(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

상지대학교 이진경 교수님, 한양사이버대학교 윤동건 교수님, 제일감정평가법인 정용집 감정평가사님, 호서대학교 이재순 교수님 나오셨습니다.

(토론자 1) 이재순 호서대학교 교수

안녕하세요. 저는 호서대학교 이재순 교수입니다. 미래새한감정평가법인의 도시부동산연구소에서도 일하고 있습니다. 오늘 협회 전영남 센터장님의 발표 잘 들었습니다. 제가 알고 있는 것보다 협회에서 시대에 발맞춰서 준비를 잘 하고 있다는 생각이 들었고, 협회실무자들이 이런 자리에서 발표한다는 것은 현실적인 고민을 많이하고 있다는 간접적인 증거가 아닌가 싶어서 협회 임직원분들께 감사하는 마음이 듭니다.

제가 이야기를 하지 않아도 4차 산업혁명이 우리 생활에 얼마나 많은 변화를 가져오고 있는지 알고 계실 겁니다. 특히나 부동산 분야에서도 빅데이터, 인공지능, 가상현실 등이 결합한 창작기술을 기반으로 하여 다양한 프롭테크 산업이 나타나고 있고, 이런 산업들이 부동산시장을 이끌어나가고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 그에 비하면 감정평가업계는 뒤늦게 출발한 것이 아닌가 하는 생각이 드는데, 시장의 변화를 준비한다는 자체가 의미 있다는 생각이 듭니다. 특히나 그동안 폐쇄적일 것으로 생각했던 협회에서 대국민 플랫폼서비스를 준비한다는 것 또한 굉장히 중요한 변화라고 생각합니다. 이런 접근들이 많아져야 한다는 생각이 드는데요.

이 시점에서 전략이 얼마나 시장 변화에 대해서 충분히 학습하고 나서 수립한 것인지 고민을 해야 한다고 생각합니다. 프롭테크 산업은 우리가 생각하는 것보다 훨씬 앞서 있습니다. 시장이 저희가 생각하는 것보다 빠르게 변화하고 있기 때문에 트렌드와 속도에 맞춘 전략인지 고민해보고 계속된 시장 모니터링이 필요하다고 생각합니다.

또한 새로운 기술의 감정평가 프로그램 개발 시 구성원 간에 생길 수 있는 혼란도 생각해야 합니다. 변화하는 시대에 거쳐 갈 수밖에 없는 과정이라고 생각합니다. 제가 중국 쑤저우 공업단지 답사를 하러 갔었는데요. 많은 사람들이 삽을 들고 땅을 파다가, 어느 샌가부터 불도저가 들어와서 빨리 다져버렸다고 합니다. 순식간에 땅이 고르게 되고 개발 속도도 빨라졌고요. 노동하는 사람들에 대해서는 공산당이 다른 일자리를 제공하면서 혼란을 줄였다고 합니다. 이런 사례처럼 우리도 산업 생태계에서 살아남을 수 있도록 전략을 세워야한다고 생각합니다.

또 허위정보 생성 가능성에 대해서도 고려하여 최종 산출된 감정평가 결과의 정확성을 높여야 합니다. 이를 통해서 국민들에게 신뢰받는 감정평가 업계가 되어야 합니다. 보통 AI를 활용할 때 문제점 사례로 미국의 한 어플을 예로 많이 듭니다. 거기에서는 잘못된 정보를 수정할 수 있는 권한을 누구에게나 주고 있는데 이를 무차별적으로 받아들인다면, 감정평가 가치에 있어서도 그런 식으로 이뤄진다면 그런 부분들에 대해서도 저희가 책임을 져야 하기 때문에 이런고민도 필요하다는 생각이 들고요. 이러한 문제를 줄이기 위해서 감정평가업계의 지능화를 위한 인력풀을 충분히 확보해야 하지 않는가 생각을 합니다.

일부 자료를 찾아보니, 인공지능이 창출하는 일자리보다 없어질 일자리가 더 많을 것이라는 이야기도 있고요. 반면에 창출될 일자리가 더 많을 것이란 이야기도 있고요. 분명한 것은 단기간에 있어서 큰 충격이 올 수밖에 없고 이런 현실적인 문제를 탈피하기 위한 업계차원의 노력이 필요합니다. 지금처럼 우리가 고민한다는 것은 감정평가업계가 더 발전할 수 있음을 보여주는 것이라 생각합니다. 전영남 센터장님이 말씀하신 것처럼 국민들이 우리 플랫폼에 들어와서 엄청난 데이터를 이용할 수 있게 만드는 노력이 필요합니다. 전영남센터장님의 어깨가 무거울 것이라 생각하면서 감정평가에 적용할 수 있는 정보서비스가 만들어지기를 기대해봅니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

지능정보화 등이 업계나 감정평가사에게 직접적으로 영향을 줄 부분이 무엇이 있는지 고민해봐야 한다는 말씀 주셨습니다. 다음은 윤동건 교수님.

