제1절. 서론

제2절. 부동산 공시가격과 관련 법령 및 활용 현황

1. 부동산 공시가격의 유형

현행 부동산 공시가격은 크게 공시지가, 주택가격, 비주거용 부동산가격이 있다. 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉜다. 주택가격은 단독주택가격과 공동주택가격으로 나누어지며, 단독주택가격에는 표준주택가격과 개별주택가격이 있다. 비주거용 부동산가격은 비주거용 표준부동산가격, 비주거용 개별부동산가격 그리고 비주거용 집합부동산가격으로 세분된다. 이들 공시지가의 유형 중 토지나 주택의 가격공시만큼 정착되지 못한 비주거용 부동산가격을 제외한 유형을 차례대로 살펴보면 다음과 같다.

1) 공시지가

1960년대 이후 고도 경제 성장과 88올림픽 이후의 무역수지 흑자 등에 따른 유동 자산의 팽창 및 소득 수준의 향상으로 부동산 투자가 활성화되면서 전국적으로 지가가 급등하였다. 이로 인해 공영 개발 등에서의 부담을 완화하고자 토지공개념 3법이 제정되었다. 당시 지가 제도는 국토교통부(구, 건설부)의 「국토이용관리법」에 의한 기준지가, 행정안전부(구, 내무부)의 「지방세법」에 의한 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 기획재정부(구, 재무부)의 「감정평가에관한법률」에 의한 감정시가 등으로 각 부처의 사용 목적과 기능에 따라 다양한 형태로 되어 있었다.³⁾ 전국의 지가가 각각 다른 기관에서 다른 기준에 따라 조사·평가됨으로써 예산이 중복 집행됨에도 객관적인 가격 수준을 제시하지 못해 재정 낭비를 초래하였다.

이러한 지가 체계의 일원화를 위해 1989년 4월 1일 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」(현 “부동산 가격공시에 관한 법률”)을 제정하여 공적 지가 체계를 공시지가로 일원화하였으며, 매년 1월 1일을 가격 기준일로 하여 지금까지 표준지공시지가는 30회, 개별공시지가는 29회를 조사·공시하였다.⁴⁾ 지가 체계 일원화를 통해 공적 지가의 신뢰성이 제고되었으며, 토지공개념 제도의 시행을 위한 기반이 구축되어 토지 투기 행위 근절과 지가 안정에 크게 기여하였다. 아울러 과세의 형평성 및 감정평가의 객관성과 공정성 제고에 큰 기여를 하였다.

국가는 3,309만여 필지 중 대표성이 인정되는 50만 필지의 표준지를 선정한 다음 이들 표준지의 가격을 조사·평가하여 표준지공시지가를 공시하고 있다. 표준지공시지가와 관련된 절차는 다음 <그림 2>와 같다.

표준지를 제외한 나머지 필지는 시·군·구에서 국가가 공시한 표준지공시지가를 기준으로 지가 산정 대상 토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격 비준표)를 사용하여 해당 지역의 토지에 대한 개별공시지가를 조사·산정하여 공시하고 있다. 개별공시지가 산정·결정 절차도는 다음의 <그림 3>과 같다. 현재 개별공시지가는 자동 산정 프로그램에 의하므로 시·군·구에서 개별공시지가 산정 시 소요되는 시간의 단축과 비용을 절감할 수 있었고 수작업에 따른 계산착오를 방지해 신속하고 정확한 지가의 산정에 기여한 부분도 있다.

3)  국토교통부, 2018년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서, p.56
4)  상게서, p.28

