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귀하께서 상담요청하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

□ 접수번호 : 2941

□ 회 신 :

o (질의 1, 2) “시장가치”는 감정평가액의 기준이 되는 가치 중 하나로, 「감정평가에 관한 규칙」(이하 “감칙”이라 함) 제2조(정의) 제1호 상 “감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 "대상물건"이라 함)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)”이라 규정하고 있습니다.

“시가”의 개념에 대하여 개별 법령(「법인세법」제52조제2항의 시가, 「상속세 및 증여세법」제60조제2항의 시가(時價), 「건축법」제17조의2제1항의 시가(市價) 등 30여개 법률)에서는 다양한 의미로 사용되고 있어 이를 일의적으로 정의하기는 어려울 것입니다.

“실거래가”에 대하여 관련 법령이나 판례상으로 명확하게 정의된바는 없는 것으로 사료되나 시장에서 실제로 거래되는 가격이라 볼 수 있겠습니다. 실거래가에는 적정한 실거래가도 있으나, 친·인척간 거래 등과 같이 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래 당사자가 시장에 정통하지 않은 등 적정하지 않은 실거래가도 있습니다.

상기 내용들을 고려할 때 시장가치와 시가의 경우 시가는 결과로서의 일반적인 거래가격 또는 거래가격수준을 의미하는 반면, 시장가치는 상기 개념 요건의 충족을 전제로 하는 규범적 의미를 가지는 의견이라는 점에서 차이가 있습니다. 시장가치와 실거래가의 경우에도 시장가치 개념 요건을 충족하지 아니하는 적정하지 않은 실거래가는 시장가치와 다른 개념일 것입니다.

o (질의 3) 감정평가액은 시간의 흐름과 환경변화에 따른 가치형성요인의 변화로 유동적이므로 대상물건의 감정평가액은 감정평가의 기준이 되는 시점에 따라 달라질 수 있음을 알려드립니다.

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