(토론자 2) 윤동건 한양사이버대학교 교수

발표를 들으면서 기존의 감정평가정보센터의 역할은 무엇일까? 앞으로 어떤 방향을 만들어낼 수 있을까? 생각해봤습니다. 그리고 업계에 감정평가사의 나아갈 길이 전제되지 않고서는 엇박자가 날 수 있겠다는 생각도 듭니다.

현재 준비하시는 부분들이 대부분 국민을 위한 것인지, 업계 감정평가사의 업무 편의성을 위한 것인지 약간은 산재하여 있는 느낌을 받았습니다. 대부분의 감정평가사는 AI 기술이 발전되면 자신을 대체할 것이라는 인식을 가지고 있거든요.

최근에 금융위원회가 담보가치 자동산정 서비스를 제공하는 업체를 지정대리인으로 지정했더라고요. 단독이나 빌라에 있어서 담보가치 산정하는 문제를 벌써 직면하고 있는 상황인데요. 이 부분에 대해서도 협회는 이를 가져오려는 것인지, 감정평가사의 업무 편의성을 높이려는 것인지 구체적인 목표를 세우셨으면 좋겠습니다.

아까 말씀하셨던 대국민 서비스에 대해서는 이미 국토교통부 등 여러 곳에서 제공하고 있기 때문에 그 부분으로 같이 갈 것인지, 그 부분에 대응할 것인지, 보완할 것인지 등 아까 말씀하셨던 대국민 서비스에도 국토교통부 등 여러 곳에서 이미 제공하고 있기 때문에 그 부분에 같이 갈 것인지, 대응할 것인지, 등등 보완할 것인지 시각을 먼저 정해야 하지 않을까 합니다. 그 이후에 여러 데이터를 작업하는 고민이 따라야 하지 않나 생각합니다.

두 번째로는 감정평가 전례를 단순히 PDF 파일이 아니라, 개별적으로 모듈화하고 검색을 통해 자료를 수집할 수 있도록 만들어주는 게 중요하다고 생각합니다. 예를 들어, 지장물에 대해 검색을 하면 최근의 지장물 단가를 찾아볼 수 있도록 하는 것이죠.

세 번째로는 부동산시장 예측 모형 구축이 필요합니다. 최근에 감정원 데이터가 여러 가지 제공되고 있지 않습니까. 결과적으로 감정원은 데이터를 축적할 수밖에 없고 어느 순간에는 감정평가사들이 평가 일을 열심히 했는데 로우 데이터를 가지고 지수를 만들거나 활용하는 것은 다른 주체에서 대국민 서비스를 만들어내는 상황이 발생 할 수 있습니다. 이런 부분을 관리해서 KAPA 경매지수라든지 그런걸 개발해서 협회 위상을 제고하는 게 필요하다는 생각입니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

거시적인 전략, 지능정보화로 인해서 업계, 협회 감정평가사 등 여러 이해관계자의 역학 관계에 관해서도 관심을 가져야 한다는 이야기로 생각됩니다. 네, 정용집 감정평가사님 토론해주세요.

(토론자 3) 정용집 제일감정평가법인 감정평가사

안녕하십니까. 감정평가사 개인으로서 협회의 지능정보화 추진을 반갑게 생각하고 고마운 마음이 듭니다. 반면에 지금 부동산 시세 등이 만들어지고 있는데, 선도해야 하는 입장에서 아쉬운 마음도 있습니다. 다소 늦은 만큼 빠르게 추진을 해야 한다고 생각하는데, 감정평가사의 역할과 기능을 다시 한 번 생각해봐야 할 때라고 생각합니다. 4차 산업혁명에 맞게 변화할 필요가 있다는 생각을 하고 있지만, 저도 변화에 대한 두려움과 위기의식을 가지고 있습니다. 미래에도 제 역할과 기능을 충분히 수행할 수 있고 그럴 수 있는 환경이라면 모두가 더욱 능동적으로 대처할 수 있지 않을까 하는 입장으로 이야기를 하려고 합니다.

과거에는 정보의 비대칭성 등으로 인해 일반인에게 정보의 객관성을 인정받았습니다. 요즘은 SNS 발달 등으로 일반인들이 전문가보다 더 많은 정보를 얻고 있기도 하고 더 많은 내용을 알고 있기도 합니다. 전문가 입장에서 일반인보다 못한 정보를 준다면 그 역할과 기능은 사라지리라 생각합니다. 미래에도 수행할 수 있는 역할과 기능, 일반인들이 필요한 서비스에 대한 고민이 무엇인지 고민에 봐야 한다는 생각이 들었습니다.

