(토론자 2) 박상수 한국지방세연구원 선임연구위원

먼저 공시가격 활용에 대한 표에 실제 활용되고 있지만 정리되지 못한 부분을 함께 정리해주시면 더욱 가치 있는 표가 될 것 같습니다. 그리고 발제문의 표2에서 다양한 이야기를 하고 있는데요. 사용료, 임대료 등 세수입 쪽이 다 빠져있습니다. 세수입은 상당 금액으로 알고 있는데 빠져있습니다. 그리고 이 표는 세금을 직접세, 간접세로 구분을 해야 더 의미 있을 것 같고요. 또 Stock과 Flow의 개념에 따라 구별을 해야 할 것 같습니다. 그중에서 중요한 것은 Flow의 개념은 나와 줘야 전체적인 분석이 될 것 같아요. 어떤 개념으로 기준을 잡고 분석하느냐에 따라 수치가 달라지니까 정확한 구별이 의미가 있을 것으로 생각되고요. 공시가격의 중요성, 파급효과를 제대로 보려 한다면 그 부분이 선행되어야 하는 것이 아닌가 싶습니다.또, 세라는 것이 모호하게 해놓을 수 없습니다. 명확하게 안 되어있다는 이야기를 주시는 것 같은데 그 부분은 아니라는 말씀을 드리고요.
또 종부세법 법령은 빠져있는 것 같더라고요. 이런 부분들 보완해주심 될 것 같고요. 임의적인 기준을 가지고 분석하면 더욱 좋을 것 같습니다. 이상입니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

자료가 모두 공개되어 있으면 좋았겠지만 그렇지 않아 무리하게 진행된 부분도 있는 것 같습니다. 물론 직접세/간접세, Stock/Flow을 구분하여 첨부하면 더욱 좋을 것 같습니다.

(토론자 3) 윤동건 한양사이버대학교 교수

기존까지 주된 내용이 평가사가 할 수 있는 업무, 어느 법률에 관련 내용이 있는지를 분석하는 것이라면, 어떻게 보면 오늘 논의도 그 모습의 연장선이 아닐까 싶습니다.
관련 법령은 잘 찾으셨는데, 공시가격의 위계를 찾을 수 없어서 체계를 가지고 연구하셨다면 훨씬 더 좋았을 것 같습니다.
공시할 때도 표준은 국토부가, 개별은 지자체장이 하고 있는데 각각의 발표 시기가 다른 것도 저는 문제라고 생각하는데요. 활용되는 부분에서 사람들은 ‘얼마나 공시가격이 현실화되느냐?’, ‘그에 따라 내가 내야 하는 세금이 어떻게 달라지느냐?’ 그 내용에만 관심이 있습니다.

비주거용에 대해서도 말씀을 주셨는데, 감정원이 발표를 하려고 노력하는 것으로 알고 있습니다. 주택 빼고 나머지는 다 비주거용입니다. 비준표를 만들기가 어렵습니다. 골프장, 공장 모든 내용이 다 들어가 있어서. 그걸 더 세분화시켜야겠죠.
발제문을 보시면 부동산평가, 부담금, 조세, 행정 목적, 복지로 분류하고 있는데요. 부동산이라는 범위가 너무 광범위한 것 같아요. 평가, 분양 등 여러 분야가 있는데 더욱 세분했으면 좋겠다는 생각입니다. 어떻게 보면 부동산 평가가 아니라 사실 토지 평가입니다. 다른 부분에서는 평가가 쓰이지도 않고. 국토부에서 발표하는 연차보고서 발표 자체도 사실 잘못된 부분이 있어요. 위계도 안 맞는 것 같고요. 카테고리가 위계를 잘 분류하시면 좋을 것 같다는 생각이 들고요.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

오늘 발제문은 상당히 실험적으로 보고 있습니다. 법과 활용을 엮어 만든 자료입니다. 말씀 주신 것처럼 국토부는 국토부 입장에서의 활용을 정리한 것이고, 누가 어떤 방식으로 섞어 분류하는지에 대한 문제는 누가 분석하느냐에 따라 다른 것 같아요. 제일 중요한 게 어떻게 분류할 것인지에 대한 이론인데요. 지금은 관련 연구에서 분류체계가 없는 것이나 마찬가지인 실정이고요. 지금은 알맹이까지는 들어가지 못하고 겉보기만 하고 있죠.