2) 주택가격

건물 평가도 토지 평가와 마찬가지로 활용 목적과 담당 기관에 따라 다르게 조사·산정되었다. 즉 국세청은 양도소득세부과를 목적으로 건물 신축 단가에 기초하여 ‘기준시가’를 산정하였고, 행정안전부는 재산세 부과를 위해 ‘시가표준액’을 산정하였다. 일반적으로 토지와 건물은 일체로 거래됨에도 불구하고 서로 다른 평가 방식이 적용되면서 시장 가격과 동떨어진 평가 가액이 도출됨에 따라 여러 가지 문제점을 낳았다. 그래서 정부는 토지와 건물은 시장 가치를 반영한 일괄 평가가 되도록 평가 체계를 개편하되 전면적인 체계 개편에 따른 부작용을 최소화하기 위해 그 대상을 단독주택과 공동주택으로 한정하였다.⁵⁾ 토지와 건물을 통합 평가하여 가격을 공시하는 ‘주택가격 공시 제도’의 대상이 되는 총 주택 수는 2018년 약 1,708만 호이며, 이 중 단독주택은 약 419만 호, 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 약 1,289만 호다.⁶⁾ 이 제도의 도입으로 세 부담의 형평성 제고와 더불어 주택가격의 신뢰성을 제고하게 되었다.

이러한 과정은 2016년부터 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 의해 표준주택가격과 개별주택가격, 그리고 공동주택가격 제도를 운용함에 따라 나타난 결과이다. 이들 주택가격에 대한 공시 절차 등에 대해 차례대로 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 국토교통부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 지역별·유형별로 대표성이 있는 주택을 표준주택으로 선정한 다음 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원에서 조사·산정한다. 이렇게 산정된 표준주택가격을 중앙부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 그 절차도는 <그림 4>와 같다.

둘째, 시장·군수 또는 구청장은 전국의 단독주택을 대상으로 시·군·구 부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격 공시 기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하도록 규정하고 있다.⁷⁾ 즉 개별주택가격은 개별주택과 비교 표준주택의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 작성·공급한 「주택가격 비준표」상 주택 특성 차이에 따른 가격 배율을 산출하고, 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한다. 그 방법은 다음의 <그림 5>와 같다. 이렇게 산정된 개별주택가격은 한국감정원의 검증을 받아 주택 소유자 등의 의견 수렴과 시·군·구 부동산 가격공시위원회 심의 등 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시한다.⁸⁾

셋째, 공동주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조 및 같은 법 시행령 제40조에 따라 국토교통부장관이 매년 공시 기준일(1월 1일: 정기 공시, 6월 1일: 추가 공시) 현재 공동주택의 적정 가격을 조사·산정한 후 중앙부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한 가격이다.

공동주택가격공시 제도는 부동산 세제 개편의 일환으로 과표 현실화를 통해 공평 과세를 실현하고 보유세 및 거래세 등 각종 과세 기준을 단일화하기 위하여 도입되었다. 토지·건물을 개별 산정하던 기존 방식과는 달리 공동주택가격 공시 제도에서는 일반적인 거래 관행과 부합되도록 토지·건물의 가격을 일괄하여 조사·산정한 적정 가격을 공시한다.⁹⁾ 이와 관련된 공동주택가격의 공시 절차는 <그림 6>과 같다.

5)  상게서, p.37
6)  상게서, p.38
7)  「부동산 가격공시에 관한 법률」 제17조
8)  국토교통부, 2018년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서, p.183
9)  국토교통부, 2018년도 부동산 가격공시에 관한 연차보고서, p.215

2. 공시가격의 활용 현황

현행 부동산 공시가격은 부동산 평가와 관련하여 가장 많은 20여 개 항목에 걸쳐 중요한 기준이 되고 있다. 그 밖에도 부담금 부과와 관련하여 4개 항목, 지방세와 국세 부과를 위한 조세 산정과 관련하여 8개 항목, 대부료·사용료·벌금 부과 등 행정 목적 19개 항목, 복지 수혜의 판단 기준과 관련된 복지 분야 8개 항목 등 다양한 목적으로 활용되고 있다. 넓은 의미에서 보면 부동산 평가에 따라 부담금, 조세, 행정 목적, 복지 등의 양적 또는 질적 부담이나 수혜의 정도가 달라지므로 부동산 평가가 가장 중요한 위치에 있다고 해도 과언이 아닐 것이다.

