도시 및 주거환경정비법 일부개정법률(안) 제안

제안연월일 : 2010, 1, 10,

제 안 자 : 주소 서울시 양천구 신월동 612-11 미성연립 101호

성명 장호원(691220-1******)

제안을 하게 된 동기

      저가 주택재개발조합의 조합원으로 주택재개발사업에 참가해서 주택재개발사업의 진행과정을 직접 체험하면서, 주택재개발에서 재산평가와 관련한 분쟁이 발생하고 또한 재산을 평가하는 과정에서 부정과 비리가 개재될 소지가 많다는 것을 피부로 느꼈기 때문에, 관련 법 조항을 개정해서라도 이들을 미연에 방지해야 하겠다는 생각에서 법률개정 제안을 하게 되었습니다.

      또한 주택재개발사업에서 보통 10여명으로 구성되는 임원들이 대박을 노리겠다는 생각에서 덤빈다면, 각종 공사와 사업에 개입해서 뇌물을 수수하고 이권을 챙길 수 있는 한편, 재산의 평가가격 결정과정에서, 자기 재산을 부정하게 높게 평가하는 방법으로 막대한 권리가액을 챙길 수 있다는 것을 깨달았기 때문에 법률개정 제안을 하게 되었습니다.

      저가 참가하고 있는 주택재개발조합이 추진위결성과 조합설립 그리고 사업승인 과정을 어렵게 거쳐, 재산에 대한 감정평가업자의 감정평가를 마치고서, 지금은 관리처분단계에서 재산평가의 평가가격 공개과정에서 문제가 발생하고 있습니다. 도대체 조합 임원 11명이, 조합재산 전체에 대한 평가가격을 공개하지 않으려고 갖은 핑계를 대고 지체하면서 조합원이 조합재산 평가내역을 알려는 것을 방해하고 있습니다.

      전국적으로 많은 주택재개발사업이 진행될 것인데, 혹시라도 다른 지역에서 부동산 등 각종 재산가격의 평가가격 결정에 분쟁이 발생하고 조합원이 평가가격 결정과정과 열람 및 등사청구 과정에서 고통을 당하게 될 것이 걱정이 되어 법률 개정을 제안하게 되었습니다.

문제가 되고 있는 주택재개발사업의 현황 및 문제점과 개선방안

1,주택재개발사업의 진행현황

      저는 서울시 양천구 신월2동 513-11번지 소재 신월․신정뉴타운제1지역4지구주택재개발정비사업조합(이하 신월1-4조합 이라 합니다)의 조합원입니다.

      저희 조합은 조합원 758명으로 구성된 주택재개발조합으로서, 2005년 5월 31일 양천구청으로부터 조합설립추진위원회 승인을 득하고, 이어 2006년 9월 15일 조합설립인가를 득하였으며, 2008년 7월 31일 양천구청의 사업시행인가를 득한 후, 2008년 9월 14일부터 2009년 5월 18일까지 가람동국감정평가법인과 한국감정원의 종전재산 감정평가를 마친 후, 2009년 12월 12일 조합원 관리처분총회를 거쳐 지금은 양천구청 관리처분인가를 받기 위해서 2009년 12월 14일부터 2010년 1월 14일까지 관리처분계획 공람공고기간 중에 있습니다.

2,신월1-4조합 측에 종전재산 평가목록 등사청구 및 진행상황

      「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법 이라 합니다)」 제48조 ①항은 관리처분계획에 토지 등 부동산과 그와 관련 된 권리를 평가해서 그 평가가액을 포함하도록 하고 있고, 제81조는 조합원이 관리처분계획서의 열람과 등사를 요청하면 조합 임원들은 즉시 이에 응하도록하고 있습니다.

      그런데 저가 종전재산에 대한 감정평가가 진행될 당시에 신월1-4조합 다음카페(이하 조합다음카페 라 합니다)를 통해 신월1-4조합 측에 3차에 걸쳐서 감정평가를 공정히 하도록 하고 감정평가가 끝나면 종전재산 평가목록을 등사해 줄 것을 대비하도록 예고하였고,

      관리처분계획이 진행 중인 2009년 12월 중에 3차에 걸쳐 조합다음카페를 통해서 종전재산 평가목록을 등사해 줄 것을 요청하였으며, 2009년 12월 17일에는 내용증명으로 종전재산 평가목록을 등사해줄 것을 요청하고, 2010년 1월 4일에는 서울남부지방검찰청에 고발하였음에도, 조합 측에서는 지금까지 여러 가지 핑계를 대면서 종전재산 평가목록을 등사해 주지 않고 있습니다.