(토론자 3) 윤동건 한양사이버대학교 교수

제가 생각할 때 공시업무에 전반과 후반이 있다고 생각합니다. 1단계는 공시 전 업무, 위임부터 조사·평가/ 조사·산정인지, 주체는 누구인지, 방식은 무엇인지. 2단계는 공시입니다. 실질적인 일들은 개별이 하고 있습니다. 실제적인 행세는 중앙이 좌, 우지 하려고 하고.
제가 알고 있는 상식에서는 행안부와 지자체에서 서로 하겠다고 하는 것으로 알고 있습니다. 지방세의 근간이 되고 있습니다. 공시 주체, 공시 시점 등 혼란을 주는 분야가 좀 정제되어야 할 것 같고요. 활용되는 분야가 지금 140여 개가 되고, 대부분의 사람들의 관심은 조세에 몰려 있고요. 국민들에 실감이 크려면, 평가사가 지자체에 상주하여 민원을 해소하는 방안이 자격제도와 맞물려 추진된다면 더욱 좋을 것 같습니다.

발제자님께서도 이 분야를 더욱 공부하신다고 하시면, 욕심을 내셔서 그대로 공시가격을 그대로 활용하는 것인지, 판단의 기준으로 쓰이는것인지 등을 나눠서 정리해 주시면 그룹핑하는데 더 좋을 것 같습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

네, 다음으로 안장원 팀장님 말씀해주세요.

(토론자 4) 안장원 중앙일보 건설부동산팀장

언론인 입장에서는 일반인에게 얼마나 관계된 영향을 미치는가에 관심이 있습니다. 공시제도는 작년부터 논란이 커졌고, 잘 아시다시피 판도라의 상자이니, 누더기이니, 크게는 공시가격이 적정한지, 현실화율이 어떠한지 이야기되고 있는 것 같고. 오늘 논의에서는 그런 부분보다는 활용 분야에 대해 말씀을 주신 것 같아요.
‘꼬리가 개를 흔들면 안 된다’ 공시제도를 제대로 확립해야 하는 문제는 앞으로 큰 과제가 될 것이고 정부가 큰 역할을 해야 하는 부분입니다. 근본적인 개편이 없는 한 문제는 계속 발생할 것 같고요.

오늘 발제문을 읽어보니 광범위한 조사를 해주셨는데, 저는 ‘법리적으로 충돌되는 것은 없는지?’, ‘활용하는 방식에 있어서 무엇이 맞지 않은지?’, ‘실제 국민에게 어떤 영향을 미치는지?’에 대해 관심을 가지고 들었습니다. 그런 부분은 부족하지 않았나 싶었습니다. 이런 주제도 중요하겠지만, 일반인에게 사실 와닿지 않는 주제였습니다. 사례를 중심으로 해주시면 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

토론자분들의 말씀을 파악해서 정리하면 굉장히 설득력이 있을 것 같습니다. 다음으로 강정훈 박사님.

(토론자 5) 강정훈 감정평가법인 태백 감정평가사

감정평가 3법 입법 초안을 만들었던 제 입장에서는 의미 있는 연구 감사드리고요. 여기 계신 이홍규 이사님께서도 3법 TF에 참여하셔서 많은 노력을 하셨는데요. 원 안과는 다르게 2016년 12월부터 누더기법으로 시작되었습니다.

먼저, 국민들은 공시지가를 시가라고 생각합니다. 그런데 왜 시가에 부합하지 않게 만드느냐며 이해를 못 하세요. 또 인근 지역이 보상이 될 때면 높게 반영되면 좋겠고, 세금 매길 때는 내려 달라고 하고 민원도 왔다, 갔다 하는 경향이 많습니다.