제가 업무를 수행하는 과정에서도 감정평가하는 데 있어 관련 정보가 너무 많습니다. 2006년부터 실거래가 정보가 축적되고 있습니다. 그중 유의미한 실거래가 데이터를 찾아내고 그렇지 않은 데이터를 버리는 것에 많은 부분 할애하고 있고요. 민간 부동산 데이터도 저희가 참고를 해야 하는 그런 시대가 온 것 같습니다. 많은 데이터와 정크를 구별해낼 줄 알아야 하는데 과거의 시스템으로는 한계가 있고요. 시간과 비용 측면에서도 불리하다고 생각 하고 있습니다. 또 하나의 정보가 나오고 나면 그 정보가 바로 사회적, 경제적, 행정적 영향을 주거든요. 많은 실거래가 데이터가 나오고 있지만, 실질적으로 저희가 활용할 수 있는 데이터는 최근 2~3년 자료라던가, 아파트의 경우는 지역 시장에 따라서 1년 미만의 자료만 유의미한 경우가 있습니다. 이렇듯 실거래가가 발생한다고 하더라도 금방 또 매매라든지 부동산 의사결정에 영향을 미쳐서 또 다른 변수가 생기고 있어서 그런 것들을 빠르게 대처할 줄 아는 능력이 필요하다고 생각합니다.

제가 감정평가사로서 미래에 전문가가 어떤 능력을 갖춰야 할지 간단하게 생각을 해봤습니다. 일단은 일반인보다 빠르게 정보를 습득해야 하고, 일반인보다 못한 정보를 갖고 있으면 안 되고요. 당장 부동산 빅데이터 안에서 필요한 정보와 불필요한 정보를 빠르게 구분할 줄 알아야 하고. 또 그걸 가지고 부가가치가 있는 새로운 데이터를 만들어낼 줄 알아야 한다고 생각합니다. 그래서 일반인들이 부동산 의사결정을 하는 데 있어 시간과 비용을 줄일 수 있는 데이터를 제공해야 한다고 생각합니다.

조금 더 나아가서, 과거에는 이런 정보를 개인적으로만 활용했던 것 같습니다. 전문가의 수준이고 브랜드가 되고 그러니까. 이제는 지식과 경험을 공유, 증폭시켜야 4차 산업혁명을 빠르게 선제적으로 대응할 수 있다고 생각합니다. 전문적이고 미래 예측력을 향상시킬 수 있어야 감정평가사가 전문가의 능력을 강화할 수 있습니다.

제가 간단하게만 생각했지만, 업계에서 감정평가사의 미래에 대해 더 많은 논의가 이뤄져야 합니다. 그런 인식의 변화가 있다면 우리가 4차 산업혁명에 더 능동적으로 대처할 수 있으리라 생각하고 협회가 추진하고 있는 지능정보화 문제를 보다 잘 참여할 수 있게 되리라 생각합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

늦었다, 빨리빨리 하자. 이런 중요한 여러 가지 이야기를 해주신 것 같고요. 마지막으로 이진경 교수님 토론을 듣도록 하겠습니다.

(토론자 4) 이진경 상지대학교 교수

상지대학교 이진경 교수입니다. 제가 왜 이 자리에 있을까 생각을 해봤습니다. 올해 초에 스마트 스페이스 플랫폼 연구를 발표했거든요. 그렇다고 저는 기술자냐? 아닙니다. 4차 산업혁명이 왔는데 어떻게 살아야 하는지 처절한 고민 끝에 맺은 결실입니다. 제가 했다는 것은 전영남 센터장님이 이쪽에 전문가시니까 조금만 눈을 돌리시면 더 나은 결과물이 나올 거로 생각하고요.

저는 오늘 토론에서 감정평가에 대한 부분은 빼고, 4차 산업시대와 지능정보화 측면에서 말씀을 드리고자 합니다. 먼저 4차 산업시대 개념에서 자동화와 정보지능화를 혼동하면 안 되거든요. 자동화는 데이터베이스의 축적, 더 많이, 빠르게, 저장을 쉽게 이런 것들을 이야기하고요. 지능정보화는 데이터 축적이 아니라 빅데이터를 유효화한 정보 마이닝, 즉 축출해 내는 것을 담는 이야기예요. 지능정보화는 저장할 필요가 없거든요. 왜? 리얼 타임으로 접근이 가능하니까. 그리고 제출하는 개념이 아니라 분석해서 결과를 얻는 것이에요. 이 둘의 개념은 구별된다는 것 말씀드리고요.

