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감정평가誌 포럼
발제문


프롭테크시대의
실거래가자료 활용

글. 김범진 대표(밸류맵, 감정평가사)

프롭테크 시대의 시작

부동산은 전통적으로 전문가만의 영역으로 여겨져 왔다. 개발, 분양, 중개, 가치평가, 건축, 설계, 금융, 인테리어, 공간정보 등 대부분의 부동산 서비스에서 전문적인 지식과 경험을 요구하기 때문이다. 부동산 중 특히 토지의 경우 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 성립하지 않으며, 사회·경제적으로 통용 가능한 부동산 가격을 정확히 평가하기 위해 위치, 형상 및 공법적 특성, 인근 유사 매매사례, 투입 원가, 미래 임대료 현금흐름 분석 등 많은 정보를 분석해야 한다. 평가 시점이 동일해도 평가 목적에 따라 평가 기준은 상이해진다. 세계 주요 국가에서는 이러한 문제를 효율적으로 해결하기 위해 고도의 전문성과 경험을 갖춘 자가 전문적인 감정평가를 수행할 수 있도록 감정평가 시스템이 운용되고 있다.

하지만 눈부신 기술발전의 수혜가 그동안 비교적 첨단 기술의 사각지대였던 부동산 분야에 빠르게 진출하면서 부동산 정보시장의 양태도 큰 변화의 시기를 거치고 있다. 프롭테크 서비스의 발전이다. 최근 부동산 업계를 떠들썩하게 만든 프롭테크(Proptech)란 부동산(Property)과 기술(Technology)이 결합한 단어로, 주로 빅데이터, AI 알고리즘, AR, VR, 3D 매핑, 드론, IoT 등 다양한 첨단 IT 기술을 활용한 부동산 서비스를 통틀어 지칭한다. 이러한 서비스를 제공하는 신생기업을 통상 프롭테크 스타트업이라 부른다.

프롭테크 기업들은 부동산 시장의 “정보의 비대칭” 문제를 해결해야 할 과제로 본다. 매물정보 서비스인 직방, 다방 등의 스타트업은 더 빠르고 쉬운 방법으로 고객의 발품을 줄여주고 있으며, 호갱노노와 같은 정보 서비스는 아파트 가격을 분석하기 위한 다양한 정보탐색 비용을 줄여주고 있다. 최근에는 밸류맵 등의 서비스가 나오면서 정보의 폐쇄성이 가장 높게 여겨지던 토지시장에서도 실거래가 등의 정보가 빠르게 공유되기 시작했다.

그 밖에도 공간 공유 서비스는 사무실, 주거, 주방, 주차장 등을 대상으로 하여 빠른 속도로 플랫폼 영역에 편입되고 있다. 부동산 금융서비스 역시 2015년 이후 P2P 시장의 발달로 중금리 건축자금 펀딩시장이 새롭게 형성되었으며, 기존의 부동산투자회사법에 기반한 리츠나 부동산 펀드 외 블록체인기반의 부동산 수익증권 거래소 서비스도 조만간 시장에 도입될 예정이다.
건축, 설계, 마케팅 영역은 비전형 빅데이터 분석, AI 가치 추정, AI 건축설계, VR/AR, 3D 모델링 등의 프롭테크 업체가 막대한 투자금을 유치하며 빠르게 성장하고 있다.

<표> 국내 프롭테크 진출 현황
<표> 국내 프롭테크 진출 현황
분야 주요 서비스 서비스 성격 비고
중개/매물 직방/다방/네모 광고플랫폼 네모는 2019년 직방에 인수
정보
서비스
호갱노노/밸류맵 정보플랫폼, 중개플랫폼 호갱노노는 2018년 직방에 인수
건축/
인테리어
집닥, 오늘의 집, 집꾸미기, 아파트멘터리 견적비교, 큐레이션, 직영서비스 -
설계 빌드잇(텐일레븐), 랜드북(스페이스워크) 자동화 가설계 -
VR/AR 집뷰, 유브이알, 큐픽스, 어반베이스 가상화 솔루션 -
임대관리 코티에이블, 홈버튼, 우주 솔루션, 관리서비스 우주는 2019년 직방에 인수
가치평가 공감랩, 빅밸류, CRE코리아 솔루션 -
수익증권 카사코리아 유동화 거래소 -
자금조달 테라펀딩, 워펀딩 P2P -
공간공유 위워크, 스위트스팟, 패스트파이브, 위쿡, 고스크키친, 모두의 주차장 공간 플랫폼 -
자료 : 시장조사 재구성

최근 5년간 국내 프롭테크 40개 업체에 누적 1조 원이 넘는 투자가 집행된 것으로 분석되었으며, 아직 프롭테크 분야는 시장 태동기로 여겨지므로 향후 지속적인 투자가 이루어질 것으로 보인다.