따라서 평가 기관은 부동산 평가와 직접적인 관련이 있는 「감정평가에 관한 규칙」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「표준지공시지가 조사·평가 기준」, 「표준지의 선정 및 관리지침」등에 규정된 내용을 바탕으로 감정평가 대상 물건에 따라 가장 부합하는 감정평가 3방식 6방법을 적용함으로써 보다 객관적이고 누구나 신뢰할 수 있는 합리적인 시산가액을 산출해야 함은 물론 엄격한 검증 과정을 거친 후에 적정 부동산 가격을 공시할 책임이 있다.

물론 이러한 과정에서는 평가의 정확성에 바탕을 둔 비용 절약을 우선하겠지만 무엇보다 중요한 것은 조세나 각종 부담금 등의 피징수자인 국민들에게 불형평성이 초래되지 않도록 한국감정원과, 중앙부동산 가격공시위원회와 시·군·구 부동산 가격공시위원회 등의 심의 기관이 철저한 검증에 진력을 다해야 할 것이다.

기본적으로 부동산 공시가격은 조세와 부동산 그리고 복지분야에 미치는 영향이 클 뿐 아니라 상호 밀접한 관계에 있다. 이를 그림으로 나타내 보면 <그림 7>과 같다.

국토교통부는 3,309만 필지에 대하여 5,098조 원의 지가를 공시하였다. 주택 공시의 경우 단독주택 1,289만 호에 대하여 505조 원을, 공동주택 1,289만 호에 대해서는 2,407조 원을 공시하였다. 그러나 비주거용 부동산의 집합 부동산이 196만호와 일반 부동산 300만 동도 평가의 대상이나 구체적인 공시가격은 제시하지 않고 있다. 이렇게 공시된 부동산 가격은 다음의 <표 2>에 제시된 바와 같이 중앙정부나 지방자치단체에서 필요로 하는 재정을 조세나 부동산을 통하여 확보하는 기준이 되고, 복지 분야 등의 지원 기준이 됨을 알 수 있다.

우선, 부동산 관련 조세는 국가나 지방자치단체가 필요한 경비를 충당하기 위해 부동산 소유자로부터 징수하는 세금으로 재정 수입의 주축을 이룬다. 전체 국세 및 지방세 세목 중 부동산과 관련된 것을 살펴본 결과는 다음과 같다.
2017년 통계청이 발표한 국세 총 세수는 약 265조 원이다. 그중 종합부동산세·양도소득세·상속세·증여세의 총액은 56조 7천억 원으로 약 21.4%를 차지하였다. 이들 세목에 대하여 구체적인 세수와 국세 총액에서 차지하는 비중을 살펴보면 종합부동산세는 1조 7천억 원으로 약 0.64%를 차지하였으며, 양도소득세는 5조 5천억 원으로 약 2.1%를 차지하였다. 그리고 상속세·증여세는 40조 원으로 약 15.1%를 차지하는 것으로 나타났다. 한편, 지방세의 총 세수는 80조 원이었다. 그중 취득세·재산세·등록면허세의 총액은 35조 8천억원으로 지방세 총액의 약 45%를 차지하고 있다. 이들 세목별 세액이 지방세 총액에서 차지하는 비중을 구체적으로 살펴보면 취득세가 23조 5천억 원으로 약 29.4%를 차지하였으며, 재산세는 10조 7천억 원으로 약 13.4%를 차지하는 것으로 나타났다.

다음으로, 부동산 분야에서 파악이 가능한 금액들을 살펴보면 개발부담금이 3천3백억 원, 실거래 신고 가격이 543조 4천억 원, 보상·경매·담보평가가 500조 원에 달하는 것으로 확인되었다. 한편, 복지와 관련하여 국가나 지방자치단체가 부동산을 포함한 자산 조사 결과를 바탕으로 지원하게 되는 금액은 기초노령연금이 11조 3천억 원, 지역건강보험료가 7조 9천억 원, 국민기초생활보장 금액이 4조 1백억 원을 차지하는 것으로 나타났다.

부동산 공시가격별 적용 분야에 대해서 차례대로 살펴보면 다음과 같으며, 이를 간략히 정리하면 <표 3>과 같다.

