부동산 시장은 지난 수년간 호황기를 누려 왔지만, 특정한 한 집단만큼은 그렇지 못했다. 감정평가사들은 어려운 시기에 직면해있다. 일자리 수가 줄고, 하이테크 경쟁자들에게 사업을 뺏기고, 감정평가관리회사(AMC)들에게 수수료를 지불해야 하며 미국주택도시개발부(HUD)는 감정평가의 정확성에 의문을 제기하기도 했다. 설상가상으로 연방 규제기관들은 다수 거래에서 주택 감정평가를 할 필요가 없도록 하는 새로운 규칙을 제안했다.

이상한 점은 아무도 독립 감정평가의 중요성에 의구심을 제기하거나 부인하지는 않는다는 것이다. 대신, 감정평가사들은 새로운 기술, 더 낮은 비용, 더 빠른 준비 시간으로 인해 손해를 보고 있다. 감정평가의 수요는 존재하지만, 점차적으로 빅데이터와 인공지능(AI)이 그 자리를 채우고 있다.

이론 vs 실제

감정평가사들은 대출 프로세스의 핵심이다. 대출기관과 차용자는 두 가지 형태의 금융적 비극 즉, 주택융자 대출기관들의 과잉 대출과 부동산 구매자들의 초과 지급을 막기 위해 감정평가사들을 고용한다. 대출기관은 대출해주어야 하는 금액 이상 대출하지 않으려 하기 때문에, 부동산에 대한 담보권이 실행되어야 한다면 리스크를 높이는 경향이 있다. 그와 동시에, 구매자들은 무지나 과열로 인해 폭등한 주택 가격을 지불하길 원치 않는다.

적절한 감정평가는 분명 일반적으로 대출 시스템에 이익이 되지만, 개인 거래의 경우 그 관점이 다른 경우가 많다.

첫째, 차용자가 자금이 빠듯한 때에 감정평가 비용을 지불해야 한다. 수많은 주택 담보 차용자들이 감정평가 비용으로 500달러 남짓을 지불하지 않아도 된다면 매우 기뻐할 것이다.

둘째, 정확한 감정평가 수요에 대한 이야기는 많지만, 다수 거래의 실제 목적은 거래를 성사시키기고 사람들에게 돈을 지급하는 것일 뿐이다.

감정평가액이 부동산 판매가보다 적을 때, 계약 조건은 “변경”돼야 할 것이다. “변경”이란 가격이 인하되거나 구매자가 더 많은 현금을 구해야 하는 경우 또는 둘 다를 완곡하게 표현한 용어이다. 당사자들이 조정을 할 수 없는 경우, 계약은 유감스럽게도 불시에 결렬되면서 모든 프로세스를 다시 처음부터 시작해야 한다. 대체 부동산을 구매하기 위해 계약을 체결하는 판매자들은 구매가를 마련할 수 없고, 구매자들은 주택을 구할 수 없으며, 중개인 및 대출기관은 수수료를 받지 못할 것이다. 많은 사람들이 의심의 여지없이 저평가에 대해 매우 불만스러워할 것이다.

Working RE의 아이작 펙(Issac Peck)은 “계약가보다 적은 감정평가서를 제출하는 부동산 감정평가사는 잠재적으로 어떠한 결과가 벌어질지 알고 있다. 감정평가사는 주택 소유주, 대리인 및 감정평가관리회사(AMC)의 압력과 괴롭힘 외에도 ‘계약을 망치는 사람’으로 찍혀 대출기관과 AMC 고객들을 모두 잃을 수 있는 위험이 있다. 단순히 맡은 일을 하면서 정확하고 공정한 평가를 한 것이 비해 매우 지나친 대가이다”라고 강조했다.

