자동평가모형(AVM)이 “해결책”으로 광고되고 있고 미국연방저당권협회(Federal National Mortgage Association, Fannie Mae)와 연방주택금융저당회사(Federal Home Loan Mortgage, Freddie Mac)는 대출 시 감정평가 면제를 추진하고 있으며 하이브리드 감정평가의 인기가 높아지는 가운데, 다수 감정평가사가 전적으로 대출기관 업무에 의존하는 것에 대해 우려하며 감정평가 직종 내에서 보다 전문적인 틈새분야로 다각화를 꾀하고 있다. 당신이 감정평가사라면, 본 기사에 주목할 필요가 있다.

변호사, 공인중개사, 회계사, 탁상감정, 이혼 등 소송 업무, 부동산감정 등 담보 외 감정평가 업무에 대한 관심이 늘고 있지만, 감정평가사가 업무를 다각화하고 더 높은 수익을 얻기 위해 기업가치평가 분야로 눈을 돌려야 한다는 것에 대해 이야기하는 경우는 거의 없다. 이 분야는 부동산 감정평가 기법을 더욱 현대적인 기업가치평가 방법과 조합하는 고도의 전문적인 틈새시장이다.

기업가치평가는 누구나 할 수 있는 일은 아니지만 업무가 항상 변화무쌍하고 복잡하기 때문에 직업에 대한 흥미를 잃을일이 없고 지속적으로 도전을 거듭하면서 감정평가사로서 개발한 분석 기술을 토대로 성장할 수 있는 기회라고 생각하는 감정평가사도 있다.

기업가치평가란 무엇인가?

기업가치평가사는 다음과 같은 질문에 답할 수 있는 사람이다. 기업의 가치는 얼마나 되는가? 민간 소유 기업은 매매 및 주식 거래를 할 수 있는 거래소가 없기 때문에, 다양한 이해당사자들이 기업 전체 또는 지분가치와 관련된 정보를 얻기 위해 기업가치평가사들에게 의존한다.

국제기업가치평가사협회 (International Society of Business Appraisers, ISBA) 숀 하이드 (Shawn Hyde) 이사는 레스토랑, 철물점, 꽃집 등 미국 전역의 중소기업들이 다양한 이유로 기업가치 평가를 필요로 할 수 있다면서, “전국 중소기업들은 여러 이유로 파트너십을 체결하게 된다. 서로 해당 업체를 매입 또는 매각할 수도 있고 업체가 분리되거나 재산세나 증여세에 관련된 이슈도 있을 수 있고, 주주 간 분쟁 사례가 있을 수 있다. 소기업들이 가치 평가를 필요로 하는 이유는 상당히 많다. AT&T, P&G 등 상장기업들의 경우에는 증권거래소를 통해 그 가치를 판단해 볼 수 있지만, 중소기업의 경우에는 전문가의 기업가치 평가 없이는 진정한 가치를 파악할 수 있는 방도가 없다.”고 강조했다.

하이드 이사에 따르면, 기업가치평가사는 미국 내 약 10,000–12,000명으로 추정되며, 전통적인 부동산 감정평가시장보다 훨씬 규모가 작다. 그러나 다양한 배경의 전문가들이 해당 업무에 매력을 느끼고 있다. 그는 “기업 거래 중개인으로 시작해서 기업가치평가 서비스로 업무영역을 확장하는 경우도 있고, 금융 및 회계분야에 대한 학습으로 시작하는 경우도 많아, 상당수의 공인회계사도 존재한다. 심지어 척추지압사 또는 치과의사가 기업가치평가 업계로 이직하는 경우도 있다. 물론, 자신의 기술이 해당 분야에 적합하다고 판단한 부동산 감정평가사도 상당히 많다.”고 덧붙였다.

감정평가가 필요한 업무와 기업의 유형은 다양하다. 전반적인 범위에 걸쳐서 부동산 감정평가사는 실무 경험에 있어 다른 직종보다 이점을 갖는 경우가 많다. 계속기업에서의 부동산 관련 프로젝트들이 많기 때문이다. 기업가치평가사들은 일반적으로 기업의 일부를 차지하는 부동산에 대한 감정평가 방법을 교육받지는 않으며, 연방보험금융기관의 대출보험에 가입한 경우에는 법적으로 부동산 감정평가 자격증 없이 부동산을 감정평가하는 것은 허용되지 않을 수도 있다.

그 결과, 비부동산 감정평가사들이 실시하는 기업가치평가에는 (1)기업가치평가, (2)부동산 감정평가사의 부동산 감정평가가 포함된다. 기업가치평가사는 부동산 가치를 계속기업의 가치로 평가한다.

따라서 기업가치평가 업무를 익힌 부동산 감정평가사들은 두 가지를 모두 영위할 수 있고 고객들에게 고유한 서비스와 관점을 제공할 수 있다. 또한, USPAP 준수에 관해서도 강점을 가진다.