표준지공시지가는 국가 또는 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관을 비롯하여 「산림조합법」에 따른 산림조합 및 산림조합중앙회, 「농업협동조합법」에 따른 조합 및 농업협동조합중앙회, 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합 및 수산업협동조합중앙회, 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사, 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 중소벤처기업진흥공단, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 산업단지관리공단 등이 다음의 사항을 평가하는 기준이 된다.

지가 산정이 목적인 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상, 국유지·공유지의 취득 또는 처분, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 그 밖의 법령에 따라 조성된 용지 등의 공급 또는 분양, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업· 「도시 및 주거환경정비법」 에 따른 정비사업·「농어촌정비법」 에 따른 농업생산기반 정비 사업을 위한 환지·체비지(替費地)의 매각 또는 환지신청, 토지의 관리·매입·매각·경매 또는 재평가를 위한 지가의 산정을 할 때는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 직접 산정하거나 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰하여 산정한다. 필요에 따라서는 산정된 지가를 목적에 따라 가감 조정하여 적용한다.¹⁰⁾ 이처럼 표준지공시지가는 여러 가지 목적의 지가 산정 또는 비용 산정의 기준이 될 뿐 아니라 토지 시장에 지가 정보도 제공한다. 또 일반적인 토지 거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평하는 경우에는 그 기준이 된다.

개별공시지가는 전국의 과세 대상 및 일부 국·공유 토지 등 약 3,309만여 필지(표준지 50만 포함)와 관련하여 다음과 같은 토지 관련 세제 등 여러 가지 행정 목적에 활용되고 있다. 지방세인 취득세·토지분 재산세·등록면허세 부과의 과세표준액 결정 기준이 되며, 국세인 종합부동산세·양도소득세·법인세·상속세·증여세 부과의 기준이 된다. 그 밖에 개발부담금 또는 보전부담금의 산정 기준, 토지거래허가구역에서 무허가 토지 거래 시 벌금 부과 산정의 기준, 공직자 등록 대상인 토지가액 산정의 기준, 농업진흥지역 안의 농지를 불법전용할 경우의 벌금 산정 기준, 농어촌 구조개선 사업을 위한 농지전용부담금 산정 기준, 국·공유재산의 사용료 계산에 있어서의 재산가액 산출 기준이 된다.

표준주택가격은 국토교통부장관이 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단(一團)의 단독주택 중에서 선정한 22만 호에 대한 매년 공시기준일 현재의 적정가격으로 다음의 기능을 한다. 즉 개별주택가격의 산정 기준이되며, 주택시장에 가격정보를 제공한다.

개별주택가격은 시장·군수·구청장이 시·군·구 부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 결정하는 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 단독주택가격으로 다음의 용도로 활용된다. 주택시장에 가격정보를 제공하는 것은 물론이고, 국세·지방세 산정의 기준이 된다. 그 밖에 재건축부담금 산정의 기준, 청약가점제 및 무주택자 분류 기준, 국민주택채권 매입가의 기준, 주택자금 소득공제의 기준 및 기초연금 수급권자 분류 기준, 공직자 재산등록 가격, 건강보험료산정 기준 및 기초생활보장 수급권자 판단 기준, 농어촌 주택 취득자의 양도소득세 면제 기준, 근로장려 세제의 기준, 장애인 연금 대상 판단 및 생계유지곤란·병역감면 판단 기준이 된다.

공동주택가격은 국토교통부장관이 중앙부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 결정하는 공시기준일 현재의 적정가격으로 국세·지방세 산정의 기준이 되며, 주택시장에 가격정보를 제공한다.

끝으로, 비주거용 부동산가격 중 비주거용 표준부동산 가격은 국토교통부장관이 용도지역, 이용상황, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 비주거용 일반부동산 중에서 선정한 비주거용 표준부동산에 대하여 매년 결정하는 공시기준일 현재의 적정가격으로 비주거용 개별부동산가격의 산정기준이 되며, 주택시장에 가격정보를 제공하는 등의 용도로 활용된다. 비주거용 개별부동산가격은 시장·군수·구청장이 시·군·구 부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 결정하는 비주거용 표준부동산 가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 비주거용 개별부동산가격으로 비주거용 부동산시장에 가격정보를 제공과 과세산정의 기준이 된다. 그리고 비주거용 집합부동산가격은 국토교통부장관이 비주거용 집합부동산에 대하여 매년 결정하는 공시기준일 현재의 적정가격으로 비주거용 부동산시장에 가격정보를 제공하고 국세 또는 지방세 산정의 기준이 된다.

