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질의응답
온오프라인을 통해 접수되는 국민들의 다양한 질문을 한국감정평가사협회에서 답변하고 있습니다. 그에 대한 답변을 공유해 국민에게 도움이 되고자 합니다.
질의배경- - 사업명 : 국지도 ○○호선 ○○도로 건설공사
- - 소재지 : 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 123-10
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- - 소유자 주장
- a. 옥상광고탑 : 기술적·경제적으로 고난이도이므로 별도의 전문성을 지닌 감정평가사의 특수평가 요청
- b. 옥상광고효과 : 옥외광고허가권을 받은 옥상광고효과는 영업권적 성격으로서 감정평가 실무기준에 의거하여 수익방식에 따른 특수평가 요청
옥외광고허가권의 보상 감정평가 가능 여부에 대한 질의
질의사항-
상기와 같은 상황에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다)에 따라 공익사업의 시행을 위한 보상 시 고속도로변 자사건물 옥상광고탑에 대해 ①공작물 외의 옥외광고허가권을 영업권으로 보고 별도 감정평가 가능한지 ②타 항목에 포함 평가 시 포함되는 항목 ③평가방법에 대해 질의함
회신내용-
「옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률 시행령」(이하 “옥외광고물법 시행령”이라 한다)에서 “자사광고”는 자기가 사용하고 있는 건물·시설물·점포·영업소 등에 자기의 광고내용을 표시하는 광고물등을 말한다고 하고 있고, “타사광고”는 건물·토지·시설물·점포 등을 사용하고 있는 자와 관련이 없는 광고내용을 표시하는 광고물을 말한다고 규정하고 있습니다.(같은 법 시행령 제4조제1항제1호제나목 및 제10조제1항제2호)
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같은 법 시행령에서는 옥외광고를 표시할 수 있는 법정 용도지역·건물용도·건물층수 등에 대해 규정하고 있으나 자기건물에 자사광고를 하는 경우에는 이에 해당하지 않더라도 광고를 표시할 수 있는 특례규정을 일부 두고 있습니다.(같은 법 시행령 제15조제2호제가목, 제4호 및 5호, 같은 법 시행령 제24조제2항제1호 등)
옥외광고물법에서 광고금지 지역에 대한 광고표시 허용 특례를 자사광고에 부여한 취지는 옥외광고물 그 자체가 영리목적, 상업용도인 타사광고와 달리 자사광고는 생활형 간판의 성격 등이 일부 혼재되어 있기 때문인 것으로 사료됩니다.
또한 「공익사업을 위한 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 한다)은 같은 법 제4조의 공익사업에 해당하고 사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제76조는 무형자산으로서 광업권·어업권 및 물 등의 사용에 관한 권리를 보상 대상으로 규정하고 있을 뿐 귀 질의 광고허가권을 별도로 규정하고 있지 않으므로 토지보상법에 근거한 보상 대상이 되기는 어렵다고 사료됩니다.
다만 같은 법 제77조에서 영업의 손실 등에 대한 보상을 규정하고 있는바 옥상광고효과에 따른 영업이익 기여분이 있다면 해당 영업장소(광고판을 포함한 해당 토지, 건물 등 전체)에서 발생하는 영업이익에 적정히 반영하는 것이 타당하다고 사료됩니다.
「부동산투자회사법」의 현물출자 관련 감정평가방법에 대한 질의
- 질의사항
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「부동산투자회사법 시행령」 제16조제2항부터 제6항은 현물출자하는 부동산에 대한 감정평가 규정인데 「상법」 제422조의 현물출자의 검사를 위한 “공인된 감정인의 감정”에서도 위 시행령 규정에 따라야 하는지 아니면 「상법」에서 규정하는 검사인의 조사에 갈음하는 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 한다)이 적용되므로 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법에 의해 감정평가액을 결정해도 되는 것인지 여부
- 회신내용
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「부동산투자회사법 시행령」 제16조 제2항은 부동산투자회사의 영업인가 후 부동산투자회사에 현물출자를 하는 재산의 감정평가방법에 대해 수익환원법에 따른다고 규정하고 제3항은 수익환원법 적용이 불합리한 경우에는 감칙에 의해 감정평가하도록 규정하고 있으며, 제4항은 현물출자 재산의 가액을 평가한 감정평가업자는 「상법」 제422조에 따른 검사인으로 선임될 수 없다고 규정하고 있습니다.
「상법」 제422조제1항은 현물출자를 하는 자가 있는 경우에 “현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수”를 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 하되, 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있다고 규정하고 있습니다.