트렌드 보고서에 부동산 기술에서 가장 눈여겨볼 10가지 이런 걸 제시하거든요? 예를 들어, 캐드 스캐닝은 부동산 쪽에서 비용을 굉장히 세이브해줍니다. 운반도 필요 없고, 소스만 넣으면 프린팅이 되는 기술. 이건 엄청난 혁명이죠. 블록체인도 그렇고. 드론도 그렇고요. 거래의 유형이 바뀔 거예요. 이런 부분들도 감정평가사분들이 눈여겨봐야겠죠. 월가에서는 빅데이터 이런걸 이미 마케팅에서 활용하고 있죠. 좀 더 유효한 정보를 가지고 있으니까. 왜 이런 트렌드를 말씀드리냐면, 추진 전략을 수집하는 데 있어 밑거름되어야 하기 때문이죠.

플랫폼은 지금 많이 하는 분야에요. 감정평가업계에서도 플랫폼을 구축하려면 구조화를 잘해야 합니다. 어떻게 할 것인지, 무엇을 이용할것인지, 현재 구축하고 있는 기술은 무엇인지. 실제로 그것들의 표준화, 속성, 지속가능함 언급 없이는 플랫폼을 현실화하기 어려워요. 데이터측면에서 서칭과 마이닝은 완전히 다릅니다. 이 섹터에서는 어떤 것을 어떻게 할 것인지, 실현됐을 때는 어떤 성과가 있는지 짧은 시간 내 설명하기 어려워 스킵이 된 것 같은데 그런 내용은 플랫폼 구축을 위해 꼭 갖춰져야 하지 않을까 합니다.

관리시스템을 레이어별로 종합적으로 다루지 못하면 따로 가게 됩니다. 마지막으로 데이터 수집이라는 용어를 쓰시는데, 이는 저장과 관련된 방식으로 가면 할 수가 없습니다. 빅데이터에서 유용한 정보를 뽑아내는 마이닝으로 가야 합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

이진경 교수님이 이쪽 연구를 많이 해서 기본적인 부분을 확실히 이야기해주신 것 같습니다. 빅데이터 시대에는 데이터가 많음만으로 부족하고 그 이상의 플러스가 있어야 한다는 말씀 주셨습니다. 혹시 오늘 발표나 토론에 대해 질문하고 싶은 분 있으시면 발표해주시기 바랍니다.

(참석자) 최태규 제일감정평가법인 감정평가사

제일감정평가법인의 최태규 평가사입니다. 제 생각에 가장 큰 문제가 감정평가서에 들어 있는 여러 정보가 PDF 파일로만 남아있다는 것입니다. 예컨대 은행 대출의 경우, RTI 값이 필요하니 임대사례에 관한 정보가 많이 있어야 수익환원법을 해서 환원이율을 뽑아내는데. 그걸 하려면 거래사례에 가격 정보를 가지고 있어야 하겠죠. 그러기 위해서는 두 가지가 필요한 것 같습니다.

첫 번째, 감정평가사가 데이터를 협회에 제출해야 하는데, 원칙을 가지고 있어야 합니다. 어떤 감정평가사는 감정평가 명세표만 제출하고서 자료 제출을 했다고 말할 수 있고, 처음부터 끝까지 내용을 제출하는 사람들도 있을 것입니다. 이 사람이 제출하는 자료의 성실함 정도에 따라서 활용하는 정보에서도 차별해야 한다고 생각합니다. 우리가 닥친 현실은, 1차원의 정보가 아니라 가공을 통해 써야 합니다. 협회에서 가공해달라는 것이 아니라 기초 자료가 있으면 각 법인에서 활용을 해야겠죠. 이러한 부분을 생각하고 계셨을 것 같긴 한데 구체적인 방향을 가지고 계시면 더욱더 좋을 것 같다고 생각합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

젊은 평가사님들은 생업이 달린 문제라 굉장히 중요한 이슈인 것 같습니다. 선배 평가사님들은 다음 포럼부터 후배 평가사님들의 포럼참여를 독려해주시기 바랍니다. 마지막으로 전영남 센터장님 말씀으로 마무리해주시기 바랍니다.

(발제자) 전영남 감정평가정보센터 센터장

감사합니다. 여러 지적사항 잘 반영하여 더 발전하는 기회로 삼겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

정보가 가치를 가질 수 있도록 어느 개인이 아니라 여러 사람의 도움으로 해결해야 할 것 같습니다. 오늘을 계기로 감정평가정보센터의 역할을 더욱 더 생각했으면 좋겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

김성규 센터장님의 발표를 몇 번 봤지만, 항상 열정적이라는 생각이 듭니다. 우선 토론에 앞서 간단히 자기소개하겠습니다.