하이드 이사는 “기업가치평가사는 무형자산, 영업권, 등록상표, 가구, 고정시설, 기계장치 등의 가치를 평가한다. 전형적인 부동산 감정평가사들은 재무분석에는 능하지 않을 수 있지만, 세전영업소득 흐름을 다루는 데에는 익숙하다. 그러나 세후 소득 흐름과 자본환원율을 사용하는 기업가치평가는 이와는 다르게 전개된다. 두 분야 모두의 교육을 거친 부동산 감정평가사들은 이에 대해 적절한 방법을 알고 있다. 따라서 기업가치를 평가하는 데에 부동산 감정평가사들이 상당한 우위를 가지고 있다.”고 덧붙였다.

부동산 감정평가사에서 기업가치평가사로

브루노 존스(Bruce Jones)는 2015년 초반부터 기업가치평가 분야로 업무를 다각화한 부동산 감정평가사이다. 존스는 1987년 주거용 부동산 공인중개사로 시작해서 1994년 상업용 부동산 중개인이 되었다. 이후 10년간 중개 및 자산 관리 기업에서 뉴저지 중개인으로 근무했다. 해당 기업에서 그는 부실 상업용 부동산을 안정화 및 관리하여 매각하는 업무를 하면서 20명의 공인 중개인을 관리, 감독했다. 이후 2004년에는 상업용 부동산 감정평가사가 되었고 2009년 후반 미국감정평가협회(Appraisal Institute, AI)에서 MAI(Member of Appraiser Institute)로 임명되었다.

그의 상업용 부동산에 대한 관심은 기업이 거래될 때 그 가치를 어떻게 평가하는지에 대한 관심으로 이어졌다. 2014년 그는 국제기업가치평가사협회(ISBA)에 가입하여 기업가치평가 교육과정을 수료했다. 존스는 “내가 배운 개념들은 다양한 관점에서 비롯된 것이었고 개인적으로 기업가치와 부동산 평가에 관한 두 가지를 잘 조합하여 기업에 중점을 둔 특수 목적의 부동산과 관련된 가치평가를 하는 방법을 알고 있었기 때문에 그러한 개념들을 제대로 흡수할 수 있었다.”고 강조했다.

상업용부동산 감정평가사로서 존스는 자신의 기업가치평가 관련 지식이 특수 목적의 부동산을 감정평가 할 때 적합한 방법을 사용하는 데 도움이 되었다면서, “가구, 고정 시설 및 장비도 포함된 기업 부동산들이 많다. 볼링장, 영화관, 장례식장, 세차장 및 주유소 같은 특수 목적 부동산들은 임대되는 경우가 거의 없기 때문에, 대부분의 전통적인 부동산 감정평가사들이 다루기는 매우 어려운 분야이다. 따라서 비교대상 임대사례로부터 도출한 시장 임대율을 적용하는 전통적 방식의 수익환원법을 사용하기는 어려운 경우가 많다. 그러나 매도인과 매수인은 반드시 부동산의 소득 창출 능력을 고려하고자 하므로 많은 경우 하나의 구성요소를 감정평가하기 위해서 전체를 감정평가한 뒤 이를 분리함으로써 부동산 가치가 어디까지이고 기업 가치는 어디에서부터 시작되는지 파악해야 한다.”고 덧붙였다.

볼링장은 이에 대한 훌륭한 예시가 될 수 있다. 해당 지역의 거의 모든 볼링장들이 계속기업으로 즉, 부동산 및 기업으로 판매되는 경우, 감정평가사가 부동산 가치만 파악할 수는 없기 때문이다. 존스는 “이러한 부동산 유형의 경우, 모기지를 지불하고 부동산을 유지하는 것은 임대가 아니라 기업수익이다. 이 때 수익환원법이 적용될 수 있으며 기업가치평가는 대출기관에게는 더욱 신뢰도가 높을 뿐 아니라, 2건의 감정평가를 주문하는 것보다 더욱 효율적이다. 가장 일반적인 부동산 유형(레스토랑, 주유소, 세차장 등)의 경우, 대출기관이 두 가지 수요 모두에 대해 1건의 감정평가만을 주문하는 것이 당연하다. 계속기업을 감정평가 할 수 있는 부동산 감정평가사의 경우, 현재 업무 건별로 평균 수수료보다 $750 ~ $1,750 더 받을 수 있다.”고 강조했다.

존스는 이러한 상업용부동산의 기업가치평가 시 처음 몇 건의 경우 일주일 정도가 걸릴 수 있다면서, “대부분의 감정평가사들과 마찬가지로, 나는 한 번에 한 건만 맡지는 않으며 처음부터 한 건에만 집중하는 경우도 매우 드물다. 경력을 쌓고 나면, 평균적으로 전형적인 상업용 부동산 감정평가보다 빨리 이러한 감정평가를 마무리할 수 있다. 반면 계속기업 감정평가는 전형적인 상업용 부동산 감정평가보다 조금 더 오래 걸리고, 따라서 수수료도 더 높다.”고 설명했다.

