한국감정평가사협회

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재개발 관련 (용도변경)

최유호

공개

2110

2007-06-17 오후 1:30:15

더운 여름 수고가 대단히 많읍니다.
저의 질문은 다음과 같읍니다.

1. 상황
     근린 상가3층건물 ( 1층 상가 / 2,3층 주택)
    1층상가 (101호/ 102호/ 103호)
    103호 면적 : 16평
     재개발 예정 (미확정상태)

2. 1층 상가 103호실이 1년간 빈점포상태
     용도변경예정 : 상가 -> 주택
     예상 투자금액 : 1천만원

3. 용도변경을 통해 월세라도 받으려고 계획 중이나
   만약 재개발이 확정되면 용도변경한 것이 쓸데없는
   행위로 될지 않을까 걱정입니다.

   즉 재개발로 인한 현금보상시 상가와 주택의
   감정평가의 첫번째 중요  가격결정 요소
   무엇인지 답변 해 주시기 바랍니다..
   저도 그 쪽으로 조금 공부해서 단정지어서 답변하기
   어렵다는 것도 알고 있읍니다.
   ex) 3방식 6방법은 제외하고 정확하지 않지만
   어림셈으로 추정할 수 있는 방법

  ex)  주택 -> 그 지역 매매사례거래 (보증금 + 월세*알파)
         상가 - > 보증금 + 월세*알파

너무 무리한 질문을 한 것 같아 죄송합니다. -끝-

안녕하십니까?

우리 협회 상담센터를 방문해 주서셔 감사합니다.

아시다시피 부동산은 일반 경제재와 같이 그 당해 시장에서 수요와 공급에 의해 가격이 결정됩니다.

다만, 부동산은 일반 경제재와 달리 그 특성상 지리적 범위 내에서 용도별로 시장이 형성되어 가격이 결정됩니다.

이러한 대상물건의 가격형성 및 시장의 특성을 감안한 것이 감정평가 방식 및 방법이라고 할 때

귀하께서 질의하신 주택과 상가의 가격 결정요소는 시장에서 형성되고 있는 가격의 범위라고 판단됩니다. 특히 상가와 주택은 물건의 성격상 시장에서 거래가 빈번한데, 이는 시장에서의 거래된 사례 등이 다수 있는 경우에 한정된다고 할 수 있습니다.

그렇지 않은 경우라면 원가적인 측면과 수익적인 측면을 종합적으로 고려되어야 할 것인데, 어느 것이 가장 중요한 가격 결정요소라고 말씀드리기는 곤란 할 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

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