(토론자 1) 홍원철 성동구청 토지평가팀 팀장

안녕하세요. 성동구청 토지평가팀장입니다. 현재는 개별공시지가 업무를 담당하고 있고 예전에는 보상업무도 했었습니다. 만나서 반갑습니다.

(토론자 2) 강정훈 감정평가법인 태백 감정평가사

안녕하십니까. 저는 감정평가법인 태백의 감정평가사고 국민법제관으로 7년 정도 감정평가법률을 정비하는 관련 일을 했습니다. 이번 기회를 계기로 협회와 업계가 조직적으로 움직이면 좋겠습니다.

(토론자 3) 최태규 제일감정평가법인 감정평가사

안녕하세요. 제일감정평가법인의 최태규 평가사입니다. 현재 지사장을 맡고 있고요. 강의도 하고 있습니다.

(토론자 4) 장충용 대한감정평가법인 감정평가사

안녕하세요. 저는 대한감정평가법인에서 근무하고 있고, 학회 운영위원장을 맡고 있습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네. 지금부터 강정훈 감정평가사님, 최태규 감정평가사님, 장충용 감정평가사님, 홍원철 토지평가 팀장님 순서로 토론해주시기 바랍니다.

(토론자 2) 강정훈 감정평가법인 태백 감정평가사

먼저 무엇보다 의미 있는 자리에서 토론하게 해주셔서 감사드립니다. 발제자님께서 상당한 노력을 해주신 것에 놀랐고 감동을 하였습니다. 저는 법리적인 것 위주로 말씀드리겠습니다.

토지보상법 제68조 이하 동법 시행령과 시행규칙에서 보상평가를 위한 추천제를 규정하고 있고, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제5조의 감정평가의뢰 규정에서도 협회 감정평가 의뢰제가 규정되어 있습니다. 즉, 감정평가법상 협회 감정평가 의뢰제와 토지보상법상 추천제에 대한 법체계의 통일성이 필요하지 않나 싶습니다. 2003년 1월 1일 통합이 되면서 전에는 법규성이 없는 행정규칙. 통합된 이후로 법규성이 인정되었고요. 감칙 제28조에 근거해서 감정평가업계에서 많이 행해지고 있는 국토부 고시입니다. 이에 대해 법적 해석이 마련되어 있지 않은데 행정규칙으로서 선언적 의미가 아닌가. 감정평가업자 보수평가 원칙이 규정돼있는데 표준지침에 따라 감정평가업자 10억 원 이하를 생략할 수 있도록 하는 것이 상위법령에 위헌적 소지가 있습니다.

감정평가업자 시·도지사 추천에 강행규정이 필요하다는 것은 공감하고요. 보상사업의 경우 이해관계자 간 대립이 굉장히 첨예하게 이뤄지고 있습니다. 마지막으로 협회 차원에서 감정평가업자 추천에 대한 전수조사가 필요한 것 같습니다.

법률개정에 대한 부분은 협회에서 임원분들이 적극적으로 하고 계신다고 알고 있습니다. 제가 법제관으로 있으면서 각종 지자체 규칙, 조례 중에서 업계 관련 바뀌어야 할 부분들이 많다는 걸 알게 되었습니다. 조례 규칙을 전수조사해서 수정하려고 했는데 내용이 워낙 많다 보니 과제로 남겨놨습니다. 의지만 있다면 신속하게 개정할 수 있는 부분이기 때문에 협회에서 추진단을 구성해서 이 기회에 관련 법령을 개정한다면 업계에서 큰 성과가 될 것 같습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

처음에 법이 시작될 때 단순했는데 변경이 되거나 하면서 문제가 있다고 말씀을 해주시는 것 같습니다. 법 공부만 하신 분들은 부동산을 모르기 때문에 그 사람들이 뭔가를 해주기를 기대하는 것은 어렵습니다. 우리가 능력껏 어떤 방향으로 가야 한다고 제언하고 적극적으로 노력해야 합니다. 다음은 최태규 평가사님.

(토론자 3) 최태규 제일감정평가법인 감정평가사

센터장님의 열정이 많이 녹아있는 주제 같고요. 우선은 제도 자체가 사업 시행자에게도, 담당 감정평가사에게도 환영받지 못하고 탐탁지 못하게 생각 드는 제도로 이야기를 많이 들었거든요. 사업시행자의 경우는 본인들이 수수료를 지급하고 있는데 실제 시·도지사는 전혀 그런 게 없어서 사족처럼 생각하고 있다는 거죠. 그들에게는 과다한 추천권이라 생각하는 거죠.