      이상과 같이 저가 10개월 이상 종전재산 평가목록을 등사해 주도록 요청하고 형사고발까지 하였음에도 지금까지 저가 종전재산 평가목록을 받아 보지 못하고 있는 것은, 종전재산 평가과정에서 감정평가업자와 임원들 사이에 부정과 비리가 개재해서 문제가 있는 것이 틀림없습니다.

      저가 지금 조합 재산의 평가가격과 관련해서 겪는 이 고생이 저 혼자만이 겪는 고통이 아니고 우리 조합원들이 겪는 고통이며, 전국 모든 재개발조합의 조합원들이 겪는 고통이기 때문에 하루라도 빨리 개선해서 국민들의 민원을 사전에 해소하고, 그렇게 함으로서 주택재개발사업이 보다 정상적이고 신속하게 진행되도록 하기 위해서 입니다.

3,도정법에서 재산 또는 권리의 평가에 대한 문제점

            도정법 제48조 ⑤항에서, 재산 또는 권리를 평가할 때는

1호,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중에서 시장․군수가 선정․계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 하고 있고.

3호, 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장․군수에게 감정평가업자의 선정․계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장․군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다. 라고 규정하고 있습니다.

      그런데 문제는 감정평가업자가 평가한 금액을 누가 산술평균하고, 이렇게 평가한 평가가액에 대해서 누가 책임을 지느냐 하는데 대한 명확한 규정이 없다는 것입니다.

      도정법이 감정평가업자의 선정․계약과 비용 지불을 시장․군수가 책임지고 해결해서 감정평가업자를 보호해 주는 장치는 있는 반면, 도정법 제48조 ⑤항이 재산 또는 권리의 평가와 관련해서 조합원을 보호하기 위한 규정이 없는 것은 도정법이 안고 있는 문제점이라 하겠습니다.

4,개선방안

       시장․군수가 감정평가업자 2인 이상을 선정할 때 간사 감정평가업자를 지정해서, 간사 감정평가업자가 감정평가액을 산술평균해서 평가가액을 결정한 후 평가목록을 작성해서 시장․군수와 사업시행자에게 제출하고, 이렇게 작성된 재산 또는 권리의 평가목록을 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 시장․군수가 평가가액을 결정해서 고시하고 공람 및 등사를 해 주도록 해서, 시장․군수가 감정평가업자를 보호함과 동시에 국민의 재산권도 함께 보호하는 장치를 만들어야 할 것입니다.

      「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은 감정평가사가 표준부동산을 감정평가해 오면, 이것을 기초로 해서 공무원들이 개별부동산의 공시가격을 산정하고 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관 또는 시장•군수가 결정•공시하며, 국민들은 필요한 때는 누구나 전자정부 인터넷을 통해서 전국의 부동산공시가격을 얼마든지 출력해서 받아 볼 수 있고, 또한 국토해양부에서는 부동산 실거래가액을 공표해서 모든 국민들이 부동산과 관련해서는 모든 정보를 투명하게 알 수 있도록 하고 있습니다.

      그런데 주택재개발사업에서는 조합의 임원들 10여명이 재산 또는 권리의 평가가격을 비밀히 결정해서 공개하지 않고 봉쇄하고 있다면, 조합원들은 조합재산에 대한 평가가격을 알 수 없다는 것이 문제입니다.

      주택재개발사업은 지금 전국적으로 시행되고 있고 또한 국가의 주택정책과도 관련이 있어서 국민의 공익에 해당되는 일인데도, 조합 재산의 공개 여부를 조합 임원 10여명에게 맡겨 둔다는 것은 국민의 알 권리에도 배치되는 일이라 할 것입니다. 주택재개발사업은 전국적인 일이며 국가의 주택정책과도 관련이 있기 때문에 조합 재산 및 권리의 평가가격을 투명하게 공개하는 것이 공익 및 국민의 주거문화 향상에도 부합한다 할 것입니다.

