵다는 생각입니다. 좋은 말씀 감사드립니다. 오늘 이선영 박사님을 비롯해 토론해주신 분들과 좌장을 맡아주신 노태욱 회장님께 다시 한번 감사드립니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 오늘 토론에서는 감정평가업계의 내부 시각과 외부 시각의 차이가 있었던 것 같습니다. 감정평가법이 분법이 되었든, 개정이 되었든 좋은 방향으로 개선되어야겠다는 생각이 듭니다. 오늘 토론 감사드립니다.