고객 유형

부동산 및 사업 인수 관련 대출기관, 개발자, 사업 파트너, 이혼 및 재산 사건 관련 변호사, 부동산 소유주 등 기업가치평가가 필요한 고객들은 상당히 많다. 존스는 “나는 오랫동안 상업용부동산 부문에 종사해왔기에 이미 상당수의 거래처와 고객을 가지고 있다. 그러나 지난 4년간 같이 일을 하기에 즐겁지 않았던 고객과의 업무를 서서히 줄이는 동시에 보다 원활하게 협력이 가능한 고객을 찾고 있다. 그 고객은 수수료에 민감하지 않으며, 각 부분에 대한 가치를 합법적으로 도출하는 것이 얼마나 어려운지를 인식한다.”라고 덧붙였다.

존스는 호텔 사업 타당성 조사 업무를 주로 수행하고 있으며, “전형적으로 개발업자나 기타 이해당사자들이 호텔을 지으려고 한다. 나는 수요가 얼마나 되는지, 현지에서 수요를 창출하는 요인은 무엇인지, 무엇이 사업을 매력적이도록 하는지, 지역적인 수요는 어느 정도인지, 사람들이 왜 이 지역으로 여행을 오는지, 여행객들이 예산에 민감한 부류인지 아니면 출장으로 오는 것인지 등을 분석한다. 출장자는 대개 숙박 가격에 훨씬 덜 민감한 경향이 있다. 물론, 모든 것에는 비용 측면이 존재한다. 나는 계약업체의 비용 추정자료 및 건설업자와 대화를 통해 상당한 자료를 보유하고 있으며 국가 비용 서비스도 사용하고 있다.”고 덧붙였다.

존스에 따르면, 기타 기업 소유주 및 기업가치평가사를 알아두면 도움이 된다고 한다. 그는 “기업가치평가사와 네트워킹을 하고 대화를 시작하면서 평가 업무에 상당한 변화가 있었다. 그들 중 대부분은 공인회계사이다. 이 중 좋은 사람들은 자신은 부동산 감정평가사가 아니기 때문에 부동산과 관련된 문제에는 관여하고 싶지 않다고 인정한다. 따라서 상당히 많이 배우는 기회이기도 하지만, 추가적으로 업무를 의뢰받을 수 있는 가능성을 확보한 셈이다. 정보 수집의 측면에서도 거래처는 상당히 도움이 된다. 현지 시장을 다니며 인터뷰를 하면서 호텔 운영자를 알아두면, 당신을 기억하고 있는 사람들이 더욱 쉽게 정보를 제공해줄 수 있다.”라고 덧붙였다.

기업가치평가사가 되려면

일반적인 공인 감정평가사는 상업용 부동산과 관련된 업무 즉, 기업가치평가를 적용해 감정평가 받아야 하는 관련 부동산 업무를 할 수 있다는 점에서 이미 우위를 가지고 있다. 그러나 주택 부동산 감정평가사도 참여할 수 있다. 하이드 이사는 “공인 일반 감정평가사가 우위가 있는 것은 맞지만, 주택 부동산 감정평가사도 불리한 건 아니다. 대부분의 기업가치평가사는 부동산 감정평가사는 아니며 부동산 감정평가사는 이미 감정평가 3방식의 배경 이론에 대해 알고 있고 가격 조정에 대해 이해하고 있으며 서면 보고서로 독자에게 그들의 사고 프로세스를 설명할 수 있다. 부동산 감정평가사는 기업가치 평가 업계에 참여하는 치과의사, 기업 중개인 또는 일반 CPA에 비해 우위가 있다.”고 설명했다.

감정평가사는 금융 방면에 대해 배워야 한다는 도전과제를 가지고 있다. 하이드 이사는 “부동산 감정평가사의 실질적으로 유일한 약점은 재무제표 분석이다. 대차대조표 검토, 비교 비율에 대한 이해, 정규화를 위한 조정 등은 부동산 감정평가사의 전형적인 부동산 업무 도중에는 하지 않는 것들이다.”라고 덧붙였다.

브루스 존스는 기업가치평가 업무에 관심이 있는 감정평가사들에게 지식을 쌓기 위해 노력하는 것이 좋다고 조언한다. 그는 “나는 많은 수업을 들었고 매년 계속해서 협력이 어렵고 지나치게 수수료에 민감한 고객들의 업무는 줄여가고 있다. 그런 고객을 추려내고 최고의 고객들과의 관계를 돈독히 해야 한다. 감정평가사들에게 조언하자면, 계속 성장하고 스스로 배우면서 더욱 발전하라고 말하고 싶다. 최첨단의 선두에서 대부분의 감정평가사가 할 수 없는 업무를 할 수 있다는 것은 정말 신나는 일이다.”라고 강조했다.