      그러므로 주택재개발사업에서 재산 또는 권리의 평가에 시장•군수가 참여해서 재산 또는 권리의 평가가격을 투명하게 하여야 할 것이며, 이렇게 하는 것이 국가가 감정평가업자를 보호하는 것 보다 국민을 더욱 더 보호하는 소중한 일이 될 것입니다.

도시 및 주거환경정비법 일부개정법률(안)

제안이유 및 주요내용

      주택재개발사업은 국민의 주거문화 향상을 위해서 전국적으로 시행되고 있는 국민을 위한 공익사업임과 동시에 국가의 주택정책과도 관련이 있는 사업이기 때문에 주택재개발사업에 관계되는 재산 또는 권리의 평가가액을 국가가 투명하게 공개해서 주택재개발 조합원 뿐만 아니라 이해관계인 등 모두가 알아서 주택과 관련한 모든 국민들의 의사결정에 보탬이 되도록 하여야 할 것이다.

      그럼에도 불구하고 지금의 도시 및 주거환경정비법은 조합원 및 조합과 관계되는 재산 또는 권리의 평가를 감정평가업자와 조합임원이 밀실에서 담합해서 일방적으로 결정할 수 있도록 맡겨두고 있고, 조합 임원이 재산 등 평가목록 및 내역을 공개를 하지 않을 경우 조합원은 조합재산의 평가가격을 알 수가 없다. 조합원이 조합재산의 평가가격을 알기 위해서는 내용증명으로 조합 측에 등사를 해 줄 것을 요청해야 하고, 조합 임원이 이에 응하지 않으면 검찰에 고발하고, 더 나아가 시장•군수에게 조합재산의 평가가격에 대한 공공기관의 정보를 요청해야 하며, 여기에서 평가가격에 문제가 있으면 분쟁조정에 가야하고 마지막에는 소송까지 가야하는 첩첩산중의 고난을 겪어야 하며, 경우에 따라서는 재개발사업이 종료되고 난 후에야 재산의 평가가격에 대한 문제가 해결 될 수 있게끔 제도가 되어 있음.

      따라서 도시 및 주거환경정비법에서 조합의 재산 등 평가가격 결정과 책임을 명확히 해서 주택재개발사업의 공공성과 투명성을 살리고, 국민의 재산권과 알 권리를 투명하게 보호해야 할 것이다.

                     부동산에 관한 공공의 이익과 국민의 알 권리는 소중한 것이다.

도시 및 주거환경정비법 일부개정법률(안)

「도시 및 주거환경정비법」 일부를 다음과 같이 개정한다.

제48조제5항에 제1-2호를 다음과 같이 신설한다.

1-2,시장‧군수는 감정평가업자 중에서 간사 감정평가업자를 지정하고, 간사 감정평가업자가 평가가격을 산정해서 시장ㆍ군수에게 제출하며, 시장‧군수는 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 고시하고 공개하여 열람 및 등사를 시행한다.

                                    부    칙

①(시행일) 이 법은 공표와 동시에 시행한다

                                          신․구조문 대비표

후속조치 : 부동산평가위원회 심의를 위한 비용부담에 대해서 시행령을 개정 하고, 한국감정평가협회 등과 협의해서 재산 등 평가목록 서식을 만들어 시행규칙을 개정해야 할 것이다.

글을 끝내면서 드리는 말씀

      국토해양부 장관님과 공무원들께서 부동산공급정책을 펼치시느라 노고가 많으신 것을 깊이 감사드립니다.

      주택재개발사업에서도 국토해양부가 큰 정책과 구도를 잘 이끌어 가시고 계십니다만, 관련법 중 미미한 미비점이 있어 일부 인사들이 이것을 이용해서 이권을 챙기려 하는 것을 볼 때 참으로 안타깝다는 생각이 듭니다.

      그러므로 장관님과 공무원들께서 수고하시더라도 관련법을 개정해서 주택재개발사업의 재산 등 평가가격 결정을 투명하고 바르게 해 주시면 감사하겠습니다.

                                              2010, 1, 10,

                                                           제안자   장 호 원