시장분석 (CMA)

감정평가사들도 기타 전문가들처럼 그들의 영역을 구별해왔다. 감정평가사가 되려면 라이선스가 필요하다. 교육을 받지 않고 경력을 쌓지 않으면 라이선스를 취득할 수 없다. 공인감정평가사가 아니라면 “감정평가서”를 발행할 수 없다.
부동산 중개인들은 부동산 표시 가격이나 구매가격을 추정하는 시장분석을 할 수 있지만, 그것을 “감정평가”라고 할 수는 없다.
부동산 규제기관들은 정기적으로 상세하게 작성된 CMA 공개 확인서를 요구함으로써 모두가 요점을 파악하도록 한다. 예를 들어, 메릴랜드(Maryland)에서 부동산 자격자들은 “클라이언트, 잠재적인 클라이언트 또는 고객을 위해 특정 부동산에 대한 시장분석을 할 수 있다. 해당 분석에 대해 작성할 때에는 다음 진술을 눈에 띄게 인쇄해야 하며 첫 페이지는 바꾸면 안 된다”라고 규정하고 있다.

아무리 잘 만들었다고 하더라도 대출기관들은 부동산 자격자에 의해 만들어진 CMA를 감정평가로 대체하지 않을 것이다. CMA는 중개인이 수수료를 획득하고자 하는 부동산 매매를 지원하기 위한 목적으로 작성되기 때문이다. 반면, 감정평가사는 최종 수치와 상관없이 평가 행위에 대해 돈을 받는다.

중개인 가격자문 (BPO)

잠재적으로 감정평가를 대체할 수 있는 또 한 가지 요소는 현지 부동산 중개인들이 제공하는 주택가격 보고서 형태인 중개인 가격자문(BPO)이다. 주택내부를 검토하지 않고 겉으로만 보고 판단하는 drive-by BPO는 담보권 행사 부동산이나 공매(short sale) 존재 여부를 확인하기 위해 사용되는 경우가 많다.

Drive-by valuations에는 장단점이 있다. 구체적인 감정평가에 비해 분명 빠르고 저렴하다. 부동산 소유주들은 내부를 수리할 필요가 없다. 약속을 잡을 필요도 없다. 그러나 개조한 주방이나 욕실에 의한 추가적인 가치를 도출할 수 없기에 손해를 입을 수도 있다.

BPO 규정은 주마다 다르다. 일부 관할권에서는 부동산 자격자가 BPO를 제공할 수 있지만 그에 대해 수수료를 부과할 수는 없다. 그러나 기타 관할권에서는 중개인들이 BPO를 작성하고 해당 서비스에 대한 수수료도 받을 수 있다.

도드-프랭크(Dodd-Frank) 법

연방 수준에서 감정평가의 대안을 사용하는 것은 제한되어 있지만 거의 금지되지는 않고 있다. 도드-프랭크 법에 따르면, 소비자의 주거용 부동산 매입과 관련하여 중개인의 가격 자문은 해당 부동산을 담보로 하는 주택 담보대출 목적으로 부동산의 가치를 결정하기 위한 기본 토대로 사용될 수 없다.

도드-프랭크 법의 내용에는 BPO와 관련하여 상당한 허점이 있다. BPO라는 단어는 “소비자의 주거지 매입”에 적용된다. 주택 리파이낸싱이나 제2의 주택 구매를 위해 BPO를 사용할 수 있다는 의미일까? 상업용 부동산은 어떤가?

BPO가 도드-프랭크법이 적용되는 일부 지역에서 감정평가와 경쟁할 수 있다 하더라도, 그게 전부는 아니다. 2010년 연방 규제기관들은 도드-프랭크 기준을 토대로 범기관 감정평가 및 평가 지침(Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines)을 발표했다. 해당 지침에 따르면, 가격을 뒷받침하기에 충분한 정보 및 분석이나 부동산의 시장가치를 제공하지 않는 감정평가 방식은 평가로서 용인될 수 없다. 예를 들어, 중개인 가격 자문 등 판매 가격이나 표시 가격을 제공하는 감정평가 방식은 부동산의 시장 가치를 제공하지 않기 때문에 감정평가서로 사용될 수 없다.

