허가를 받아 2003. 5. 13일 농지인 “전”을 적법하게 형질변경하여 “유원지”로 지목이 변경되었고 허가받은 관리용 근생건물 1동 건축과 낚시터 관련시설 및 주차장 등을 설치한 상업용 토지입니다.
또한, 관련법규에 의거 내수면어업신고와 사업자등록을 필하고 적법하게 유료 료낚시터로 2003. 4. 19일부터 현재까지 운영해 오고 있습니다
위 토지에 대하여 건설교통부로부터 위임받은 김포시에서 실시한 2006 년도 토지특성조사시 감정평가사는 비교표준지를 상업용 대지에 적용하여 일반주거용 대지보다 높은 개별공시지가를 결정하여 2006년도에만 재산세 4,844천원, 종합부동산세 7,009천원을 납부하였습니다.
토지감정평가시 현 이용 상황을 종합적으로 고려하여 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정 되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다”고 관련법규에서 명확히 규정되어 있음에도 불구하고 위와 같이 대지화된 상업용 토지를 토지공사에서 실시한 토지감정평가에서는 “유원지”지목의 표준지가 없다는 이유로 해당 감정평가사 는 개발 이전의 지목인 “전”이 유사한 이용가치를 지닌다고 판단하여 농지 (전)를 비교표준지로 설정하여 비 상식적인 감정평가 하여 보상하려 하고 있습니다.
해당 감정평가사에게 문의하였더니 낚시터는 전으로 평가하게 되어있다는 궁색한 답변만 할뿐 관련 법규나 규정에 대하여 설명을 못하고 있으며 억울하면 수용재결하라는 무책임한 억지만 부리고 있습니다.
만일 근거가 없다면 위 토지를 무단으로 농지를 전용하여 유료낚시터로 개발 후 불법으로 이용해 왔다는 것으로 오인하여 감정평가한 것으로 이해할 수 밖에 없습니다.
그렇다면 농지를 전용하여 공장이나 창고등 건물을 건축한 공장용지나 잡종 지, 대지등의 토지에 대하여 보상할 경우 개발전 지목인 농지로 보상하고 개 발비용만 따로 보상해야만 형평성이 맞을겁니다.
상업용 토지를 개발전 지목인 농지인 전으로 감정평가하여 보상한다는 것은 현실거래가격의 1/3밖에 안되는 실정이며, 위 대상 토지는 토지특성조사서와 같이 언제든지 공장이나, 창고등 상업 용도로 활용이 즉시 가능하도록 농지를 전용한 상업용 대지입니다.
이러한 토지에 대하여 감정평가 방법을 알려주시면 고맙겠습니다.
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안녕하십니까?
우리 협회 상담센터를 방문해 주셔서 감사합니다.
아울러 답변이 너무 늦은 점 깊이 사과드립니다.
토지 평가는 "부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률"(부동산가격공시법) 제21조의 규정에 의하여 "당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다"고 규정하고 있습니다.
그리고 "감정평가에 관한 규칙"(평가규칙) 제17조 제1항을 참조해 보면, "용도지역, 이용상황, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역 내 표준지의 공시지가를 기준"으로 평가하도록 하고 있습니다.
만약 인근지역 내 동일한 이용상황의 비교표준지가 없다면, 동일수급권 내 유사지역의 유사한 이용가치를 지니는 표준지를 기준으로 평가하여야 할 것입니다.
따라서 유사한 이용가치를 지니는 이용상황이 "전"인지 "대"인지 여부가 중요한 사항으로 판단되는 바 이는 당해 부동산이 소재하는 지역의 지역적 특성과 표준적인 이용상황, 주변환경 등을 종합적으로 고려하여 결정하여야 할 것입니다.
보상에 관한 일반 법률인 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"(토지보상법) 제70조 제1항에서도 표준지 공시지가를 기준으로 "그 밖에 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작하여 평가"하도록 하고 있음을 참조하시기 바랍니다.
다만, 상담센터에서는 현지조사를 통한 실지조사가 곤란한 바 구체적인 판단를 하지 못함을 양해하여 주시기 바랍니다.
감사합니다.
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