우리 협회 감정평가상담센터를 찾아주셔서 감사드립니다.

귀하께서 상담요청하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

□ 질의요지 : 현금청산 평가 시 이용상황 판단

□ 회 신 :

o 질의하신 사안은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)에 따른 재개발사업상 현금청산평가 시 토지의 이용상황에 대한 판단에 대한 것으로써 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “토지보상법”이라 함)이 적용되는지의 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

o 도시정비법상 주택재개발사업에 있어서 현금청산대상자가 된 토지등 소유자는 현금청산기간내에 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않은 경우 토지보상법상의 손실보상에 관한 협의를 별도로 거칠 필요 없이 사업시행자에게 수용재결신청을 청구할 수 있다고 보아야 하므로(대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877판결 참조) 현금청산평가는 토지보상법상 협의목적평가와 동일하게 토지보상법을 적용하여 평가하여야 하는 것으로 보입니다.

  o 질의하신 토지는 지목이 임야로서 위 지상에 무허가 건축물이 있으므로 무허가건축물 부지로 보이며 토지보상법상 무허가건축물등의 부지에 대한 규정을 살펴보면, 토지보상법 시행규칙 제24조에 따르면 무허가건축물등의 부지에 대하여는 무허가건축물등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있으며, 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조제1항은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등에 대하여는 제24조의 규정에도 불구하고 이를 적법한 건축물로 보도록 규정하고 있습니다.

  o 따라서 1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물등이 아니라면 같은 규칙 제24조에 따라 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것으로 보며, 개별적인 사례에 대하여는 건축 시기와 종전 건축물과의 관계 등 사실관계와 관계법령 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항으로 봅니다.

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