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감정평가誌 포럼
토론현장 생생스케치


제6회 「감정평가誌」포럼 녹취록

토론현장
생생스케치

“본 녹취록은 감정평가지 포럼의 자유로운 토론현장을 보다 생생하게 전달하기 위해 작성되었습니다.
작성 과정에서 일부 내용이 생략되거나 오류가 있을 수 있습니다. 토론 내용이 협회의 입장을 대변하지 않습니다.”

사회자 및 초정 토론자
좌장
노태욱 한국감정평가학회 회장
발제자
김범진 밸류맵 대표
토론자
전재범 강원대학교 교수
토론자
이상영 명지대학교 교수
토론자
정수연 제주대학교 교수
토론자
박상수 한국지방세연구원 선임연구위원
토론자
박성규 한국부동산연구원 연구위원
토론자
홍원철 성동구청 토지평가팀
팀장
토론자
이홍규 한국감정평가사협회
시장·정보이사
토론자
하태권 제일감정평가법인
감정평가사
토론자
김건희 미래새한감정평가법인
감정평가사
주제 실거래가격과 감정평가

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 이번 포럼의 주제를 “실거래가격과 감정평가”로 하면서 어떤 분을 발표자로 모실까 생각했는데, 감정평가를 잘 알고 또 실제로 감정평가사이면서 다른 분들과는 달리 프롭테크 분야에서 활동하고 계신 김범진 대표를 모셨습니다. 김범진 대표께서 “프롭테크 시대의 실거래가 자료활용”라는 주제로 발표를 해주셨고, 아홉 분의 토론자와 함께 토론을 시작하겠습니다. 토론자로 모신 아홉 분을 소개하도록 하겠습니다. 먼저 강원대학교 전재범 교수님, 명지대학교 이상영 교수님, 제주대학교 정수연 교수님, 한국지방세연구원 박상수 박사님, 한국부동산연구원 박성규 박사님, 성동구청 홍원철 박사님, 한국감정평가사협회 시장·정보이사를 맡고 계신 이홍규 평가사님, 제일감정평가법인 하태권 평가사님, 미래새한감정평가법인 김건희 평가사님입니다. 첫 번째로 전재범 교수님의 말씀부터 들어보겠습니다.

토론자 전재범 강원대학교 교수 안녕하세요. 강원대학교 전재범 교수입니다. 오늘 발표자료와 관련해서, 최근에 회자가 많이 되는 프롭테크 분야에 대한 전반적인 분류, 관련된 기업들, 향후 활용 분야, 발전 가능성을 설명해주시고, 업계 대응 방향까지 말씀해주신 김범진 대표께 감사의 말씀을 드립니다. 전반적인 발표 내용을 살펴보면 2015년 이후 정부 주도로 공공데이터 사업 활성화가 되면서 민간이 공공데이터를 활용할 수 있게 됐죠. 여기에 AI라 불리는 IT 기술이 접목되면서 프롭테크 분야가 태동했죠, 물론 외국에서는 그전부터 발전했지만. 우리나라에서는 그때부터 가시적으로 보인 게 아닐까 싶고요. 발표 내용을 보면 기존 가격제시에서 벗어나, AI라는 알고리즘이 결합하여 과거에는 알 수 없던 복잡한 정보들을 알 수 있게 되고 분석할 수 있게 된 게 아닌가 생각합니다. 미국 사례도 많이 설명해주셔서 잘 알 수 있었습니다. 업계에서 어떤 분야를 보충할지 생각해봤는데요. 업계 차원에서 데이터 구축이나 활용에 대한 필요성이 대두되고 있지 않나 생각하고요. 개별 감정평가서에 실제 가격정보뿐 아니라 개별부동산정보도 들어가 있는데 이런 정보가 축적은 되지만, 공유되지 못하는 상황이 아닌가 싶고, 이런 부분에 대한 고민과 논의가 필요하지 않을까 생각을 했습니다.

감정평가업계가 이런 정보를 토대로 또 다른 시장을 창출할 수 있지 않을 까 생각해봤고요. 아까 해외 사례를 말씀해주셨는데, 부동산 분야에서 프롭테크 분야가 굉장히 많이 이야기되고 있고 가치평가뿐 아니라 거래나 건설까지도 폭넓게 이야기가 많이 나오고 있습니다. 요즘 분위기를 본다면 프롭테크 시장이 가지고 있는 잠재력, 미래 발전 가능성에 대해 부정하는 것은 사실 힘들 것 같습니다. 부동산 가치평가 분야와 관련해서는, 고민해야 할 부분이 있다고 생각을 하고요. 첫 번째는 실거래가에 기반한 빅데이터를 통해 부동산 가치를 도출하게 되는데 과연 여기에 ‘균일성의 원칙’이 고려될 수 있는지 궁금합니다. ‘균일성의 원칙’은 공정성이라고 할 수 있겠네요. 부동산 거래가 많을 경우 실거래가 반영률이 높은 경향이 있고, 부동산 거래가 적을 경우 실거래가 반영률이 낮은 경향이 있을 수 있는데, 이렇게 될 경우 거래가 빈번한 곳일수록 세금을 매길 때 실거래가 반영률이 높아 조세 불평등이 나타날 수 있지 않을까 생각 들거든요. 이런 부분을 프롭테크에서 기술적으로 고려할 수 있는지 궁금증이 들었습니다. 가능하다면 어떤 부분들을 고려해야 하는지 궁금합니다. 두 번째는 결국 실거래가를 가지고 부동산의 가치를 평가하는 건데 과연 이 가격이 타당한 시장의 가치로 인정받을 수 있는 것인지에 대한 부분입니다. 이건 법적, 제도적 문제를 포함할 수 있을 것 같습니다. 여기서 논의할 수 있는지 아닌지는 생각을 해봐야겠고요. 미국의 경우에는 AVM을 토대로 부동산 담보대출이 가능하다는 이야기를 들었는데, 실거래가격으로부터 도출된 부동산 가치는 거래사례비교법에 기반한 가치가 아닐까 생각이 듭니다.

거래사례비교법 외에도 두 가지 감정평가방식이 있는데 어떻게 같이 고려할 수 있는가에 대한 고민이 필요한 것 같습니다. 특정한 방법만을 사용하지 못하게 하는 것, 세 가지 방법을 다 고려하게 하는 것은 다 이유가 있다는 생각이 들거든요. 다른 평가방식도 역시 기술적으로 구현될 수 있는 것인지, 또 정량화될 수 있는 부분이 있는지 궁금합니다. 발표 재밌게 잘 들었습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 다음은 이상영 교수님께서 말씀하겠습니다.

토론자 이상영 명지대학교 교수 이런 주제를, 이런 업무를 하시는 분께서 발표해주셔서 굉장히 여러 면에서 유용했다는 생각이 들고요. 프롭테크가 오래된 역사를 가지지 않았음에도 가치나 가격평가 분야에서 많은 성과를 낸다는 점은 바람직하다는 생각이 듭니다. 정부가 데이터를 개방한 것, 혁신금융서비스와 규제샌드박스 등이 AVM 발전에 기여했다고 생각합니다. 하지만 AVM이 발전된 다른 나라와 비교하면, 아직 차이가 나고 더 고민해볼 필요가 있다고 봅니다. 질로우의 제스티메이트 서비스가 가지는 의미를 우리는 잘 모르고 있다는 생각이 듭니다. 그 서비스가 발표할 때까지만 해도 오차율이 6~7%까지 났었는데, 최근 질로우에서 공개한 것을 보면 1.5%까지 오차율이 아주 많이 줄어들었죠. 놀라운 건 미국의 90%가 단독주택이기 때문에 단독주택에 대한 AVM을 한 것이죠. 우리와 비교하면 상당히 발전한 것이죠. 이게 어떻게 가능한지를 알아야 하는데, 당연히 공공정보 공개가 전제되어있습니다. 미국 부동산 중개인협회(NAR)가 가진 자료도 있지만, 원천적으로 미국에서는 등기소에 기재될 때부터 전자적 정보로 전부 공개되고 있습니다. 대출한 금융기관에서 대출 정보도 공개 가능합니다. 가장 많은 데이터를 가진 기관이 보험사입니다. 질로우에서 이 정보를 구매해서 활용하고 있는 것이고요. 그 정보는 사실 제한이 없는 거죠. 그 부분에 대해서 여러 가지 모형을 쓰고 있습니다.

질로우가 특별한 모델을 쓴다고 생각할 수 있는데, 사실은 헤도닉 모델도 쓰고, 머신러닝도 쓰고 자기들 나름의 가격추정을 해서 공개하는 것이죠. 이를 위해 인력은 50명 정도 투입됩니다. 미국의 웬만한 주택정보를 다루고 있고 신뢰도 또한 굉장히 높습니다. 담보평가나 매매를 위해서 하는 것이 아니라 수요자를 위한 정보를 제공했던 것이고, 그것이 질로우라는 사이트가 가지는 집객력이고 비즈니스 모델화된 것이죠. 우리는 프롭테크가 금융기관 담보대출용 데이터 제공의 수준이 아니고 범용할 수 있는 자료를 생산한다는 걸 알아야 하고요. 국내에서도 개선해오고 있지만, 미국이나 다른 나라에 비해서는 AVM을 하기에는 여전히 많은 한계가 있습니다. 첫 번째는 실거래가 자료가 공개되어 있지만, 최종 주소는 등기부를 떼기 전까지 볼 수 없죠, 사실상. 그것을 직접 하겠다고 하면 일일이 돈을 들여 시간을 투입해야 하거든요. 만약 정부가 미국식으로 최종 주소지까지 모든 데이터를 공개했다면 이렇게까지 프롭테크의 발전이 느리게 진행됐을까, 저는 아쉽게 생각하거든요. 두 번째로 감정평가법인이 가지고 있는 평가서, 중개업계가 가지고 있는 나름의 매물정보 이런 게 있습니다. 이런 부분이 투명하게 공개되거나 활용되지 못하는 부분 또한 현실입니다. 물론 이런 정보가 잘못 공개될 경우에 불이익이 있거나, 영업적인 부분도 연관이 있을 것이기 때문에 그렇겠지만, 이런 부분을 관행적으로나 제도적으로 해결하는 것이 중요하다고 보고 있습니다. 세 번째로 여전히 데이터를 많이 가지고 있는 기관은 공공기관이고, 특히 한국감정원처럼 국가를 대행해서 데이터를, 사실상 AVM을 통해 주택 대부분을 평가하고 있음에도 불구하고 자료나 노하우를 대외적으로 공개하지 않고 있습니다. 그런데 그럴 필요가 있냐는 것이 제가 가진 의문이고요. 결국은 공공과 민간이 상생할 수 있게 상생의 전략을 고민하는 것이 필요합니다.