「상법」 제299조와 제422조에서 현물출자 재산에 대한 조사를 규정하고 있는 이유는 출자된 재산이 과대평가되면, 즉 출자된 재산보다 더 많은 가치의 주식이 발행되면 자본금에 상응하는 책임재산이 확보되지 못하여 채권자가 손해를 입을 수 있기 때문에 자본금 충실의 원칙에 따라 현물출자 재산이 과대평가되지 않았는지 확인하기 위함입니다.
따라서 「부동산투자회사법 시행령」 제16조제4항에서 「부동산투자회사법」에 의한 현물출자 재산의 가액을 평가한 감정평가업자가 「상법」에 의한 검사인으로 선임될 수 없도록 규정한 이유는 재산가액을 평가한 자가 다시 그 평가액의 적부를 자체 검증하게 된다면 평가의 객관성 확보라는 현물출자 검사제도의 취지와 부합되지 않기 때문에 당초 업무를 수행한 감정평가업자와 현물출자의 검사인이 동일해지지 않도록 하기 위함입니다. (「부동산투자회사법 시행령」 대통령령 제18798호, 2005.4.22. 제정·개정이유 참조)
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부동산투자회사는 안정적인 수익창출을 얻을 목적으로 부동산에 투자하므로 현물출자 부동산도 수익방식에 의하여 평가하도록 하기 위하여 「부동산투자회사법 시행령」 제16조제2항에서 현물출자재산에 대한 감정평가방법에 대해 수익환원법 적용을 원칙으로 하고 있으며, (2001.4.7. 부동산투자회사법 시행령·시행규칙 제정 입법예고 등 참조) 「부동산투자회사법 시행령」 제16조 규정은 현물출자 재산의 감정평가에 국한되는 것이 아니라 영업인가, 주식의 발행가액 기준, 자산의 구성비 산정, 부동산 매매거래(같은 법 시행령 제8조, 제15조, 제27조)시 부동산의 가액을 평가할 때도 준용됩니다.
「부동산투자회사법」의 현물출자 재산에 대한 감정평가와 「상법」의 현물출자 재산에 대한 검사의 목적은 객관적인 부동산 가액의 평가를 통한 투자자(채권자)보호이고 「부동산투자회사법」은 부동산투자회사가 주로 투자하는 부동산의 성격을 감안한 객관적인 부동산 가액의 평가방법으로서 「부동산투자회사법 시행령」 제16조 규정을 마련한 것으로 볼 수 있으므로 「상법」의 현물출자 재산 조사를 위한 감정평가에서 「부동산투자회사법 시행령」 제16조를 배제하고 감칙에 의해서만 감정평가하는 합리적인 사유를 찾기 어렵다고 보입니다.
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한편, 「부동산투자회사법 시행령」 제16조 제3항은 수익환원법 적용이 불합리한 경우 감칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 재산을 평가할 수 있다고 규정하고 있으므로 ‘「부동산투자회사법 시행령」 제16조 규정’과 ‘감칙’이 별개의 규정이라고 보기도 어렵다고 사료됩니다.
개정 전 「부동산투자회사법 시행령」 (대통령령 제22151호, 2010.5.4.)은 현물출자 부동산의 평가는 수익환원법 적용 원칙 외에 “거래사례비교법”과 “원가법”을 적용할 수 있다고 규정하였습니다. 그러나 시장환경 변화에 따라 현물출자 대상이 부동산, 부동산에 대한 권리, 부동산신탁의 수익권으로 확대됨에 따라 현물출자된 재산의 평가방법을 구체적이고 다양하게 하여 평가방법 선정의 경직성을 해소할 필요가 있어 “거래사례비교법”과 “원가법” 적용 규정을 삭제하고 재산의 특성을 고려하여 감칙에 따라 평가할 수 있다는 현행 규정에 이르게 된 바 있습니다. (「부동산투자회사법 시행령」 대통령령 제22280호, 2010.7.15., 제정·개정이유 참조)
따라서 귀 질의에서 ‘적용 법률의 상이’가 감정평가방법을 선정·배제하는 사유가 되기는 어렵다고 사료되며, ‘수익환원법 적용이 합리적인 부동산인지 여부’에 따라 감정평가방법이 결정되어야 할 것으로 보입니다. 아울러 개정 전 「부동산투자회사법 시행규칙」제4조(국토해양부령 제4호, 2008.3.14., 위 시행령 개정으로 현행 삭제)에서는 거래사례비교법 또는 원가법을 적용할 수 있는 경우에 대해 규정한 바 있으니 참고하시기 바랍니다. 