시·도지사 추천 자체가 사업시행자 측면에서 절차가 복잡하다는 이유로 개발사업에 있어 필요 없는 제도라고 생각 들면 안 됩니다. 보상업무 절차상에서 부담을 덜어줘야 환영받는 제도가 될 수 있고요. 과연 평가사가 시·도지사 추천업무를 공정하게 받고 있느냐에 대한 부분도 검증되어야 합니다. 그렇지 못한다면 이 제도는 평가사에게도 좋게 받아들여질 수 없습니다. 과연 적합하게 운영돼서 적합한 평가사들이 선정되고 있냐는 부분이 상당히 중요한 부분이라고 생각합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

중요한 말씀인 것 같습니다. 양쪽이 만족할 수 있는 제도가 되어야 한다는 말씀, 절차에 대한 말씀 주셨습니다. 네, 장충용 감정평가사님 토론해주세요.

(토론자 4) 장충용 대한감정평가법인 감정평가사

최태규 감정평가사님 말씀처럼 협회가 공정한 평가를 위해 더 많은 기관의 추천을 얻고자 하는 부분 이해를 합니다. 보상 추천 관련해서 두 가지 문제가 있죠. 첫째, 내부적으로 형평성의 문제. 협회가 그동안 공정하게 추천했다고 저도 믿고 있지만, 일부 회원 사이에서는 의구심을 가지고 있고요. 그 부분은 협회가 앞으로 잘 설명해야 할 숙제라고 생각합니다.

다음으로 보상평가에서 소유자 추천제도, 시·도지사 추천제도 도입되고 그 이후로 업계 내부에서 말이 많았습니다. 그동안 사업시행자 추천으로 소유자의 입김이 들어가는 게 아닌지 평가 과정에 대립도격화되었고요. 대외적으로 평가의 신뢰성을 저하하는 문제도 있었고요. 그런 문제점을 10년 정도 끌어오다가 보완점, 완충제도로 시·도지사 추천제가 들어온 것으로 보입니다. 협회에서는 각 시·도와 접촉해서 대부분 추천제를 활용하는 것으로 알고 있습니다.

물론 센터장님께서 발제하신 문제도 중요하지만, 시·도지사 추천을 받은 평가기관들은 평가업무에서도 더 노력을 많이 해야 할 것 같습니다. 사실 노력하고 있다고 보지만 대외적으로 전달되지 못하는 안타까운 현실이 있습니다. 여러 제도를 개선할 때 그 시대의 여론이나 상황이 상당히 중요합니다. 협회에서도 고생을 많이 하고 계시겠지만 추천을 하게 되면 사업시행자, 시·도지사 등 당사자에 불리하지 않다는 것, 추천받은 감정평가사는 국민 재산권을 위해 더욱 노력하고 있다는 것 그런 인식을 만드는 게 필요하다고 생각합니다. 또 국민들은 시·도지사 추천은 사업시행자와 가깝지 않을 것이라는 인식을 하기 쉽습니다. 그런 인식을 불식시키는 것도 중요합니다. 여기 법리적으로 말씀하신 분들도 많으니 저는 현장에서 느끼는 것들 위주에서 말씀 드렸습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

마지막으로 홍원철 토지평가팀장님 말씀해주시기 바랍니다.

(토론자 5) 홍원철 성동구청 토지관리과 토지평가팀 팀장

저는 시·도지사 추천제에 대한 제도적 고민보다는 왜 이렇게 제도가 변해왔는지에 대해 말씀드리겠습니다.

시·도지사 추천 도입 이전에는 사업시행자가 2인의 감정평가사에게 위임하게 되어있었고, 2003년도에는 토지소유자 추천제가 도입되었습니다. 2013년도에 시·도지사 추천제가 도입되었고요. 왜 당초 2인의 감정평가사가 하던 것을 추천제까지 왔는지 말씀을 드리고 싶습니다. 물론 김성규 센터장님 말씀처럼 협회가 감정평가기관을 추천하고, 공공에서의 역할을 할 수 있도록 협회 차원에서 지원하는 것도 중요하다고 생각합니다.

하지만 조금만 들여다보면, 모든 문제는 가격에 집중돼 있습니다. 보상금액의 높고 낮음이라고 생각합니다. 당사자 간 가격 대립의 근본적인 이유는 최근 들어 많이 제공되고 있는 실거래가입니다. 실거래가격을 외면한 상태에서 어떤 감정평가기관이 선정되든, 1명이 하든, 2명이 하든, 4명이 하든. 현장 사례를 말씀드리겠습니다. 구청에서 일을 하다 보면 개발 사업지에 자신의 토지가 포함되면 가장 먼저 요청하는 게 개별공시지가 상향입니다. 이분들은 경험적으로 개별공시지가의 수준이 자신의 보상금 수준을 가늠할 수 있다고 생각하고요. 개별공시지가는 일반인들이 알 수 있는 유일한 공적 자료이기 때문이죠.