프롭테크 산업에서 주목해야 할 이슈는 무엇일까? 부동산 데이터 활용의 고도화 중에서도 “실거래가격”의 수집 및 축적이다.

<그림> 분야별 누적 투자 유치금액
65%: Property Marketing Platform, 22%: Shared Service, 6%: Deco & interior, 2%: IOT & Smart home, Funding/P2P, Construction Solution / XR, 1%: Data & Valuation 총 1조 44억 원 ※ 포럼 회원사 40곳 조사 자료 : 한국프롭테크포럼
실거래가 정보와 프롭테크 서비스의 발전

부동산 실거래가란 통상 매매 당사자가 실제 거래한 실제 거래금액을 의미한다. 부담부 증여, 교환, 상속 등의 특수한 거래 관계가 아닌 통상적인 시장 참여자 간에 수수되는 순수한 거래금액으로서 안정화된 지역 시장에서는 “부동산 실거래가 = 시세”로 인식될 만큼 부동산 실거래가는 부동산 의사결정과 관련된 가장 중요한 정보로 여겨진다.

이러한 실거래가는 기존 중개사무소 조사를 바탕으로 구축된 KB 시세나 매도/매수자의 주관적 가치인 이른바 “호가” 와는 달리 시장에서 검증 가능한 객관적인 데이터로 받아들여진다.

국내에서는 2006년부터 실시되고 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조(부동산거래신고제도)에 따라 부동산 매매 시실거래가를 반드시 신고하게 되어 있으며, 이러한 데이터는 「국토교통부 실거래가 공개시스템」을 통해 국민 모두에게 공개되고 있다. 다만, 공동주택의 경우 일부 호수 정보가 빠져 있고, 토지 등의 경우 정확한 지번 주소가 공개되어 있지는 않다.

부동산 실거래가뿐 아니라, 2015년부터 정부 주도의 공공데이터 사업이 활성화되면서 다양한 부동산 정보가 공개되고 공유되기 시작했다. 대표적으로 토지대장 정보, 건축물대장 정보, 전국개별공시지가, 토지특성 정보, 토지 지적 정보, 상가업소 정보, 인구전출입 정보 등이 있다.

프롭테크 서비스의 발전은 부동산 공공정보의 개방 및 확대와 크게 관련이 있다. 그동안 첨단 IT 기술에 접목할 부동산 데이터가 마땅하지 않은 상황에서 정부 및 민간 주도의 부동산 데이터 개방은 바로 IT 기술을 접목할 수 있는 결정적인 환경을 마련해 주었기 때문이다.

초기의 국내 부동산 실거래가의 활용은 주로 아파트에 집중되었다. 실거래가 정보의 공개 및 활용성 확장으로 종전 매물광고 위주의 정보 서비스에서 탈피하여 아파트 시세 분석, 학군 분석, 교통 분석, 호재 분석 등 실거래가와 다양한 공공데이터가 융합된 새로운 복합 정보 서비스가 나오기 시작하였다. 대표적인 서비스로 호갱노노, 부동산 지인, 집펀드 등이 있다. 해당 서비스에서는 아파트 실거래가 데이터를 활용하여 현재 적정 시세 및 가격 추이 분석, 더 나아가 AI 스피커를 활용한 시세 제공 서비스까지 제공하고 있다.

아파트의 경우 반드시 동일 호수의 반복매매사례가 아니라도 동일 단지 내 최근 매매사례만으로도 적정 시세의 추정이 비교적 용이하지만, 연립다세대의 경우 개별성이 강해 시세 추정이 쉽지 않았다. 그러던 중 인공지능(AI)과 연립다세대의 실거래가 정보가 결합하여 적정 시세를 추정하는 가치 추정 서비스가 국내에 처음으로 탄생하게 되었다. 해당 서비스는 다양한 공간 정보와 실거래가 정보를 결합하여 개별 부동산의 가치형성요인을 분석하고 이를 기계학습(machine learning) 알고리즘으로 강화한 자동평가모형(AVM)을 선보였다. 대표적으로는 빅밸류, 공감랩 같은 프롭테크 업체가 있다.