10)  부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조 및 동법 시행령 제13조 참조
11)  「부동산 가격공시에 관한 법률」 제8조 및 동법 시행령 제13조 참조
12)  용도별로는 아파트가 전체의 79.92%인 10,301,161호, 연립주택이 3.88%인 500,199호이며, 다세대주택은 2,088,496호로서 16.20%를 차지하고 있다. 지역별로는 수도권 6,746,192호(52.34%), 광역시 2,680,388호(20.79%), 시·군 지역 3,463,276호(26.87%)의 공동주택이 공시 대상이다.
13)  국토교통부, 전게서, p.56

제3절. 공시가격 관련 법령 및 적용 현황

1. 부동산 공시가격 관련 법령의 체계

부동산 공시가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」을 상위법령으로 하고, 토지와 주택에 관한 하위 법령인 지침 또는 기준으로 구성된다. 토지에 관한 가격공시 제도인 표준지공시지가 및 개별공시지가와 관련하여서는 「표준지의 선정 및 관리지침」, 「표준지공시지가 조사·평가 기준」, 「개별공시지가의 검증업무 처리지침」, 「지가현황도면의 작성 및 활용지침」이 있다. 그리고 단독주택에 관한 가격공시 제도인 표준주택가격과 개별주택가격과 관련해서는 「표준주택의 선정 및 관리 지침」, 「표준주택 조사·산정 기준」, 「개별주택가격의 검증 업무 처리 지침」, 「주택가격 현황 도면의 작성 및 활용 지침」등이 있으며, 공동주택에 관한 가격공시 제도인 공동주택가격에 관하여는 「공동주택가격 조사·산정 기준」이 있다.¹³⁾

이러한 법령 등에 근거하여 산정된 지가 공시, 주택가격 공시, 비주거용 부동산가격공시가 주로 활용되고 있는 조세, 부동산, 기타 비용 산정 분야와 연관된 139개 법령이 분야별로 얼마나 많이 활용되고 있는지는 3×3의 정방 매트릭스를 통하여 그 관련의 정도를 살펴볼 수 있는데 이를 표로 살펴보면 <표 4>와 같다.

먼저, 지가 공시의 경우, 표준지공시지가는 조세(지방세·국세) 산정과는 관련이 없다. 주로 부동산 평가와 가장 많은 연관이 있다. (수용)보상·경매·담보평가와 관련된 법령이 7개로 가장 많았으며, 매수 가격 산정과 관련된 법령이 5개, 점용료·사용료(수수료)·대부료·보조금 등의 산정과 관련된 법령과 일반 거래 지표와 관련된 법령이 각각 4개씩 동일하였다. 그리고 부동산가액, 즉 국유자산 평가와 관련된 법령 2개, 부동산평가업자 선정 및 표준지 선정 기준과 관련된 법령 2개, 정보 및 자료 제공과 관련된 법령 2개, 개발부담금과 관련된 법령 1개의 순으로 나타남에 따라 총 27개의 법령이 관련되어 있음을 알 수 있다.

한편, 개별공시지가는 전 분야에 걸쳐 가장 많이 활용되는것으로 나타났다. 구체적으로는 부동산과 관련된 법령이 가장 많았다. 정보 및 자료 제공 관련 법령이 22개로 가장 많았으며, 점용료·사용료(수수료)·대부료·보조금 등의 산정과 관련된 법령이 18개를 차지하였다. 기타 소송비용 산정, 대체 산림자원 조성비 등의 비용 산정과 관련된 법령 17개, 매수가격 산정과 관련된 법령이 15개인 것으로 집계되었다. 개발부담금이나 보전부담금 등의 부담금 산정과 관련된 법령이 9개, 자산 재평가를 포함한 부동산가액 산정과 관련된 법령이 7개, 법인·사학재단의 기본재산 산정과 관련된 법령이 6개, (수용)보상·경매·담보평가와 관련된 법령과 행정형벌 및 이행 강제금 등 벌과금 부과와 관련된 법령이 각각 5개씩인 것으로 분석되었다. 일반 거래 지표와 관련된 법령이 4개이고 기준시가 산정과 관련된 법령이 3개, 실거래 가격 산정과 관련된 법령이 2개의 순으로 나타났다. 조세와 관련해서는 국세인 상속세·증여세 산정과 관련된 법령 5개, 나머지 국세인 종합부동산세와 양도소득세 그리고 지방세인 취득세와 재산세 각각 3개의 법령과 관련된 것으로 나타났다. 이로써 개별공시지가는 총 128개의 법령과 연관되어있는 것으로 분석되었다.