감정평가업계도 만약 AVM을 통해 혁신적인 감정평가시스템을 구축하려고 한다면 이런 문제들에 적극적으로 임하셔서 상호 공개, 공유하는 부분이 필요하고 그럴 수 있을 때 발전할 수 있다고 생각합니다. 가치평가뿐 아니라 공공과 민간이 개발사업을 할 때 개발사업이 부동산 가치에 어떤 영향을 주는지 역시 AVM을 통해 알 수 있어야 하고요. 실제로 호주에서는 공공과 민간이 협력해서 이걸 하거든요. 우리는 그런 부분에 아쉬운 점이 있고요. 지역 내 부동산 시장을 안정시킨다고 할 때도 수요공급 전략을 쓸 때도, 전자계약이나 임대관리 시에도 마찬가지로 AVM이 필요합니다. 미국에서도 ‘아이바이어(i-Buyer)’, 일종의 즉석 구매를 하는 물건을 내놓은 사람들로부터 회사에서 리모델링해서 되파는 사업이 있습니다. 이처럼 새로운 프롭테크 비즈니스로 가고 있거든요. 그런 걸 하는데 가장 기초는 정확한 가격평가입니다. 그만큼 얼마든지 활용할 영역이 많은 분야라 생각하기 때문에 저희가 조금 더 전향적으로 자료를 공개하고 AVM에 대한 기술적인 부분을 공유하고 상생하는 변화가 있기를 기대해봅니다. 이상입니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 결국 부동산 분야에서 정보 비대칭 문제를 해소하는 것이 필요하다고 말씀해주셨습니다. 세 번째로 정수연 교수님의 토론을 들어보겠습니다.

토론자 정수연 제주대학교 교수 제주대학교 경제학과 정수연 교수입니다. 의미 있는 날인 것 같습니다. 발표자께서 프롭테크 업체를 운영하시면서 감정평가사 자격증을 가지고 계신 분이죠. 미국에서 제일 많은 형태입니다. 이런 추세가 앞으로 계속되고, 이런 업체가 많이 나타났으면 하는 바람입니다. 몇 가지 말씀드리고자 하면, 빅데이터와 인공지능은 피할 수 없는 대세라고 하죠. 데이터법도 통과되어서 공공데이터뿐 아니라 민간데이터도 데이터 거래소에서 활발히 거래되는 날이 왔습니다. 부동산 분야는 데이터 거래에 있어서 활발히 거래되고 있지는 못한 편입니다. 최근에 제가 신용카드 데이터를 가지고 연구를 해봤는데요. 금융 데이터는 굉장히 클린하더라고요. 깨끗해서 분석하기 쉽고 연구자를 갈등에 쌓이게 하지 않습니다. 신용카드는 가짜로 거래되는 것이 거의 없잖아요. 부동산 거래는 좀 다르거든요. 업 계약과 다운 계약이 있고 그 외에도 굉장히 많은 문제가 있습니다. 최근에는 경상남도에 있는 상업용지의 거래를 연구에 활용하려고 알아본 적이 있습니다. 우리나라에서는 실거래가를 공개할 때 지번을 공개하지 않아요. 분석자에게도 어려움이 있는데, 어찌어찌해서 등기부등본을 확인해 지번을 찾아냈다고 하면 다음으로 거래의 정체를 알 수 없는 문제에 직면합니다. 예를 들어 2017년에 두 거래가 있었어요. 용도지역은 상업지역이고요. 두 거래 간 3km밖에 떨어지지 않았고, 도로 조건도 비슷하고요. 그런데 평 단가가 3배 이상 차이가 나는 거예요, 4개월을 두고 한 건데요. 아마도 하나의 거래는 통상적인 거래였을 것 같고, 이것조차도 확실하지 않죠. 또 하나는 이 지역의 가격이 앞으로 상승한다고 생각하고 개발기대감이 반영되어 거래된 게 아닌가. 그러나 그것조차도 저는 알 수가 없죠. 공개된 자료에는 그런 것들이 없습니다. 이런 난감한 상황에서 우리에게 주어지는 데이터라는 것은 제한적이고 매도자와 매수자 간 의도가 반영된 자료라는 거죠. 부동산 데이터와 다른 데이터의 차이점입니다.

우리나라에서 빅데이터나 인공지능 이야기를 하면서 금융 데이터에서 일어나는 활발한 움직임을 부동산 시장에 그대로 투영하고 싶어 하는 사람들이 많죠. ‘무언가를 할 수 있을 것이다’라고 이야기들 하는데 제일 염려스러운 것은 그것입니다. 부동산 시장의 특성. 그 특수성을 이해하지 못한 채 금융권의 깨끗한 데이터를 보고 부동산 데이터도 그럴 것이라는 전제를 깔고 모형을 만들려고 한다면… 데이터의 정밀성은 가정되면 안 되거든요. 입증되어야 합니다. 계량경제학 배울 때 맨 처음 나오는 말이 ‘garbage in, garbage out’이거든요. 정밀하지 않은 데이터가 들어가면 신뢰할 수 없는 결과가 나온다는 얘깁니다. 데이터의 정밀성이라는 것은 아주 기본 전제조건인데 가장 크게 적용하는 것이 아마도 실거래가입니다. 우리나라가 4차 산업혁명을 통해서 프롭테크가 활발해지려면 데이터의 정밀성을 확보하려는 노력이 우선되어야 한다고 생각합니다.

미국에 있는 분들과 이런 이야기를 많이 주고받습니다. 미국이야말로 데이터가 풍부합니다. 아까도 데이터 이야기가 나왔는데, MLS(Multiple Listing System)에 들어가있는 정보량은 우리나라의 부동산114나 직방에서 제공하는 데이터 수준과는 완전히 다릅니다. 굉장히 풍부하고 정확합니다. 내부 사진들부터 특히 건물 도면도 아주 정확하게 제공됩니다. 우리나라는 그런 상황이 아니죠. 비슷한 서비스가 있지만, 퀄리티가 차이 납니다. 미국은 정부 데이터 공개도 우월하고 정밀성도 뛰어납니다. 미국과 같은 정밀성을 구축하려면 엄청난 돈이 투입되어야 하거든요. 정부가 그러한 돈을 투입하는 것에는 인색하고 오로지 프롭테크를 해서 성과물을 내라 하니까… 투입되는 데이터에 정밀성을 기울이지 않고 결과물에만 관심 가지게 되면 신뢰할만한 자료를 얻을 수 없고, 4차 산업혁명이라는 것은 그저 구호로만 그칠 위험이 크죠. 미국에서 질로우가 하는 일들을 보면 굉장히 근사해 보이고 정밀성이 높아지고 있다고 이야기를 하는데, 질로우가 주로 다루는 데이터들은 주거용 부동산이죠. 그중에서 단독주택입니다. 미국의 단독주택은 우리의 단독주택과는 달라요. 타운하우스입니다. 타운하우스에 있는 주택들은 거의 모두 표준화되어있죠. 마치 우리나라의 아파트들을 수평적으로 깔아 놓은 거예요. 표준화되어있어서 설명변수를 몇 개 안 넣고도 아주 잘 나올 수 있습니다.

그러나 프랑스 파리의 주택들처럼 이질성이 큰 곳에서는 질로우가 맥을 못 추죠. 질로우가 우리에게 하여금 많은 혁신의 의욕을 불러일으키고 시사점을 주는 것은 틀림이 없습니다. 그러나 이러한 환경의 차이를 인식하고 우리가 갖추지 못한 것이 무엇인지를 먼저 지적해야 올바른 방향으로 가죠. 현재 우리나라에 있는 프롭테크 기업들이 필요한 데이터는 민간에서 구축할 수 없습니다. 정부에서 대자본을 투입해서 구축해야 하죠. 그런 것 없이 프롭테크 기업들은 성과를 내는 것에 어려움을 겪을 수밖에 없습니다. 지금 여러 프롭테크 기업에서 하는 일이 주로 담보평가라는데 미국에서는 도드 프랭크 법으로 주택의 가치가 40만 달러 넘어가는 주택은, 우리나라 돈으로 4~5억 원이죠, 반드시 감정평가를 하도록 법률에 규정하고 있습니다. 어기면 감옥에 가니까 어길 생각도 못 합니다. 담보 쪽에서는 질로우를 쓰지 않습니다. 제가 몇 군데 계속 질의해서 답변을 받았는데 안 쓰고 있어요. 도드 프랭크 법이 막고 있어서. 물론 40만 달러 이하에는 쓸 수도 있겠지만. 제가 주정부 관계자분들에게 물어본 결과에 의하면 그렇습니다. 담보평가에는 감정평가가 의무화되어 있는 것이죠. 그래서 제가 물어본 적이 있어요. ‘미국에서는 의무화되어 있는데, 우리나라에서는 인공지능과 빅데이터만 있으면 된다고 믿는다. 왜 그럴까?’ 물어보니, ‘너희도 금융위기를 겪으면 생각이 달라질 거야.’라고 합니다. 질로우에 대한 여러 논문을 보면 질로우가 오버 에스티메이트하는 것이 가장 문제입니다. 과다추정하는 것이죠, 실제 가치보다. 그러한 위험성 때문에 아주 질색하거든요. 자기들이 서브프라임 모기지 사태를 겪었기 때문에 질색합니다. 환경의 차이가 굉장히 큽니다. 법령 환경의 차이도 큰 겁니다.