자동평가모형(AVM)

도드-프랭크 법은 “소비자의 주거용 부동산 담보대출의 담보가치를 결정하기 위해 주택 담보대출 발행자 및 2차 시장발행자가 사용하는 컴퓨터화된 모델”을 “자동화평가모형(AVM)”로 정의했다. 이 용어는 제2의 주택과 상업용 부동산에 대해 언급하지 않은 반면, 주거용 부동산에 대한 AVM의 사용을 막거나 제한하지는 않는다.

도드-프랭크 법은 또한 “중개인 가격자문”의 정의에서 AVM의 대단한 허점도 도출했다. 도드-프랭크 법은 BPO는 “부동산 중개인, 대리인 또는 영업사원이 작성한 추정치로서 부동산 특정 부분의 잠재적 판매 가격에 대해 세부적으로 제시하고 부동산의 상태, 시장 및 이웃과 비교 판매 정보를 다양한 수준으로 상세하게 제공하지만, 자동평가모형은 포함하지 않는다”고 강조했다.

온라인 주택가치추정

질로우(Zillow)는 3분기에 “월평균 순 방문자 1억 8,600만명 이상이 질로우 그룹의 모바일 앱과 웹사이트를 방문했으며, 이는 전년 대비 7퍼센트 증가한 수치”라고 보고했다.

2018년 기존 주택 판매 및 단일 가구 주택 착공이 감소하고 주택담보대출 비율이 늘었다는 점에서 이렇듯 점차적으로 엄청나게 늘어나는 수치에 주목하게 된다. 역시 2018년 신축 및 기존 주택판매 건수가 약 620만 건밖에 안되는데 어떻게 1억 8,600만 명이 넘는 순 사용자가 사이트를 방문했을까?
Zillow.com 및 Trulia.com가 포함되어 있는 질로우 사이트는 온라인 부동산 시장의 일부분일 뿐이다. 그 외에 야후홈(Yahoo! Homes), Realtor.com, Redfin.com, Homes.com을 비롯하여 상당히 많은 사이트들이 있다.
최고의 온라인 부동산 사이트들은 방대한 정보를 보유하고 있다. 방문자는 판매가, 평방 면적, 사진, 평방 면적 당 가격, 과거 판매가, 과거 표시 가격, 침실 수 및 세금 등에 대한 정보를 찾을 수 있다. 이러한 자료들 즉, 시장정보가 사이트 방문자들이 이해하기 쉽게 제공된다. 이는 복잡한 자동평가모델(AVM)의 대중적 측면이다.

여기서 함정은 온라인 감정평가가 아무리 좋아 보이더라도 저마다 다를 수 있다는 것이다. 몇몇 부동산 사이트에서 주택 가격을 검색해보면, 각각의 추정치가 다를 수 있고 최고가와 최저가의 격차가 상당히 클 수 있다.

왜 그럴까?

• - 모델들마다 사용되는 변수와 가중치들이 다를 수 있다.
• - 최근 부동산 정보의 가용성이 관할 지역에 따라 다를 수 있다.
• - 주택이 저마다 다르고 판매가 자주 이루어지지 않는 100년 전 건축된 인근 지역보다 3방식이 적용된 매물이 다량으로 제공되는 새로운 구획이 가격을 매기기가 더 쉽다.
• - 시스템에 따라 소유주의 관여를 허용할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
• - 온라인 감정평가는 부동산 중개인들이 제공하는 마케팅 자문 및 평가액과 상당히 다를 수 있다.

올테라 그룹(Allterra Group)의 조안 트라이스(Joan Trice)회장은 “AVM은 새롭게 등장한 엉터리 분야”라고 비난했다. 올테라 그룹은 Appraisal Buzz, Appraisal Buzz Magazine, Valuation Expo, Collateral Risk Network라는 유명 산업 브랜드들의 모회사이다. 그녀는 “AVM이 더욱 뛰어나다는 것은 가정일 뿐이다. 모두 기술에 홀려 전문가들에 대한 존중감을 상실했다. AVM이 지하실에서 고양이 35마리를 기르고 있다는 것을 어떻게 알 수 있을까?”라고 강조했다.

