저는 의정부지방법원의 2024타경71868의 사건으로 동신감정평가사의 고의적 저평가 감정으로 거의 18여억원 손실을 본 피해자 주식회사 랜드마크코퍼레이션의 대표 김숙자입니다.

아래의 건 관련하여 협회의 본 감정평가서가 평가기준을 위반하여 감정평가를 한것인지 확인조사해 주시고 재감정평가를 요청드립니다.

현 물건은 매각허가결정이 난 것으로 긴급한 사안으로 민원제기 드리니 학인후 긴급으로 처리해 주시기를 요청드립니다. 

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감정평가의 중대한 오류 (동신감정 김종권의 67% 저평가)

가. 본건 감정평가에서 동신감정의 김종권 감정평가사는 2024타경71868 사건에서 DS12402-01 감정평가서를 작성하면서, 현황도로(기호 5~8) 420.66㎡를 정상단가 약 603,000원/㎡임에도200,000원/㎡로 약 67% 저평가하였습니다.

• 정상 단가 기준 평가액: 420.66㎡ × 603,000원/㎡ ≒ 253,660,000원
• 피고 평가액: 420.66㎡ × 200,000원/㎡ = 84,132,000원
• 차액: 약 169,528,000원

해당 감정평가서는 스스로 “공히 현황도로로 이용 중임”이라고 명시하면서도, 그와 모순되는 저가 평가를 적용하였습니다.

이는 단순한 평가 의견의 차이가 아니라, 감정평가사에게 요구되는 객관성·합리성·일관성 의무를 현저히 위반한 경우에 해당합니다.

특히 감정평가서에 명시된 건축법상 도로처라 제 2008-건축과-신축허가-291호는 공공도로가 아닌 사유지 제공도로로 토지는 여전히 랜드마크코퍼레이션 명의로 등록되어 있어 완전한 소유권이 존재합니다.

공법상 제3자 소유도로가 아닌 사유지내 제공도로로서 토지 전체에 부속되는 토지로서 별도의 할인대상이 될 수 없으며 감정평가사의 67%할인은 맹지수준의 도로 정도로 평가한 것으로 도저히 감정전문가가 아닌 일반인인 원고가 보기에도 인정할 수 없는 고의적으로 왜곡되었다라고 할만한 수준의 저평가이며 부당함입니다

나. 본건 기호(5)~(8) 토지는 수인의 공유지분 중 지분별 위치확인이 불가능하여 토지이용의 불리함 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행 시 참고 바랍니다.라는 문구에 대한 반박으로 이미 수십 년간 공장 진입로로 독점 사용 중인 도로임에도, 평가사가 '위치 확인 불가'와 '이용의 불리함'이라는 단어를 사용해 일반 입찰자들에게 심각한 법적 분쟁이 있을 것 같은 공포를 심어주었습니다. 이는 특정인(피고 3) 외의 경쟁자를 원천 차단한 행위입니다.

다. 3. 비교 표준지를 '세로(가)'로 선정 (입지 왜곡)감정서 6페이지에서 이 땅의 가치를 비교하는 기준인 '표준지'를 다음과 같이 골랐습니다.

비교 표준지(회암동 270-2)의 도로 교통 조건을 '세로(가)'로 설정했습니다.  ('세로'는 자동차 한 대가 겨우 지나가는 좁은 길을 의미합니다.) 우리 공장은 대형 트럭과 컨테이너 물류 차량이 수시로 드나드는 곳입니다. 그런데 평가사는 기준이 되는 땅을 좁은 골목길 수준인 '세로(가)'로 잡아, 우리 땅의 실제 가치를 심각하게 왜곡했습니다. 일반인이 보기에 '아, 이 땅은 큰 차도 못 들어가는 좁은 길을 끼고 있구나'라고 믿게 만들고 전체적 감정을 저평가 하였습니다.

라. 획지조건의 '열세' 판정 (근거 없는 가치 깎기)

감정서 8페이지와 14페이지 개별요인 비교표를 보면 본건 토지가 비교 대상들보다 "획지조건(면적, 형상, 접면도로 상태 등)에서 열세함"이라며 가치를 0.91~0.99배로 깎았습니다.

오히려 원고의 땅은 축대를 쌓아 평탄화가 완료된 우량 공장 용지입니다.  그럼에도 '열세함'이라는 부정적 단어를 반복 사용해 전체 감정가를 낮춘 것은 소송사기를 뒷받침하기 위한 의도적인 평가입니다.

마. 본 감정평가서는 허위임차인이 불법구조변경으로 내부구조도가 감정평가서의 구조도와 상이함에도 불구하고 원고의 보완감정신청을 무시하고 경매를 강행하였습니다.

바. 매각물건명세서와 같이 본 감정평가사의 임대차조사서에도 역시 임차인 미상으로 기입하여 본 감정이 얼마나 부실하게 조사되고 평가되었는지 알수 있습니다.

본 경매절차의 중대한 하자로 재감정이 실시되어야 하며 또한 이는 감정평가사법상 주의의무 위반으로 귀원의 긴급적인 조치가 이루어 질 수 있도록 요청드립니다