미국에서는 담보평가 필수제를 하고 있다는 것이 큰 차이입니다. 감정평가 전례에 대한 이야기입니다. 다른 평가사가 어떻게 평가했는지 궁금할 수도 있겠습니다. 제가 이것 때문에 3년 전에 미국에 다녀온 적이 있는데, 미국에서는 전혀 남의 의견을 궁금해하지 않습니다. 전문가는 전문가의 오피니언이 있는 것이고 전문성에 기초해 만든 것이기 때문에요. 고객의 것이에요. 미국에서는 자기 컴퓨터에 보관할 망정 다른 곳으로 이전하지 않습니다. 또한 그것을 국가에서 달라고 하거나 공유해달라는 것도 말이 안 되는 것이죠. 자본주의 국가에서 소유권이 있기 때문에. 평가전례에 관한 것은 법적인 검토를 심각하게 해야 할 것입니다. 개인정보보호법에 의해서 저촉을 받을 것입니다. 평가전례는 아마 그건 데이터 3법으로도 어려울 거예요. 특히 담보대출은 민감해하거든요.

또 하나 인공지능의 결과에 관해 이야기하면요. 질로우닷컴에서 만들어낸 밸류가 있다고 칩시다. 그게 정확한지 아닌지는 누가 검증하죠? 통계하는 사람들은 ‘5% 유의수준에서 95% 신뢰할만하다.’ 이런 식으로 이야기를 합니다. 그런데도 미국에서는 그걸 쓰지 않아요. 왜일까요? 경제학에서 유명한 얘기인데요. 히말라야의 적설량과 월스트리트의 주가를 회귀분석 하면, 유의수준이 굉장히 높게 나와요. 이런 것들이 있어서 어떤 모형이 나온다고 할지라도 반드시 최종단계에서 부동산 시장에 부합하는 결과인지 감정평가사가 반드시 확인하도록 합니다. 사실 미국에 프롭테크 기업이 많아요. 아까 Corelogic 기업 이야기 나왔죠? 우리나라에서는 생소하게 들릴지 모르겠지만 이 명칭에는 익숙하실 겁니다. Marshall & Swift. Marshall & Swift는 부동산 관련해서 유학 다녀온 교수님들은 전부 다 아시죠. 원가 데이터 공급하는 회사고 엄청나게 큰 대기업이죠. 그런 대기업들을 보면 왜 우리나라는 그런 대기업이 없을까 한탄을 하곤 하죠. Marshall & Swift의 이름이 Corelogic으로 바뀌었고 Corelogic에서 밸류에이션 고용을 만드는 중인 것은 맞습니다.

그러나 Corelogic은 절대로 평가사들은 저리 가라 앞으로는 우리가 밸류에이션 하겠다는 식이 아닙니다. Corelogic의 목표는 감정평가사에게 자기들 모형을 파는 겁니다. 도드 프랭크 법이 있으니까요. 평가사들이 그걸 사서 써줘야 자기들이 수익을 창출할 수 있기 때문에요. 미국의 감정평가사 국제 컨퍼런스를 가보면 호객 행위를 하고 있어요. 이 모형이 얼마나 정확한지, 업무에 활용할 수 있는 지 설명합니다. 사실은 바람직한 산학협력의 모습은 그것입니다. 도구를 만들어내는 것은 좋으나 도구 사용자를 대체하는 것은 불가능하죠. 인공지능과 빅데이터는 감정평가사들의 야근을 줄여주는 기능은 할 것이나, 감정평가를 대신하는 데 한계가 있고요. 미국에서조차 그런데, 미국만큼 데이터 정밀성 환경을 갖추지 못한 한국에서는 두말할 것도 없습니다. 앞으로는 감정평가사들이나 감정평가업계가 이런 모형을 만들고, 프롭테크를 하겠다는 감정평가사들을 적극 육성, 지원해야 합니다. 그런 것들을 구매해서 자기들의 업무에 활용할 수 있도록, 미국처럼 갈 수 있도록 법인들이 많이 신경 써야 한다고 생각하고요. 정말로 올바른 가치 결과를 생성해내야 민간의 소비자들, 특히 담보대출을 하는 금융소비자들이 피해받지 않습니다. 금융소비자들의 이익을 보호하기 위해서라도 업계의 노력과 감정평가사들의 프롭테크로의 진출 등을 독려하는 정책들을 마련하시기를 권해드립니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 고맙습니다. 앞으로 빅데이터, 프롭테크를 하면서 어떻게 해야 할지에 대한 좋은 시사가 아니었나 생각합니다. 실제로 연구자들의 가장 큰 고민은 이 자료가 금융 데이터처럼 맘대로 쓸 수 있는 자료인가에 대한 그런 고민이 아닐까 생각을 합니다. 우리 부동산 업계 관련 사람들의 가장 큰 고민은 시장의 차이나 법적인 차이, 제도적인 차이를 전혀 비교하지 않은 채 겉으로 드러나는 것들만 가지고 자꾸 우리나라 제도에 도입하라는데서 오는 문제가 아닌가 생각합니다. 전례도 미국적인 관점에서 봤을 때는 다른 문제를 제기하는 것 같습니다. 네 번째로 박상수 박사님 토론해주시겠습니다.

토론자 박상수 한국지방세연구원 선임연구위원 오늘 발표 참 재미있게 잘 들었습니다. 프롭테크를 활용하여 과세에 어떻게 활용할지 생각하며 잘 들었습니다. 마지막에 발표자님께서 제언해주시면서 미국중개사협회 이야기도 잠깐 하셨는데요. 제도를 고민하면서 최근 본 이코노미스트 자료가 있는데, 미국의 중개 수수료가 세계적으로 높은 수준입니다. 7~10% 정도 된다고 합니다. 프롭테크 회사가 많은데 왜 수수료가 높게 유지되는가와 관련해서, 미국의 공정거래위원회에서 조사가 들어가서 진행 중이라는 기사를 봤었는데요. 너무나 높은 수수료, 그 와중에서 MLS가 독과점하는 게 아니냐는 차원의 조사라고 합니다. 10년 전에도 한 번 조사했었는데 무혐의를 받았다고 합니다. 이번에는 어떻게 될지 모르겠습니다. 어떤 형태든 간에 새로운 기술이 나오더라도 제도적인 기반이 뒷받침되지 않으면 기술들이 적용되지 않겠다는 생각했었고요. 정보 구축 내용과 관련해서 제 생각으로는 가격만 따지고 있지, 여러 가지 정보와 관련된 정확성이 검증되지 않고 있습니다. 정부와 연구자, 아니면 프롭테크 서비스 업체가 구체적인 부동산 속성정보의 정확성을 올릴 여지가 있지 않을까. 또 최근에는 전월세 신고제까지 한다고 하지 않습니까. 우리나라 부동산 데이터의 정밀성은 상당 부분 정부가 해야 할 역할이 있어 보입니다. 하려고 마음만 먹으면 많은 돈을 들이지 않고, 신고체계만 조금만 바꿔줘도 할 수 있지 않겠나 그런 생각을 했습니다.

자동평가모형 관련 이야기가 있었습니다. 저 같은 경우는 자동평가모형을 직접적으로 가져올 수 있는 곳은 재산세, 종합부동산세, 부동산 보유세가 될 텐데 바로 적용하기에는, 새로운 실험을 하기에는 어려움이 있지 않겠나 생각을 하고요. 과세당국이 보기에는 실거래가격은 나름대로 괜찮거든요. 그런데 상속이나 증여, 취득 중에서 무상취득과 관련해서는 정확한 데이터가 없습니다. 시장에서 거래된 가격이 아니다 보니까. 그와 관련해서는 정확한 데이터가 없고요. 상증법에 보면 시가로 인정할 수 있는 가격으로 매매가액, 수용·경매·공매가액, 감정가격, 유사매매사례가액이 있고, 그래도 할 수 없을 때는 기준시가를 사용하고 있죠. 기준 시가라는 것이 각각의 물건마다 다르긴 합니다만 나름대로 새로운 시도를 해볼 수 있는 부분이라 생각하고요. 그리고 자동평가모형에 있어서 당연히 가격에 대한 신뢰성 검증이 이뤄져야 하겠죠. 또 하나는 어떤 형태로 나올지 모르겠지만 기계학습 알고리즘으로 나온다면 과연 이것들이 납세자에게 설명될 수 있는 것인지 좀 궁금합니다. 그 부분에 대해서 좀 더 설명을 해주셨으면 좋겠고요. 또 정부에서 부동산과 관련된 정보를 상당부분 가지고 있는데 이러한 정보를, 예를 들면 공시가격과 관련되는 정보는 한곳에서 다 가지고 있지 않습니까? 과연 그럴 필요가 있는 건지. 이런 정보 활용은 조금 더 경쟁방식을 도입해야 하지 않을까 그런 생각을 했습니다. 이상입니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 예, 고맙습니다. 박상수 박사님은 한국지방세연구원에 계시기 때문에 실제로 실거래가격과 감정평가에 관한 여러 고민을 하고 계시지 않을까 생각이 드는데, 현재 우리나라에 정보가 부족하지 않은가 그런 생각이 듭니다. 지금 말씀하신 대로 신고체계를 바꾸거나 각 부처 간의 데이터가 서로 연결될 수 있게만 한다면 어느 나라보다도 좋은 데이터셋을 만들 수 있지 않을까 생각이 듭니다. 실제로 실거래가격신고제가 시행되면서 감정평가업계나 시장에서 여러 가지 다양한 논의들이 있었는데 가장 큰 문제는 정수연 교수가 말씀하신 자료 자체의 정비성 문제, 많은 데이터양에도 불구하고 실거래가가 제힘을 발휘하지 못하고 있는 문제가 아닌지 생각을 해봅니다. 다섯 번째로 우리 한국부동산연구원 박성규 박사님 토론해주시겠습니다.