부동산 사이트들은 AVM은 감정평가의 대체물이 아니라고 설명한다. 예를 들어, 질로우는 제스티메이트(Zestimate)는 “감정평가가 아니라, 주택 가치를 결정하기 위한 시작점”이라고 하면서, 사이트 방문자들에게 가능하다면 부동산을 실제로 방문하고 감정평가뿐 아니라 주택시세분석(CMA)도 받을 것을 권장한다.

AVM이 감정평가가 아니라는 것도, 주택 가치추정이 전형적으로 무료로 즉시 제공되며 계속해서 업데이트된다는 것도 사실이다. 대중들은 매매를 위해 반드시 시장에 참여해야 하기 때문이 아니라 주택가치가 그들의 자존심과 재정적으로 성공했다는 느낌에 영향을 미치기 때문에 온라인 AVM을 검토 및 재검토하고 있다. 특히 가격이 인상되는 시점에 주택의 추정가를 알아보기 싫어하는 사람이 어디 있겠는가? 가격 및 시간(온라인 감정평가는 밤낮으로 제공된다)과 같은 장벽들이 온라인 시스템 상에는 존재하지 않는다. 그리고 모두 다 그런 것은 아니지만, 누구나 쉽게 신원을 밝히지 않고도 부장님의 집값을 체크할 수 있다.

주택 소유주들이 온라인 AVM을 감정평가나 CMA보다 더 높은 가치의 벤치마크로 볼 때 충돌이 발생한다. 그에 대해서는 감정평가사, 중개인 및 대출기관들이 부동산 가치가 실질적으로 일부 사이트들이 제안하는 만큼은 아님을 설명해야 하는데, 이는 매우 불편한 일 중 하나이다.

미국부동산업자협회(NAR)에 따르면, 진지하게 주택 매매시장에 참여하는 소비자들은 다양한 경쟁 주택 가격을 염두에 두어야 한다. 전적으로 한 가지 가격 추정에만 의존하면 특정 부동산이 실제 거래되는 가격에 대한 관점이 왜곡될 수 있다. 그러나 온라인 주택 가치 추정의 경우 소비자들은 해당 추정들이 공식적인 감정평가, 주택시세분석, 부동산 전문가들의 심층적인 전문지식을 대체할 수 없음에 유의해야 한다.

대출기관, 규제기관 및 AMC가 이용하는 감정평가사 자격인증 데이터베이스인 클리어박스(Clearbox)의 설립자이자 CEO인 조안 트라이스 회장은 “AVM은 부적절한 명칭”이라면서 “AVM은 감정평가모형이 아니라, 판매가격모형이다. 누가 가격에 대해 신경 쓰겠는가? 미국주택금융공사와 미국연방저당협회는 가치를 고려해야 하지만, 감정평가 프로세스를 가치추정을 위한 한 가지 방식인 그레이터 풀 이론(Greater Fool Theory; 누군가가 나중에 더 높은 가격으로 살 것이라는 믿음으로 어떤 가격이든 정당화하는 것에 대한 이론)으로 분해했다”라고 덧붙였다.

정확성은 어떨까?

인적이든 기계적이든 감정평가는 과연 얼마나 정확할까? 한 가지 사례로 HUD는 홈 에퀴티 전환 모기지(home equity conversion mortgage) 또는 HECM이라고 명칭을 붙인 역모기지(reverse mortgage)에 대한 감정평가가 정확하지 않을 때가 많다고 주장하면서 논란을 일으켰다.

HUD는 의회에 제출한 최종 연간 보고서에서 “2018년 회계연도에 연방주택청(FHA)은 HECM을 실행하기 위해 사용된 감정평가의 정확성에 대한 우려가 있음을 알게 되었다. 2016년부터 2018년까지 보증된 80,000건 이상의 HECM 비교에 따르면, FHA의 HECM 프로그램에서 사용된 특정 감정평가는 담보를 과대평가함으로써 부동산 감정평가액을 부풀렸다. 이 기간 동안 인구의 21퍼센트가 자동평가모형(AVM) 추정치보다 10퍼센트 이상 높은 감정평가를 받았고, 감정평가의 9퍼센트가 20퍼센트 이상, 4퍼센트가 30퍼센트 이상 부풀려졌다”고 밝혔다.

