최근 기관투자가들이 해외 부동산 투자에 대한 관심이 증가하면서 일본 부동산 투자에 일드갭이 얼마나 될지 종종 문의를 하곤 한다. 한경 경제용어사전에 의하면, 일드갭(Yield Gap)이란 주식투자에서 기대되는 수익률과 국채투자에서 기대되는 수익률 차이로 주가가 국채에 비해 낮게 또는 높게 평가되었는지를 판단하는데 사용되는 개념이라 정의한다. 주식수익률은 국채수익률보다 항상 높은 편인데 이는 주식의 투자 위험도가 높기 때문이다. 주가가 오르면 일드갭이 줄고 주가가 내려가면 일드갭이 상승한다. 작년 7월 말 코스피 일드갭은 대략 8.9~9.5%P를 기록했다. 일드갭은 주식 기대수익률에서 채권수익률(국채 3년물 금리)을 뺀 수치다. 주식 기대수익률이 2%이고 채권수익률이 5%이면 일드갭은 -3%이다. 이 경우 채권이 주식보다 매력적이다. 반대로 주식 기대수익률이 5%이고 채권수익률이 2%면 일드갭이 3%이다. 주식으로 돈을 벌 확률이 더 높다는 것이다.

부동산 투자에서 부동산의 수익성을 파악하고자 어떤 지표를 이용하려거든 대부분의 투자가가 수익률이 높고 낮은 것을 먼저 판단한다. 수익률도 하나의 투자 지표기 때문이다. 그러나 이러한 판단이 대세는 아니다. 실태에 입각한 수익성을 파악하기 위한 지표가 필요한데, 이를 ‘수익률 격차’라고 한다. 일드갭은 부동산 투자 수익률에서 부동산 투자 대출금리를 뺀 차이를 의미한다. 예를 들면, 부동산가격 1억 원으로 연간 800만 원의 임대수입을 얻을 수 있다면 부동산 수익률은 800만 원÷1억 원=8%이다. 그런데 만일 부동산 대출금리가 4%라고 하면 일드갭은 8%-4%=4%가 된다.

모든 투자의 판별에 있어, 투자 수익률과 장기금리(국채 10년)의 차이를 의식하는 것이 일반적이다. 장기금리의 대표적인 것은 국채 수익률이다. 이 두 가지를 비교했을 때, 금융상품의 투자 수익률보다 국채 수익률이 높으면 투자는 국채를 사는 편이 이득인 것이다. 부동산 투자는 차입금에 의해 운용이 되므로 부동산 투자의 수익률과 차입금의 이자 차액을 수익성으로 판단한다. 부동산의 수익성을 판단하는 데 수익률 격차는 중요한 지표가 된다. 일드갭을 기준으로 생각하면 투자 수익률이 10%를 넘는 고수익 부동산도 대출금리가 높으면 수익률 격차가 낮아지고, 수익률 격차가 낮으면 향후 임대료가 하락하고 금리가 오를 시 수익률 격차가 낮아져 수익성이 악화할 가능성이 높다. 반대로, 투자 수익률이 낮아도 대출금리도 낮은 경우 수익률 격차가 높아진다.

지난 몇 년간 부동산 가격 상승은 계속되어왔다. 가격 상승은 서울강남 등 도시권에서 시작되어 지방의 핵심도시까지 이어졌다. 현재는 정부의 규제와 정책 등으로 부동산 가격 하락기에 와있다. 부동산 상승기와 하락기의 차이는 수익률 격차를 비교해 알 수 있다. 상승기의 투자 수익률은 8%, 대출금리는 4%로 보면 일드갭이 4%로 예상된다. 그러나 투자 수익률이 4%로 대출금리가 5%면 수익률의 차이는 마이너스가 된다. 결과적으로 장기 보유한 부동산의 임대소득이 이익 목적의 인컴 게인(Income Gain)이라면 투자실패로 볼 수 있다.

2019년 현재는 저금리 시대이다. 투자 수익률이 낮아도 대출금리가 낮기 때문에 수익률 격차는 확보할 수 있다. 이러한 시기에는 인컴 게인 목적의 장기 투자에 기대를 가질 수 있다고 판단된다. 부동산 투자는 거액의 대출이 필요하다. 따라서 수익률뿐 아니라 수익률 격차에도 주목하여 투자를 결정·판단하는 것이 투자의 포인트라고 본다. 주식 투자는 신용거래를 이용하면 자기자본의 몇 배의 자금도 신용융자로 주식을 매매 할 수 있다. 레버리지 효과를 염두에 두고 거래하는 투자가들도 있지만, 신용거래의 위험성은 매우 크다. 주식 투자에서 실패하는 많은 사람이 신용거래에서 실패하고 있다. 부동산 투자도 계약금의 몇 배의 대출을 끼고 투자하므로 실질적으로 신용거래와 같다고 할 수 있다. 다만, 부동산 투자는 주식 투자보다 가격 변동성이 일부분에서 심하지 않기 때문에 도심의 임대료를 얻을 수 있는 원룸 등의 투자라면 주식 투자 금액보다는 크지만, 위험을 최소화하면서 투자를 진행할 수 있다고 본다. 그러면 부동산 투자 시 일드갭은 몇 %가 적정한 것일까? 부동산은 개별성이 높은 특성을 가진다. 물건마다 입지도 다르고 건물의 사양도 다르므로 결코 같은 물건은 없다. 이에 따라 수익성을 파악하는 것이 어렵기 때문에 수익률 격차는 몇 %가 적정하다고는 단정할 수 없다. 그러나 어느 정도의 기준을 가지고 판단해 나가는 것은 중요하다.