다음은 주택가격 공시가 활용되는 분야에 연관된 법령을 검토한 결과 총 3개의 법령이 관련되어 있었다. 즉 표준주택가격은 부동산시장에 정보 및 자료 제공의 목적으로 활용된 관련 법령이 2개, 일반 거래 지표와 관련된 법령이 1개로 나타났다. 그리고 개별주택가격은 부동산 평가와 관련된 것으로 정보 및 자료 제공의 목적으로 주로 활용되었으며, 이와 관련된 법령은 9개, 기준시가 산정과 관련된 법령이 2개, 일반거래 지표와 행정 형벌·이행 강제금 등의 벌과금 부과와 관련된 법령은 각각 1개씩인 것으로 나타났다. 지방세와 국세와 관련해서는 각각 1개씩의 법령과 연관되어 있었다. 따라서 주택가격 공시와 관련된 법령은 표준주택가격 3개와 개별주택가격 18개를 더한 총 21개로 집계되었다. 한편, 공동주택가격 공시가 활용되는 분야와 연관된 법령은 총 12개였다. 즉 정보 및 자료 제공으로 활용되는 분야와 관련된 법령이 6개였으며, 부동산가액 산정과 기준시가 산정으로 활용되는 분야와 관련된 법령은 각각 2개로 나타났다. 그리고 일반 거래 지표와 행정 형벌·이행 강제금 등의 벌과금 부과와 관련된 법령은 각각 1개씩인 것으로 분석되었다.

끝으로, 비주거용 부동산가격 공시가 활용되는 분야와 관련된 법령에는 어떤 것이 있는지 검토한 결과 총 23개와 연관되어 있었다. 이들 중 비주거용 표준부동산가격과 관련된 법령은 3개로 일반 거래 지표를 비롯하여 정보 및 자료의 활용, 그리고 행정 형벌·이행 강제금 등의 벌과금 부과와 관련된 분야에 각각 1개씩의 법령이 적용된 것으로 분석되었다. 비주거용 개별부동산가격은 10개로 주로 조세(국세와 지방세)와 관련해서 각각 1개씩의 법령이 적용되었으며, 기준시가와 일반거래 지표, 정보 및 자료 제공 분야, 그리고 행정 형벌·이행 강제금 등의 벌과금 부과와 비용 산정과 관련하여 각각 1개씩의 법령이 연관되어 있는 것으로 나타났다. 그리고 비주거용 집합부동산가격이 10개로 나타났는데, 주로 조세(국세와 지방세)와 관련해서 각각 1개씩의 법령이 적용되었으며, 그 밖에 기준시가, 일반 거래 지표 , 정보 및 자료, 행정 형벌·이행 강제금 등의 벌과금 부과와 관련된 분야, 비용산정 등에 각각 1개씩의 법령이 연관되어있는 것으로 집계되었다.