HUD는 현재 조사 결과 선별된 HECM 애플리케이션들에 대해 2건의 감정평가를 요구하기 시작했지만, 정부의 주장은 의심의 여지가 없다.

자산 관리기업 펠러세이즈 허드슨 파이낸셜 그룹(Palisades Hudson Financial Group) 래리 M. 엘킨(Larry M. Elkin) 사장은 “현재 FHA가 기록한 손실은 사실 이전 연도들의 거래결과이며, 그중에는 훨씬 더 이전 연도들의 거래에 의한 경우도 있다는 것은 매우 주목할 만한 가치가 있다”고 강조했다.
그는 “역모기지 손실에 대해 감정평가사들을 비난하는 것은 단지 책임을 전가하는 또 하나의 변명일 뿐이다. 해당 거래와 관련된 손실에 대한 감정평가 산업의 집합적 역할은 기타 관련 리스크에 비해 극히 적은 수준이다. FHA가 감정평가사들을 비난하는 것은 자기 기만에 대한 변명이나 잘못된 유도, 또는 둘 다에 해당한다”라고 덧붙였다.

감정평가사 감소

2009년부터 2017년 사이, 기존 주택 판매가 434채에서 551채로 늘고 1,170,000건의 거래가 있었지만, 평가사들의 수는 감소했다. 미국감정평가협회(Appraisal Institute)에 따르면, 2009년 적극적으로 활동하는 부동산 감정평가사들은 92,750명이었으나, 2017년 말에는 실무자들의 수가 82,208명으로 1만 명 이상 감소한 것으로 추정되었다.

미국감정평가협회는 “지난 5년간 연평균 감소율은 약 -2퍼센트였다. 보다 광범위한 분석에 따르면, 은퇴, 감정평가사 직종에 진출하는 인원수 감소, 경제적 요인들, 정부 규제, 데이터 분석 기술사용 증가로 인해 향후 5-10년간 평가사들의 수는 더욱 감소할 것으로 예상된다”고 분석했다.

매출, 자금 및 계약 건수가 줄어든 상황에서 주택 붕괴는 수많은 주거용 부동산 관련 분야에서 인력들을 떠나게 하는 당연한 결과를 초래했다. 업무가 줄어들고 있는 시점에서 실제로 많은 감정평가사들이 필요할까?

조안 트라이스 회장은 “주택금융위기로 거래가 심하게 줄어들면서, 주택경제의 모든 측면에서 수많은 비정규직 인력들이 사라졌다. UCDP(유니폼 담보 데이터 포털, Uniform Collateral Data Portal)에 투고하는 감정평가사들의 수는 약 45,000명이다. 거래 건수로 보면 평균 1주 2건의 감정평가가 진행된다. 즉, 감정평가사들이 과잉 공급된 상태이다.

그녀는 계속해서 “‘거품’ 시장의 결핍이라는 문구가 신문의 헤드라인으로 많이 등장하고 있다. 거품을 채울 수 있을까? 그럴 수 없을 것이다. 공급이 그다지 탄력적이지 않다. 그리고 정말 거품을 채워야 하는지가 더 큰 문제이다”라고 덧붙였다.

수수료 및 AMC

인터넷에서는 정보를 무료로 제공하는데 감정평가에는 비용이 든다. Value Penguin에 따르면, 대형 은행의 주택 감정평가 수수료는 500달러가 넘는다. 이는 다수 차용자들에게는 큰 액수이며 전자 감정평가와 극명한 대조를 이루지만, 감정평가 수수료와 관련하여 자주 간과되는 몇 가지 포인트가 있다.