토론자 박성규 한국부동산연구원 연구위원 네, 박성규입니다. 김범진 대표님 발표 잘 들었습니다. 저도 공시가격이나 평가 관련 내용을 많이 보다 보면, 제 느낌은 이런 것 같습니다. 비유가 맞을지 모르겠지만 내일 수능을 앞둔 고3 수험생 느낌 같습니다. 그만큼 우리가 미래가 어떻게 될지에 대해서 알면 이런 고민을 조금 덜 할텐데, 그만큼 막연하고 불확실하고, 내일 수능시험 볼 준비를 잘해놨으면 이렇게 불안해하지도 않을 것 같고요. 그 고민이 김범진 대표의 발표에서 느껴졌습니다. 그런 관점에서 저는 두 가지를 좀 구분해서 한 번 보겠습니다. 아까 계속 토론자분들과 대표님도 말씀하셨듯이 자료는 많다, 또 공개되어 있다, 지번은 공개 안 된다고 하는데, 이 고민을 먼저 얘기 던져보는 거죠. ‘왜 공개를 안 할까요?’라는 것입니다. 분명히 특수한 정보도 있을 것이고, 가격정보도 있을 것이고, 다 공개하면 될 텐데 왜 공개를 하지 않냐는 거죠. 그만큼 시험공부 할 때 자신이 없기 때문이고요. 그만큼 오류가 많다는 걸 스스로 알기 때문에 공개하지 않는 것이고요.

두 번째 우리가 분석하는 자료들을 보면 실거래는 그냥 가격정보일 뿐입니다. 그 가격정보에 어떻게 가격이 형성되는가를 설명하는 정보는 없다는 거죠. 그 설명하는 정보를 또 부득이하게 가져오는 것은 공시가격에서 수십 년전에 사실상 구축된 그 정보를 가지고 와서 설명하려고 노력합니다. 이 미스매치된 상태를 계속 가지고 있는 상태로는 어떻게 학습한다고 해도 시험을 잘 풀 수 있다고 생각하지 않거든요.. 그래서 1단계로 여러 토론자께서 말씀하신 것처럼 일단 준비하는 부분에 대해서 다시 한번 생각해볼 필요가 있을 것 같습니다. 아주 쉬운 예로 우리 지적조차 맞지 않아서 지적조사 작업을 새로 하고 있습니다. 불과 10년도 안 됐고요. 건물에 대한 정보, 아직 건물구조가 어떻게 되는지 이게 재료인지 구조방식인지조차도 정리가 안 되어있습니다. 정체불명의 숫자들을 가지고 열심히 모델을 돌리면 어떤 가격이 나올지 예상이 될 겁니다. 그래서 우리가 준비됐다, 안됐다 이야기하는데 뭘 준비해야 하느냐에 대한 얘기를 더 해야 하지 않을까 하고요.

또 하나는 오늘 주제가 실거래가격인데 제가 최근에 재밌는 사례를 한 번 찾아봤습니다. 어떤 사례를 조사했냐면 전국에 일 년에 토지거래가 얼마나 되고, 그중에 순수한 토지거래는 얼마나 되고, 그 가운데 제대로 된 토지거래는 얼마일까 추정해봤습니다. 일 년에 우리나라에서 거래되는 토지가 작년 기준으로 290만 개라고 합니다. 그런데 순수 토지거래는 그중에 102만 개 정도입니다. 나머지 한 200만 개는 사라져 버리네요. 순수 토지거래 102만 개 중에 실제로 공개되는 것은 59만 개입니다. 나머지 40만 개는 사라졌어요. 왜 사라졌는지 아무도 모릅니다. 59만개 중에 지분거래라고 할 수 있는 것들 태반입니다. 그거 다 빼고 나니까 불과 30만 개입니다. 이 가격정보 데이터를 서울로 보면, 서울 중구는 순수 토지거래가 1건 나와요. 단순히, 막연히 이야기하는 발표나 토론, 주장은 참 많이 봤는데 이제는 수치를 가지고 이런 이야기를 하는 시간을 만들고 돌아보는 것이 먼저이지 않을까 생각합니다. 우리가 가지고 있는 정보에 이런 문제가 있고, 이런 한계가 있다는 걸 먼저 얘기하고 그런 한계 아래에 어떤 방법론을 찾아볼 때라고 고민을 해야 하는데, 문제가 많다는 이야기만 하고 무슨 문제가 많은지에 대한 부분, 어떻게 무엇을 준비해야 할 지 그런 부분에 대해서는 자꾸 숨겨져 있지 않은가 생각을 좀 해봅니다.

2005년에서 2008년 정도 시기에는 우리나라 정보가 구축될 시기였던 것 같고요. 기억하실지 모르겠지만, 이명박 정부 때는 구축된 정보를 상호연계하는 시대였고, 박근혜 정부 때는 이 정보를 공개하는 시대였다고 했습니다. 그런데 그 공개된 정보를 가지고 우리가 헤매고 있다는 거죠. 구축되고, 연계되고, 공개까지 됐는데 왜 지금 와서 다시 지난 십여 년 전의 구축 이야기를 다시 하고 있냐는 거죠. 그 구축을 제대로 안했고, 연계나 공개를 제대로 안했기 때문에. 출발부터 잘하지 않으면 다시 지난 수십 년동안 엄청난 돈과 인력이 투입됐지만 처음부터 다시 가야할 시기가 됐다는 거죠. 그런 측면에서 앞으로 오늘 토론에서는 정부 의견은 없었지만 정부나 민간이 해야 할 역할 중에서 우리가 무엇부터 할지 한 번 고민을 하는 출발점이 있어야 한다고 생각합니다. 이상입니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 네, 고맙습니다. 여섯 번째는 성동구청에서 토지평가팀장을 맡고 있는 홍원철 박사님입니다.

토론자 홍원철 성동구청 토지평가팀 팀장 현재 정부와 지방자치단체에서 제공하는 공공데이터는 보건, 문화·관광, 산업·경제, 일반 행정, 환경 등 분야별 카테고리를 중심으로 데이터셋으로 구축되어 있습니다. 그리고 부동산실거래가 신고제에 따라서 지금까지 축적된 실거래신고가격이나 공시가격 등은 물론이고 빈집현황이나 공동주택의 세대수, 건축 규모, 준공 현황까지 세밀한 어떤 부동산 관련 공공데이터들이 월별, 분기별, 연도별로 제공이 되고 있어서 실제로는 다양한 분야에서 활용 가능하다고 할 수 있겠습니다. 그러나 현재 부동산 관련 공공데이터는 데이터셋에 따라서 동일한 자료임에도 불구하고 서로 표시형식이 다르거나 데이터셋을 서로 매칭하거나 통합할 수 있는 ID 혹은 고유번호 같은 것들이 마련되어 있지 않습니다. 그래서 다양한 측면에서 종합적으로 살피고 판단해야 하는 부동산 분야에서는 이런 데이터셋 상호 간에 서로 간섭 없이 자료들이 통합될 수 있도록 하는 그런 고민이 필요하다고 보겠습니다. 그래서 이런 일선 행정에서 자치구별로 개별 필지에 19자리의 어떤 코드를 부여해서 자료를 운영하고 있지만, 데이터셋에 따라서 자료의 형식이나 단위 등이 서로 달라 실제 활용도는 그리 높지 못합니다. 그래서 실거래가에 대한 논란이 많은데 실제로 미국과 우리나라는 차이가 있습니다.

미국의 경우에는 그런 AVM도 거래사례비교평가모델을 사용하고 있는데, 미국은 전문가에 의해서 검증·조정된 실거래가격을 사용하고 있는 반면에 우리나라는 단순히 매매당사자가 신고한 가격을 사용하고 있습니다. 그래서 시장가치로서의 실거래가격이라기보다는 거래당사자의 신고가격이라고 하는 게 우리나라와 미국의 차이라고 볼 수가 있겠습니다. 그래서 우리나라의 실거래신고가격은 부동산시장 전반의 상황에 대해서 통계적인 어떤 처리를 하는 데는 별문제가 없겠지만, 실거래신고가격을 개별부동산의 가치나 적정가격을 추정하는 것은 신뢰도에 문제를 낳을 수 있다고 볼 수 있습니다. 그래서 이런 실거래가격과 다양한 부동산 유형을 구조화하고 서로 연결할 수 있는 그런 작업이 필요합니다. 그리고 AVM에서 부동산의 물리적 특성뿐만 아니라 실거래가격에 영향을 미치는 사회·경제·문화적 요소들을 취합할 수 있어야 AVM의 신뢰성이 높아지고 활용도도 넓어질 것으로 생각합니다. 결국 실거래신고가격은 정부의 지속적인 관심 그리고 제도 개선을 통해서만 지금 나타나고 있는 가격의 왜곡이 줄어들고, 따라서 AVM이 활발하게 활용될 수 있지 않을까라고 생각합니다. 여기에 우리나라 실정에 맞는 알고리즘을 개발해서 감정평가업계가 보유하고 있는 방대한 자료를 적절하게 대입할 수 있다면 실거래신고 가격의 한계를 어느 정도 극복할 수 있다고 생각합니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 다음은 우리 한국감정평가사협회에서 시장정보이사를 맡고 있는 이홍규 평가사님의 토론을 들어보도록 하겠습니다.