지금까지 부동산 가격공시가 활용되고 있는 분야별 관련 법령의 빈도를 분석하여 보았다. 그 결과, 개별공시지가가 가장 빈번하게 활용되었지만 주택가격 공시, 비주거용 부동산가격 공시 쪽으로 갈수록 이들 공시가격이 상대적으로 적게 활용되고 있다는 것을 관련 법령의 수를 통해서 확인할 수 있었다. 또한, 부동산 가격공시의 활용 분야별 법령의 규정에 공시지가 등과 같이 표준지공시지가인지 개별공시지가인지 명확히 규정되지 않은 점은 이를 적용하는 평가 기관의 입장에서는 그 적용에 있어서 자의적인 해석에 따라야 한다. 따라서 이는 또 다른 문제를 초래할 수 있는 문제점을 안고 있다. 그리고 주택가격 공시 중 공동주택가격과 관련해서는 조세부분마저 다른 부동산 가격공시와 달리 구체적인 적용 법령이 규정되어 있지 않은 것은 보완이 필요한 것으로 보인다.

특히, 주택가격 공시와 비주거용 부동산가격 공시를 활용하는 부동산 분야를 중심으로 관련 법령의 구체적 지정과 규정내용을 명확하게 하는 절차가 필요한 것으로 판단된다.

제4절. 결론

「부동산 가격공시에 관한 법률」의 시행으로 종전에 감정평가사들이 수행하던 표준주택가격·개별주택가격의 조사·산정 및 검증을 한국감정원이 전담하도록 관련 절차·기준 등이 구체화되어 있다. 또 비주거용 부동산가격 공시와 관련된 세부 기준·절차 등도 신설됨과 동시에 부동산 공시가격 시스템에 공시 예정 가격 및 의견 제출 방법 등을 공지해 소유자가 의견을 제출할 수 있도록 하는 등 공시가격의 적정성과 신뢰도 제고를 위한 규정도 많이 보완된 상황이다.

이와 같이 정확성과 적정성 그리고 신뢰도 제고를 위한 절차 등이 반영된 부동산 공시가격은 유일한 정부의 공적 부동산조사 통계 자료로 조세 부과를 비롯하여 복지, 행정 목적 등에 걸쳐 다양하게 활용되고 있을 뿐 아니라 그 영역 또한 지속적으로 확대되고 있다. 부동산 공시가격과 관련된 평가 기관이 이러한 환경의 변화에 발맞춰 능동적으로 대처하기 위해서는 부동산 평가 업무와 관련된 조사·산정 업무를 신속·정확하게 처리할 수 있고, 절차에 따른 자료의 입력·관리 및 통계 분석 등도 효율적으로 처리하여 적정 가격을 반영하는 공시가격이 될 수 있는 시스템의 구축과 지속적 정비가 필요하다.

그 일환으로서 공시가격을 담고 있는 139개의 법령과 기준·지침 등에 색인표를 만들어 조세(국세·지방세), 부동산과 기타의 세 행과 지가 공시, 주택가격 공시 그리고 비주거용 부동산가격공시의 세 열로 구성된 3×3 정방 행렬을 만들어 활용분야별 적용 법령의 빈도 차이를 분석해 보았다. 이를 통하여 상대적 중요성을 서열화하였는데 개별공시지가가 가장 빈번하게 활용되는 것으로 나타났다. 반면 주택가격 공시나 비주거용 부동산가격 공시는 상대적으로 적게 활용되고 있었다.

한편 부동산 가격공시의 활용 분야별 법령의 규정을 보면 공시가격 중 어떤 것을 이용해야 하는지를 명확히 규정하고 있지 않다. 이를 적용하는 평가 기관의 입장에서 보면 업무의 신속성 저해할 수 있을 뿐 아니라 자의적인 해석으로 또 다른 문제를 초래할 가능성도 있다. 특히, 공동주택가격의 공시와 관련해서는 조세 부과와 관련된 부분마저도 다른 부동산가격공시에서와 같은 구체적 적용 법령이 없는 것은 향후 보완이 필요한 것으로 판단된다. 지가 공시 부분은 다년간 체계를 잡아옴에 따라 구체적인 조사·산정 업무의 신속성은 물론 공시가격의 정확성까지 상당 부분 제고되었다. 이에 앞으로는 주택가격 공시와 비주거용 부동산가격 공시에서도 조사·산정의 신속성 및 공시가격의 정확성을 확보할 수 있도록 관련 법령에 구체적으로 지정해야 함은 물론 규정 내용을 명확히 하는 절차 마련에 만전을 기해야 할 것이다.