아까 공시법 체계와 감정평가 체계에 법령을 구체화할 필요가 있지않은지 말씀하셨는데, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에서 감정평가 기준에 관련된 조문이 하나밖에 없습니다. 구체적으로 평가 할 수 있는 기준을 만드는 게 조세법률주의에서 훨씬 더 국민 재산권을 보호할 수 있는 방법이라는 생각이 들고요.

또 공시위원회의 심의와 검증이 더욱 강화되어야 한다고 말씀하셨는데, 조세법률주의 관점에서 새롭게 재정립을 할 필요가 있지 않나 생각합니다. 현재 정부에서 전부 위원들을 위촉하고 있는데 국회에서도 1/3, 정부에서도 1/3, 기능단체에서도 1/3을 추천해서 조금 더 객관적이고 공정하게 하는 것도 어떤지 생각해봅니다.

표준지와 개별 등이 다르니까 실제로 민원도 엄청나다고 해요. 실제로 제가 국민권익위원회 전문상담위원인데요. 민원이 보통 많은 게 아닙니다. 제 경우는 안양시만 연결하는데 전화가 수도 없이 24시간 울립니다. 255개의 지자체에 감정평가사를 선정해서 토지 2~3명, 주택 2~3명, 비주거용 2~3명 등 지금도 1000명 정도 참여하고 있습니다만. 2,000명 정도 참여하게 되면 해당 지자체는 정확하게 공시가격에 대해 잘 알 수 있고 지역에 들어오는 민원이 있으면 책임감 있게 잘 해결할 수 있고요. 그런 분들이 시장정보나 내용을 취합하다 보면 해당 부동산 시장의 지표를 좀 더 정확하게 알 수 있기때문에 협회에서 이를 취합하면 시장에 많은 기여를 하지 않을까 싶어요. 오늘 발제문에 대해 대안 위주로 말씀드렸습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

예. 고맙습니다. 사실 외국에는 법조문에 조사 방법까지 나와 있는데 그런 부분에서는 저희가 부족한 것 같아 만들어가야 한다고 생각합니다. 다섯 분의 토론 감사드리고, 참석하신 분들께서 하실 말씀 있으실까요?

(참석자) 이홍규 협회 시장·정보이사

관심 있는 부분을 정리해주셔서 감사합니다. 공시가격을 활용하는 제도들이 법에 굉장히 많이 들어가 있는데, 이중 특이한 2가지 부분이 있어요.

첫째, 공시가격이 없는 것도 담당 공무원 등이 자의적으로 공시가격을 활용하는 부분인데요. 대표적인 것 중 하나가 개발부담금을 자의적으로 산정하는 건데, 이게 문제가 있습니다. 이 외에도 10여 개 이상이 개별공시지가가 없는데 담당자가 자의적으로 산정하고 있어요. 그런데 중요한 건 문제가 발생하더라도 권리문제가 없어요. 자의적으로 인근 개별지가를 가져가 쓴다든지, 인근 표준지를 가져와서 그대로 적용한다든지. 사실은 이게 굉장히 많은 분쟁의 원인이 될 수 있음에도 권리분쟁에 대한 조치가 없다는 게 문제입니다. 혹시 가능하다면 활용 분야 중 하나로 분석해주시면 좋을 것 같습니다.

둘째, 비주거용 부동산에 대해 간단히 말씀해 주셨는데요. 아까 긍정적으로 말씀해주신 부분이 있는 것 같은데, 제 기억으로는 비주거용 부동산 공시제도를 도입하고자 하는 취지가 원래 아니었던 것으로 봅니다. 당시 비주거용이 일반이랑 집합으로 나눠졌고, 일반은 사실상 도입이 어렵다는 것을 알고 있었고 집합 비주거용에 대해서는 한국감정원이 국세청에 현재 위탁받아서 업무를 하고 있어서 그 부분만 도입하고 싶은데 그 부분만을 도입하는 게 한계가 있다 보니까 이렇게 도입했다고 보고 있거든요. 그래서 비주거용 공시제도를 도입했지만, 사실상 그것을 하기 위한 시스템이 전혀 안 갖춰진 상태이거든요. 국토부가 법에 비주거용을 도입했지만 후속절차를 전혀 안 하고 있다는 것이죠. 이 부분이 굉장히 필요함에도 불구하고 연구나 준비가 사실상 중단되어있는 상태거든요.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

앞으로는 그럼 비주거용 시장이 블루오션이 될 수 있을까요?