토론자 이홍규 한국감정평가사협회 시장·정보이사 안녕하십니까. 한국감정평가사협회 시장정보이사 이홍규입니다. 먼저 우리 김범진 대표께서 우리 업계 출신이신데도 프롭테크 이야기와 우리 업계 이야기를 함께 해주셔서 굉장히 반갑기도 하고 사실 저도 정보 담당 이사를 맡고 있다 보니까 우리 김범진 대표님이 프롭테크 업계에서 아주 잘 활동하고 계신 것을 자랑스럽게 생각하고 있습니다. 그런 측면에서도 의미 있는 시간이라고 생각을 하고 있습니다. 사실 앞서 토론하신 토론자분들께서 여러 가지 말씀을 해주셔서 비슷한 문제점, 저희가 준비해야 할 부분들, 공통된 부분이 좀 많은데요. 그래도 한 번 얘기를 좀 해보도록 하겠습니다. 원래 제가 토론문에는 현재 감정평가 시장에 닥친 4차 산업혁명 관련 문제 때문에 저희가 준비하고 있는 얘기를 먼저 하고, 그 뒷부분에 그럼에도 불구하고 저희가 간과하면 안 될 얘기를 나열했는데 반대로 얘기를 하겠습니다.

먼저 앞서 설명을 다 해주셨기 때문에 그 부분을 그냥 짚는 얘기가 될 것 같은데요. 감정평가 시장에서도 4차 산업혁명과 관련해서는 화두가 된 게 사실이고, 저희 협회에서도 이 부분에 대해서 준비를 하는 부분이 많습니다. 뒷부분에 말씀드리기로 하고요. 이런 4차 산업혁명과 관련해서 기술이 발전되고 있음에도 불구하고 몇 가지 짚고 넘어가야 할 부분에 대해서 말씀드릴 것이 좀 있는데요. 앞서 토론자분들께서 말씀해주신 내용과 비슷한 문제인데, 특히 오늘 주제가 실거래가격, 효과와 관련된 부분이다 보니까 감정평가라는 것이 결국에는 신뢰성 있는 가치를 시장에 제공하는 역할인데, 단순 제공의 역할로 끝나는 것이 아니라 제공된 가치를 어떻게 산정·평가했는지를 설명하는 역할도 함께 하고 있습니다. 이게 공공성의 영역이라고 해야 할 텐데요. 실제 감정평가가 필요한 법 제도적 측면에서 보면 대부분이 이해 조정(조절)하는 기능을 좀 갖고 있다는 거죠. 그러니까 결과를 제공하면 그것으로 끝나는 것이 아니라 그 결과가 도대체 어떻게 산정됐고, 어떤 이유로 산정됐는지에 대해서 충분히 설명하고 또 신뢰성을 제공해야만 감정평가라는 것이 제 역할을 할 수 있다는 것이죠. 그런데 이런 부분에 있어서 현재 논의되고 있는 현재의 AI, 인공지능이라는 것이 이 부분까지 설명할 수 있느냐라는 부분에 대해서는 제가 알기로는 거기까지는 가지 못했다고 보고 있고요. 다만 제가 알고 있는 AI에 대한 지식에 있어서 이러한 영역도 향후에는 가능하리라는 주장은 있고요. 그 부분에 대한 연구개발도 있는 것으로 알고 있습니다.

이 부분을 아마 강인공지능이라고 부르기도 하는 것으로 알고 있는데요. 현재 그 단계는 조금 시간이 걸리는 분야로 알고 있습니다. 그렇지 않은 현재 인공지능 분야인 약인공지능이라는 부분에서는 아직 그 단계까지는 아니라고 저희가 보고 있어서, 이 부분을 그럼 어떻게 AI든 AVM 분야에서 보완할 것이냐에 대한 구분이 좀 필요하단 지적이 좀 있어야 할 것 같고요. 두 번째는 아까 얘기한 부분에 있어서 저희 협회, 평가사들이 고민하는 부분 중 하나가 비밀엄수 문제와 개인정보 보호의 문제가 있습니다. 우리 감정평가에 관한 법률상에 감정평가 과정상에 취득한 정보는 원칙적으로 전부 다 비밀엄수를 하도록 하고 있다 보니 정보를 공개하는 부분 또는 정보를 공유하는 부분을 어떻게 풀어나갈 것이냐에 대한 고민이 좀 저희가 많은 부분이고요. 이런 부분들에 대해 고민을 많이 못 해온 것이 현실이었습니다.

그런데 최근에 와서 데이터 3법의 문제를 비롯한 다양한 정보 공개에 대한 문제에 있어서 이 정보를 어떻게 공개할 것인가, 또 어떻게 활용할 것인가라는 부분이 윤리 문제와도 연계되다 보니까 감정평가 시장에서도 논의해야 할 시점에 와 있다는 인식입니다. 그래서 이런 부분들을 어떻게 풀어나갈 것인가에 대한 것도 감정평가 시장 내에서는 굉장히 고민해야 할 부분이고, 이 부분에 대해서도 향후 좀 많은 논의가 필요한 부분이라고 말씀을 드려야 할 것 같습니다. 세 번째는 앞서 우리 토론자분들께서 대부분 아마 지적하신 문제인 것 같은데요. 빅데이터 얘기를 하고 있지만, 사실은 빅데이터를 어떻게 하면 스마트하게 만들 것이냐. 즉, 정밀성에 관한 문제 또는 정확성에 대한 문제가 될 텐데요. 사실 우리가 가진 데이터, 부동산 분야의 데이터가 스마트하지는 못하거든요. 이제 이 부분에 있어서 아직도 정부가 가지고 있는 것도 물음표가 사실 있습니다. 이런 부분들이 공개된다고 하더라도 이걸 어떻게 하면 스마트화할 것인지에 대한 논의도 있지만, 아직 이런 부분들에 대한 사실은 기술적인 문제부터 시작해서 여러 체계가 아직은 고비용의 구조라는 것이 한계라는 것이죠. 그래서 어떻게 하면 비용이 낮은 상태에서 구축할 수 있을 것인지 문제도 같이 좀 고민을 해야 할 것 같습니다.

그런데 사실은 데이터가 스마트하지 못한 상태에서 인공지능까지 간다 치더라도 똑같은 한계의 문제가 있다 보니까 이 문제에 대해서는 저희 시장에서도 고민해야 하겠지만 정부 측면에서도 굉장히 고민을 많이 해야 할 부분이라고 봅니다. 왜냐하면 사실은 이게 쌀이잖아요. 데이터가 4차 산업혁명의 쌀이라고 할 수 있을 텐데, 쌀이 사실은 굉장히 부실한데 4차 산업혁명이 어떻게 발전해갈 수 있을 것이냐는 근본적인 의문에 부딪힐 수 있는 부분이기 때문에 같이 좀 고민해야 할 문제라고 봅니다. 또 하나는 법 제도의 문제일 겁니다. 이거는 4차 산업혁명과 관련된 부분에 있어서 다양한 분야에서 불거질 문제라고 보이고, 이미 불거진 부분도 좀 있고요. 이 부분은 이제 우리나라에서 감정평가라는 것은 법 제도에 의해서 만들어진 측면이 있고. 감정평가라는 것이 어찌 됐든 경제적 가치를 가액으로 표시해서 이것을 시장에서 제공함으로써 산업화한 분야인데. 이 부분에서 이 법 제도의 틀과 관계없이 시장에 가치를 제공함으로써 단순히 정보를 제공하는 수준을 넘어서 이것을 통해서 수익 창출을 하는 분야로 넘어갔을 때, 이것을 현재 법 제도상에서 어떻게 다룰 것인가 즉, 달리 얘기하면 감정평가 업무영역과 어떻게 구분해 낼 것인가에 대한 고민이 같이 있다는 얘기입니다.

현재 법 개념으로는 충분히 이것은 감정평가법 위반의 소지가 좀 있다 보니까 이러한 부분도 같이 좀 고민을 해야 하는 부분이고요. 이런 것과 관련해서 저희 감정평가사협회에서도 굉장히 고민이 많습니다. 감정평가 시장이 사실은 정보를 활용해서 평가해야 하는 업무이다 보니까 협회 내에는 감정평가정보센터라고 해서 정보를 수집하고, 정리하고, 회원들에게 제공하는 역할을 담당하는 부서가 있습니다. 이 부서를 통해서 당면한 문제들을 해소하기 위해서 추진하는 업무가 여러 가지 있습니다. 저희가 법 제도의 틀 내에서 안주하고 있는 것은 아니고, 저희도 마찬가지로 이러한 정보를 4차 산업혁명과 관련된 다양한 기술적인 부분들을 받아들여서 저희도 활용해야 하는, 즉 도구화해서 써야 하는 문제이기 때문에 고민하는 것들이 있는데 몇 가지만 소개를 좀 드리도록 하겠습니다. 저희도 정보를 활용해서 감정평가서를 작성하는 업무를 하고 있다 보니까 기존의 감정평가정보시스템을 고도화하는 사업을 하고 있습니다. 당연히 지도 기반으로 정보를 제공, 분석하는 시스템을 갖추고 있고, 이 지도 내에는 당연히 일반 지도를 포함해서 지적도, 항공사진을 포함하고 있는 정보를 제공하고 있고 이것을 고도화하는 사업을 진행하고 있습니다.

마찬가지로 이것을 정보 시스템으로만 제공하는 것이 아니라 저희가 현장에 나가서 임장 활동을 할 때 활용할 수 있도록 앱으로도 제공하는 사업을 같이 진행하고 있다는 말씀을 좀 드리고 싶고요. 두 번째로는 저희가 기존에 종이 감정평가서를 의뢰인에게 고객에게 제공하던 형태가 현재 법 제도의 틀인데 저희가 이것을 디지털화해서 제공하는 즉, 파일을 전자파일의 형태로 제공하는 방법을 추진하고 있고, 이것은 저희 감정평가 시장의 가장 큰 고객인 은행과 함께 공동으로 추진하고 있습니다. 그래서 감정평가서를 디지털화해서 제공하되, 인증의 문제가 발생하다 보니까 이 인증과 관련해서는 블록체인 기술을 이용하는 사업도 같이 하고 있습니다.

