한국감정평가사협회

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임대아파트 분양에 대한 감정평가

김종완

공개

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2007-05-30 오전 9:00:51

안녕하십니까? 귀사의 무궁무진한 발전을 기원하며 몇가지 문의를 드립니다.
제가 사는 임대아파트가 분양을 추진한다기에 감정평가문제에 대하여 문의를 드리고자 몇자 적어 보냅니다.
울산광역시 울주군 온양읍 대안리 토지구획정리 지역에 위치한 아파트로써 1998년 9월경 대우건설에서 임대아파트(23평형)과 일반분양아파트(27,32평형) 총 690세대를 분양하였으나 분양이 되지않아 전원 임대아파트로 선착순 분양하여 지금까지 임대아파트로 임차하여 살고있었으나 2007년 5월경 대우건설에서 전원 분양을 추진한다고 아파트 입주민에게 통보를 하였읍니다
현재 아파트 부지는 약 8000천평 정도이며 건물은 15층 10개동과 상가, 그리고 관리실 건물로 이루어져 있읍니다. 해당 토지는 현재 채비지로 되어 있으며 택지조합과 개인간의 송사로 인하여 대법원에 계류중에 있읍니다.
저희들이 알아본바로는 대우건설과 채비지간에는 아무 법적인 문제가 없으며 법적으로도 분양을 추진함에 있어 아무 문제가 없다고 알고있읍니다. 분양가는 감정평가 가격과 표준건축비 상승가격에 가장 영향을 받는다고 하는데 그것이 맞는지 알고 싶고요,아파트 감정가격의 산출방법과 산출금액(공짜로 이것까지 요구하면 너무 속이보이나요) 정도를 알고 싶습니다.
감정평가를 받을려면 금액이 얼마정도 소요되는지도 알고 싶고요, 감정평가를 받으면 그것이 분양가격에 얼마나 영향을 미치는지 그것도 궁금합니다. 이것 외에 제가 감정평가에 대하여 모르는 것이 있으면 추가하여 답변하여 주시면 많은 도움이 되겠읍니다. 바쁘시드라도 꼭 답변을 주시어 저의 궁금증을 해소 하였으면 합니다.
다시 한번 귀사의 안녕을 기리며 답변 기다리겠읍니다. 수고하세요

안녕하십니까?

우리 협회 상담센터를 방문해 주셔서 감사합니다.

1. 분양가에 미치는 영향이 있는지 여부에 대하여
아시다시피 임대아파트의 분양전환시 분양가의 결정은 기존 신고된 건축비와 감정평가액의 산술평균으로 결정됩니다. 그런데 귀하의 질의내용에서 표준건축비가 기존 신고된 건축비를 의미하는 것인지 정확히 알 수가 없습니다. 따라서 기존 신고된 건축비를 의미한다면 분양가 산정시 감정평가액과 건축비는 분양가 산정시 영향을 미친다고 할 수 있을 것입니다.

2. 아파트 감정가격의 산출방법 및 산출금액
여기서 아파트 감정가격이 분양전환을 위한 아파트 감정평가액을 의미하는 것으로 판단됩니다. 이는 통상 감정평가방법 중 거래사례비교법에 의하며, 거래사례비교법이라 함은 평가대상 물건과 동일성, 유사성이 인정되는 사례를 선정, 비교하여 시점수정, 사정보정 등을 거쳐 당해 물건의 가격을 적정화하는 평가방법을 의미합니다.
따라서 대상 아파트와 동일, 유사한 아파트를 선정하여 대상 아파트의 감정평가액을 결정합니다.

다만, 구체적인 산출금액은 실제 감정평가 의뢰를 통해 결정되며 우리 협회는 평가기관이 아니므로 주지하여 주시기 바랍니다.

3. 감정평가 의뢰시 소요 비용(수수료)

감정평가 의뢰시 소요비용과 관련해서는 상담센터 FAQ에서 수수료 부분을 참조하시기 바랍니다.

4. 감정평가를 받으면 그것이 분양가격에 얼마나 영향을 미치는 지 여부
이는 개인적으로 감정평가를 받을 경우를 의미하는 것으로 판단됩니다. 개인적으로 평가를 받을 경우 실제 분양전환을 위한 감정평가와 평가의 기준이 되는 가격시점이 다르고, 이해관계인이 개인적인 이유로 평가의뢰한 점 등을 생각할 때 평가의 실효성이 크지 않을 것으로 사료됩니다. 아울러 평가를 받는다고 하더라도 이는 참고자료에 불과할 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

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