최근 공시지가 이의신청을 보면 실거래가 대비 높다, 낮다는 의견이 90% 이상입니다. 예전에는 세금이 부담된다, 대출을 받아야 하는데 어떻다 이런 식으로 구체적이었는데 지금은 실거래가 대비 공시지가가 높다, 낮다 그뿐입니다. 실거래가격은 굉장히 무차별적으로 공개되고 있고요. 실거래가격 자체는 개개인의 거래기 때문에 사실은 감정평가하고 완전히 별개의 문제거든요. 그럼에도 불구하고 토지소유자들은 실거래가를 가지고 주장을 하게 되고요. 또 근처에 최고가로 거래가 된 사례가 있다고 하면 그 가격수준이 내가 보상을 받아야 하는 최저 가격으로 받아들이고 있습니다. 이런 상황에서 어떤 감정평가법인이 무슨 감정평가를 한다고 해도 이해 당사자와의 갈등은 해결될 수 없다고 봅니다.

시·도지사 추천제도 중요하고 제도의 효율적 운용도 중요하지만, 우선적으로 해결해야 하는 부분은 실거래가격을 어떻게 검증하고 조정해서 우리 것으로 만드느냐 입니다. 검증 조정된 실거래가격이 공신력을 갖게 된다면, 토지소유자 등 이해관계자와 감정평가사가 같은 눈높이에서 출발할 수 있을 것이라 생각합니다. 그 뒤에 서로 신뢰를 가지고 정당하게 보상평가 한다면 시·도지사 추천뿐 아니라 어떠한 제도 하에서도 업계의 위상은 담보할 수 있을 것이라 생각합니다.

이러한 현실을 그대로 둔다면 앞으로 평가해나가야 하는 입장에서 굉장히 많은 걸림돌이 될 것으로 생각하고요. 이렇게 난립하고 있는 실거래가를 어떻게 검증하고 조정해서 우리만의 가격을 만들 것이냐를 생각해봐야 합니다.

지금 실거래가는 굉장히 직관적으로 받아들여지고 있습니다. 반면에 우리는 전문가라고 해서 실거래가는 가치, 가격이 아니라고 말하고 있습니다. 이런 차이부터 눈높이를 맞춰야 한다고 생각합니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

전문가들은 실거래가를 쓸데없다고 보지만 그 간극을 줄이는 것은 쉽지 않아 보입니다. 실거래가격을 검증해서 공개될 수 있도록 하는게 필요한 것 같습니다. 오늘 토론에 대해서 질문 또는 말씀하고 싶은 분 계시면 손을 들어주시기 바랍니다.

(참석자 1) 최종성 감정평가법인 대일감정원 감정평가사

안녕하세요. 수고 많으십니다. 저는 대일감정평가법인의 최종성 감정평가사입니다. 발제문에 국토부 감정평가업자 추천 표준지침이 있습니다. 저는 모든 법이나 지침은 과잉금지의 원칙이 적용돼야 한다고 생각합니다. 제4조(추천제되 대상)를 보시면, 음주운전을 한 사람과 주정차를 잘못한 사람에게 같은 벌을 주는 것과 같습니다. 국토부 표준지침은 2013년도에 제정되어서 각 시·도, 시·군 지침 내지는 추천조례 보상사업과 관련해서 비슷하거나 강하게 반영되고 있습니다. 우리 대일감정원은 전국에서 활동하고 있고 한 달에 수십건, 수백 건씩을 등록합니다. 예를 들면 한국감정원 사이트에 선례를 입력해야 하는데 그 중 한 건이라도 누락할 시에는 과태료를 물어야 하는 상황입니다. 행정 능력이 부족할 것으로 생각되는 중소법인이나 사무소의 경우에는 누락하는 경우가 많아서 과태료 처분이 들어온 경우가 많다고 들었고요. 대형법인도 그렇게 될 가능성이 있다고 생각합니다.

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제52조(과태료) 내용도 잠깐 읽어보면 감정평가서의 원본을 보관하지 않는 것, 공제사업에 가입하지 않은 것, 감정평가 결과를 감정평가 정보체계에 등록하지 않은 것 등이 나오거든요? 2013년 표준지침이 제정될 당시에는 보상선례를 입력해야 하는 내용이 없었어요. 현재 감정평가사법으로 바뀌며 내용이 바뀌었죠. 3법이 생기면서 이 내용이 2호에 꼭 들어갔습니다. 선례 등록을 누락한 것이 중대한 범죄처럼 되어 각 시·도에서 3년간 업무를 안 줄 수 있습니다. 아까 비례의 원칙 말했었는데, 다 위배되는 겁니다. 법인에 기획이사가 할 일이 많은데 이 사람들의 가장 큰 일이 보상선례가 입력되지 않은 게 있는지 일주일마다 확인하고, 지사에 교육하고, 공문 내려주는 겁니다. 이런 문제가 심각합니다. 협회나 국토부가 노력하는 건 알겠지만 이런 부수 업무를 줄여줘야 본업을 열심히 할 수 있다는 것, 이 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

법적 논의와 다르게 실무적인 문제점은 또 다르다는 것을 느꼈습니다. 또 말씀하실 다른 분 계신가요?