여기에 병행해서 같이 추진하는 사업이 한 가지 더 있는데, 광학문자인식(OCR)기술이라고 좀 어렵더라고요. OCR이라고 하는 기술을 이용해서 이 데이터를 다시 저희가 빅데이터로, 즉 스마트 데이터로 활용할 수 있도록 데이터화하는 사업도 지금 같이 추진하고 있습니다. 달리 표현하면 종이 감정서에 머물러 있던 부분들을 디지털화하고, 또 디지털화하더라도 디지털화의 개념은 이제 인증으로 해서 전자 파일의 형태이다 보니까 이것이 바로 데이터로 들어오는 부분들은 아니거든요. 그래서 저희가 이 부분을 OCR 사업을 통해서 데이터화하는 과정에서 당연히 여러 가지 특수한 정보들 그리고 앞서서 김범진 대표님께서 발표하신 그런 임대정보를 포함한 다양한 정보를 구축하려고 하는 사업을 추진하고 있고요. 이런 사업들이 진행되는 과정에서 당연히 그런 데이터들을 구축해서 다시 우리 평가사들이 활용할 수 있도록 제공하려는 사업들을 좀 하고 있습니다.

한 가지만 더 말씀을 좀 드리겠습니다. 앞서 김범진 대표님이 설명해 주신 것처럼 현재는 저희 평가서에 사진정보만 첨부되는 정도인데, 저희가 이것을 영상 정보화하는 단계까지도 고민하고 있고요. 이것은 국토정보공사, LX라고 하죠, LX와 저희 협회가 협약을 맺어서 드론 촬영한 정보 즉, 영상정보 그런데 이 영상정보도 사실은 영상정보에 머무르게 되면 사실 데이터로써는 의미가 없습니다. 쉽게 얘기하면 사진에서 영화가 됐다는 정도에 불과한 것이지 영화가 됐더라도 이것을 디지털화하지 않으면 사실은 데이터로서의 큰 의미가 없거든요. 그래서 저희는 이것을 다시 VR이라던가 3D 형태의 사업과 연계해서 이걸 데이터화하는 사업까지 염두에 두고 사업을 추진하고 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.

마지막으로 한 가지만 더 말씀드리겠습니다. 데이터를 구축하는 것이 저희 협회의 굉장히 큰 역할 중 하나이다 보니까 과기정통부에서 하는 빅데이터 사업을 참여해서 현재 저희가 빅데이터센터로 지정이 돼서 2019년부터 2021년까지 예산 한 10억 원 정도를 지원받고 있는 상황입니다. 이 지원받은 예산을 통해서 저희가 데이터 수집·정리·분석 그리고 시장에 이것을 다시 가공해서 제공하는 사업도 추진하고 있습니다. 저희도 적극적으로 4차 산업에 대응하려고 노력하고 있습니다. 오늘 김범진 대표님 발표를 들으면서 몇 가지 추가적인 아이디어를 좀 얻은 부분이 있어서 이것도 좀 말씀드리도록 하겠는데요. 저희가 이 사업을 추진하면서 각종 데이터를 수집하다 보니 저희가 생각하는 부분들이... 평가업계에서 사실 지역분석을 통해서 표준적 이용을 찾아내는 작업이 좀 소홀했습니다. 왜냐하면 임장 활동을 하게 되면 해당 부동산의 데이터는 정밀하게 조사·분석하도록 해왔는데 사실 인근지역, 유사지역의 표준적인 이용을 지지할 수 있는 데이터는 굉장히 많이 부족했고 이런 부분에 소홀한 게 사실입니다.

그래서 이런 부분을 여러 가지 공공 데이터를 가공해서 표준적 이용과 지역분석을 할 수 있는 데이터를 구축하기 위해서 노력하고 있는데, 오늘 김범진 대표님 말씀을 듣는 과정에서 실거래가 지번 정보와 사후 정보를 매칭하거나 실거래가 자체를 기본으로 한 표준정보를 추출하는 부분들은 사실 저희가 생각을 많이 못 했던 부분이라서... 저는 이제 이것 이외에 지역 전체 데이터를 가지고 지역의 표준적 이용이나 정보를 구축하는 사업을 추진하고 있는데 이런 부분들은 생각하지 못한 부분이라 굉장히 좋은 아이디어를 주셨습니다. 이런 부분도 감정평가 시장에서 준비해서 평가에도 당연히 활용되고, 이런 정보를 저희만 갖고 있는 것이 아니라 아까 말씀드린 것처럼 비밀엄수 규정이라든가 개인정보 보호와 관계와 없는 부분들은 적극적으로 정보공개를 할 수 있도록 하는 방향으로 역할을 확대해 나가는 것이 감정평가 시장이 가진 역량을 외부와 공유하고, 반대로 외부의 여러 가지 기술적인 부분들도 저희가 받아들일 수 있는 협업하는 체제로 갈 수 있는 방향이라고 저희도 보고 있습니다. 오늘 발제도 잘 들었고 오늘 또 토론자분들께서 주신 내용도 저희가 잘 받아들여서 도움이 되는 자리가 됐으면 하는 바람입니다. 이상입니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 예, 고맙습니다. 이홍규 이사님은 감정평가 시장 그리고 협회의 여러 가지 방향을 이런 자리에서 제시해 주셔서 고맙게 생각을 하고요. 말씀하신 몇 가지는 프롭테크 분야와의 갈등이라든지 이런 면에서는 꼭 고려해봐야 할 사안이 아닌가 생각을 합니다. 다음은 제일감정평가법인 하태권 평가사님의 토론 듣도록 하겠습니다.

토론자 하태권 제일감정평가법인 감정평가사 안녕하십니까. 제일감정평가법인의 하태권입니다. 먼저 실거래 데이터를 활용하는 방안에서 가장 이슈가 되는 것은 제가 생각하기에 실제 이게 표준화될 수 있겠느냐 부분인 것 같습니다. 예를 들어 아파트 같은 경우에는 이게 정규분포의 형태를 가질 순 있겠지만, 다른 부동산에도 이것을 그대로 적용할 수 있을까 하는 그런 의문점이 좀 있고요. 또 하나 가장 큰 문제로 생각할 수 있는 것은 시기적으로 일치되지 않는다는 부분입니다. 우리가 지금 수집하는 데이터들은 대부분 과거의 데이터이지 않습니까. 그 데이터는 어떻게 보면 죽은 데이터라고 볼 수가 있을 것 같습니다. 그래서 실제 우리가 평가하거나 미래를 예측하면, 전망을 해야 할 텐데 과거 데이터를 가지고 전망하는데 기본적인 문제가 있다고 생각을 하고 있습니다. 그래서 이런 기초적인 로우 데이터를 가지고 우리가 사용하는데 여러 가지 한계가 있을 것 같고요. 지금 발제자께서 말씀하신 것 같이 로우 데이터를 가지고 1차적으로 가공을 하고 2차, 필요하면 3차 가공을 통해서 가공한 데이터를 써야 하지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.

지금 은행에서 AVM 모델을 쓰고 있는 것 같은데 저희 감정평가시장에서도 이런 AVM 모델을 계속 배척하는 데는 한계가 있다고 생각합니다. 우리도 이제 앞으로는 공존할 수밖에 없을 것 같은데요. 그래서 감정평가 시장에서도 좀 더 적극적으로 대응할 필요가 있겠다, 지금까지 소극적이었다면 우리가 이걸 제한하거나 방어하려는 움직임에서 선제적으로 하는 게 필요하다는 생각이 듭니다. 시장이 그렇게 갈 수밖에 없는 환경이라면, 감정평가 시장이 선제적으로 어떤 역할을 할 수 있을지 고민하며 접근할 필요가 있겠다고 생각합니다. 저도 포럼에 와서 많이 배웠는데, AVM 모델을 미국에서 쓰고 있다고 하셨는데 앞에서도 말씀하신 바와 같이 시장 환경의 차이를 생각할 필요가 있습니다. 미국의 시장 환경에서는 한국과는 다르게 감정평가 시장 자체가 우리보다 훨씬 소규모로 이뤄지고 있고요. 우리나라처럼 고도로 집중되고 전문화된 감정평가 시장이 존재하지 않는다고 생각합니다.

그렇기 때문에 차선으로 할 수 있는 게 AVM모델을 통해서 여러 시도가 가능한 환경들이 조성되었을 것으로 추측이 되고요. 우리나라의 경우에는 부동산산업 내에서 감정평가 시장이 차지하는 위상이 어떻게 보면, 집단화되어 있고 고도화된 집단이 모여 있는 사례가 유일하지 않을까 생각을 하는데요. 그렇기 때문에 굳이 AVM 모델을 찾아 나서는 시장 환경과는 다르다고 생각합니다. 또 한편으로는 우리 시장 환경에서는 AVM 모델을 감정평가 시장에서 선제적으로 도구화할 방법이 없겠는지 고민해야 할 시기가 아닌지 생각합니다. 얼마 전에 국토연구원의 보고서를 보니 아파트 가격의 3년 후를 예측할 수 있다는 보고서를 본 것 같습니다. 주택 가격을 빅데이터와 머신러닝을 통해서 충분히 예측 가능하다는 보고서를 봤는데, 만약 이런 연구가 실제 적용 가능한 부분이라면 담보평가 영역에서도 이를 고려할 수 있지 않을까 생각합니다.