대표적인 깜깜이 거래 시장이던 토지시장에서의 실거래가 정보 활용 역시 주목할만하다. 모든 국민이 빅데이터 마이닝(Big data Mining) 기술을 활용하여 토지나 건물의 실거래가 정보를 공유할 수 있게 된 것이다. 특히, 불투명한 거래 정보로 기획부동산 등 각종 사건, 사고가 일어난 토지의 경우 이러한 정보를 활용하는 정도가 매우 높을 수밖에 없었다. 대표적으로는 밸류맵, 디스코 같은 프롭테크 업체가 있다.

<표> 실거래가 정보를 활용한 주요 프롭테크 서비스
<표> 실거래가 정보를 활용한 주요 프롭테크 서비스
구분 아파트 연립다세대 토지 등
서비스명 호갱노노 부동산 지인 집펀드 등 빅밸류, 공갑랩 밸류맵, 디스코
주요
서비스
아파트 시세정보 다세대 가치 추정 토지·건물
시세정보
활용
데이터
아파트 실거래가 및 공공데이터 융합 다세대 실거래가 및 공공데이터 융합 토지·건물 실거래가 및 공공데이터 융합
주요 방향성 빅데이터 정보 서비스 밸류에이션 서비스 거래 플랫폼
자료 : 시장조사 재구성

이러한 부동산 실거래가 정보를 활용한 다양한 부동산 서비스는 필연적으로 하나의 주제로 귀결하고자 하는 성향을 보인다. 바로 부동산 자동평가모형(AVM)의 가능성이다.

실거래가와 자동평가모형(AVM)

자동평가모형(AVM, Automatic Valuation Model)이란 빅데이터와 AI 알고리즘을 활용한 자동화된 부동산 가치평가 모델을 통칭한다. 주로 단독주택이나 상업용 부동산의 가치평가를 주된 대상으로 하고 있으며, 질로우의 제스티메이트(Zestimate)가 대표적인 서비스이다.

<그림> 질로우의 주택자동평가모형 알고리즘 특허(2012)

이러한 AVM 모델이 바로 실거래가를 활용한 프롭테크의 궁극적인 활용 사례라고 볼 수 있다. 현재, 상용화되는 AVM의 주 평가 모델이 바로 매매사례비교법이기 때문이다. AVM 업체들은 주로 주택의 가격을 감정평가하고 있으며, 이러한 가격은 금융기관의 부동산담보 대출 시 담보가치 확인에 사용되고 있다.

AVM 모델의 정확성은 저널 오브 파이낸스(Journal of Finance)를 비롯한 많은 학술지에서 2000년대 후반부터 입증되었고, 이러한 정확도를 기반으로 미국에선 40만 달러 이하의 주택 거래 및 주택담보대출에서 감정평가보고서를 대체하는 것이 합법화되었다. 미국의 상장사인 코어로직(Corelogic, CLGX), 질로우(Zillow, Z) 그리고 약 700억 원을 투자받은 하우스카나리(HouseCanary)가 AVM 서비스를 제공하는 대표 기업들이다.

국내의 경우 민간 플랫폼 업체보다는 금융위원회와 금융기관을 중심으로 AVM에 대한 연구개발이 활발하다. 금융위원회는 2019년 4월 1일 시행된 ‘금융혁신지원 특별법’과 함께 혁신금융서비스 지정 및 규제 샌드박스 제도를 운영하고 있으며, 이중 AVM 역시 주요 혁신금융서비스로 지정되었다.

더불어 혁신금융서비스의 시범운영을 위한 지정대리인 지정에서도 국내 AVM 업체가 금융기관과 함께 협업하여 지정되었다. 현재 국내 AVM 적용 대상은 주로 연립다세대, 오피스텔로 비교적 실거래가 정보 분석이 용이한 단지형 오피스텔이나, 유사 실거래가 분석으로 거래사례비교법을 활용한 연립다세대 시세 추정 서비스, 50세대 미만의 아파트 시세정보를 대상으로 하고 있다.