(참석자 2) 임창희 대한감정평가법인 감정평가사

안녕하십니까. 대한감정평가법인의 임창희 평가사입니다. 홍원철 팀장님 말씀 듣다 보니 좋은 말씀이 많습니다. 팀장님 말씀하셨습니다만, 소유자들이 내 개별공시지가가 시세 대비 너무 낮다고 보고 있잖아요? 신문이나 시민단체에서 이야기하는 것도 시세예요. 어떤 전지전능한 사람이 시세라는 것을 정해놓고 이렇게 알고 있다는 거예요. 신문에서도 적정가격 대비 60%, 제주도는 70% 이런 식으로 말하고 있는데, 적정가격이라는 것은 어디에서 나오는 것이죠? 부동산가격은 평가액과는 다른 특성이 있잖아요. 부동산원론에서도 부동산 가격은 일물일가의 원칙이 적용되지 않는 특수한 가격이라 하잖아요. 전지전능한 사람이 통계를 통해 적정가격이라고 정해 줄 수 있는 것처럼 신문에도 보도되고 있단 말이에요. 어떤 특정 기관이 그런 것을 충분히 할 수 있는 것처럼 방송하고 있잖아요. 감정원이 발표하면 감정원이 제대로 못 한다고 언론이 때린답니다. 그렇다고 해서 국토부가 우리보고 하라고 하면 누구도 이의제기 못 하는 적정가격을 낼 수 있겠어요? 우리 평가사도 전문가일수록 적정가격이라는 말 함부로 하지 말라는 겁니다. 언제부터인가 적정가격의 몇 퍼센트라고 쉽게 말하는 분위기가 되는데, 전혀 사실과 맞지 않죠. 기회가 되면 국토부를 통해서 그렇게 하면 안 된다는 것을 전달해야하지 않나 싶습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

그렇지 않아도 다음 감정평가지 포럼에서는 법에 적정가격과 시가가 섞여 있어서 문제가 된다는 내용을 다루려고 합니다. 제일 중요한 것은 수를 다루는 것인데, 기준을 어디에 두느냐에 따라 달라지기도 합니다. 국가 기관, 언론에서도 이 부분에 대해 경각심을 가져야 하지 않을까 생각합니다. 두 분의 토론까지 포함해 발표자가 마무리 말씀해 주시기 바랍니다.

(발제자) 김성규 감정평가추천센터 센터장

오늘 토론해주신 내용 잘 들었습니다. 저도 추천제가 공정하게 운용될 수 있도록 노력하겠습니다. 현재 모럴해저드 방지를 위한 추천방안을 마련했고, 차기 이사회 통해서 시행될 예정입니다. 오늘 여러 지적 주셨습니다. 제 소견으로는, 추천제도는 이 시대가 필요로 하는 제도라고 생각합니다. 감정평가사의 독립성, 공정한 감정평가가 이뤄질 수 있도록 이해관계자를 차단하는 게 중요하다고 생각합니다. 생각해보면, 감정평가업자라는 용어도 빨리 바뀌어야 하고요. 법이 변천하면서 공정한 감정평가가 될 수 있도록 추천센터도 열심히 지원하도록 하겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

여기 와주신 분들은 감정평가에 대한 애정이 많으신 것 같습니다. 오늘 젊은 평가사님들 많이 찾아주셨는데 더 많이, 적극적으로 참석해주셨으면 합니다. 학자들이 연구하지만 실제로 필요한 사람들은 감정평가사입니다. 여기 계신 분들이 후배 평가사들에게 공부하라고 많이들 조언해 주셨으면 좋겠습니다. 직접 와서 듣고 업계가 어떻게 돌아가는지 알려고 해야 합니다. 어딜 가더라도, 감정평가사들은 이런 포럼 할 때마다 토론이 활발히 이뤄진다고 이야기할 수 있어야 합니다. 그게 바로 업에 위상을 높이는 겁니다. 감정평가 분야는 교수들도 커리큘럼을 짜서 가르치기 쉽지 않습니다. 시간이 되면 의견을 청취할 수 있어야 하고, 제3자가 어떻게 생각하는지 공유해야 한다고 생각합니다. 더 나아가 우리 포럼에 공무원들도 많이 참여할 수 있도록 하면 좋겠습니다. 감사합니다.