저희가 하는 담보평가는 여러 가지 부분에서 시기적으로 일치하지 않는 문제나 보수적으로 접근하는 환경을 보면 미래에 대한 예측에 대해 자신 없는 부분도 있는 것 같습니다. 만약에 우리가 과거의 선례를 가지고 미래를 예측하는 것에 있어서 더 자신 있는 도구를 통해 제시할 수 있다면 표준적 시나리오로 볼 때, 낙관적 시나리오로 볼 때, 비관적 시나리오로 볼 때 정도로 나눠서 제시할 수도 있을 것 같고요. 담보평가를 꼭 하나의 가격이 아닌 여러 예측에 따른 시나리오를 제시해서 담보평가 영역을 수행한다면 지금보다 훨씬 정교한, 금융기관에서 더 충분히 활용 가능한 결과물이 나올 수 있지 않을까 예상합니다. 그리고 토론에서 많이 나오지 않았지만 제일 관심 있는 부분은 프롭테크 영역에서 돈의 흐름이 어느 쪽으로 가느냐 같은데 파이낸스 측면에서 프롭테크와 핀테크, 감정평가 영역이 어떻게 흘러갈 것인지 감정평가 시장에서도 예의주시하고 있는 것 같습니다.

부동산 관련 자금 조달 영역, 시장 환경이 빅데이터, 인공지능, 사물인터넷, 여러 블록체인 기술을 통해 갈 수밖에 없는 환경이 도래된 것 같습니다. 어차피 이런 쪽으로 계속 흘러간다면, 법령에 새로운 영역들이 계속 생겨날 것이고 우리는 결국 시장 내에서 파이낸스 측면에서의 서비스를 하는 업종이기 때문에 시장 환경과 달리 갈 수는 없으리라 생각합니다. 우리 감정평가에서도 DX(Digital Transformation) 환경 변화 속으로 가고 있는데 저희도 이런 기법들을 충분히 활용해서, 투자수익률 분석이라든지, 투자의 기회비용, 최적의 투자 방향을 컨설팅 보고서 형식으로 담아내고 있는 것 같은데, 여러 툴을 활용해서 담아낸다면 파이낸스 시장에서 감정평가영역의 일들이 훨씬 많이 일어나지 않을까 싶습니다. 이 자리에 참여하면서 가장 고민한 부분은 이러한 시장 환경 내에서 부동산의 밸류에이션 파트의 헤게모니를 누가 가져갈 것인가입니다. 기술을 바탕으로 한 엔지니어 업종이 가져갈 것인가, 아니면 부동산 시장에서 산업 내로 가져갈 것인지 앞으로 가장 궁금한 부분이고요. 대기업이 들어오지 않을 것 같다고 조심스럽게 예측해보고요. 산업 내에서 기술력과 부동산산업 중에 중규모 내지는 중소규모 업체가 들어올 것 같은데요. 시장 내에서 인력이나 규모, 자본력 측면에서 봤을 때 누가 우위를 점할 수 있을 것인지 고민해볼 필요가 있다고 봅니다. 우리나라는 다른 나라와 다르게 독특한 점이 감정평가업체가 중규모 펌(Firm) 정도로 형성되어 있습니다.

제가 봤을 때 이 산업에서 감정평가업종 외에 이 역할을 할 수 있는 업종은 없지 않은가, 업종의 한계로 볼 때. 감정평가산업에서 이런 역할이 이뤄질 수 있도록 제도적 기반을 만들어줄 필요가 있고, 우리 시장 내에서도 기술력을 도입해야 하겠죠. 기술을 중심으로, 바탕으로 이 모든 헤게모니를 생각하기에는 한계가 있다고 생각합니다. 한국의 IT 기술이 상당히 발전한 것으로 알고 있는데 감정평가 시장에서 이런 기술력을 도입하면서 필요하다면 인력이나 업체 인수 등을 통해 주도적으로 헤게모니를 가져갈 수 있는 여건으로 가야 한다고 생각합니다. 물론 이런 시대가 도래한다는 게 두렵죠. 기존의 전통적인 감정평가산업에서 종사한 사람은 위축될 것이고, 새로운 신산업이 생기면 도태되는 것이 아닌지 막연한 두려움도 있을 것 같습니다. 그런 두려움이 미래를 대처할 수 있는 고민들, 고민에 그치지 않고 대형법인 중심으로 적극적인 투자, 협회를 중심으로 하는 발전적인 방향, 인력 등을 통한 실제적 기능 투자로 이어져 역할을 해야 하지 않을까 생각합니다. 이제는 할 수밖에 없는 시대로 와있다고 생각하고, 이 시장에서 감정평가산업에서 중요한 역할을 하지 않을까 기대해봅니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 마지막으로 미래새한감정평가법인 김건희 평가사의 토론을 듣도록 하겠습니다.

토론자 김건희 미래새한감정평가법인 감정평가사 안녕하세요. 밸류맵의 김범진 대표님 발표 잘 들었습니다. 발표에서 김 대표님이 지적하셨듯이 저희 감정평가 시장 역시 부동산 시장에서 대표적인 전문가집단으로서 현재 구축된 정보를 바탕으로 자료의 고도화를 통한 프롭테크 작업을 진행, 발전시키기 위한 노력을 하고 있고요. 노력의 일환으로 과기정통부 지정 빅데이터센터를 운영하고 있고, 머신러닝을 이용한 감정자료의 고도화 작업을 진행하고 있고, 오픈소스를 이용한 GIS 평가지원 운영, 대국민 부동산정보 서비스 사이트 개발 및 관련 정보 수집 가공하여 저희 협회 역시 대국민 서비스를 지원하고 있습니다. 김범진 대표님 발표 내용을 기반으로 봤을 때 AVM과 관련된 실무적인 문제점과 개선해야 할 사항을 이야기하고 싶은데요. 첫 번째가 “신뢰성 있는 AVM이 가능한가?”입니다. 그에 따른 검증은 어떤 방식으로 하고 있고, 개인정보 유출과 관련 문제점 해결방법은 마련되어 있는가입니다.

외국에서는 AVM 모델을 일찍부터 사용해왔고, 점점 고도화 작업을 통해서 어느 정도 가격에 대한 신뢰성을 확보하고 있는데, 실거래가와 여러 가지 빅데이터를 통하여 자동 산정된 가격 알고리즘이 모든 부동산의 특성에 따른 가격변동을 반영하지 못하는 부분이 도출되면서 실제로 참고 자료로만 활용하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면, 국내 AVM도 거래사례를 중심으로 가격을 자동으로 산정하게 되어 있는데 거래가 없는 지역에 따른 가격 산정에 대한 문제점을 해결할 수 있는 알고리즘이 존재하는지 여부가 검토되어야 할 것 같고요. 또한, 거래사례 중심으로 가격을 산정하는 경우 공개 자료로 활용을 한다면 본건 거래에 대한 신뢰성 여부가 문제 되는데요. 정부에서 공개하는 실거래자료는 개인정보 침해 사유로 단독주택의 경우 지번이 미공개되고, 공동주택의 동, 호수를 제공하지 않고 있지만, 프롭테크 운영업체에서 제공하는 서비스의 경우 토지의 경우 지번을 공개하고 있는 것으로 알고 있는데, 개인정보 침해 가능성은 검토된 상태에서 제공되는 것인지, 인공지능은 기술상 과정을 공개할 수 없다 하여, 산정과정은 노하우라고 공개하지 않고 있는데 산정근거의 신뢰성 문제가 수반된다고 보입니다.

두 번째는 공공데이터의 정확성 및 신뢰성 체크 여부인데요. 2020년부터 실거래 신고 기간이 30일로 단축되고, 허위신고에 대한 조사도 진행되지만, 그 이전에 구축된 데이터의 경우 실거래신고 제도의 허점을 이용한 허위신고나 자전거래 등을 이용한 가격 급상승한 모순된 데이터 사용에 의한 문제점이 있습니다. 그에 대한 해결방안이 필요한데, 어떻게 할 것인가. 또한 정부3.0에 따라 제공되는 건축물대장의 경우에는 1~2달간의 공백이 존재하고 신축건물의 경우 AVM 가격산정을 어떻게 할 것인가라는 의문 제기가 들고 있고요. 또 한편으로 금융위원회와 프롭테크 업체에서 AVM을 통해 진행된 담보 제공 및 기타 업무 등의 문제 발생 시 책임 문제는 어떻게 진행되고 있는지, 그에 따른 대책은 마련된 것인지입니다. 현재 감정평가서를 통해 진행된 건의 부실채권 발생 시 그에 따른 손해배상 책임제도가 있고, AVM를 통해 발생한 문제점에 대한 해결책이 마련되어 있지 않은 상태에서는 과연 이것을 실무에 적용할 수 있는지 벌써 의문이 제기됩니다.

AVM으로 가지 말아야 하느냐? 그것은 아니고요. 4차 산업혁명 시대에 발맞추어 감정평가 산업 역시 그에 따른 축적된 데이터의 고도화를 통해서 각종 감정평가기법의 전문화 및 대국민 서비스 차원에서 프롭테크 서비스를 위한 준비는 필요하며, 진행해야 한다고 봅니다. 하지만 그와 함께 대국민 서비스 지원을 위한 개발은 개인정보 침해의 문제를 해결하는 것이 법적으로 항상 수반되어야 한다고 보고 있습니다. AVM의 개발은 필요하고 그 방향으로 나가야 하는데 앞에서 제시한 문제점을 해결하지 않고서는 AVM이 최종결정적인 역할을 할 수는 없다고 봅니다. 현시점에서는 외국과 같이 참고자료로 지원되어야 한다고 보고 있습니다. 부동산시장에 적용하기 위한 객관화, 합리화, 신뢰성을 위한 전문화된 감정평가사의 업무지원 시스템 역할을 위해서도 연구, 개발, 실천을 위한 노력이 계속되어야 한다고 보고 있습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 말씀들이 겹치는 것도 있었네요. Q & A 시간을 갖도록 하겠습니다. 유튜브를 통해 JN K님이 의견을 주셨습니다. “문제가 있는 데이터를 가장 잘 개선하는 방법은 최대한 많은 사람들이 들여다보고 만지게 하는 것입니다. 문제가 있기 때문에 공개하지 않는다는 과거의 접근방식부터 바꿔야 할 것 같네요” 라고 주셨는데, 타당한 말씀이라고 생각을 합니다. 중간에 양재성님이 박성규 박사님께 실거래가 문제점을 잘 지적해주셨다고 하셨네요. 오늘 유튜브 생중계에 많은 감정평가사분들이 들어오셨네요. JN K님이 의견 또 주셨습니다. “발표자께서 실제 실거래가를 사용해 분석하실 때 Garbagein을 막기 위해 어떤 방법을 쓰고 계신가요?”라고 질문 주셨습니다. 이것을 포함해서 발표해주신 김범진 대표님께서 다른 토론자분들의 토론까지 포함해서 짧게 전체적인 정리를 부탁드리겠습니다.