<표> 실거래가 정보를 활용한 주요 프롭테크 서비스
<표> 실거래가 정보를 활용한 주요 프롭테크 서비스
지정 기업 업무대상 헙업 금융회사
서비스명 연립, 다세대, 오피스텔 하나은행, 대구은행, 웰컴저축은행, SBI저축은행
공감랩 연립, 다세대 국민은행
4차혁명 연립, 다세대, 오피스텔, 단독주택 웰컴저축은행
자료 : 금융위원회, 혁신서비스 지정 현황 <표> 국내외 주요 AVM 서비스
<표> 국내외 주요 AVM 서비스
구분 업체명(국가) 주요 평가대상 평가목적
Zillow.com(미국) 주택, 주거용 공동주택 매물 가격 적정성 및 금융기관의 담보대출
Corelogic
(미국)
주택 금융기관의 담보대출
HouseCanary
(미국)
주택 금융기관의 담보대출
공감랩(한국) 연립, 다세대 금융기관의 담보대출
빅밸류(한국) 연립, 다세대, 아파트 금융기관의 담보대출
XAI LAND(한국) 상업용 부동산/아파트 금융기관의 담보대출
4차혁명(한국) 연립, 다세대 금융기관의 담보대출
자료 : 시장조사 재구성
실거래가 데이터 축적과 감정평가

상기 검토 결과, 부동산 실거래가의 축적에 따라 다양한 상용 서비스가 지속해서 출시되고 있는 것을 알 수 있다. 이러한 급격한 변화의 시기에 가치평가 분야에서 최고의 전문가로 활약해온 감정평가업계에서는 어떠한 준비를 하고 있을까?

부동산 개발 및 금융의 확대 및 부동산 가격 상승 등에 힘입어 국내 감정평가업은 꾸준한 성장을 이어왔다. 2018년 기준 국내 감정평가업은 공식적으로 매출 1조 원 시대를 열었다. 과잉 수주 경쟁, 회계사 및 변리사와의 업무영역 확대 논란, 한국감정원과의 정보 제공 갈등, 공시지가를 둘러싼 숱한 논란이 있었음에도 감정평가업은 외형적으로 국내 최고의 종합부동산 서비스로 발전해 온 것이다.

<표> 2018년 부동산 관련 서비스업 현황
<표> 2018년 부동산 관련 서비스업 현황
구분 사업체수(개) 종사자수(명) 매출액(백만 원)
부동산 관리업 34,063 254,352 25,558,702
부동산 자문 및 중개업 99,298 153,876 9,829,678
부동산 투자 자문업 2,893 8,664 1,995,367
부동산 감정평가업 841 8,421 1,068,717
자료 : KOSIS

하지만 4차 산업혁명의 거센 물결 속 부동산 업계에 속속들이 진출하고 있는 프롭테크의 성장 아래 감정평가업계는 마냥 안도하고 있을 수 없다. 기존에 전문가의 영역이라고 여겨지던 다양한 의사결정 업무가 데이터와 자동화 알고리즘으로 대체되고 있고, 특히 자동평가모형(AVM)의 발전이 가시화되고 있기 때문이다. 해당 서비스는 감정평가사의 업무영역이라고 대표적으로 여겨지던 부동산 가치평가(valuation) 분야와 직접적인 관련이 있다.

그런데도 일부 국지적인 움직임을 제외하면 업계에서는 이렇다 할 대응책을 내놓지 못하는 실정이다. 따라서 하기와 같은 몇 가지 발전 방향을 제언하고자 한다.

첫째, 업계 차원에서 데이터 구축 및 활용 노력을 해야 한다.

북미의 경우, 부동산 중개 에이전트가 매물을 의뢰받는 경우 NAR(전미중개사협회)이 운용하는 전산시스템인 MLS(Multi Listing System)에 매물정보를 입력한다. 이때 매물가격 정보뿐만 아니라 매물의 다양한 속성정보도 반드시 같이 입력해야 하므로 자연스럽게 부동산 빅데이터가 축적된다. 이러한 정보는 NAR 내부적으로 관리될 뿐만 아니라 대형 부동산 중개플랫폼(Zillolw, Redfin 등)에 제공되어 다양한 상용 서비스로 재탄생된다.

