「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “공익사업법”)을 제정하면서 도입한 토지 소유자에 의한 감정평가업자추천 제도는 정당보상의 명목으로 감정평가의 공정성과 효율성을 훼손하면서까지 도입한 제도이다. 그러나 공익사업에 있어 감정평가업자 선정 제도는 사업시행자, 토지 소유자, 감정평가업자 등 모든 이해관계인에게 문제점이 있는 것으로 나타나고 있어 국가 경제의 관점에서 근본적인 제도 개선이 필요하다. 이에 본 연구는 현행 「공익사업법」상 감정평가업자 추천 제도를 중심으로 문제점을 분석하고 공익과 사익의 조정을 통한 정당보상의 방향을 모색하는 것이 목적이다.

본 연구에서는 우선적으로 감정평가업자 선정 방식을 제3의 기관에서 선정하는 것으로 개선할 것을 제안하였고, 이와 관련하여 현실적으로 감정평가업자를 선정하는 제3의 기관은 협회가 가장 바람직하다고 주장하였다.

본 연구에서 제시하는 정당보상을 위한 관련 제도의 발전방안을 요약하면 다음과 같다.

첫째, 현행 보상협의회를 대체하는 기구로서 시·도와 시·군·구(자치구를 말한다)에 각각 공익사업위원회를 필수적으로 설치하되, 공익사업의 위치를 기준으로 관할을 정하는 것이 바람직하다.

둘째, 토지조서와 물건조서의 정확성 제고 측면에서 조서 작성 업무를 별도의 전문기관에 위탁할 수 있도록 법제화할 필요가 있으며, 이 경우 감정평가업자도 전문기관의 지위에서 조서 작성 업무를 수탁할 수 있어 보상 갈등을 해소하는 데 기여할 수 있을 것이다.

셋째, 정당한 보상을 위해 「공익사업법」에 생활보상의 유형과 내용에 대해 통일적으로 규정할 필요가 있으며, 이 경우 생활보상을 주거 보상(이주정착금, 주거이전비 등), 생업 보상(농업보상, 영업보상, 휴직·실직보상 등), 생활이익 보상(생활이익의 침해에 대한 보상 등)등으로 유형화하고 표준화하는 것이 바람직하다.

넷째, 유사제도를 참작하여 재결신청의 요건으로 공익사업구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보하도록 강화할 필요가 있다.

다섯째, 감정평가업자를 제3의 기관이 독립적인 지위에서 선정하는 경우 현행 재평가의 요건을 종전처럼 ‘대상 물건의 평가액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 130%를 초과하는 경우’로 환원하여야 할 것이다.

여섯째, 협의양도인에게 적용되는 특별택지공급제도와 관련하여 「공익사업법」에 협의보상자의 장려금 지급제도를 규정하여 통일적으로 시행할 필요가 있다.

현행 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 “부동산가격공시법”)상 “표준지공시지가의 적용 및 효력”(제8조 및 제9조) 규정은 행정법규로서의 규범력 인정, 재량규정의 실효성 등의 측면에서 현실성이 있는지 의문이 제기되고 있다. 즉, 해당 규정은 연혁법적으로 볼 때 실질적으로는 사문화(死文化) 내지 실효성이 없을 뿐만 아니라 최근 표준지공시지가의 조사·평가 및 공시주체 논란과 무관할 수 없다.
이에 본 연구는 「부동산가격공시법」상 연혁법적·비교법적 검토를 통해 표준지공시지가의 적용 및 효력 관련 법적 문제를 도출하고 입법론적 대안을 제시하는 것에 목적이 있다.

본 연구에서의 해당 규정의 법적 검토 결과 문제점은 다음과 같이 요약할 수 있다.

첫째, 표준지공시지가의 적용과 관련하여 국가 등에 의한 직접 산정은 개별공시지가의 산정에 따른 법리로부터 문제점을 추론할 수 있고, 행정실무에서 거의 행해지지 않는다는 점에서 행정법규로서의 규범력과 실효성이 없다고 할 수 있다. 또한 입법상 법률 체계정당성 원리를 검토하고, 실체법적 관점에서 “조사·평가” 및 “조사·산정” 등 후속규정과의 관계도 검토할 필요가 있다.
둘째, 표준지공시지가의 효력과 관련하여 가감 조정 적용 문제는 국가 등이 행정 실무에서 법정 목적을 위해서 직접 산정하지 않는다는 점, 지가에 대한 전문가가 산정한 지가에 대하여 비전문가인 국가 등 공무원이 필요하다고 인정하여 가감 조정하여 적용하는 것은 현실성이 없다는 점 등을 지적하고 있다.

이러한 법적 문제점을 바탕으로 본 연구에서 제시한 입법론적 대안은 다음과 같이 요약할 수 있다.

첫째, 표준지공시지가의 적용과 관련하여 실효성과 규범력이 없는 국가에 의한 직접 산정은 현행법에서 삭제되어야 한다. 또한 공시된 표준지공시지가는 보다 전문적인 감정평가업자의 감정평가액이라는 점에서 같은 공적 지가에 해당하는 표준주택과 비주거용 표준부동산가격의 공시에 따른 토지가격과 균형을 유지하도록 개정함으로써 공적 지가로서의 신뢰성을 높이도록 한다.
둘째, 표준지공시지가의 효력과 관련하여 현행 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서는 공시지가기준법 원칙주의를 택하고 있으므로, 강행규정으로 하기보다는 임의규정으로 정하는 것이 체계적일 것이다.
셋째, 용어 사용에 따른 일반 국민들의 혼란을 없애기 위해 ‘조사·평가’ 및 ‘조사·산정’은 감정평가로 통일하여 규정할 필요가 있다.