첫째, 가장 중요한 것은 감정평가사들이 실제 부동산을 방문하고 들어가서 둘러보는 현지 감정평가 전문가들이라는 것이다. 그에 대해 차용자들은 돈을 지불할 만한 가치가 있다.

둘째, 감정평가사의 일은 부동산 가치를 확립하는 것이다. 이를 통해 구매자들이 지나치게 많은 돈을 지불하거나 대출기관이 지나치게 큰 리스크를 감수하는 일을 막을 수 있다.

플로리다 세인트피터즈버그에 기반을 둔 감정평가사이자 플로리다 부동산 감정평가위원회(Florida Real Estate Appraisal Board)의 의장을 맡고 있는 프란시스 K. 그레고리(Francois K. Gregoire)는 “전형적인 부동산 거래에서 감정평가사는 거래를 마무리함으로써 얻는 게 전혀 없는 당사자이다. 감정평가사의 역할은 유능하고 독립적이며 공정하고 객관적으로 부동산 가치를 평가하는 것이다. 또한, 전형적인 부동산 거래에서 감정평가사는 자신의 의견과 결론을 제시하는 보고서를 대출기관에 제공함으로써 대출 인수 결정을 지원한다”고 했다.

그레고리는 “대출기관이 감정평가 없이 대출 결정을 하는 경우, 차용자는 부동산의 시장가치와는 상관없이 대출을 상환해야 하는 곤란한 입장에 처할 것이다. 신중한 구매자들이 30년간 상환을 하기로 결정하기 전에 자격인증을 받은 경력을 갖춘 전문가들의 공정한 의견을 구하는 경우가 있지 않겠는가? 이에 수수료를 지불할 만한 가치가 있을 것이다”라고 말했다.

셋째, 차용자들이 감정평가 서비스에 지불하는 비용과 감정평가사들이 실제 받는 금액은 상당한 차이가 있을 수 있다. 이 점은 대단히 주목받지 못하는 포인트이다.

주택 담보대출 붕괴 이후 연방 및 주 정부들은 대출기관이 평가사들에게 특정 수치를 맞추거나 유리한 감정평가를 통해 비위를 맞추게끔 압력을 행사할 수 없도록 하고자 했다. 그로 인한 한 가지 결과가 모기지공개개선법(MDIA)이다.

MDIA로 인해 감정평가관리회사들(AMC)이 설립되었다. 대출기관들은 감정평가사들을 직접 고용하는 대신, AMC를 고용하여 AMC가 평가사들을 고용하도록 함으로써 감정평가사들과 대출 담당자 및 기타 주택 담보대출 담당자를 구분했다. 물론, 이러한 서비스에 대해서는 AMC에 수수료를 지불해야 한다.

차용자들은 종종 감정평가 수수료를 지불해야 하지만, 해당 수수료가 어떻게 배분되는지는 모른다. 구체적인 내역을 공개하지 않는 상태에서 소비자들은 감정평가사가 수수료 전액을 모두 받는다고 생각할 수도 있다.

뉴욕에 기반을 둔 감정평가 및 자문업체 밀러 사무엘(Miller Samuel, INC.)의 CEO 조나단 J. 밀러(Jonathan J. Miller) 회장은 “AMC는 감정평가에 지정되는 차용자 어플리케이션 수수료의 50퍼센트 이상을 받는 경우가 많다”고 강조했다.

그는 “AMC가 무려 70퍼센트를 받는 것을 본 적이 있다. 나는 감정평가사들에게 AMC 고객이 보고서 상에 수수료의 세부 내역을 수록하는 것을 허용하지 않는다고 말하도록 했다. 그들은 로비를 통해 해당 문제를 소비자들에게 불확실하게 유지했다. 소비자가 ‘감정평가 수수료’의 상당 부분이 행정업무에 쓰였다는 것을 알게 되었다고 생각해보자. 이 한 가지 문제로 인해 감정평가사들의 명성이 훼손되고 다수가 업계를 떠났다”고 밝혔다.