<그림> 미국의 MLS 시스템

반면, 국내 평가업계는 그렇지 못한 실정이다. 매년 수십만 건의 감정평가서가 발급되지만, 한국감정평가사협회가 수집하는 가격정보를 제외한 개별 부동산의 다양한 속성정보는 개별 감정평가서 안에 기재될 뿐이다. 개별 감정평가서 안에는 실거래가 정보뿐 아니라, 감정평가액이 결정되기 위한 부동산의 상태 및 변화과정, 잠재적 현금흐름까지 다양한 데이터가 포함됨에도 그 데이터를 활용하지 못한다. 따라서 감정평가업계 차원에서 이러한 데이터 활용 방법을 보다 적극적으로 찾기를 바란다.

현행 『감정평가 및 감정평가사에 관한 법률』 제9조에 따라 감정평가 정보체계를 구축하도록 하고 있으며, 동법 시행규칙 제4조에 따르면 감정평가의 선례정보뿐만 아니라 임대정보, 수익률, 실거래가 등 다양한 정보를 구축할 수 있도록 하고 있다. 그러나 전자문서가 아닌 실문서 중심으로 이루어지는 업무 관행, 개별 회원사 간 전산시스템 활용 능력 차이 및 영업 경쟁 등으로 감정평가업계가 그동안 평가선례정보 외의 실거래가 정보를 활용하는 것에 소극적이었던 것은 사실이다.

현재 자동평가모형(AVM)이 주로 주거용 공동주택에 국지적으로 접목되고 있으나, 향후 감정평가업계의 주된 평가대상인 토지, 건물에도 진출하게 될 경우, 자칫하면 업무영역 다툼으로 번질 수가 있으므로, 업계의 소중한 정보자산을 효과적으로 관리할 필요가 있다.

둘째, 실거래가 정보의 활용을 고도화해야 한다.

부동산 감정평가의 대표적인 방식 중 하나인 거래사례비교법(Market Approach)은 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 방법이다. 따라서 종전 감정평가업계에서는 실거래가를 주로 거래사례비교법을 사용하기 위한 필요정보로 활용해 왔다.

하지만, 프롭테크 업체가 실거래가 정보를 바탕으로 다양한 공간정보, 경제정보 등을 결합하여 새로운 융합 서비스를 새롭게 선보이고 있으며 이러한 빅데이터와 알고리즘에 기반한 의사결정 지원은 기존 전문가 시스템과의 차별성을 만들어 내고 있다. 따라서 실거래가 정보를 단순히 거래사례비교법에 사용하기 위한 요소로 쓰는 것에서 벗어나, 새로운 차원의 시장분석 경험을 창출해야 한다. 예를 들면, 하기의 그래프는 2019년 서울 소재 실 반복매매사례를 분석하여 부동산의 거래 규모, 증·개축 여부, 신축 여부 등에 다른 보유 기간별 수익률을 나타낸 것이다. 이를 통해 시장에서의 적정 보유 기간, 리노베이션 여부에 따른 가치상승률 등에 대해서 추가로 정보를 얻을 수 있다.
이처럼 실거래가 정보를 활용한 다양한 2차 정보 개발은 전문가 집단인 감정평가업계에서도 시도해볼 수 있으며, 이는 프롭테크업계와 건전한 경쟁이 될 수 있다. 또한 시장참여자는 더욱 질 높은 부동산 서비스를 만나 볼 수 있을 것이다.

  • 대지 10평 이하 대지 10평~100평 대지 100평 이상 선형 (대지 10평 이하) 선형 (대지 10평~100평) 선형 (대지 100평 이상)
  • 일반보유 증개축 신축 선형 (일반보유) 선형 (증개축) 선형 (신축)
마치며

정보와 IT 기술이 접목된 다양한 신규 서비스가 부동산 시장에 새바람을 넣고 있다. 이러한 서비스는 종전의 부동산 서비스와 달리 새로운 일자리를 창출하고 있으며, 부동산 시장 참여자들에게 더욱 객관적인 의사결정 도구를 제공하고 있다. 이러한 시대적 흐름은 거스를 수 없으며 거스를 이유도 없다. 빅데이터와 알고리즘을 활용한 서비스 역시 결국 전문가의 경험과 지식이 고려되지 않는다면 시장에서 활용될 수 없기 때문이다.

감정평가업계는 전통적인 부동산 시장의 대표적인 전문가 집단이다. 비록 그동안 IT 기술 도입에 다소 소극적인 자세를 취하였지만, 바람직한 방향으로 새롭게 업계의 역량을 기울인다면 국민에게 더욱 사랑받을 수 있는 프롭테크 서비스를 만들어 낼 수 있을 것이다.

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