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- 논문 맛보기
이번 논문 맛보기에서는
수익성 부동산 감정평가의 문제점과 대안을 제시한 연구와 주택공시가격 불형평성과 공시가격 산정방법의 관계를 검토한 연구를 소개하고자 합니다. 먼저 소개하는 ‘수익성 부동산 감정평가의 문제점과 대안 : 오피스를 중심으로’는 기존의 감정평가 제도만으로 수익성 부동산의 시장가치를 사회가 요구하는 수준으로 측정하는 데 한계가 존재함에 따라 다양한 감정평가기법을 적용하는 방안을 제시하였다는 점에서 큰 의의가 있을 것으로 보입니다. 다음으로 소개할 ‘주택공시가격 불형평성과 공시가격 산정방법의 관계 : 실거래반영률의 균일성을 중심으로’는 개별주택 공시가격의 불형평성 분석을 통해 우리나라 조세정책의 신뢰도를 높이기 위해서는 주택공시가격제도의 근본적인 개혁이 필요하다고 제안하였다는 점에서 의의가 있을 것으로 보입니다. 보다 자세한 연구내용을 알고 싶으신 분은 한국감정평가학회(www.kas.re.kr)에서 원문을 받아 보시기 바랍니다.
수익성 부동산 감정평가의 문제점과 대안 :
오피스를 중심으로
Issues and Solution on Appraisal of Commercial Properties:
Focused on Office
김준형 명지대학교 부동산학과 부교수
최근 금융권에서는 임대용 빌딩, 오피스, 상가, 모텔 등 토지와 건물이 일괄적으로 거래되는 수익성 부동산에 대해 수익환원법 적용을 의무화하였다. 이와 관련하여 외국의 주요 감정평가 기준은 사전에 특정 방법에 의한 가액을 우선하지 않고 있다. 그러나 사실상 거래사례비교법을 중심으로 가치를 측정할 것을 규정하고 있는 국내 「감정평가에 관한 규칙(이하 감칙)」에 따른 방법론으로 수익성 부동산의 정확한 감정평가는 불가능한 상황이다. 또한 선행연구들은 수익방식 도입을 위한 당위성에 대해서만 제안하고 있으며, 수익성 부동산의 가치평가에 왜 수익방식이 필요하며, 시산가액 조정은 왜 필요한지에 대한 구체적인 근거들을 제시하지 않고 있는 상황이다.
이에 본 연구는 오피스를 중심으로 수익성 부동산의 감정평가 시 ‘감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정’에 대한 규정(감칙 제12조)의 문제점을 해외사례와 비교함으로써 구체적인 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.
본 연구에서는 수익성 부동산에 대한 현행 감정평가방법론의 문제점으로, 원가방식만 비교한 시산가액의 산정, 최유효이용의 미검토, 거래사례비교법이 주된 방법일 때 갖는 한계 등 세 가지를 지적하고 있다.
본 연구에서 제시하는 오피스를 중심으로 수익성 부동산의 감정평가 시 구체적인 개선방안을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 수익성 부동산의 감정평가방법은 거래사례비교법으로 특정할 것이 아니라, 거래사례비교법과 수익환원법을 함께 사용할 수 있도록 「감칙」과 「실무기준」의 개정이 필요하다. 또한 시장가치기준 원칙을 준수하기 위해 수익성 부동산의 감정평가에서 수익방식의 활용을 의무화하여야 한다.
둘째, 시장가치기준의 원칙에 부합하게 「실무기준」에 감정평가의 주요한 원칙으로 최유효이용의 원칙을 도입하여야 한다. 이를 통해 비교방식과 수익방식의 적용에서 거래사례 선정, 가치형성요인 비교, 순수익과 환원율(할인율) 적용의 임의성을 최대한 배제함으로써 보다 정확한 시장가치의 측정이 가능할 것이다.
셋째, 국제적인 감정평가 흐름에 부합하게 사전에 거래사례비교법을 중심으로 가치를 결정하는 방법론을 강제할 것이 아니라, 가능한 다양한 방법을 적용하여 수익성 부동산의 특성, 사용된 자료의 신뢰성, 평가목적에 따라 시산가액을 결정할 수 있도록 시산가액 조정을 의무화하여야 한다.
주택공시가격 불형평성과 공시가격 산정방법의 관계 :
실거래반영률의 균일성을 중심으로
The Relationship between Inequity in Officially Announced Housing
Price and Its Determination Method : Focusing on the Uniformity
of Actual Sales Price Ratio
최근 부동산 공시가격의 정확성과 시세반영률, 불형평성 등 부동산가격 공시제도를 둘러싼 논란이 확산하는 추세에 있으나, 이러한 문제의 본질이 과연 무엇인가에 대한 심도 있는 접근은 부재한 상황이다. 특히 감정평가(Appraisal)와 대비되는 산정(Calculation)이라는 방식은 거래가 많은 곳의 주택에 대해서는 더 높은 산정가격을, 거래가 적은 곳의 주택에 대해서는 더 낮은 산정가격을 만들 개연성이 큰 방법이다. 이러한 실거래기반 산정방법으로 인해 주택공시가격이 인근의 실거래신고가격과 비교하여 지나치게 낮은 현상이 나타나고 있다고 할 수 있다.
이에 본 연구는 주택공시가격을 대상으로 산정으로 인한 공시가격의 문제를 실증적으로 분석함으로써 현재 부동산가격 공시제도가 직면하고 있는 문제를 구체적으로 살펴보는 것에 목적이 있다.
이를 위해 본 연구에서는 2017년 서울시 단독주택 및 다가구주택 중에서 2017년 거래가 있었던 8,623개 주택을 대상으로 2018년 개별주택 공시가격의 실거래반영률과 과세불형평성을 분석하였다. 종속변수는 실거래신고가격과 주택공시가격의 비율인 실거래반영률로 설정하고, 설명변수로는 실거래가격, 대지면적, 건물연면적, 건물노후정도를 설정하여 서울시 25개 구별로 회귀분석을 실시하였다.
본 연구에서의 분석 결과 및 시사점은 다음과 같이 요약할 수 있다.
- 서울시 25개 구 모든 지역에서 균일성이 결여된 것으로 나타났다. 특히 실거래가격이 낮을수록 실거래반영률이 높은 것으로 나타나 저가주택일수록 재산세 부담이 상대적으로 더 높은 것으로 판단되었다. 즉, 거래가 빈번한 저가주택의 공시가격이 고가주택의 공시가격보다 실거래반영률이 높다는 것을 실증적으로 보여주고 있다. 서울시 주택공시가격에서 발견되는 이와 같은 균일성 결여 현상은 조세정책의 신뢰성 측면에서 심각한 문제라고 할 수 있다.
- 한편 우리나라 주택공시가격의 균일성 결여 현상은 ‘산정’이라는 방법으로부터 비롯됨을 알 수 있다. 따라서 균일성 결여의 원인이 실거래기반 산정이라는 공시가격 작성방법으로부터 비롯된다고 볼 수 있으므로, ‘산정’이라는 방식의 타당성에 대해 정책당국의 전반적인 재검토가 필요한 시점이다.
- 따라서 공정성과 형평성 원칙의 달성을 위해서는 「부동산공시법」상의 ‘적정가격’ 개념을 외국과 같이 ‘시장가치’ 개념으로 전환할 필요가 있다. 특히 ‘산정’이라는 방식 대신 외국에서 시장가치 추정에 사용되는 감정평가 3방식으로 공시가격 결정 방식을 변경하여야 할 필요가 있다. 