발제자 김범진 밸류맵 대표 네, 감사합니다. 여러분께서 다양한 의견을 주셔서 잘 들었는데요. 역시나 이 문제에 대해서 많이들 고민하시고 평상시에도 많은 생각들을 하셨던 게 누적되고 역시 같이 고민을 하고 계시는구나 하고 느꼈습니다. 발표 자료에 넣어야 했는데 안 넣어 아쉬운 부분이 있었는데, 역시나 지적이 나왔습니다. 실거래가 자료를 가지고 아파트를 제외한 개별성이 강한 토지와 건물에 AVM이 가능할 것이냐는 부분입니다. 현존하는 수집되고 있는 신고데이터가 문제가 많습니다. 대표적인 문제로 신고의 적시성 문제가 있지만, 최근에 한 달로 줄어서 조금 완화가 되었고요. 가장 큰 문제는 업 또는 다운 계약 문제, 사정 문제, 이론적으로 사정보정이 되어 있지 않은 로우 데이터를 가지고 가비지가 아니냐는 지적들이 있는데요. 다 맞습니다. 프롭테크 업체에서도 이런 문제점을 인지하지 못하거나, 혹은 간과하거나, 애써 무시하거나, 그러지 않는다는 거죠. 우리가 지적하는 문제나 과제들은 프롭테크 업체들도 마찬가지로 풀어나가려는 과제로 본다는 거죠.

가령 대표적인 문제로 실거래가의 사정 문제일 겁니다. 같은 지역의 유사한 곳이라고 하더라도 어떤 건 비싸게, 어떤 건 저렴하게 거래가 되는데, 대체 어떤 실거래가가 저희가 참고해야 할 진정성 있는 실거래가인지 질문에 대해서는 거래 당사자가 아닌 이상 대답하기 어려운 문제입니다. 실무적으로 사정보정이라는 장치가 있음에도 불구하고 거의 사용하지 못했는데 시장에서는 이 문제를 해결하려고 하고 있어요. 어떻게 이 문제를 해결하냐면, 가비지를 걸러내는 겁니다. 저희 같은 경우는 실거래가의 속성정보를 따로 수집하고 있습니다. 어떻게 수집하냐면, 실제 거래한 중개사로부터 수집하고 있습니다. 밸류맵에서는 실거래가가 있을 때 누가 중개하는지 표시하는 서비스를 올해부터 하고 있는데요. 중개사분이 이 부동산은 내가 중개했다고 표시할 때 반드시 적정한 시세에 거래되었는지, 저가 또는 고가에 거래된 것인지, 관계사 간에 거래된 건지, 시행업자가 매수했는지, 부담부증여인지 등 디테일한 사정 값들을 수집하고 있습니다. 이런 데이터는 정부나 지자체가 커버할 수 없는 데이터기 때문에 순전히 시장으로부터 수집할 수밖에 없는 속성 데이터죠. 이런 것에 대한 문제를 이런 식으로 문제를 해결하려는 시도가 있는 것이고요. 다른 아이디어도 나올 수 있겠죠. 실거래가의 한계와 극복방안에 대해 먼저 이야기를 해야 했는데요. 현재 상태의 실거래가만을 가지고는 AVM이 굉장히 많이 부딪힐 수밖에 없습니다. 과세목적으로 사용하든, 담보목적으로 사용하든 간에요. 이미 시장도 인지하는 영역입니다. 금융기관도 너무나 잘 알고 있고요. 시장의 특성이라는 게 문제점이 있으면 회피하는 게 아니라 극복하고자 하는 움직임을 끊임없이 한다는 거죠.

그러한 점을 우리 업계에서는 인지해야지, 이런 문제점이 있다는 것만 이야기하는 것은 누구나 알고 있습니다. 극복하려는 업체들이 있는 것이고요. 우리가 반성해야 하는 부분은, 분명히 실거래가의 한계나 문제점은 전통적으로 수십 년 동안 알고 있었음에도 불구하고, 사정보정에 대한 실질적인 노력은 업계에서 거의 하지 않았습니다. 즉, 우리도 감정평가를 할 때 실거래가를 찾아서 이론적으로 검토하고 있는 실거래가 조정 작업에 대해서 실무적으로 연구를 해본 적이 있는가. 과연 스스로 실거래가의 조정자로서, 실거래가의 판단자로서, 실거래가를 전문적으로 해석하는 역할자로서 시장에 움직임을 보여준 적이 있는가. 감정서 안에 실거래가를 담아 넣기에 바쁘지 않았나... 이런 것에 대해 마찬가지로 프롭테크에서도 반격 논리가 있다는 것도 우리는 알고 있어야 한다고 생각합니다. 실거래가의 한계는 분명히 존재하고요. 시간의 문제로 서서히 극복될 겁니다. 오늘이 다르고, 내일이 다르고, 내년이 다릅니다. 실거래가가 가지고 있는 근본적인 문제들은 프롭테크 분야에서 해결하기 위해 특히 투자하고 있는 영역이 금융기관입니다. 금융기관이 자본을 대고 있기 때문에, 오히려 시간의 문제라는 것을 인지해야 한다고 저는 느끼고 있고요.

두 번째로는, 우리 업계가 프롭테크 분야에 상당히 폐쇄적이고 배척적입니다. 그렇기 때문에 프롭테크 회사들도 우리 업계를 잠재고객으로 여기지 못하고 있어요. 지적해주셨듯이 외국 같은 경우는 박람회를 하면 많은 업체가 잠재고객을 대상으로 자사의 좋은 서비스를 어필하고 홍보하지 않습니까? 저희 감정평가 분야를 상대하는 비즈니스 영역 자체가 없죠. 서브 섹션이 없죠. 오로지 내부 고객, 감정평가회사의 고객사는 협회가 거의 유일하게 존재하고 있습니다. 프롭테크 회사들은 단일 업종으로는 최대의 고객이 될 수 있는 감정평가 분야를 고객으로 만들고 싶어 합니다. 그러기가 쉽지가 않은 게 우리들의 태도가 굉장히 배척적이에요. 가령, 최근 빅밸류 고발 사건은 시의적절하고 합리적인 조치라고 생각합니다. 그러한 법적인 조치는 법적인 조치이고, 한편으로는 우리가 프롭테크 업체의 기술을 배우고 혹은 어떤 것들이 있는지 연구해야 할 필요가 있습니다. 우리 평가사가 일할 때 시간과 비용을 줄여줄 수 있는 것들이 있다면 적극적으로 수용하고 그들의 고객이 되어야 하는데, 그런 점에서 상당히 소극적인 태도를 취하고 있다고 보입니다.

감정평가업계가 문제라고 인식하고 있는 부분은, 전통적으로 감정평가사가 활동했던 영역이 어떠한 이유나 과정으로 부정적인 침해를 받고 싶지 않은 부분이거든요. 가장 효과적인 대응 방안은 지피지기를 해야 할 것이고요. 이 분야에서 가장 큰 권위와 전문성, 인력과 자원을 보유한 곳은 감정평가업계일 수밖에 없을 것입니다. 이런 능력을 바탕으로 프롭테크의 최대 고객이 될 수도 있고요. 오히려 프롭테크의 기술을 흡수할 수도 있고요. 우리 평가사분들, 업계의 여가시간을 늘려 오히려 더 다양한 분야로 진출할 수 있게끔 프롭테크가 투자의 대상이 될 수 있도록 생각을 달리해야 한다고 생각합니다. 마지막으로 실거래가의 문제는 빠르게 개선될 것이기에 미래지향적으로 생각해보시길 바라고요. AVM의 경우는 시장에서 끊임없이 시도하고 있는 영역이기 때문에 당장은 문제가 많이 지적되고 당장은 써먹지 못하더라도 어느 순간에 서비스의 임계점을 넘어설 것이고요. 우리가 할 것이냐, 우리가 쓸 것이냐 그 문제인 것 같습니다. 저도 오늘 많이 배운 것 같고요. 많은 생각을 하게 되어 오늘의 이 시간이 유익하게 기억될 것 같습니다. 여기서 마무리하겠습니다.

좌장 노태욱 한국감정평가학회 회장 제가 김범진 대표님을 모신 게 감정평가사이면서 프롭테크 쪽으로 활동하고 계시고 그러다 보면 말씀하신 것처럼 어느 정도 연결고리로 기능을 하고 있는데 이런 것들을 감정평가사들과 공유를 해보자고 모셨고요. 연구자, 학계에 계신 분들까지 모여서 공부할 시간을 갖자고 해봤는데, 어느 정도는 효과가 있지 않았는가 생각을 하고 장시간 토론, 발표해주신 분들께 감사드립니다. 끝까지 시청해주신 분들께 진심으로 감사드리고요. 다음에도 새로운 주제, 새로운 형식으로 여러분들과 토론할 수 있는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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