(참석자) 이홍규 협회 시장·정보이사

블루오션이 될 수도, 레드오션이 될 수도 있습니다. 현재 공시업무의 예산이 비싸다는 인식이 있어서 비주거용이 도입이 안 되는 부분도 있거든요. 공시지가는 비주거용 업무보다는 상대적으로 수월하거든요. 비주거용은 굉장히 다양한 문제입니다. 표준과 개별이라는 방식으로 쓸 수 있는 부분이 굉장히 한정적이거든요. 현재 시스템으로는 도입하기가 어려운 분야다 보니까. 이 시스템을 도입하게 된다면 검증 분야가 굉장히 강화되어야 합니다. 제대로 된 준비가 없으면 전문가들이 일일이 작업해야 되는 상황이거든요.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

쓰는 게 많으니까 예산을 확보해라 할 수도 있는 거고….

(참석자) 이홍규 협회 시장·정보이사

활용 분야에 대한 연구에 있어서 한 가지 고민해야 할 것이 오·남용되고 있는 부분입니다. 오·남용 되고 있지만 활용은 되고 있으니, 활용하여 발생되는 효과를 생각하면 비용 대비 효과는 굉장하거든요. 그래서 이 주제가 굉장히 중요했다고 보고 있고요.

그리고 현재 시스템이 공시주체에 대한 문제, 중앙정부와 자치단체와의 관계 등 부처 간의 문제로만 비화되다 보니 쉽게 접근을 못하고 있는데, 이것을 비용 문제로 접근하는 것 또한 따져볼 필요가 있거든요. 한국감정원이 맡은 부분이 제대로 안되면 지자체 공무원이 그만큼 업무를 해야 하니까. 자치단체로 넘길 것인지, 그렇게 된다면 비용 문제는 어떻게 되는 것인지, 아니면 아예 중앙으로 넘길 것인지, 그랬을 때 비용은 어떻게 되는 것인지. 각 경우에 따른 비용에 대한 연구가 먼저 되면, 전문가가 했을 때보다 예산이 더 들어감에도 불구하고 예산이 절감된 것처럼 비치는 부분들. 그런 왜곡된 정보를 줄일 수 있거든요. 실상은 전혀 그렇지 않거든요. 저희가 했을때보다 비용은 더 드는데, 민원은 더 늘어났거든요.

이런 부분에 대해 밥그릇 싸움으로 볼 것이 아니라, 언론이나 연구자분들께서 객관적으로 보시고 어떤 방향이 보다 합리적인지를 봐주셨으면 좋겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

마지막으로 박성규 박사님 한마디 해주시죠.

(발제자) 박성규 한국부동산연구원 연구위원

일단 발제문에 대한 수정이나 조정은 필요한 것 같습니다. 먼저 우리나라 공시제도를 하고 있는 사람들의 투입되는 비율을 보면요. 인구가 5천만 명이지 않습니까? 투입되는 인구가 만 명입니다. 지자체 공무원과 평가사를 포함해서. 만 명당 두 명이 들어가는 건데요. 평가사님 현재 5천 명인데 만 명이면 두 배에요. 공시제도에 관여하는 인구로 본다면 두 배가 들어가 있는 거예요. 만 명당 두 명. 예산으로 보면 토지와 주택을 합친 공시가격이 8천 조인데 비율로 하면 0.0015%, 그리고 만약 세입 목적으로 활용한다고 하면 20조 정도 0.5% 정도 됩니다. 이런 수치들에 대한 부분을 부각할 필요가 있지않겠느냐 생각을 하고요.