부동산 투자에 있어 수익률은 명목 수익률(Gross)과 실질 수익률(Net)로 나눌 수 있다. 수익률은 투자에 대해 어느 정도의 이익을 얻을 수 있는가를 나타내는 판단기준이다. 명목 수익률은 단순히 연간 임대료 수익을 부동산 가격으로 나눈 것이다.

*명목 수익률 (%) = 연간 임대 수입 ÷ 부동산 가격 × 100

위 사례를 보면 사례 A가 수익률이 높아 투자하기 좋게 판단되지만, 수익률과 리스크는 비례한다는 것을 알아야 한다. 고수익 부동산은 교외에 있고 공실률이 높은 경우도 있어서 숫자만으로 정확히 알 수 없다. 또한 명목 수익률은 어디까지나 참고 정도의 것으로 실질수익으로 이어지는 이익금이 아니다. 광고에 자주 등장하는 수익부동산의 광고 수익률도 대부분이 명목 수익률이다. 일반적으로 부동산의 수익률이라고 하면 명목 수익률이다.

실질 수익률은 단순 계산으로 명목 수익률에 실제 수익성을 나타낸 것이 실질 수익률이다. 명목 수익률로 수익성을 판단할 수 없는 까닭은 임대료 전액이 모두 이익금이 되지 않기 때문이다. 예를 들어 수선 충당비, 재산세 등 다양한 비용이 소요되기 때문이다. 아파트라면 자산관리비용이 더욱 필요하고, 부동산 구매 시에도 취득세, 등기 비용, 중개료, 금융기관 수수료 등이 부과된다. 그런데 명목 수익률은 이러한 지출을 전혀 고려하지 않는다. 그래서 현실적으로 이익이 얼마인지를 나타내는 지표를 활용하고자 한다면 실질 수익률을 봐야 한다. 실질 수익률의 산식은 다양한 비용을 고려한다.

*실질 수익률(%) = (연간임대소득 - 연간경비) ÷ (부동산 가격 + 구입 시 제경비)×100

이를 사례 B에 적용해보겠다. 연간비용이 100만원, 구매 시 제경비가 300만원 들었다면, 사례 B의 실질 수익률은 (800만 원-100만원)÷(1억 원+300만 원)=6.8%이다. 명목 수익률 8%와는 차이가 있다. 또한 실질 수익률은 건축연수 등으로 크게 달라지기도 한다. 예를 들어, 신축 부동산은 수리비가 거의 들지 않지만 준공된 지 30년이 지난 부동산의 경우는 대규모 리모델링 비용이 발생할 것이다. 이에 따라 실질 수익률이 상당히 낮아지게 된다. 따라서 명목 수익률이 8%로 동일한 물건이라 할지라도 건축연수에 따라 실질 수익률이 달라질 수 있다. 명목 수익률뿐만 아니라 실질 수익률을 확인하면서 투자 판단을 해나가는 것이 중요하다.

일드갭의 기준은 명목 수익률로 계산이 가능하다. 부동산 시장에서 나오는 분양 등의 광고는 대부분 명목 수익률로 나와서 계산하기가 쉽다. 명목 수익률은 도시와 지방, 건축연수 등에 따라 다르며 일드갭을 계산하려면 대출금리가 어느 정도인지 확인·검토해야 한다. 최근과 같이 융자가 어려운 시기가 오거나 투자가의 신용 정도에 따라 은행 대출금리가 다르며, 금융기관도 금리가 다른 것이 일반적이다. 결과적으로 성공적인 부동산 투자는 다양한 지표를 종합적으로 판단해야 한다. 명목 수익률과 실질 수익률의 차이, 그에 따른 수익률격차의 지표, 현금 흐름까지. 투자 판단에 있어 일드갭 활용 시 주의할 점은 대출 기간이 고려되지 않음을 인식하는 것이다. 일드갭이 같아도 대출 기간이 다르면 매월 상환금액은 다르며, 대출 기간이 5년인지 10년인지에 따라 매달 현금흐름이 크게 달라진다. 대출 기간의 차이에 따른 현금흐름을 충분히 고려하는 것이 투자 시에 가장 중요히 생각할 부분이다.