밀러는 계속해서 “두 번째로 감정평가사 수수료의 50-70퍼센트에 대해 생각해보자. AMC의 경우, 실제 하는 일이 소프트웨어를 통해 보고서를 주문하고, 자격증을 검증하고, 감정평가사와 은행 사이의 장벽이라고 주장하는 것이기 때문에, 가장 비효율적인 금융기관임에 틀림없다. 교육받은 평가사들은 자신이 하는 일이 무엇인지도 모르는 19세 청소년들과 함께 일해야만 한다. 내 경험 상, AMC 프로세스로 인해 소요시간이 최소 1주일 더 늘어난다. AMC는 최저 수수료를 찾는데, 그 경우 대개 3-4일 정도 소요된다. 그러나 업계에서는 소요시간을 중시하기 때문에 감정평가사가 24-48시간 이내에 믿을 만한 보고서를 작성하기를 기대한다”고 지적했다.

더불어, “감정평가사가 부족한 적은 없었다. 시장가격의 50퍼센트에 기꺼이 작업할 수 있는 감정평가사들이 부족할 뿐이다”라고도 덧붙였다.

과거에 미국부동산중개사협회 평가심의회 회장도 역임했었던 그레고리는 “차용자들에게 부과되는 수수료의 50퍼센트 이상을 일부 AMC가 차지한다는 일화적인 증거가 있다. 차용자가 대출기관과 AMC 사이의 협의에 대해 아는 경우는 드물다. 심지어 차용자에게 AMC가 ‘감정평가 수수료’ 중 얼마를 받는지 알려주는 경우는 더욱 드물다”라고 덧붙였다.

상업적 모델

지금까지 감정평가사들은 그들의 영역을 잘 보호해 온 것 같다. 오즈의 마법사에 등장하는 겁쟁이 사자(Cowardly Lion)의 말을 인용하자면, 감정평가사 외에 감정평가를 제공할 수 있는 사람이 “전혀 없는 것은 아니다!” “절대 그렇지 않다!”고 했다.

감정평가사들을 보호하는 규정은 다른 전문 직종들의 침범으로부터 그들의 영역을 지키는 데 도움이 되었다. 새롭게 등장한 문제점은 다른 직종의 전문가가 “감정평가”를 제공하는 것이 아니라 시장이 대체물을 수용할 것이라는 점이다.

작년 봄, 연방 규제기관들은 상업용 모기지에 대한 새로운 감정평가 하한선을 채택했다. 연방정부 공보에 따르면, 최종 규정은 감정평가사들의 감정평가가 필요 없는 상업용 부동산 거래 하한선을 25만 달러에서 50만 달러로 높였다.

더불어 하한선 변경 결과 감정평가 요건에서 제외되는 상업용 부동산 거래의 경우, 규제 대상 기관들은 안전한 은행거래실무에 맞는 부동산 담보에 대한 감정평가를 받아야 한다고 제시하고 있다.

하한선을 높인 가운데, 정부 규제기관들은 모든 상업용 거래의 거의 32퍼센트가 새로운 규정의 영향을 받을 것으로 추정한다. 그러나 다른 각도에서 보면 새로운 감정평가 요건에 의해 달러 가치로 모든 상업용 거래의 2퍼센트 미만이 제외될 것이다.

물론, 새로운 상업적 기준에서는 감정평가 수요가 줄어들더라도, “평가”에 대한 수요는 증가할 것으로 예상할 수 있다. 이는 AVM에게는 기회가 될 수 있다.

주거용 부동산의 감정평가 하한선, 40만 달러로 상향 조정

2018년 말, 정부 규제기관들은 주거용 부동산의 감정평가 하한선을 1994년 확립된 25만 달러에서 40만 달러로 올리자고 제안했다. 만약 이 제안이 채택된다면, “미국연방예금보험공사(FDIC)에 보험을 든 기관들이나 제휴기관들의 주거용 부동산 대출 중 추가로 21만 4천 건”이 감정평가가 필요치 않을 것이다. 물론, 다수의 주택 담보대출은 FDIC의 보험에 들지 않은 기관들이 발행한다. 또한, 이 21만 4천 건이라는 수치는 25만 달러 하한선의 감정평가 요건에서 제외된 75만 건을 넘어선다.