저도 조사를 하면서 제일 고민했던 게 그겁니다. 용도로 구분할지, 법 성격으로 구분할지. 윤정득 교수님께서 말씀하신 게 똑같습니다. 그대로 인용하는 경우, 조정해서 쓰는 경우. 소득세법 같은 경우에는 별도로 배율로 쓰는 방법도 있고요. 그 안에서 공시가격 활용하는 부분을 어떻게 가져갈 것인지에 대해서는 개별법조문마다 성격도 다르고 하기 때문에 앞으로 해나가야 될 부분이라고 생각하고 있습니다. 그리고 토론자분들이 숫자에 대해 오해하는 부분들이 있습니다. 숨어있는 디테일들이 있는데 그 디테일들을 여기서 잘 다루지 못한 부분이 있습니다. 이재순 교수님께서 검증수수료 계산해 주셨는데, 별도 계산하는 식이 따로 있습니다. 이 숫자대로 계산하는 게 아니라 검증업무 요령에 표준지 검증수수료, 개별지 검증수수료 계산하는 식이 따로 있습니다.

(토론자 1) 이재순 호서대학교 교수

근데 그게 너무 복잡하더라고요.

(발제자) 박성규 한국부동산연구원 연구위원

그래서 계산을 하면 어떻게 되냐면 개별지 평가사님들이 하시면 한건당 천 원 들어가고요. 감정원 직원이 하는 개별주택은 5천 원입니다. 지금 비전문가가 하는 게 5천 원입니다. 지금 이런 것들이 많이 숨어있습니다. 지금 우리가 논의하는 과정에서 이런 부분을 조금 부각할 필요가 있지 않은가 생각합니다.

재밌는 부분이 있는데요. 성격을 구분할 때 저도 애매했던 것은 뭐였냐면 법이 잘못 규정되거나 엉뚱하게 된 게 대표적인 게 있습니다. 송·변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률에서 주택매수 청구를 하는데 기준이 되는 건 표준지 공시지가예요. 그리고 거기 안에는 표준지에 대한 얘기가 있고 밑에는 감정평가에 대한 이야기가 있습니다. 이런 부분들은 그야말로 제대로 이해도 못 하고 쓴거죠. 표준지 못쓰니깐 기준성이 없으니깐 또 이걸 엉뚱하게. 그러니깐 표준지 공시지가에 대해 기준성으로 뭔가를 정하면 그걸 통일시켜줘야 하는데 이런 것들이 있습니다. 사실 숨어 있는 것들이 여러 개 있거든요. 이런 것들은 법하시는 분들이 해주셔야 될 거 같습니다. 산업연관분석 같은 걸 하고 싶은데 너무 어렵더라고요. 만약 그런 것들이 협업이 될 수 있다면 해보고 싶습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

내가 고생만 시켜서 미안하네요. 윤박사가 토론에 대해서 간단하게 말씀 부탁드립니다.

(발표자) 윤정득 한양사이버대학교 외래교수

여러분들의 코멘트를 들으면서 나름대로 정리되는 부분도 많이 생겼고요. 한편으론 정리하는 데 있어서 딜레마에 빠진다고 할까? 함부로 건드리기에는 안 될 것 같고. 한편으론 법령이나 지침, 기준으로 본다면 어느 정도 시도는 해서 어느 정도 기준을 마련해 주는 것도 필요는 하지 않겠나 이렇게 보고 있습니다. 제가 이 부분에서 깊이가 없다 보니깐 향후에 말씀해주신 부분들을 바탕으로 앞으로 한걸음 더 나아갈 수 있도록 노력해보겠습니다.

(좌장) 노태욱 강남대학교 교수

오늘 전문가 포럼 형식으로 해봤는데 재밌는 것 같습니다. 우리 분야에서 갈수록 세부적인 주제 가지고 하게 되면 이런 형식으로 하는게 맞는 것 같고 다음에 좀 더 대중화된 주제로 하게 되면 많은 분들을 모시고 또 하는 것으로 하겠습니다. 오늘 참여해주신 모든 분들께 감사드리면서 오늘 포럼을 마치도록 하겠습니다.