트라이스 회장은 하우징 뉴스 리포트에 “규제기관들은 집단지성을 상실했다. 그들은 ‘안전과 건전함’이라는 가면을 쓰고 그와 같은 제안을 했다. 마치 2005년 같다. 마이클 루이스(Michael Lewis) 자가가 이미 차기작을 집필했기를 바란다. 다음 위기는 신용경색이 아니라 담보 위기가 될 것이다. 담보가 중요하다”고 강조했다.

주거용 부동산 맥락에서 제안된 하한선은 소비자들이 일반적으로 지불하는 가격보다 상당히 높을 수 있다. 예를 들어, 아톰 데이터 솔루션(ATTOM Data Solutions)에 따르면 2018년 4분기의 평균 기존주택 판매 가격은 24만 5천 달러였다. 신규주택의 경우, 정부는 지난 10월 평균 가격이 3만 9,700달러였다고 보고했다.

상향 조정된 상업용 부동산 하한선과 마찬가지로, 주거용 부동산의 감정평가 요건이 줄어들면 감정평가의 대안에 대한 길이 열릴 수 있다. 해당 제안서에 따르면, 상향된 하한선으로 인해 제외된 거래에 대해서도 감정평가는 필요할 것이다.

미 통화감독국(OCC)은 “감정평가가 필요 없는 대출이 늘면 규제 대상 기관들의 부담이 상당히 감소할 것”이라고 설명한다.

그러나 주거용 부동산 감정평가에 대한 하한선이 40만 달러가 되면 더 비싼 주택의 경우 독립 평가가 필요할 것이다. 이러한 정책으로 인해 재력이 있는 상위권 차용자들이 과잉 지출하는 것을 막고 저소득 및 중간소득 차용자들이 감정평가를 할 필요가 없을 것이다.

은행의 부담이 줄어든다는 점은 매력적이게 보일 수는 있지만, 은행은 과연 얼마나 많은 구제가 필요할까? FDIC 보험에 가입한 기관들은 3분기 순수입을 전년 대비 29.3퍼센트 높은 620억 달러로 보고했다.

연방 규제기관들이 은행을 배려하는 것은 좋지만, 그렇다면 차용자들은 누가 배려하나? 은행이 수백 개 중 하나의 부동산에 지나치게 큰 액수를 대출해주는 경우, 은행의 경우 별일 아니지만, 주택담보 차용자들의 경우에는 그렇지 않다. 그들은 하나의 부동산만 구매한다. 구매자가 지나치게 많이 지불하는 경우, 엄청난 손실을 입을 수 있다. 그들의 리스크를 상쇄할만한 다른 부동산은 없다.

트라이스 회장은 “감정평가사들은 규제기관들의 보호를 받아야 하는데, 공격을 받고 있다. 편견이 없는 유일한 독립적 제3자를 제거하면 올바른 결과를 이끌어낼 수 없다”고 지적했다.

그 과정도 문제가 있다. 도출되는 결과가 기대와 다를 수 있다. 우리는 컴퓨터 시대에 살고 있지만 아직도 다량의 문서 작업을 하고 있다. 일반 사무직원의 경우 연간 약 1만 페이지의 문서를 처리한다. 비슷한 의미에서, AVM도 현재 사용되고 있으며, 점차 많이 사용할 것이다. 이는 인터넷 시대에 예상할 수 있는 자연스러운 진전이다.

그러나 AVM이 성장하더라도 감정평가사들이 사라지지는 않을 것이다. 교육받은 감정평가사들의 물리적인 현장 독립감정평가에 대한 수요가 존재한다. 현재 AVM과 감정평가사들 모두 설자리가 있다. 그리고 미래에도 역시 마찬가지일 것이다.